1、第七章 城市詳細規劃詳細規劃從其作用和內容表達形式上可以大致分成兩類：1991 年建設部頒布的城市規劃編制辦法首次將詳細規劃劃分為“控制性詳細規劃”與“修建性詳細規劃”。第一節 控制性詳細規劃編制大綱：掌握控制性詳細規劃的作用掌握控制性詳細規劃的內容掌握控制性詳細規劃的編制方法掌握控制性詳細規劃的成果要求一、控制性詳細規劃的概述二、控制性詳細規劃的基礎理論發展歷程控制性詳細規劃是借鑒了區劃的經驗，結合我國的規劃實踐逐步形成的具有的規劃類型。從產生到規范；不斷的 與探索。主要有兩個方面：一是對控制性規劃的 化的努力；二是對控制性詳細規劃在城市設計方面的控制。新時期的發展趨勢。主要體現三個方面：一

2、是對控制性詳細規劃的分區劃定與用地編碼進行規范；二是在城市規劃編制辦法的基礎上，進一步詳細明確編制內容與編制方式，提供主要控制指標的賦值參考標準；三是規范控制性詳細規劃成果的 格式、制圖規范和數據標準。地位在我國的規劃體系中，控制性詳細規劃是城市總體規劃與建設實施之間從 性控制到實 施性控制的編制層次。控制性詳細規劃是實現總體規劃意圖，并對建設實施起到具體指導的作用，同時成為城市規劃主管部門依法行政的依據。作用（1）是規劃與管理、規劃與實施之間銜接的重要環節；（2）是宏觀與微觀、整體與局部有機銜接的關鍵層次；（3）是城市設計控制與管理的重要；概念控制性詳細規劃是以總體規劃（或分區規劃）為依據，

3、以規劃的綜合性研究為基礎，以數據控制和圖紙控制為 ，以規劃設計與管理相結合的 為形式，對城市用地建設和設施建設實施控制性的管理，把規劃研究、規劃設計與規劃管理結合在一起的規劃方法。基本特點一是“地域性”，規劃的內容和深度應適應規劃地段的特點，保證地段及其周圍地段的整體協調性；二是“化管理”，控制性詳細規劃是規劃與管理的結合，是由技術管理向管理的轉變，編制要保持一定的簡潔性，編導要有一定的程序性和易查性。開發建設藍圖型的詳細規劃以實現規劃范圍內的預定開發建設項目為目標，將各個建筑物的具體用途、體型、外觀以及各項城市設施的具體設計作為規劃內容。該類詳細規劃多以具體的開發建設項目 。我國的修建性詳細

4、規劃即屬于此類型的規劃。開發建設控制型的詳細規劃并不對規劃范圍內的任何建筑物做出具體設計，而是對規劃范圍的土地使用設定較為詳細的用途和容量控制，作為該地區建設管理的主要依據。我國的控制性詳細規劃即屬于此類型的規劃。三、控制性詳細規劃的編制方法與要求1.控制性詳細規劃編制的工作步驟現狀調研與前期研究現狀調研與前期研究包括上一層次規劃即城市總體規劃或分區規劃對控規的要求，其他非法定規劃 相關要求等。基礎資料搜集的基本內容：已經批準的城市總體規劃、分區規劃的技術文件及相關規劃成果； 、規劃范圍已經編制完成的各類詳細規劃及專項規劃的技術文件；準確反映近期現狀的地形圖；規劃范圍現狀 詳細資料；土地使用現

5、狀資料，規劃范圍及周邊用地情況，土地 與地籍資料；道路交通現狀資料及相關規劃資料；市政工程管線現狀資料及相關規劃資料；公共安全及 空間利用現狀資料；建筑現狀資料；土地經濟等現狀資料；其他相關（城市環境、自然條件、歷史人文、地質 等）現狀資料。分析研究的基本要求。在詳盡的現狀調研基礎土，梳理地區現狀特征和規劃建設情況發現存在問題并分析其成因，提出解決問題的思路和相關規劃建議。從內因、外因兩方面分析地區發展的優勢條件與制約 ，分析可能存在的 與機會、對現有重要城市公共設施、基礎設施、重要企事業 等用地進行分析論證，提出可能的規劃調整動因、機會和方式。規劃方案與用地劃分通過深化研究和綜合，對編制范圍

