1、機電設備設施日常維護培訓 北京戴德梁行物業管理有限公司目 錄一、 機電設備使用與日常維護要求二、 機電設備維修工作類別 三、 設備維修狀況評定標準四、 工程設備設施的日常管理機電設備使用與日常維護要求1正確的使用和維護設備是保證設備正常運作和使用壽命的 主要方法2設備使用與日常維護必須按照設備使用和維護規程進行操作3設備的使用維護保養規程需按照設備不同分別編制，保證 合理有效4設備使用和維護操作規程5對操作人員的要求 設備使用和維護操作規程 1）設備的型號與使用范圍 2）設備操作機構使用 3）潤滑記錄卡片 4）設備使用維護必須遵守事項 5）使用嚴禁的事項 對操作人員的要求 1） 不得將有故障設

2、備投入運行 2） 開車前應檢查潤滑系統 3） 嚴格遵守設備運行手冊，緊急事故應按相應規定方案 4） 連續運行的設備需定期進行維護保養機電設備檢修工作類別 1定期檢查； 2小修； 3中修； 4大修： 5預防性試驗設備維護狀況評定標準機電設備評定共分為五個方面： 1設備總的情況； 2儀器儀表情況； 3保安防火情況； 4線路管路系統情況； 5工作現場情況。評比等級為三個等級 1優等標準； 2中等標準； 3劣等標準。 工程設備設施日常管理 三干凈：設備、機房、工作場地干凈；四不漏；不漏電，油，水、氣；五良好：使用性能良好，密封良好，緊固良好，調整良好， 潤滑良好；機房管理可分為兩種：一、有人值班二、無

3、人值班 工程設備設施日常管理 1配電系統1.1 除每日巡檢記錄外，每周應綜合全面徹底的檢查各項設備運行狀況，包括外 觀、聲音、氣味、溫度及開關和指示狀態，以及機房照明和附屬狀況（包括 各配電間） 1.2 每月應徹底清掃配電室及配電柜表面灰塵（包括各配電閥井）；1.3 每月統計電量，對電量高峰消耗應作出分析，例如：電壓變化，有無功率及 運行狀況，用電高峰統計等；1.4 每半年對配電設備進行一次停電清掃和緊固保養等工作；1.5 每年應對絕緣工具，耐高壓試驗時繼電保護進行試驗檢測；1.6 最后應隨時根據用電設備的負荷情況，合理、正確的投入用電設施。 工程設備設施日常管理 2電梯系統2.1 除每日正常

4、外，每月做徹底清潔電梯機房，檢查機房附屬設備 的環境溫度。2.2 每周應配合、監督和記錄電梯外包合同維修，檢查保養工作的 進展程度及標準。2.3 每月檢查電梯井道、底坑和轉廚門坎有無異物。2.4 每年安排上報勞動局進行一次按檢工作。2.5 每二年進行一次跟進測試，每五年進行一次負荷調整試驗。 工程設備設施日常管理 3、 燃氣調壓室3.1 每周應徹底檢查設備房內的各項設施是否運行正常，如調壓閥壓力， 氣體消防報警系統。 3.2 每月應徹底清潔室內衛生，并檢查各通口設施是否完善。3.3 沒半年用肥皂水對各樓進行檢查，發現問題立即上報煤氣公司。3.4 每年應查主管道，表接口有無漏氣現象，檢修時應打開

5、所有接口減 少漏氣，室內嚴重煤氣污染，應戴防護面具進行修復。經常保持調 壓室內的通風及氣體報警設施處于正常運做狀態。3.5 調壓檢修后，應立即投入運行，值班觀察不得小于2小時。 工程設備設施日常管理 4、 給排水系統4.1 每班巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀 況和 水壓等，發現問題及時修復。4.2 每班巡視管道閥件接口，管道有無異常。4.3 每班巡視機房附屬設施，如照明、地漏、排水。4.4 每季對消防泵進行試機一次，時間不低于10分鐘。4.5 每半年應檢查水箱浮球裝置，進出水閥門及放水閥。4.6 每半年清潔水箱一次。4.7 每季度要檢查排水主要管道、閥件狀況。 4.8 每年

