1、x招商局物業管理有限公司 物業管理顧問服務協議xxxxxxxxxxx中心項目 合同編號： 第21頁 共21頁招商局物業管理有限公司 物業管理合同第1頁 共20頁海上世界體驗館合同編號：CMSY2011004xx大廈物業管理咨詢顧問服務協議根據中華人民共和國協議法及關于物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上， xxxx房地產投資有限公司 （以下簡稱“甲方”）和xx物業管理有限公司（以下簡稱“乙方”）經過友好協商，就甲方委托乙方對xx大廈 提供物業管理咨詢咨詢顧問服務事項，訂立本協議。總 則本協議當事人甲 方：xxxx房地產投資有限公司 代 表 人： x _ 公司辦公地址：x 乙

2、 方：xx物業管理有限公司xx分公司 代 表 人：x 公司辦公地址：x 目的根據關于法律、法規，在自愿平等、協商一致的基礎上，甲方委托乙方為甲方所管轄的物業（以下簡稱“本物業”）提供物業管理咨詢顧問服務。乙方接受委托，向甲方提供物業管理的品牌、技術輸出、咨詢服務和人員培訓。 項目名稱：xx大廈；坐落位置：x物業類型：住所、公寓、商業及配套建筑；占地面積：總面積約6615.26 m；建筑面積：68717.74m；物業基本情況以國土部門確認的測繪機構測繪報告數據為準。第二章咨詢顧問服務期限本協議自甲乙各方簽字并蓋章之日起生效。咨詢顧問期限為 3 年，自 xx 年 9 月 1 日至 2020 年 8

3、 月 31 日。協議商定時滿，本協議自然終止，各方如欲續訂協議，應在該協議期滿前一個月向對方提出書面建議或意見，各方并另行簽訂協議。合作期間及合作期履行終止后的 10 年內，甲方所開發的同類項目，在同等條件下乙方具有優先合作權。第三章 咨詢顧問服務方式序號時段人數時間一駐場咨詢顧問1項目開盤項目經理1人客服主任1人環境主任1人工程主任1人安全主任1人3年營銷推廣階段2交付、入伙階段3正常運營期二質量跟蹤1共8次短期跟蹤，具體時間以甲方出具的函件為準專家團（咨詢顧問經理）2人8次每次4個工作日乙方駐場人員現場工作時間為每周五天工作制，乙方未能在每周五個工作日內履行相應工作的，應自行安排加班，相關

4、費用由乙方自行承擔。甲方因現場實際工作需要或因甲方現場配合問題，在每周五個工作日以外的時間或法定節假日安排加班的，應由甲方另行計發和支付加班工資。第四章 咨詢顧問服務的范圍和內容在協議有效期內，乙方為甲方對坐落于_xx1號的_xx大廈_的物業管理提供專業咨詢顧問服務。本協議有效期內，乙方向甲方提供如下專業咨詢顧問服務：1、物業管理機構籌建及銷售配合本條對應第八條附表中駐場咨詢顧問的第一項：項目開盤和營銷推廣階段；配合甲方編制銷售廣告，確定銷售配合模式以及專業服務程序；設計物業管理組織架構，并擬定人員編制、崗位資格/資質；為銷售中心、樣板房及其他銷售區域提供高檔尊貴的服務，使購房者預先體會，提高

5、其購買欲；培養、跟進合適的管理骨干。2、交付入伙本條對應第八條附表中駐場咨詢顧問的第二項：交付、入伙階段；組織入伙籌備工作，包括編制入伙方案；編制入伙前所有資料文件，討論定稿，跟蹤履行印刷；入伙物資的籌備；入伙現場裝扮；入伙前的演練等；編制物業管理方案，包括物業管理模式、崗位設置、人員要求、服務內容和標準、各專業實施方案、采購方案、費用預算等；建立培訓體系，編寫培訓教材，組織進行職工或員工培訓，協助進行外派培訓；建立品質管理體系，建立品質管理基礎資料文件。3、正常管理本條對應第八條附表中駐場咨詢顧問的第三項：正常運營期；引導甲方團隊由營銷推廣管理過渡到正常物業管理工作；指導項目完善各類運作管理

