1、 福州市勘測院平潭分院 4月房屋建筑報規面積預算 第1頁第1頁一、概述二、項目實行三、結果質檢及易錯匯總四、項目結果五、建筑面積和計容面積計算規則六、報規面積預算學習目錄第2頁第2頁 房屋建筑報規面積預算： 依據已通過含有專業資質圖審機構審查但未經規劃部門核準備案建筑施工圖所進行房屋建筑面積測算。測繪結果主要用于建設工程項目的設計指標參考及規劃報建。概述第3頁第3頁概述 測算依據：1、建筑工程建筑面積計算規范-中華人民共和國國家原則GB/T 50353-2005（設計方案于年2月1日后批復按國家原則GB/T 50353-2013）2、福建省建設廳閩建規200814號文獻“福建省建設廳關于印發容

2、積率計算規則告知” 3、福建省都市規劃管理技術要求（試行）4、平潭綜合試驗區規劃局平潭綜合試驗區都市規劃管理技術暫行要求（）第4頁第4頁概述第5頁第5頁概述第6頁第6頁概述 建筑名詞與術語：1、建筑面積建筑物（包括墻體）所形成樓地面面積。2、自然層按樓地面結構分層樓層。3、結構層高樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間垂直距離。4、圍護結構圍合建筑空間墻體、門、窗。5、結構凈高樓面或地面結構層上表面至上部結構層下表面之間垂直距離。6、圍護設施為保障安全而設置欄桿、欄板等圍擋。第7頁第7頁概述7、地下室室內地平面低于室外地平面高度超出室內凈高1/2房間。8、半地下室室內地平面低于室外地平面

3、高度超出室內凈高1/3，且不超出1/2房間。9、架空層 僅有結構支撐而無外圍護結構開敞空間層。10、走廊建筑物中水平交通空間。11、架空走廊 專門設置在建筑物二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通空間。第8頁第8頁概述12、裙房與高層建筑緊密相連并與之構成為一個整體且建筑高度小于24米附屬建筑13、結構層整體結構體系中承重樓板層。14、落地櫥窗突出外墻面且根基落地櫥窗。用于展示各種樣品玻璃窗。15、凸窗（飄窗）凸出建筑物外墻面窗戶。窗臺距地有一定高度，不能把樓板延伸出去。16、檐廊建筑物挑檐下水平交通空間。屋檐作為頂蓋，下部普通有柱或欄桿、欄板等17、挑廊挑出建筑物外墻水平交通空間。第9頁

4、第9頁概述18、門斗建筑物入口處兩道門之間空間。19、雨篷建筑出入口上方為遮擋雨水而設置部件。20、門廊建筑物入口前有頂棚半圍合空間。21、樓梯由連續行走梯級、休息平臺和維護安全欄桿（或欄板）、扶手以及相應支托結構構成作為樓層之間垂直交通使用建筑部件。22、陽臺附設于建筑物外墻，設有欄桿或欄板，可供人活動室外空間。23、主體結構接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性有機聯系結構。第10頁第10頁概述24、變形縫預防建筑物在一些原因作用下引起開裂甚至破壞而預留結構縫。25、騎樓 建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間建筑物。26、過街樓跨越道路上空并與兩邊建筑相連

5、接建筑物。27、建筑物通道 為穿過建筑物而設置空間。28、露臺 設置在屋面、首層地面或雨篷上供人室外活動有圍護設施平臺。29、封閉陽臺對凸陽臺三面臨空面和凹陽臺單面臨空面進行圍合封閉。第11頁第11頁概述30、開閉所城網中起接受電力并分派電力作用配電設施。31、容積率應計入容積率建筑面積與建設用地面積比值。32、建筑密度建筑物基底總面積與建設用地面積比值。33、居住建筑整棟建筑使用性質均為住宅建筑物。34、公共建筑供人們進行各種公共活動建筑，含辦公建筑、商業建筑、科教文體建筑、通信建筑以及交通運送類建筑。第12頁第12頁建筑物報規面積預算格式原則1、測繪結果圖布局第13頁第13頁2、測繪結果圖

6、中各要素圖層詳細闡明 第14頁第14頁項目實行項目實行:一、資料整理二、圖紙分析三、依據設計圖紙繪制結果圖四、面積表格計算匯總第15頁第15頁項目實行一、資料整理1、整理設計圖紙 搜集完整經審查后平面、立面、剖面、大樣等對測繪相關建筑施工圖（電子版和紙質版）及其它相關資料（包括：規劃部門審批蓋章方案文本、國有土地出讓協議（假如有）、相關設計變更文獻、規劃部分出具特殊函件等）。2、核對電子幅員紙和紙質藍圖，兩者應一致。 若測算所需設計圖紙及資料不全或電子圖和紙質藍圖核對不一致等問題應及時與業主溝通聯系，讓業主應整理清楚提供完整資料。避免工期遲延，影響測算進度。第16頁第16頁項目實行3、依據規劃

