1、休閑消遣會所工程籌劃書第一章 項 目 概 要本工程抓住休閑消遣行業快速進展的市場時機，依據工程負責人及團隊對行業市場的充分了解與專業推斷，結合當地的實際狀況，最大限度地利用當地市場的雄厚資金、專業團隊、社會關系等各方面的資源優勢，致力于在惠州打造一個集保健理療與夜總會消遣于一體的全休閑消遣品牌。經營主體： 惠州市*休閑消遣會全部限公司具體命名待定業務范圍： 足療、洗浴、按摩為主，夜總會消遣為輔工程選址： 惠州市花邊南路隆泰金都對面初定經營面積：約 3000 具體規劃布局詳見后文投資金額： 約 1500 萬元具體詳見投資預算局部其次章 市 場 分 析一休閑消遣行業市場機遇隨著中國經濟的高速增長、

2、人民生活質量的提高和傳統保健產業的發揚光大，休閑消遣成為現代人重要的生活方式，休閑消遣行業在中國異軍突起。經濟的高速增長，必定伴隨著休閑消遣產業的進展，這是經濟進展的一條規律。據統計，全國休閑消遣產業的年產值超過 2022 億人民幣。“休閑消遣”所帶動的各類生產和效勞活動，日益成為經濟富強的重要因素。據美國休閑專家杰夫瑞戈比推測，特地供給休閑效勞的第三產業在 2022 年左右將主導勞務市場， 休閑業在 GDP 中將有一半的份額。而國內外不少專家學者認為，在 2022 年后的約 100 年時間內，休閑經濟將居主導地位。隨著人們工作、生活節奏的不斷加快，生活水平的穩步提高，休閑理療在短短的幾年內異

3、軍突起，正成為現代人消退“亞安康”保健休閑的潮流和時 尚。足療、穴位針灸、按摩推拿、刮痧等休閑安康理療形式，不僅漸漸為市民群眾喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務洽談的場所，也是消費經濟的的覺察點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、韓國、東南亞，休閑理療養生正漸成為習慣，國內消滅的一些企業也以“陽光操作、標準經營”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和進展空間。二惠州休閑消遣行業的經營現狀通過對惠州業進展廣泛的考察，依據本工程擬建的規模檔次，在休閑理療方面,我們選定周邊的金泰沐足、金手指、順天云景等距離本工程較近的同等級經營企業列為關聯單位，作為重點考察的對象；在夜總會業務方面， 則選定

4、康帝、隆泰金都、英煌會、瑤芳等單位作為重點考察的對象。以下是 兩組經營狀況分析表：單位類項金泰沐足金手指風華港順天云景金太陽周邊關聯休閑理療單位根本狀況和經營狀況表：席位數量200240160100150經營面積1300 1500 1200 1000 1200設備檔次中高定位中等定位中低定位中低定位中等定位效勞工程沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費狀況140 元/雙鐘120 元/雙鐘90 元/雙鐘100 元/雙鐘120 元/雙鐘上 座 率尋常：80 %尋常：100 %尋常：50 %尋常：80 %尋常：60 %節假日：120 %節假日：250 %節假日：100 %節假日：20

5、0%節假日：150 %單位類項康帝隆泰金都瑤芳英豪會所英煌會周邊關聯夜總會消遣單位根本狀況和經營狀況表：包間數量4030504040經營面積1600 1200 2022 1200 1200 設備檔次高檔定位高檔定位中等定位中低定位中低定位收費狀況3000 元/間2500 元/間2022 元/間1500 元/間1500 元/間開 房 率尋常：60 % 節假日：100 %尋常：50 % 節假日：100 %尋常：60 % 節假日：100 %尋常：50 % 節假日：100 %尋常：100 % 節假日：100 %結論：從上面的調查表分析，惠州的休閑消遣企業大多處于中檔定位，無論從裝修設備檔次、收費等方面

6、都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，惠州的休閑消遣市場遠未到達飽和狀態，仍處于需求大于供給的市場狀況。第三章 工程定位分析一工程品牌定位依據對惠州休閑消遣行業市場狀況的分析，深入了解行業市場的需求狀況，本工程品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環境投入、高質量的專業效勞、準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集保健理療與夜總會消遣于一體的高端休閑消遣品牌。二工程客源定位依據工程的高端品牌定位，結合惠州當地市場狀況及本工程的經營業務范圍，細分和定位本工程的客源群體為：保健理療業務客源定位： 政府人員、企業老板、高薪白領等群體，適合于朋友接待、商務接待、政府接待等活動。夜總會消遣業務客

7、源定位： 政府人員、企業老板等群體，適合于較高規格的政府接待與商務接待等活動。三工程產品定位產品組合定位足療是傳統理療的重要組成局部，社會上普遍認同經常進展專業的足 療，能夠起到保健作用。比照推拿按摩、 SPA、桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地承受。因此，本工程在保健理療業務方面的產品組合定位中，依 然以專業的足療作為核心產品，協作傳統推拿按摩的效勞產品，適應市場需求。同時，針對高端客戶的政府或商務接待需求，增加夜總會消遣效勞產品，讓高端客戶群感受“理療消遣”的至尊享受，以高質量的硬件環境和效勞獲得高端群體的青睞，引領高端消費。產品價格定位本工程客源定位的鎖定在當地高端的客戶群，高質量的硬件環