6、程序和質量檢測和延續提升方式；引導甲方團隊實施管理工作；協助其他工作。合作期內由乙方派出如下人員負責實施相應崗位的管理職責并承擔相應管理責任，派駐人員自 xx 年 09 月 01 日起赴項目現場實地工作： 序號崗位類別派駐時間對人員要求1項目經理 對應第八條附表時段大專以上學歷持物業經理上崗證資格/資質證5年以上工作經驗，3年以上獨立物業管理項目運作管理經驗有3年以上住所類物業前期管理經驗有一次以上營銷推廣配合及營銷推廣案場物業管理經驗具有良好的組織、溝通能力及較強的綜合事務處理能力2客服主管對應第八條附表時段專科以上學歷持物業經理上崗證、持質量管理體系三體系內審員證3年以上工作經驗，1年以上

7、獨立物業管理項目部門運作管理經驗具有項目品質管理經營，能履行體系修訂、組織實施品質檢查、體系延續改進具有良好的組織和溝通能力3工程主任對應第八條附表時段工科專業畢業，大學專科科以上學歷；5年以上相關管理工作經驗；具有較強的資源運用能力和組織、計劃與執行、監控、指導、溝通的能力，具有較強的綜合事務處理能力。4安全主任對應第八條附表時段思維清晰、表達準確，善于溝通、流利、語言表達能力強；大專以上學歷，公安/政法類專業優先，3年以上基層管理經驗，轉業軍人優先；五官端正、身體健康；年齡45周歲以下；計算機操作熟練。5環境主管對應第八條附表時段有3-5年服務行業工作經驗，專注于清潔服務行業；熟練操作電腦

8、辦公軟件；有良好的邏輯思維分析和說服能力；需要能和各級層面的職工或員工管理人員及客戶進行有效的溝通。第五章 培 訓乙方的咨詢顧問在向甲方提供咨詢顧問服務的過程中，將對甲方的職工或員工進行培訓和業務指導。1、在 xx 市行政區劃范圍內、由乙方常駐咨詢顧問人員組織的培訓，乙方不再另行收取費用，培訓方案由常駐咨詢顧問人員與甲方協商確定。具體的培訓內容、培訓方式以附件1xx大廈物業服務方案所載內容為準。2、在 xx 市行政區劃范圍以外的地區舉行的職工或員工培訓，根據甲方要求安排，費用由甲方承擔和另行支付。關于培訓內容、培訓方式、培訓費用、培訓人員和乙方報酬等，要經甲、乙各方協商一致后方可確定。第六章

9、保密信息甲乙各方只能在下列情況下運用對方所提供的保密信息：1、乙方為甲方指派的物業公司或者物業項目提供物業管理咨詢顧問服務。2、甲方指派的物業管理公司對其受托的物業項目進行物業管理。除上述二種情況外，任何一方運用對方的保密信息均要嚴格保密，不可向第三方透露任何保密信息，除非另有協議準許透露或應法律要求。保密信息的所有權在信息未透露前為原始持有者所有。在本協議終止之后，在任一方手中的秘密資料文件必須進行銷毀或將相關資料文件資料送回另一方。第七章 授權和特許使用本協議有效期內，甲乙各方同意不擁有對方或其所屬機構的商標或標識的所有權。在甲方依照協議商定支付了第一筆費用后，乙方同意甲方在項目的售樓書或

10、對外的宣傳廣告中引用“由xx物業管理（xx）有限公司提供物業管理咨詢顧問服務”的字樣并可免費使用LOGO及標色，但甲方在廣告刊登前須與乙方進一步商討細節，并經乙方認可后方可制作和發布。協議期滿或提前終止后，甲方應立即停止關于使用乙方品牌的廣告及宣傳活動，否則應支付品牌使用費人民幣陸拾萬元整（￥600，000.00元）。甲方同意乙方在對外宣傳廣告中引用“xx房地產或_xx大廈項目_由xx物業管理（xx）有限公司提供物業管理咨詢顧問服務”的字樣，并免費使用甲方的Logo及標色，唯在廣告刊登前須與甲方進一步商討細節，并經甲方認可后方可制作和發布。協議期滿或提前終止后，乙方應立即停止關于使用甲方品牌的