6、要檢查各積水井，做清掏工作。工程設備設施日常管理 5 給排水（污水）系統 5.1 每班巡視污水處理設備運行狀況，檢查控制箱工作 狀況，液體報警裝置。 5.2 每三天清潔調節地隔柵垃圾。 5.3 每月對污水處理控制及污水泵進行保養工作。 5.4 每季度對污水處理系統進行水質化驗。工程設備設施日常管理 6電視監控室6.1 每班檢查各系統是否完善，操作靈活，如復位，清晰度6.2 每周應對機房做全面清潔工作。6.3 每二周應監控設施的設備進行安全檢查，如：電源，變 壓器，接線等。 6.4 每月檢查電視監控設備運行的情況，包括，攝像機，鏡 頭。放錄像，傳輸信號，接收圖象的清潔和調校，發現 故障立即上報外

7、判專業公司。工程設備設施日常管理 7、電視機房7.1 每周檢查主要設備，如顯示器，混合器，調制器，切換 臺等，是否操作運行可靠。7.2 每半年調整一次天線方位及信號放大器接收狀態。7.3 每月對設備進行一次全面的清潔。7.4 每年對每一個電視頻道的頻度使用點測量信號強度。工程設備設施日常管理 8、消防系統 8.1 每日記錄檢查設備運行狀況及主機報警記錄，做好相應處理。8.2 每季度應檢查以下功能，電梯強制歸道，消防通訊電源，強切非消 防電源，用手動和自動查防火卷簾門，電動門，防火閥作，試驗水 暖指示器，壓力開關等報警功能。開啟消防泵，噴淋泵運轉，檢查 聲音、電動、電源情況。8.3 每月檢查測試

8、自動火災報警系統的警報器，測試應急處理裝置。8.4 每年應全面性測線，報警系統，消防排煙聯動系統，使手動和自動 功能完善可靠。工程設備設施日常管理 9發電機房 每日檢查內容： 潤滑油運行水平，燃料現存量，冷卻系統及水箱存水量，排風 系統，蓄電池液位，每月清潔機1-2次，檢查及調校運行等帶 動力，做條便測試記錄，每半年：如有必要進行潤滑油更換， 更換三濾（空氣、機濾、柴油、測試動力等帶動力），檢查啟 動馬達，清洗冷卻系統，提供年度檢修報告。工程設備設施日常管理 10中央空調系統10.1 除每日的巡檢記錄以外，每月應進行全面徹底：10.1.1 檢查機組工作壓力，包括：進、出水及機油壓力；10.1.

9、2 檢查冷凍轉化劑系統是否有破損及滲漏，如有應及時修復。10.1.3 檢查設備運行溫度，控制儀表及磁力開關。10.1.4 檢查冷凍水系統，包括水泵。10.1.5 檢查冷卻塔系統，包括冷卻塔。10.1.6 檢查中央空調進出水溫及散熱器運行溫度。工程設備設施日常管理 10.2 每季應進行一次：10.2.1 測試空調控制設備的運行及配電10.2.2 檢查清潔所有配電接點，起動器，繼電器及配線。10.2.3 檢查系統的閘閥，伸縮接口及水流控制閥運行情況。10.2.4 檢查及補充空調冷凍劑運行存量。10.2.5 檢查及補充空調運行潤滑油存量。10 . 3 每年應運行電機絕緣測試，主控制柜的維修保養， 如

10、有必要可請設備廠家做專業性服務維保。工程設備設施日常管理 11電訊交換機房通常可分配線架室，電源、交換機、主機，終端操作及計 費系統11.1 每日檢查巡視計費系統是否運行正常，配線架是否整齊，出現虛線， 凌亂現象應盡快完善 11.2 每周對機房的電源柜，主機柜，操作系統配線架，仔細檢查需清潔保 養，應按時完成11.3 每月應對電話計費年進行檢查核實，對各配線架臨時接線應及時復位11.4 每半年應對UDS電源系統進行檢查并試驗，確認良好11.5 每年應全面重新整理各項排列出的電話表，做到清晰正確無誤11.6 保持隨時良好的各項記錄，如現有電話資源，各客戶電話檔案11.7 每年對機房接地系統進行一次檢測工程設備設施日常管理 12 樓宇自控系統： 根據季度、時間使各系統使用狀況，制定出照明、排風、風幕等運 行