6、的功能布局、規劃結構、公共設施、道路交通、歷史文化環境、建筑空間體型環境、綠地景觀系統、城市設計以及市政工程等方面，依據規劃原理和相關專業設計要求做出統籌安排，形成規劃方案。在規劃方案的基礎上進行用地細分，一般細分到地塊，成為控制性詳細規劃實施具體控制的基本 。用地細分應適應市場經濟的需要，適應單元開發和成片建設等形式，可進行彈性合并。用地細分應與規劃控制指標剛性連接，具有相當的針對性，應提出控制指標做相應調整的要求，以適應用地細分發生合并或改變時的彈性管理需要。指綜合控制指標體系是控制性詳細規劃編制的內容之一。綜合控制指標體系中必須包括（4）是協調各利益主體的公共政策。基本特征通過數據控制規

7、劃意圖。具有法律效應和空間。控制性詳細規劃作為法定規劃，法律效應是其基本特征。控制性詳細規劃是城市總體規劃宏觀法律效應向微觀法律效應的拓展。橫向綜合性的規劃控制匯總。剛性與彈性相結合的控制方式。剛性與彈性相結合的控制方式適應我國開發申請的審批方式為通則式與判例式相結合的特點。編制內容確定規劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設的建筑類型。確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則。根據交通需求分析，確定地塊出位置、停車泊位、公共交

8、通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施。規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。根據規劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定空間開發利用具體要求。制定相應的土地使用與建筑管理規定。2.控制性詳細規劃的控制方式四、控制性詳細規劃的控制體系與要素1.土地使用土地使用用地性質是對地塊主要使用功能和屬性的控制。用地性質采用代碼方式標注。地性指指標量化控制是指通過一系列控制指標對用地的開發建設進行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。這種方法適用于城市一般建設用地的規劃控制標量化條條文規定是通過對控制要素和實施要求

9、的闡述，對建設用地實行的定性或定量控制。這種方法適用于規劃用地的使用說明，開發建設的系統性控制要求以及規劃地段的特殊要求。文規定圖圖則標定是在規劃圖紙上通過一系列的控制線和控制點對用地、設施和建設要求進行的定位控制。這種方法適用于對規劃建設提出具體的定位的控制則標定城城市設計引導是通過一系列指導性的綜合設計要求和建議，甚至具體的形體空間設計示意為開發控制提供管理準則和設計框架。這種方法宜于在城市重要的景觀地帶和歷史保護地帶，為獲得高質量的城市空間環境和保護城市特色時采用市設計引導規控制性詳細規劃的控制內容分為規定性和指導性兩大類。規定性是在實施規劃控制和管理時必須遵守執行的，體現為一定的“剛性

10、”原則，如用地界限、用地性質、建筑密度、限高、容積率、綠地率、配建設施等。指導性內容是在實施規劃控制和管理時需要參照執行的內容，這部分內容多為引導性和建議性，體現為一定的彈性和靈活性，如 容量、城市設計引導等內容定性與指導性標體系與指標確定編制辦法中規定的強制性內容。指標確定一般采用四種方法：測算法由研究計算得出；標準法根據規范和經驗確定；類比法借鑒同類型城市和地段的相關案例比較總結；反算法通過試做修建規劃和形體設想方案估算成果編制按照編制辦法的相關規定編制規劃圖紙、分圖控制圖則、文本和管理技術規定，形成規劃成果2.建筑建造建筑建造控制建建筑高度指地塊內建筑地面上的最大高度限制，也稱建筑，：m

11、。筑高度建建筑后退指建筑控制線與規劃地塊邊界之間的距離， ：m。城市設計中的街道景觀與街道尺度控制要求、日照、防災、建筑設計規范的相關要求一般為建筑后退的直接依據筑后退建筑間距建筑間距是指地塊內建（構）筑物之間以及與周邊建（構）筑物之間的水平距離要求，：m。日照標準、防火間距、歷史文化保護要求、建筑設計相關規范等一般應作為建筑間距確定的直接依據使用強度控制容容積率是控制地塊開發強度的一項重要指標，也稱樓板面積率或建筑面積密度，其計算方法是地塊內建筑總面積與地塊用地面積的比值，英文縮寫 PAR。地塊容積率一般采取上限控制的方式，保證地塊的合理使用和良好的環境品質。必要時可以采取下限控制，以保證土