11、廣告及宣傳活動，否則應支付品牌使用費人民幣陸拾萬元整（￥600，000.00元）。在咨詢顧問服務期間，乙方特許甲方使用乙方提供的專有信息。乙方以書面和電子資料文件的形式將信息傳于甲方。專有信息也可由乙方的附屬機構提供。1、專有信息只能由甲方在協議商定項目的物業管理工作使用。2、本協議終止后，甲方仍可繼續使用特許的專有信息，但必須用于甲方在協議商定項目進行的物業管理。3、本條所規定的專有信息的費用已包括在服務費中，甲方無需再付費用。4、未經乙方的書面同意，甲方應禁止掌握此專有信息的職工或員工采取復印、分配、加工和分解等辦法公開此專有信息，此項規定通用于專有信息的全部。若甲方或甲方的職工或員工經營

12、、管理本項目的物業管理業務需要時，不受此規定的限制。5、各方確認專有信息可以包括由甲方要求和指派、由乙方提供的材料。“專有信息”的定義是：所有技術知識、專業集成、工程數據、程式、規范、設計、程序、系統技巧、數據、圖紙、指導、專長、商業規范、商業信息、電腦程序、軟件、錄像、錄音和發明。上述信息是乙方全部或部分擁有、編制、制作及創作的。6、乙方提供給甲方的專用信息，在編制、引用、制作過程中，涉及到的商業秘密、專利、特許經營和材料保護等由乙方自行與相關權利人協商，由此引發的責任均由乙方自行承擔，與甲方無關。如甲方因此承擔責任的，有權向乙方追償，并有權要求乙方賠償相關的損失。第八章 咨詢顧問服務費用在

13、附件1報價的基礎上，本協議有效期內，經各方協商，甲方向乙方支付總額為：人民幣肆佰零捌萬元整（￥4,080,000.00元）的咨詢顧問服務費（含稅價）。甲方除支付上述費用及第十八條第三點費用外，除非因法律法規變化致使上述費用變化，享有本協議項下的所有權利均無需再向乙方支付任何其他費用。當甲方提出其他非本協議的業務要求時，費用另行協商計算。費用構成：本協議的費用包括品牌和技術使用費、咨詢顧問服務費等乙方接受委托期間提供服務的所有費用，其中：1、品牌使用、技術支持費總額人民幣壹佰貳拾萬元整（￥1200,000.00元），每年肆拾萬元整（￥400,000.00元）（含稅）。2、咨詢顧問服務費包括：、駐

14、場人員人工費用（包括但不限于人職工或員工資、津貼、通訊、社保等費用）；、技術咨詢顧問專家組人工費。3、費用說明（1）人工費用根據實際發生情況、乙方所在地的政府法規、國家法律等進行計算。（2）咨詢顧問人員在項目現場工作期間的住宿、辦公費由甲方承擔。（3）應甲方要求或現場實際需要而另行增加的咨詢顧問工作（包括咨詢顧問公司領導赴現場檢查、臨時增加的咨詢顧問工作等），所造成或產生的xx食宿費用由甲方承擔。（4）根據本物業咨詢顧問服務的實際需要，在本協議的商定之外，乙方依照甲方的要求，可不定時派遣咨詢顧問組或專業人員到本物業實地進行評價指導，咨詢顧問組或專業人員不定時赴現場考察的往返xx費及現場食宿費由

15、甲方向乙方另行支付。付款方式甲方設立“_xx大廈項目_”物業管理咨詢顧問服務品質監督管理小組，負責會同乙方物業咨詢顧問服務品質管理小組依照各方商定的考核方式及標準（見附件:2）對乙方的物業管理工作進行監督考核，并出具考核報告，根據考核報告的結果確定當期協議質量履行保證金支付比例，并按本協議的商定支付時間向乙方支付。具體考核方法詳見本協議附件。甲方各方品質監管小組檢查過程中發現的不合格，要求乙方在規定時間內（不超過30日）進行整改。規定時間內整改完畢，經檢查、考核達到規定要求。規定時間內未能履行整改的，甲方有權延遲支付本次應付協議質量履行保證金，乙方整改履行后，甲方應在3個工作日內簽字確認；逾期