8、境及 “專業、至尊享受”的產品的組合，打算了需要在價格方面區分目標群體。因此，在產品定價方面，本工程的價格定位以高出市場平均價格約30%的定位，以表達高端的品牌定位，增加盈利的力量。四工程 SWOT 分析優勢 Strengths )專業理療技法，針對高端群體打造“理療消遣”至尊享受的專業效勞體驗，易獲得客戶的青睞，翻開高端客戶市場；工程選址位于惠州較繁華的地段，行業經營環境成熟，客源充分；惠州經濟進展快速，休閑消遣的市場需求旺盛；擁有良好的社會關系資源及雄厚的資金實力。劣勢 Weaknesses )進入市場的時機相對滯后；產品價格定位較高；工程經營面積不大，較難產生更大的規模效應。3.進展時機

9、 Opportunities )得益于社會經濟的高速進展，休閑消遣行業正處于一個飛速進展的時期。結合惠州的實際狀況，當地市場上暫未消滅專業、高端的，集休閑理療與夜總會消遣與一體的會所式經營品牌。以此為契機和賣點，將有利于快速占據惠州休閑消遣的高端市場，引領惠州高端休閑消遣消費。4.競爭威逼 Threats )惠州當地市場上中低端沐足理療的經營單位較多，大多收費較低，消費者對現有非專業理療的生疏較根深蒂固，這都將給工程帶來較大的競爭威 脅。總結：經過綜合的 SW0T 分析，惠州整體經濟的快速增長、 對休閑消遣業的政策相對寬松，為本工程的投資供給了良好的環境。契合休閑消遣行業進入快速進展時期的市場

10、機遇， 準確把握市場需求， 針對目前市場存在的缺陷， 細分目標群體，實行差異化定位的市場經營策略，發揮工程品牌的專業技法、高質量效勞、良好硬件環境的優勢，滿足專業、高端、綜合的市場需求。第四章 工程實施打算一工程組織建設注冊工程公司以李文麗作為公司股東及法人代表，在惠州當地注冊工程公司，引進1500 萬元注冊資本。工程公司命名暫定為：惠州市 *消遣會全部限公司。公司組織架構二工程實施流程為了科學標準地建設本工程，盡量避開由于工程前期因定位失誤，重復施工，運營治理不善等緣由，導致的投資風險。投資時按以下運作流程運行。第一步： 編制休閑消遣會所工程籌備打算書其次步： 依據休閑消遣會所工程籌備打算書

11、進展工程方案審定，同時進展資金規劃與籌措。第三步：確定工程運行合作單位包括工程行業運營治理專業單位、裝修設計單位和工程監理單位。第四步： 組建工程執行團隊包括運營、財務、行政等人員 ，該團隊與各合作單位共同組建工程籌備小組。第五步： 工程籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴格按日程表穿插作業運行。第六步： 在籌建過程中重點導入科學化、國際化、標準化運行模式，組建優秀的專業運營團隊，完整財稅規劃方案，承受行業信息化治理系統等；同時留意工程施工質量，以及設施設備的選用。第七步： 擬定開業方案，按倒計時進展適當營銷推廣，同時選定工程開業后的運營治理方式。第八步： 成功開業，穩定經營。第九步： 獵

12、取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現現金流積存。三工程實施日程安排日期打算工作內容備注2022 年 10 月下旬資金到位1. 簽訂場地租賃協議2. 設定籌備辦公室2022 年 11 月底前3. 工程核心籌備人員到位4. 敲定工程設計、施工單位2022 年 12 月上旬完成工程設計，審定設計方案2022 年 3 月底前完成全部裝修工程1. 完成技師、效勞人員聘請2. 開展技師、效勞人員培訓2022 年 4 月底前3. 完成全部設備、物品的選購工作4. 完成相關證件、執照的辦理2022 年 5 月 1 日盛大試業第五章 工程設計理念本工程的產品、價格及品牌均定位為惠州當地的高端市場，因此，

13、在硬件投入方面，必需具備做到區分于惠州當地的一些消遣場所的環境設計，做到別 出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些有名的設計單位進展合作，結合 當前北京、上海、廣州、香港等一線城市的知名休閑消遣場所的主流環境設計， 讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映 本工程的環境設計理念。(休閑理療環境設計參照)(夜總會環境設計參照)第六章 工程財務分析一工程財務技術數據指標1.面積技術數據匯總表項目指標備注會所大堂150過道、走廊150全部走廊面積合計休閑理療面積1400夜總會面積1200辦公區域面積200包括行政、會議辦公面積后勤區域面積200含倉庫、食堂等功能區域面積

