1、注冊物業管理師物業管理實務模擬試題【模擬試題一】一、案例分析選擇題（共1o題，每匆2分。每題的備選項中，有I個成多種符合題意） 案例題一：某新建的國際大廈建筑面積約12萬m2，外墻是鋁合金板，內墻面和地面是大理石，附屬設施涉及10部電梯、兩部自動扶手電梯、消防中控、磁卡門禁設備、中央制冷供暖等系統，綜合配套設施涉及地下停車場、休閑健身區。目前，該商城已經竣工，并擬對外進行公開招標選聘物業服務公司，某物業服務公司正積極參與該項目的投標。 請結合案例，回答問題：1.該項目對外公共招標，在編制招標文獻時，如下哪項內容不是招標文獻涉及的內容（ ） A.招標人及招標項目簡介 B.物業管理服務方案C.業主

2、的服務需求 D.評標原則和評標措施；2.在物業管理評標過程中，評標的措施一般涉及（ ） A.綜合評分法 B.最低價法 C.最高價法 D.性價比法 A.3 B.5 C4.在制定物業管理方案時，下列哪一項內容不是該項目物業管理服務的重點。（ ）。 A.設備設施管理 B.公共秩序管理 C.綠化管理 D.消防管理5.某物業服務公司在對該項目進行收入測算時，測算的根據涉及（ ） A.嚴格按照招標書的規定，測算收入項目 B.對政府主管部門明文規定不許收取、或沒有法律根據支持的收費項目，可以根據狀況進行測算 C.參照項目所在區域同類同質物業的經驗數據，合理地擬定費用收繳率 D.對需要按年折舊或攤銷的費用，測

3、算周期不應超過合同期限。 案例題二：某物業服務是一種具有三級資質的物業服務公司，目前服務3個多層住宅社區，服務面積40萬平米，服務1個辦公樓提供服務，面積4萬平米。吳某是某物業服務公司發展部的領導，為達到通過拓展公司業務，把物業公司資質級別提高到二級的目的，她在網上選擇物業服務招標信息。 請回答問題：6.吳某在網上選擇物業服務招標信息需要考慮什么因素？（ ）A.公司既有服務項目的類型和面積 B.計算與二級物業服務資質的差距C.根據物業服務公司資質管理措施第八條規定查找招標信息 D.不需要考慮什么因素7吳某在網上搜出了如下幾種項目，如果可以中標，在滿足二級資質最低規定狀況下，有幾種可選方案？（

4、）單位：萬平米多層住宅獨立式別墅辦公樓、廠房2044 A.1 B.2 C8.在編制物業管理方案中應關注如下的哪些核心要素？（ ） A.服務設計 B.資金保障機制 C.員工管理系統 D.顧客管理系統。 案例題三：某分期開發住宅社區，一期業主已入住，二期正處在開發建設期，工地內到處是凹洼積水及飯盒，一期與二期交界處也丟了諸多空罐頭盒。一期有一種臨時垃圾收集點，十幾種沒蓋的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于長期投放垃圾且未及時清理，垃圾桶周邊土壤已發黑發臭。夏天到來，已入住的一期業主紛紛投訴社區蚊子、老鼠、嶂螂、蒼蠅多，規定物業公司徹底解決環境問題，否則將拒交管理費。請根據案例回答問題：9導致該社區

5、老鼠較多的重要因素有（ ）。 A.垃圾收集點周邊衛生沒做好 B.周邊有空罐頭盒 C.垃圾桶沒上蓋 D.周邊飯盒亂丟給老鼠提供食物 E.周邊積水10.在本案例中，導致蚊子孽生的重要因素是（ ）。 A.旁邊工地有凹洼積水 B.社區內有垃圾收集點 C.垃圾桶周邊未硬化 D.周邊環境有空飯盒及空罐頭盒 E.垃圾未及時清理二、案例分析題（80分）案例分析題（一） 某住宅社區，10月組織業主入住，入住工作由開發商辦理，物業服務公司協助。社區有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題業主回絕辦理入住手續，開發商也承認質量問題，表達維修后再交付。 業主張某在10月8日辦理入住手續，領取了有關資料和鑰匙后發現