12、地的集約使用的要求。積率建建筑密度是控制地塊建設容量與環境質量的重要指標，其計算方法是地塊內所有建筑基底面積與地塊用地面積的百分比， ：%。 地塊建筑密度一般采取上限控制的方式，必要時可采用下限控制方式，以保證土地集約使用的要求筑密度人密度是居住用地上容納的數。其計算方法是總居住數地塊面積的比率，：人/hm2。也常采用總量的控制方法。密度的控制是衡量城市居住環境品質的一項重要指標。街坊或地塊的容量控制要求一般采用上限控制方式，必要情況下可采用上、下限同時控制的方式口密度綠綠地率是衡量地塊環境質量的重要指標，其計算方法是地塊內各類綠地面積總和與地塊用地面積的百分比，：%。綠地率一般采用下限指標的

13、控制方式地率用控制質土用地使用兼容是確定地塊主導用地屬性下，在其中規定可以兼容、有條件兼容、不允許兼容的設施類型。一般通過用地與建筑兼容表實施控制。地使用兼容用用地邊界指用地紅線是對地塊界限的控制，具有單一用地性質，應充分考慮界限的關系地邊界用用地面積是規劃地塊用地邊界內的平面投影面積。：hm2。居住用地細分可根據實際情況以街坊、組團或小區為基本，一般在城市中心地段宜以街坊、組團為，在城市周邊區域宜以居住小區為。工業用地細分應適應不同的產業發展需要，適應工業建筑布局特點，便于合并與拆分。地面積3.設施配套4.行為活動交通活動控制車行交通組織車行交通組織是對街坊或地塊 車行交通組織要求。車行交通

14、組織一般應根據區位條件、城市道路系統、街坊或地塊的建筑容量與 容量等條件提出控制與組織要求步行交通組織步行交通組織是對街坊或地塊步行交通組織要求。步行交通組織應根據城市交通組織、城市設計與環境控制、城市公共空間控制等提出相應的控制要求公共交公共交通組織是對街坊或地塊 公共交通組織要求。公共交通組織應根據城市道路系統、公共交通與軌道交通系統、步行交通組織提出相應的公共交通控制要求。一般應包括 場站位置、 站點布局與 渠化等內容。公共設施配套指城市中各類公共服務設施配建要求，主要包括需要提供配套建設的公益性設施。公共設施配套一般應根據城市總體規劃以及相關部門的專項規劃予以，特別應強調對于公益型設施

15、的控制與保障市政設施配套市政設施一般都為公益性設施。市政設施配套控制應根據城市總體規劃、市政設施系統規劃，綜合考慮建筑容量、容量等確定城市設計引導建筑體量建筑體量指建筑在空間上的體積，包括建筑的橫向尺度、豎向尺度和建筑形體控制等方面，一般采取建筑面寬、平面與立面對角線尺寸、建筑體形比例等提出相應的控制要求和控制指標建筑形式建筑形式指對建筑風格和外在形象的控制。建筑形式一般通過針對結構形式、立面形式、開窗比例、屋頂形式、建筑材質等提出相關的控制引導內容建筑色彩建筑色彩指對建（構）筑物色彩 相關控制要求。一般是從色調、明度與彩度、基調與主色、 與屋頂顏色等方面進行控制與引導。除非有特殊的要求，建筑

16、色彩不宜控制過于具體，應具有相當的靈活性和發揮空間空間組合空間組合是指對建筑群體環境做出的控制與引導，即對由建筑實體圍 的城市空間環境及周邊其他環境要求 控制引導原則。該控制要求應在有城市設計研究作為基礎，根據必要性與可操作性提出相應的控制要求，并強調其引導性保持相當的彈性空間。除非有特殊要求，一般建筑空間組合方式 主要的控制指標建筑小品建筑小品指對建設用地中建筑綠化小品、 、標識、街道家具等 控制引導要求。在規劃編制時應以引導為主、控制適度為原則，體現設計控制內容而非取代具體的環境設計5.其他控制要求（1）相關規劃（歷史保護規劃、風景名勝區規劃）相關規劃控制要求。根據國家與地方的相關標準與規

17、范“五線”（紅線、綠線、紫線、藍線、黃線）控制范圍與要求。豎向設計中的場地豎向和道路豎向。（4）根據城市安全、綜合防災、空間綜合利用規劃提出空間開發建設建議和開發控制要求。（5）相關與補償的引導控制要求。五、控制性詳細規劃的成果要求規劃成果內容控制性詳細規劃成果包括規劃文本、圖件和附件。深度要求成果的表達深度應滿足以下三個方面的要求：（1）深化和細化城市總體規劃，將規劃意圖與規劃指標分解證城市規劃系統控制的要求。到街坊地塊的控制性引導之中，保（2）控制性詳細規劃在進行項目開發建設行為的控制引導時，將控制條件、控制指標以及具體的控制引導要求到相應的開發地塊上，作為土地出讓條件。（3）所規定的控制