14、總和：3000經營類型面積設置房間數量席位數量2.經營布局技術數據匯總表大房40/間8 間8 個休閑理療中房30/間16 間6 個小房20/間16 間4 個情侶房12/間10 間2 個夜 總 會總統房65/間5 間豪華房40 / 間10 間貴賓房30 / 間15 間序號項 目按市場標準及項飾、廣告牌二工程投資估算1.裝飾工程費用估算方法根底單位單價元估算值與說明指標/系數萬元1會所大堂1502022302目要求估算過道、走廊同上1501000153理療大房同上8間60000484理療中房同上16間40000645理療小房同上16間30000486理療情侶房同上10間20220207夜總會總統房

15、同上5間100000508夜總會豪華房同上10間80000809夜總會貴賓房同上15間60000909辦公區域同上20015003010后勤區域同上20080016室外燈光、燈11同上1組3535裝 飾 工 程 費 用 小 計526序號項 目估算方法與說明根底指標單位單價元 估算值/系數萬元1綜合空調系統按市場標準及項目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套3030經營設施設備費用3綜合監控系統同上1套10104治理軟件系統及硬件同上1套35355綜合熱水系統同上1套886發電機組同上1套15157電視機及有線電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設備同上1批808010

16、音響系統設備同上1批505011夜總會家具同上1批6060經 營 設 施 設 備 費 用 小 計438序號項 目1桑拿用品按市場標準及項目要求估算1批662桑拿布草3夜總會用品用具4清潔設備及用品5辦公設備、家具6注冊、辦證費用7裝修設計費用8籌備期工資及福利9辦公車輛添置10開業營銷費用11員工制服12員工宿舍及餐廳13租金及押金13隱性費用開辦費用與流淌資金估算方法根底單位單價元估算值與說明指標/系數萬元同上1批33同上1批88同上1批11同上1批2020同上-33同上-3030同上-2525同上-8080同上1宗2020同上400套2008同上-6060同上-3030-505014流淌資

17、金-300200開 辦 費 用 小 計554類 別估算值萬元占總投資的百分比會所投資估算表匯總裝飾工程526.0034.65%經營設施設備費用438.0028.85%開辦費用與流淌資金554.0036.50%工程總投資估算1518.00100%二工程營業收入推測業務類別單位數量日均使用率單位平均消費營業收入休閑理療226席160 %150 元/席5.42 萬夜 總 會30間70 %4500 元/間9.45 萬每日營業收入14.87 萬每月營業收入446.1 萬每年營業收入5353.2 萬依據營業收入，依據每年 15%的行業凈利潤推測，即每年凈利潤額為：5407.2 萬 15 % 802.98

18、萬元/年；投資回報期為：1518 萬 802.98 萬 1.89 年。第七章 風險分析與應對策略一政策風險政策風險包括政府限制休閑消遣工程建設或提高準入門檻或，工程本身受環保及其他政策、法規的影響而無法立項，或工程啟動后無法正常進展。應對策略：工程啟動前進展充分的調查、分析和論證；加強與政府有關治理部門的溝通，引用其他城市的行業進展狀況，獵取政府部門支持；通過各種方法把工程置于法律保護之下；嚴格按行業標準標準操作實施工程。二資金風險資金風險是指投資者對資金的需求估量缺乏，資金的安排、使用打算不周密，從而造成資金缺口，以致延長工程的建設周期，增加建設本錢， 最終延緩工程開業時間，喪失市場先機，延

19、長工程投資回收期及影響各項財務指標。應對策略：進展準確的投資預算與嚴密的資金投放打算，確保資金能夠按打算投放。三建設本錢把握風險建設本錢把握風險包括建設期間建材、設備和勞動力價格上升，或者 建設周期過長，導致建設本錢上升，投資總額增加，從而延長投資回收期， 導致投資回報率下降。應對策略：在工程前期籌劃和設計上嚴格把關，廣泛邀請有關專業機構，嚴格審核各種設計方案，保證工程啟動后設計不作或少作改動；選任有閱歷之工程監理部門，有打算性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴把質量關，削減重復施工和施工誤差機率；同時選擇優秀之籌備經營治理團隊，導入一套科學成熟的運營機制構建核心團隊等。四市場風險市場風險主

20、要指宏觀經濟發生變化帶來的風險，包括國家宏觀經濟消滅危機，惠州市經濟消滅大滑坡等，在這種狀況下，人們的消費欲望和消費水平下降，餐飲收入削減，最終導致經營虧損。應對策略：抓住目前國家經濟形勢穩定，惠州市經濟快速進展，人們消費力量不斷提高的大好時機，千方百計加快工程建設速度，使工程盡快投入使用，收回投資；工程投入使用后，親熱把握和推測國內、惠州市的經濟動向，提前實行適當的應對措施：對經營治理進展細心籌劃，使工程的贏利力量到達最大化；堅持走品牌道路，將本工程產生的社會影響力投入到自身多板塊的多元化進展經營路子。壓縮運營本錢。五競爭風險競爭風險主要指同一區域內同檔次數量急劇增加，市場供大于求，休閑消遣工程之間削價競爭，導致會所收入削減。應對策略：