6、房屋門窗有質量問題，遂與開發商商定限期整治。由于開發商未在商定的期限內完畢房屋門窗整治，張某以此為由拒繳物業服務費。 物業服務公司在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理裝修手續，并擅自拆改天然氣管道設施，王某稱無人告知嚴禁拆改天然氣設施的有關規定，因此便拆改了。物業服務公司規定其恢復原狀。王某則提出自愿簽訂一份承諾書，內容涉及：“承諾因拆改天然氣管道導致浮現的安全事故，均由本人負責”等，并自愿繳納天然氣改造押金3000元。問題：11.15套未售出房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承當？簡要闡明理由。（4分）12.張某拒繳物業服務費的理由與否成立？簡樸闡明理由。（4分）

7、13.你覺得王某拆改天然氣管道的說法與否對的？簡樸闡明理由。（4分）14.針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的狀況，物業服務公司應當采用哪些管理措施？（3分）15.王某自愿簽訂的承諾書與否有效？問什么？（4分）16.請闡明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？（6分）案例分析題（二） 某大型住宅社區建成交付使用。由于尚未成立業主大會，物業管理公司聘任了30位業主作為物業服務義務監督員，并定期召開會議征求意見，通報狀況。 ，在義務監督員會議上，義務監督員提出建議：（1）本社區中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴重，應予更換；（2）由物業管理公司同義務監督員共同構成籌辦組，組織召開初次業主代表大會，選舉

8、產生業主委員會。同步物業管理公司提出，基于物價上漲，物業管理成本提高，規定提高物業服務費收費原則。問題：17.經物業管理公司測算，所有更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定？費用如何解決？（10分）18.義務監督員提出的建議（2）與否可行？請闡明理由。（10分）19.物業管理公司規定提高物業服務費收費原則與否合理？請闡明理由，并說出應當采用什么樣合理環節和措施？（10分）案例分析題（三） 擬建的XX花園項目地處都市邊沿地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬平方米，所有為高層樓房，小戶型，獨身公寓為主力戶型物業區域內有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業

9、管理公司派出了由公司行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干構成的初期介入小組，負責為開發商提供物業管理征詢服務。在項目協調會上，開發商簡介，該項目正在施工建設中，估計尚有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨后制定了初期介入工作方案，內容重要涉及：XX花園周邊交通、商圈狀況調查；目的銷售群體擬定；工程質量監理；擬定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題：20.根據本案例提供的材料，物業管理公司初期介入工作有哪些不當和錯誤？（5分）21.根據該項目具體狀況，列舉并簡要論述初期介入工作的重要內容。（10分）22.如果你公司獲得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和狀況，可以在哪些方面開展

10、所中經營服務（每個方面至少列舉一項具體項目）？（10分）一、案例分析選擇題 1.B 2.ABD 3.C 4.C 5.AC 6.ABC 7.D 8.ABCD 9.ACD 1O.ADE二、案例分析題案例分析題（一）11.15套未售出房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承當？簡要闡明理由。（4分） 答案要點： （1）15套未售和3套存在質量問題的房屋存在質量問題由開發建設單位負責物業服務費用； （2）根據物業管理條例未發售房屋由開發建設單位繳納物業服務費， （3）3套存在質量問題的房屋，因業主未收房，主線因素在于開發商，因此應由開發建設單位承當物業服務費用。12.張某拒繳物業服務費的理

11、由與否成立？簡樸闡明理由。（4分） 答案要點：不成立，因張某收房后來發現門窗存在質量問題，根據國標及商品房質量保證書商定門窗五金件的保修期為一年，其責任應由開發建設單位承當保修責任。張某不應以房屋質量為題為由，以拒繳物業費的行為，把責任轉嫁物業公司。13.你覺得王某拆改天然氣管道的說法與否對的？簡樸闡明理由。（4分） 答案要點：不對的，根據住宅室內裝飾裝修管理措施，第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得拆改燃氣管道和設施。拆改應當經燃氣管理單位批準。14.針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的狀況，物業服務公司應當采用哪些管理措施？（3分） 答案要點：根據住宅室內裝飾裝修管理措施11

12、0號令第13條規定：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程動工前，應當向物業服務公司或者房屋管理機構（如下簡稱物業服務公司）申報登記。第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修公司，應當與物業服務公司簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務合同。物業服務公司在管理中應當采用如下措施： （1）物業服務公司一方面應和裝修公司辦理有關裝修手續，告知其裝修注意事項； （2）應當按照裝飾裝修管理合同做好管理和服務工作，加強現場檢查，發現裝修人或者裝飾裝修施工單位有違背有關規定的行為，應當及時勸阻和制止；已導致事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法解決，對違背合同的，應追究違約責任。15.王某自愿簽訂的承諾書與否有效？問什么？