7、審批方案設計文本批復時間，予以擬定報規項目測算依據各個面積計算規范所實行時間與之相相應。 比如某項目設計方案在3月以前批復，則該項目不能按照3月以后公布實行計算規則進行測算。第17頁第17頁項目實行第18頁第18頁項目實行第19頁第19頁項目實行第20頁第20頁項目實行第21頁第21頁項目實行第22頁第22頁項目實行第23頁第23頁項目實行二、圖紙分析1、熟悉總平面圖設計 確認總平面圖上樓棟總數，項目測算是否存在分期分地塊，各棟間是否有連廊連通等。 各樓棟位置關系、室內外標高、總層數、功效、公建配套設施分布情況等。層數、功效、配套、標高等設計情況應與單體施工圖一致。 理解各項技術經濟指標包括總

8、建面積、計容面積、不計容面積、公建配套設施、住宅面積、商業面積、單列面積、容積率、建筑密度等各項內容分類。第24頁第24頁項目實行2、另一方面將需要測算各樓棟單體設計圖簡樸瀏覽，大體理解所測算各棟樓建筑平面、立面、剖面、大樣等詳細情況，有助于在測算過程中碰到類似樓棟能夠更快繪圖判斷。第25頁第25頁項目實行三、繪圖（一）標繪建筑占地平面圖 建筑占地面積按建筑物接觸地面自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積測算。室外有頂蓋和柱走廊、門廊等按柱外邊線水平面積計算。懸挑不落地走廊、過道等不計占地面積。第26頁第26頁項目實行第27頁第27頁項目實行（二）標繪建筑分層平面圖1、局部圍護墻體取舍處理。第2

9、8頁第28頁項目實行2、住宅、商業、辦公等不同使用功效、公建配套服務設施、通往地下室樓梯和豎井、架空等分開標繪。3、計容面積和不計容面積分開標繪，且計容部分與不計容部分之間共用墻體歸入計容面積計算。4、樓棟中各層次圖形不一致應區分，分層分別標繪。5、走廊、連廊、凹廊等應判斷其面積全算或半算，應分開標繪。6、不同使用功效共有部分面積區域應單獨分隔列項標繪出。第29頁第29頁項目實行第30頁第30頁項目實行第31頁第31頁項目實行第32頁第32頁項目實行第33頁第33頁項目實行第34頁第34頁項目實行第35頁第35頁項目實行第36頁第36頁項目實行7、地下室作為辦公、商業等經營性場合用途應分隔單列

10、面積，地下設備用房、機車車庫、非機動車庫分開標繪；地下室不計容。第37頁第37頁項目實行第38頁第38頁項目實行第39頁第39頁項目實行8、半地下室作為辦公、商業等經營性場合用途、地下設備用房、機車車庫、非機動車庫等分開標繪，且應按相應計算規則確認各部分計容方式。第40頁第40頁項目實行第41頁第41頁項目實行第42頁第42頁項目實行四、面積表格計算1、依據已完畢測繪結果圖，將各個單體樓棟中占地與分層平面圖已點算好明細塊面積，匯總到單體建筑面積預算表表格中。第43頁第43頁項目實行第44頁第44頁項目實行2、依據各個單體建筑面積預算表數據進行建筑面積預算匯總表各個指標數據匯總統計。第45頁第4

11、5頁項目實行3、參考建筑面積匯總表進行綜合技術經濟指標表面積匯總計算。第46頁第46頁項目實行4、參考單體建筑面積預算表進行建設工程規劃許可證5個附表中附件5建筑面積匯總表面積計算。第47頁第47頁項目實行 備注： 由于建施圖設計時難免會存在一些設計缺點問題，并且現行建筑面積計算規則往往無法滿足建筑物面積測算需求；因此在建筑面積預算實行過程中通常會碰到一些問題。因此在測算過程中需要針對這些問題進行溝通處理。 （1）碰到施工圖紙設計缺點（如使用功效劃分、標高、線型不明確等內容）應及時與委托單位或設計單位進行確認。 （2）若測算過程中部分建筑無法套用建筑面積計算規則等問題，應會同質檢和審批等技術人

12、員進行溝通，必要時應有規劃審批人員參與共同協調處理。第48頁第48頁結果質檢及易錯匯總項目結果嚴格執行質檢流程，生產部門項目責任人自檢、一級檢查、二級檢查、驗收程序，確保結果質量。 一級檢查是在項目責任人在全面自檢基礎上進行，由作業組專職或兼職檢查人員承擔。 二級檢查由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查基礎上進行。 第49頁第49頁結果質檢及易錯匯總一、結果質量檢查內容大體包括：1、測繪匯報封面和闡明 匯報書封面工程名稱、工程地點、委托單位、尤其是項目有分期測算時工程名稱應確認編寫正確。項目概要闡明測算依據和計算闡明等內容應正確。2、測算總樓棟確認 核對總平面圖、確認需要預算項目樓棟