18、指標和各項控制要求可以為具體項目的修建性詳細規劃、具體的建筑設計或景觀設計等個案建設提供規劃設計條件。3.規劃文本內容和深度要求總則闡明規劃編制的目的、規劃依據與原則、規劃范圍與概括、適用范圍、主管部門與管理權限。土地使用和建筑規劃管理通則用地分類標準、原則與說明；用地細分標準、原則與說明；控制指標系統說明；各類用地的一般控制要求；道路交通系統的一般控制規定；配套設施的一般控制規定；其他通用性規定。城市設計引導城市設計系統控制和具體控制與引導要求。關于規劃調整的相關規定調整的范疇、調整的程序、調整的技術規范。與補通組織配建停車位配建停車位是對地塊配建停車車位數量的控制。配建停車位的控制一般根據

19、地塊的性質、建筑容量確定。配建停車位一般采取下限控制方式，在深入研究地方規劃交通政策的基礎上，針對特殊地段可采用上、下限同時控制的方式，必要情況下可提出提供公共停車位的 措施環境保護規定環境保護控制是通過限定污染物的排放標準、防治在生產建設或其他活動中產生的廢氣、噪聲等對環境的污染和，達到環境保護的目的。環境保護規定主要依據總體規劃、環境保護規劃、環境區劃或相關專項規劃，結合地方環保部門的具體要求制定。4.規劃圖紙內容與深度要求圖件由圖紙和圖則兩部分組成。規劃圖紙比例不限：位置圖；1:20001:5000：現狀圖、用地規劃圖、道路交通規劃圖、綠地景觀規劃圖、各項工程管線規劃圖、其他相關規劃圖紙

20、。規劃圖則用地編碼圖；總圖則（包括地塊控制總圖則、設施控制總圖則、“五線控制總圖則”。總圖則應重點體現控制性詳細規劃的強制性內容。）、分圖圖則（包括用地控制分圖則、城市設計指引分圖則）。5.附件的內容與深度要求（1）規劃說明書；相關專題相關分析圖紙；基礎資料匯編。；6.控制性詳細規劃的強制性內容包括省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、城市詳細規劃中涉及區域協調發展、資源利用、環境保護、 風景名勝資源管理、自然與文化遺產保護、公眾利益和公共安全等方面的內容。2006 年 4 月 1 日起實施的城市規劃編制辦定：控制性詳細規劃確定的規劃地段地塊的土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠化率、公共綠地面

21、積、規劃地段基礎設施和公共服務設施配套建設的規定等應當作為強制性內容。第二節 修建性詳細規劃大綱：熟悉修建性詳細規劃的作用熟悉修建性詳細規劃的基本內容熟悉修建性詳細規劃的編制方法熟悉修建性詳細規劃的成果要求一、修建性詳細規劃的地位與作用修建性規劃主要承擔描繪城市局部地區開發建設藍圖的職責，具有不可替代的作用。修建性詳細規劃的作用是按照城市總體規劃、分區規劃以及控制性詳細性規劃的指導、控制和要求，以城市中準備實施開發建設的代建區位對象，對其中的各項物質要素進行的空間布局。二、修建性詳細規劃的基本特點以具體、詳細的建設項目為對象，實施性較強；通過形象的方式表達城市空間與環境；多元化的編制主體。修建

22、性詳細規劃的編制主體不僅限于城市不同而異，也可以是開發商或者是擁有土地使用權的業主。，根據開發建設項目主體的償的規定附則規劃成果組成與使用方式、規劃生效與解釋權、相關。附表一般應包括用地分類一覽表、現狀與規劃用地平衡表、土地使用兼容控制表、地塊控制指標一覽表、公共服務設施規劃控制表、市政公用設施規劃控制表、各類用地與設施規劃建筑面積匯總表以及其他控制與引導內容或執行標準的控制表三、修建性詳細規劃的編制內容與要求1.修建性詳細規劃編制的基本原則（1）我國的修建性詳細規劃要觀”的方針；我國城市建設中一直堅持的“實用、經濟、在可能條件下注意美修建性詳細規劃應當堅持、因地制宜的原則；還應當注意協調的原則，包括：人與自然環境之間的協調，新建項目與城市歷史文脈的協調，建設場地與周