13、（4分） 答案要點：承諾書無效。承諾書的內容違背了物業管理條例和住宅室內裝飾裝修管理措施的規定，因此無效。 16.請闡明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？（6分） 答案要點：加強巡視，防患于未然；物業裝飾裝修期間，物業服務公司要抽調專業技術人員，管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，浮現違規偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門解決。同步要檢查施工單位的施工人員與否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。案例分析題（二）17.經物業服務公司測算，所有更換鐵藝圍欄約需費用13

14、萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定？費用如何解決？ （10分） 答：更換所有鐵藝圍欄屬于大修范疇，需要動用專項維修資金，根據物權法和物業管理條列以及專項維修資金管理措施等的有關規定應當由業主大會決定，并且需要超過總建筑面積2/3以上和總人數2/3以上的業主批準才可以。 本題中的住宅社區未成立業主大會，不能直接形成雙2/3批準的業主大會決策，費用的解決有兩種方式： 一是使用維修資金，可以由全體業主進行表決，雙2/3通過，然后上報上級主管部門，規定使用維修資金，或者成立業主委員會，也是雙2/23表決，使用維修資金。 二是業主共同出資更換圍欄，也得是經全體業主表決和批準，也是雙2/3批準，表決的方

15、式可以采用書面征求意見。18.義務監督員提出的建議（2）與否可行？請闡明理由。（10分） 不可行，籌辦組不涉及物業服務公司。業主籌辦成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指引下，由業主代表、建設單位（涉及公有住房發售單位）構成業主大會籌辦組。業主大會籌辦組負責業主大會籌辦工作。19.物業服務公司規定提高物業服務費收費原則與否合理？請闡明理由，并說出應當采用什么樣合理環節和措施？（10分） 合理，相對于，目前的物價和工資均有大幅度的提高，并且隨著時間的推移，物業公司的維修工作量也會增長諸多，因此物業公司規定提高物業費是合理的，規定提高物業費

16、是在征求業主的意見，直接提高物業費則是不合理的。 具體的環節和措施如下： 根據本案例的實際狀況，業主準備成立業主大會，那么我們重要考慮業主大會成立后如何調節物業費。 業主大會成立后可以采用招標的方式選聘物業服務公司，也可以采用合同的方式選擇物業服務公司。從題目中看，本前期物業服務公司的服務業主應當是比較滿意的，可以爭取與業主大會采用合同的方式簽訂物業服務合同。同步針對本社區的具體狀況征求業主的意見，做好服務定位，并且制定具體的物業服務內容和原則，做好物業服務費的測算，為業主質價相符的物業管理服務，明確多種服務的收費原則。與業主委員會簽訂物業服務合同，按照有關規定上物價部門備案在社區公式收費原則

17、。此外，如果沒有成立業主委員會，可以采用，書面公式物業費收支狀況，征求業主對提高物業費的意見，得到雙112的業主批準，方可提高物業費。案例分析題（三）20.根據本案例提供的材料，物業服務公司初期介入工作有哪些不當和錯誤？（10分） 答案要點： （1）參與介入的人員不全面。初期介入應由物業公司構成工作小組，由技術、管理、籌劃等人員構成（2）周邊交通、商圈狀況調查、目的銷售群體的界定不屬于物業管理初期介入的內容； (3)工程質量監理由監理單位完畢、擬定設備安裝單位應由建設單位完畢。21.根據該項目具體狀況，列舉并簡要論述初期介入工作的重要內容。（10分） 答案要點：根據本項目，由于正在施工建設，應

18、屬施工建設階段，應重要進行如下內容的介入： （1）與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并貫徹整治方案。 （2）配合設備安裝，保證安裝質量。 （3）對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。 (4)熟悉并記錄基本及隱蔽工程、管線的鋪設狀況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。22.加果你公司獲得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和狀況，可以在哪些方面開展所中經營服務（每個方面至少列舉一項具體項目）？（10分） 答案要點：眾花園項目由于臨近鳳凰山風景區，且有多種配套設施。若我公司獲得該項目物業管理管理權，可以從如下幾種方面開展多種經營： （