13、總數是否正確。3、占地平面圖 檢查結果標繪占地邊界范圍線是否正確。結果圖表頭名稱、標注、面積闡明面積塊計算匯總等是否正確。第50頁第50頁結果質檢及易錯匯總4、分層平面圖 檢驗分層圖圖形邊界范圍線標繪。 檢驗不同使用功效（住宅、商業、辦公等）分隔。 檢驗公建配套設施分隔。 檢驗共有使用面積分隔歸屬。 檢驗地下室和半地下室單列面積范圍。 檢驗計容和不計容部分共用墻體分隔歸屬。 檢驗是否存在部分區域面積漏算和多算。 檢驗是否存在層高超高計容面積加倍計算情況。 檢驗是否存在有局部層高不足2.2米時，不算和半算面積情況。 第51頁第51頁結果質檢及易錯匯總 檢查是否存在部分敞開和封閉形式面積半算和全算

14、未區別情況。 檢查建筑陽臺超出1.5米時，建筑面積和計容面積是否未按全面積計算。 檢查結果圖表頭名稱、標注、文字、線型、層次、面積闡明面積塊分類計算、計容和不計容面積匯總等等是否正確等等。第52頁第52頁結果質檢及易錯匯總5、面積表格 檢查單體建筑面積預算表相應結果樓棟號、面積數據及各個層次分項分類、面積匯總統計是否正確。 檢查建筑面積預算匯總表中各樓棟面積數據匯總統計是否正確。 檢查綜合技術經濟指標表面積數據匯總計算是否正確。 檢查建設工程規劃許可證5個附表中附件5建筑面積匯總表分棟分層統計數據及最后匯總面積是否正確。6、結果圖和預算面積表規范化等其它內容。第53頁第53頁結果質檢及易錯匯總

15、二、易錯內容匯總：1、建筑上部結構為挑空形式或無頂蓋，但繪圖時判斷錯誤造成面積多算。以上所表示設計圖上下兩個層面均設計板面，但標高一致。容易造成測算時，誤將底層走廊計算建筑面積。第54頁第54頁結果質檢及易錯匯總2、審圖時建筑層高判斷錯誤（多出現在首層或頂層），造成建筑面積半算、全算或不算判斷犯錯。測算時，應結合平立剖等圖紙，判斷層高。坡屋頂凈高在1.2米及以上至2.1米下列半算，凈高2.1米及以上全算。第55頁第55頁結果質檢及易錯匯總3、商住樓、綜合體建筑等各功效區別隔歸類錯誤。按照總平要求，不同使用功效應分開標繪，但應分清楚各個功效區。上圖中南向辦公、配套房等均屬于超市范圍，均應歸入超市

16、面積計算。第56頁第56頁結果質檢及易錯匯總4、共有部分使用功效劃分或歸類錯誤。若某一區域為多個功效共同使用，則該區域面積應單獨分隔，并標注為“共有”，面積匯總時應單獨分類表達。第57頁第57頁結果質檢及易錯匯總5、地下室和半地下室或地上層層次分類判斷錯誤。比如以上設計圖層次設計為地下室層，但按照相關計算規范要求判斷，事實上是符合半地下室設計原則。第58頁第58頁結果質檢及易錯匯總6、部分樓層超高時，面積符合加倍計容條件時未加倍計算造成計容面積少算。依據相關計算規則，住宅、商業、工業等層高超出規范要求應加倍計容。第59頁第59頁結果質檢及易錯匯總7、陽臺寬度超出1.5米時，超出部分區域未按全面

17、積計算建筑面積和計容面積。陽臺進深超出1.5米時，超出部分計容和建筑面積均全算。第60頁第60頁結果質檢及易錯匯總8、多棟建筑互通外廊等分割設計，在測算外廊整體拼接時出現多算或漏算。上圖為兩棟樓間連廊，若兩棟樓都有設計示意，測算時應避免重算，且連廊標繪好后應分別套圖檢查確保范圍線正確。第61頁第61頁結果質檢及易錯匯總9、通往地下室豎井和地上使用豎井判斷錯誤造成歸類匯總時犯錯。設計圖中靠北向煙囪為地下室發電機房使用，應歸入通往地下室豎井面積計算，其它煙囪為商業使用應歸入商業面積第62頁第62頁結果質檢及易錯匯總10、公建配套服務設施未分隔單列。設計總平要求電視、通信機房等配套設施應分隔第63頁