19、1）打風景區“旅游牌”，建議開發商持有一部分商業用房，開設風景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務。 （2）打體育康樂健身牌，運用配套的健身房，網球場，游泳池等設施開展多種康健經營，可擴大建設，成立一體化的會所服務如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等； （3）打文化牌，運用配套圖書館為社區居民提供休閑文化的同步，宣傳風景區的歷史文化，吸引更多游客來訪，增長收入； （4）建立停車場、車輛養護、車輛緊急救濟服務； (5）打親情牌，開展多種服務細節服務，該項目重要類型為小戶型，獨身公寓，目的客戶為：都市精英、都市白領，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務。此外，根據風景區環境優美，

20、小戶型亦可面對老年人開放養老服務，吸引老年人群體等。【模擬試題二】一、案例分析選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有1個或多種符合題意） 某公司新接管一已入住十年的社區，通過業主意見調查，理解業主有關社區整治的意見，對項目的規定、預算金額和施工工期進行匯總見下表：序號項目名稱需要資金（萬元）整治內容和規定籌劃整治工期（月）1給水管改造48.2部分給水支管由于銹蝕需要更換92外墻修補、粉刷45.5建筑外墻瓷磚有脫落的危險需要修補，由于污漬需要粉刷63內墻粉刷11.7內墻涉及走道、樓梯墻面需要粉刷34電梯大修改造33.0涉及系統調試、配件更換、變速箱清洗、換機油、部分電梯更換鋼絲繩、轎廂內

21、壁及地板更換35綠化改造19.0涉及補種、新種樹木草坪，加裝休閑椅36社區外圍封閉6.3涉及設立圍墻、崗亭、綠化隔離帶及警示標記等27興建活動場合14.3在架空層新建活動室，要進行隔斷并安裝設備18監控系統30.5新建社區閉路電視監控系統和周界防越系統19停車場路面改造17.2停車場打混凝土路面（原為泥土地）210標記的制作和改造0.3制作并安裝社區道路、停車和房屋等標記111住戶防盜網的油漆24.0住戶涼臺防盜網的重新油漆212公共照明系統維修0.4公共照明部分燈具和線路的更換113住戶空調架的更換4.8部分住戶空調架由于銹蝕需要更換21.上述項目中，不屬于物業管理公司負責的項目有：（ ）

22、A.（1） B.（3） C.（4） D.（11） E.（13）2.對于不屬于物業管理公司負責的項目，如果業主樂意委托物業管理公司進行，其費用應當：（ ） A.由委托的業主承當 B.從物業管理費中支取 C.由委托的業主和相鄰業主承當 D.從專項維修資金中支取3.上述項目中，可以從物業管理服務費中支取的項目有：（ ） A.（3） B.（5） C.（7） D.（10） E.（12）4.從物業管理服務費中支取的項目，其資金在物業管理服務費公示表上應列入：（ ） A.行政辦公費用 B.維修保養費用 C.綠化費用 D.外包費用5.上述項目中，需要向都市規劃管理部門申報并獲得許可后，方能進行的有：（ ） A

23、.（1） B.（4） C.（6） D.（7） E. (9)6.對需要向都市規劃管理部門申報的項目，應當由：（ ） A.由物業管理公司進行申報 B.由業主進行申報 C.由原發展商進行申報 D.由所在地居民委員會進行申報7.上述項目進行過程中，需由政府有關管理機構進行管理和最后驗收的項目有：（ ） A.（1） B.（4） C.（5） D.（8）8.上述項目進行過程中，哪兩個項目均對業主生活影響最大。（ ） A.（1、4） B.（2、3） C.（5, 6） D.（8, 9）9.如果該社區的維修資金不能滿足整治項目的維修需要，擬采用下列哪些措施？（ ） A.與業主協商，放棄部分項目的維修，待條件成熟時

24、再進行 B.與業主協商，追加維修資金C.與業主協商，加收物業管理服務費用D.由原建設單位免費投入 E.與業主協商，由物業管理公司先行墊資進行，后從公共收益中逐年歸還10.如果該社區的維修資金可以滿足上面所有應由物業管理公司負責的整治項目的需要，從物業管理的角度看，一方面進行下面哪些項目最合理：（ ） A.（1,7） B.（3, 5,） C.(4,6) D.(8,9)二、案例分析題（80分）案例分析題（一） 某住宅物業項目入住已兩年，業主投訴該項目存在如下問題。 （1）部分樓層的防煙防火門常常處在啟動狀態； （2）部分業主的屋面浮現滲漏水 （3）社區周邊治安環境惡劣 根據以上問題，結合自己工作實

25、踐經驗，回答如下問題：11.簡述解決業主投訴的一般程序。（10分）12.結合實際工作經驗，提出解決以上三個問題的措施。（15分）案例分析題（二） 某高層綜合物業項目地處都市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積約為項目占地面積的5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。 裙樓出租給不同的公司用作百貨商場的經營。物業管理服務由業主聘任的一家物業管理公司承當，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。 問題：13.節能減排的措施一般可分為技術節能（如投入資金進行設備改造）和管理節能（在管理手段

26、措施等方面上下功夫）。請就本項目建筑和設備設施管理分別提出技術節能和管理節能措施各2項以上（含2項）（10分）14.該項目物業服務涉及房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作？請簡要闡明理由。（10分）15.在物業服務過程中，有關各方先后提出如下觀點： 物業服務的消防安全管理不波及裙樓各出租經營場合。 各承租單位應分別和物業管理公司簽訂物業服務合同以以便管理服務； 百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業管理公司的職責； 寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業管理公司承當； 大廈屋頂設立商業用途公示牌，由物

27、業管理公司經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。 請分別指出上述觀點對的與否，對不當或錯誤的觀點闡明理由。（10分）案例分析題（三） 某住宅社區入住局限性兩年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理有限公司負責。該社區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承當社區的物業管理工作，業主委員會書面告知甲乙公司辦理移送。現場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪伴下觀測了社區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運營狀況。觀測成果是除部分屋面漏水外，其她部分運營狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應有開發商解決。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移送工作范疇。

28、資料交接時，甲公司向乙公司移送了開發商提供的前期物業資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使社區物業服務經營虧損，但愿用社區樓內廣告收入抵沖。 上述狀況乙公司予以確認，雙方共同簽訂了交接文獻。接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。問題：16.本案例中物業承辦查驗的做法與否對的？簡樸闡明理由。（3分）17.本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋與否恰當？甲乙兩公司的處置措施與否對的？簡樸闡明理由。（4分）18.物業資料的移送應當涉及哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為與否

29、符后檔案管理規定？ 簡要闡明理由。（6分）19.本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由與否成立？簡要闡明理由。甲公司提出的欠費以廣告收入抵沖的解決方式與否恰當？請列出兩條你覺得恰當的解決措施（4分）20.你覺得可以從本案例吸取哪些教訓來改善承辦查驗工作？簡要闡明理由（8分）一、案例分析選擇題 1.E 2.A 3.DE 4.B 5.CD 6.B 7.B 8.A 9.ABE 1O.C二、案例分析題 案例分析題一11.簡述解決業主投訴的一般程序。（10分） 答：解決業主投訴的一般程序如下： （1）記錄投訴內容，要具體明確。 (2)鑒定投訴性質，一方面要鑒定投訴類別，然后鑒定投訴內容與否合理。如果投訴不

30、合理要迅速答復業主，委婉闡明狀況和理由，求得業主諒解。此外，有些投訴的主體并不應當是物業公司，要協助業主找的應當投訴的源頭,并提供一定的協助，不能說不屬于物業的問題就什么也不管了。 (3)調查分析投訴因素。 (4)擬定解決負責人。 (5)提出解決方案，要具體具體并且具有可行性。 (6)答復業主，經業主批準按方案實行。 (7)回訪投訴業主。 (8)總結評價。要尋找出工作的局限性，提高工作水平，提高業主的滿意率，減少業主的投訴，每次業主的投訴都是和業主進一步交流的機會，解決好投訴可以增強物業的服務水平和能力，提高業主的滿意率。 個人覺得這里面雖然是按書中內容回答，但是“鑒定投訴性質”這塊應當多說幾

31、句，避免丟分過多。12.結合實際工作經驗，提出解決以上三個問題的措施。（15分） （1）部分樓層的防煙防火門常常處在啟動狀態； 按照消防的有關規定防煙防火門應當處在常閉狀態。防火門處在啟動狀態的因素有2個，一是閉門器損壞，針對這種狀況，物業維修人員要抓緊維修；另一種是業主把防火門打開，針對這種狀況我們應當貼出告知告訴業主為了消防的安全，防火門必須關閉，提示業主關閉防火門。并且加強巡邏力度，注意檢查防火門的關閉狀況。 （2）部分業主的屋面浮現滲漏水 根據有關文獻規定，入住兩年，屋面防水屬于保修期之內，開發商應當承當維修責任，物業公司要及時聯系開發商規定其進行維修。 此外物業公司要注意屋面與否有被