18、第63頁結果質檢及易錯匯總11、無利用變形縫未扣除面積。上圖不利用變形縫，應扣除不計面積第64頁第64頁結果質檢及易錯匯總12、平面圖上示意雙墻圍護時圍護墻體判斷錯誤。上圖北向兩道墻體范圍線應按窗體玻璃外邊線計算第65頁第65頁結果質檢及易錯匯總13、挑廊、走廊范圍線標繪錯誤。依據剖面或大樣圖，常規做法走廊外邊線按底梁外邊沿計算。第66頁第66頁結果質檢及易錯匯總14、封閉不利用空間計算判斷錯誤。設備井上方區域封閉不利用不計面積。第67頁第67頁結果質檢及易錯匯總15、測繪結果圖層次、表頭、面積闡明和預算表格文字規范、面積計算錯誤、匯總犯錯等問題。第68頁第68頁項目結果報規面積測算項目結果包

19、括內容：1、綜合經濟技術指標表2、建設項目建筑面積預算匯總表3、單體建筑面積預算表4、單體建筑占地平面圖5、單體建筑分層平面圖 第69頁第69頁項目結果第70頁第70頁項目結果第71頁第71頁項目結果第72頁第72頁項目結果第73頁第73頁項目結果第74頁第74頁項目結果第75頁第75頁項目結果第76頁第76頁項目結果第77頁第77頁建筑面積和計容面積計算規則計容面積計算規則1、住宅建筑層高不應小于2.8米，但不宜不小于3.2米。當住宅層高不小于3.2米小于5.4米時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算；當住宅層高不小于5.4米時，計容建筑面積按該層水平投影面積3倍計算。 躍層式住宅客廳上

20、空樓板開洞部分面積不應不小于套內使用面積30%。超出套內使用面積30%部分按超出部分面積計算建筑面積及容積率。住宅建筑公共部分門廳、大堂、中庭、等空間在設計時不受上述層高和面積限制。第78頁第78頁建筑面積和計容面積計算規則2、辦公建筑層高不小于5.0m且小于8.00m時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算；層高不小于等于8.00 m時，計容面積按該層水平投影面積3倍計算。大堂、中庭、采光廳等層高按相關規范控制。3、酒店建筑層高不小于4.5米且小于6米時，計容建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。大堂、中庭、采光廳等層高按相關規范控制。4、開間小于15米且建筑面積小于300平方米可分割發售店

21、面，層高超出4.5米時建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。第79頁第79頁建筑面積和計容面積計算規則5、整體經營大型商場層高超出6米時建筑面積按該層水平投影面積2倍計算。（整體經營大型商場面積界定）6、工業建筑（特殊工藝流程需要除外）層高超出8米在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。7、建筑物陽臺，無論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、非封閉陽臺均按其水平投影面積二分之一計算建筑面積；當進深不超出1.5米，建筑面積及計容面積按二分之一計算；進深超出1.5米，超出部分建筑面積及計容面積按全面積計算。8、建筑底層架空作為公共停車、居民休閑綠化等公共用途，且層高不低于2.8米、不高于4.5米，不計算容積率面

22、積。第80頁第80頁建筑面積和計容面積計算規則9、地下室建筑面積不計入容積率；若地下室作為辦公、商業或其它營業性公共場合等用途，應單列出建筑面積。10、半地下層計容面積計算（1）半地下層如僅用作公共停車、公共設備房、人防用途時，則該半地下室建筑面積不計入容積率。（2）半地下層若所有或部分用于商業、辦公等用途，且商業、辦公等部分出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層面積按二分之一計算容積率。（3）若半地下層停車及設備用房部分較大，為地面多棟共用，且該部分基本位于地面下列，并與半地下室商業、辦公等區域有明確分界線時，可將該部分劃分，建筑面積不計容，而商業、辦公等區域按建筑面積計入容積率。第81頁第

23、81頁建筑面積和計容面積計算規則建筑面積計算規則1、建筑物高度在2.2米以上者計算全面積；高度不足2.2米者計算1/2面積。2、有永久性頂蓋無圍護結構場館看臺應按其頂蓋水平投影面積1/2計算。3、建筑物頂部有圍護結構樓梯間、水箱間、電梯機房等，層高在2.2米及以上者應計算全面積；層高不足2.2米者應計算1/2面積。4、雨篷結構外邊線至外墻結構外邊線寬度超出2.1米者，應按雨篷結構板水平投影面積1/2計算。第82頁第82頁建筑面積和計容面積計算規則5、有永久性頂蓋室外樓梯，應按建筑物自然層水平投影面積1/2計算。6、有永久性頂蓋無圍護結構車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積1/2計算。7、建筑物內變形縫，應按其自然層合并在建筑物面積內計算。8、建筑物陽臺寬度小于1.5米時，建筑面積按二分之一計算，超出1.5米部分建筑