32、破壞的現象，特別是目前屋頂安裝的太陽能較多，要避免安裝太陽能的時候破壞屋面防水。 （3）社區周邊治安環境惡劣 物業管理的內容涉及，維護物業管理區域內的有關秩序，針對社區周邊環境惡劣的狀況，要加強社區內的安全防備，加強出入管理，增長巡邏力度，保證監控系統，報警系統的正常使用，并且采用告知、宣傳等方式讓業主增長安全防備意識。對于社區外部要積極聯系城管、公安、街道辦事處等有關部門，規定她們加強社區周邊的管理，并且做好社區安全事件的預案。 案例分析題二13.節能減排的措施一般可分為技術節能（如投入資金進行設備改造）和管理節能（在管理手段措施等方面上下功夫）。請就本項目建筑和設備設施管理分別提出技術節能

33、和管理節能措施各2項以上（含2項）（10分） 答：技術節能： （1）地下車庫可以更換為專用地下車庫節能燈或L印節能燈，其她長時間照明燈具可以更換為L印燈。 （2）外墻可以增長保溫材料。 （3）對中央空調進行技術改造，減少能耗。 管理節能： (1)調節中央空調的風速和新風量。 (2)地下車庫分區管理，車輛集中停放，空余車位部分燈光部分開放。 (3)及時清洗空調進風口的過濾器。 (4)調成景觀燈的開閉時間和開閉數量。 諸多時候管理節能與技術節能是相結合的，中央空調可以采用精細化的控制，風速溫度采用高精度傳感器和實時在線控制按國標及時的精細化控制調節風速，新風量等參數。14.該項目物業服務涉及房屋維

34、修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作？請簡要闡明理由。（10分） (2)設備設施管理服務（商業物業的基本是設施設備管理，保證大廈的正常功能） (3)公共秩序管理服務（公共秩序是很重要的內容） (4)保潔服務（大廈的人流量大，衛生服務體現大廈和物業的整體形象是重要內容） (5)房屋維修管理服務（大廈的維修相對集中，簡樸，維修量相對來說較少，也是比較重要的內容） (6)綠化管理服務、社區文化（綠化面積少，不是商業大廈的重點，社區文化也不是重點。）15.在物業服務過程中，有關各方先后提出如下觀點： 物

35、業服務的消防安全管理不波及裙樓各出租經營場合。 錯：消防是一種整體工程，裙樓里的自動報警系統，自動消防系統都匯集到大廈的消防控制中心，任何一點浮現問題都會殃及池魚，整個大廈的消防系統是一種不可分割的整體。 各承租單位應分別和物業服務公司簽訂物業服務合同以以便管理服務； 錯：應當是所有權人和物業簽訂服務合同，但是承租人必須遵守。 百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業管理公司的職責； 分狀況而定，如果百貨商場是對外封閉（可以有門把百貨商場形成一種獨立的封閉空間），對內敞開的（各個柜臺都是敞開的不是一家一種們可以封閉的），那么物業公司是不負責其內部的夜間巡視的，但是其夜間一旦浮現問題，物業公司也是要及時

36、解決的。 如果商場是每個店鋪都是獨立的，柜臺都是可以封閉的，那么一般狀況下夜間巡視還是要物業公司進行的。 寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業管理公司承當； 是的。 大廈屋頂設立商業用途公示牌，由物業管理公司經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。 應當由業主大會決定。物業管理條例第五十五條規定，運用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得有關業主、業主大會、物業管理公司的批準后，按照規定辦理有關手續，業主所得收益應當重要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 案例分析題三16.本案例中物業承辦查驗的做法與否對的？簡樸闡明理由。（3分） 答案要點：不對的，移送雙方：根據物業承辦查驗中物業管理機構管理工作移送內容規定：物業管理機構更迭時，本來物業管理機構向業主大會或物業產權單位移送；業主大會或物業產權單位向新的物業管理公司移送。17.本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋與否恰當？甲乙兩公司的處置措施與否對的？簡樸闡明理由。（4分） 答案要點：不對的18.物業資料的移送應當涉及哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為與否符后檔案管理規定？ 簡要闡明理