16、確認的，視為甲方確認。甲方應在確認后5個工作日內支付本次應付協議質量履行保證金。首期款支付后，乙方對_xx大廈項目_進行立案，將項目資料文件資料分發至各咨詢顧問專家組，并進行所有前期籌備工作，以便能夠及時滿足項目咨詢顧問方的需求。第一期至第十二期付款：對應第八條附表中駐場咨詢顧問，按季度支付，每季度首月的15個自然日內，支付當季度物業咨詢顧問費；在服務階段中，經品質考核后，甲方按品質考核結果，支付當上季度的協議質量履行保證金。根據項目進度，乙方駐場人力費用如未進駐則按附件四標準扣除。支付日期及金額詳見下表：期 數以下日期前支付人力費用品牌使用、技術支持費保證金第一次支付協議簽訂后/400,00

17、0.00/第一期xx年xx月15日220,000.00/第二期xx年xx月15日220,000.00/22,000.00第三期xx年xx月15日220,000.00/22,000.00第四期xx年xx月15日220,000.00/22,000.00第五期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第六期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第七期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第八期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第九期xx年xx月15日

18、220,000.00100,000.0022,000.00第十期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第十一期xx年xx月15日220,000.00100,000.0022,000.00第十二期xx年xx月15日220,000.00100,000.0020,000.00合 計/240000總計甲方以下列第 3 種方式向乙方支付協議商定的費用：（一）現金；（二）支票；（三）銀行轉賬。如甲方以銀行轉賬的方式支付費用的，乙方指派下列銀行帳戶為收款賬戶：開戶名：xx物業管理有限公司xx分公司；銀行帳號：x開戶銀行：x 甲方每次付款前乙方應出具足額的發票。如因乙方提

19、供的轉帳資料文件資料有誤或發票問題等造成協議費用延期支付的，甲方不承擔任何責任。第九章 各方責任界定甲方的責任和義務1、對項目的所有經營活動承擔責任，擁有決策權。包括但不限于人事管理、清潔、綠化、安全、防火、設備設備的運行及維護保養、保險、客戶投訴、財務管理、財產保值、收取和催收所有費用、適時采取法律行為等。2、在業主委員會設立之前，負責制定管理規約并將其作為房屋租售協議書的附件，要求業主和物業使用人在簽署購買協議書或租賃協議書時一并簽署管理規約或承諾書。3、面試、聘用物業管理所需的各類人員，負責與其簽訂勞動協議，承擔相應的法律責任。4、參加政府行政主管部門的會議，接受政府主管部門的領導，落實

20、關于要求，承擔相應的社會責任。5、及時支付所有應支付之費用和稅賦。6、審定、批準乙方提交的物業管理資料文件和所有物業管理服務建議和成熟的咨詢建議或意見。7、對物業管理項目的經營結果承擔全部責任和風險。8、保證房屋、設備、設備達到國家驗收標準要求，如存在質量問題，負責返修。9、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料文件資料，并于本協議生效之日起六十日內向乙方提供檔案分類和細目，提供后由乙方簽字確認，并聲明公司已依照其要求提供了相關的所有資料文件資料。10、11、溝通協調、處理并負責最終解決本協議生效前發生的工程遺留問題。12、負責項目的物業管理工作和宣傳教育等文化娛樂活動。13、檢查、監

21、督乙方的咨詢顧問服務質量，對乙方的工作應給予全面的支持與配合。14、根據本協議之規定，及時足額向乙方支付應付費用。15、向乙方提供對履行本協議所需之所有資料文件資料，并于乙方對甲方所提資料文件資料疑難而請求甲方協助說明時，以迅速方式解答。16、甲方承諾，在各方的協議履行期間，不向乙方派駐本項目的所有工作人員提出轉職的要求，即使乙方派駐人員有此愿望，甲方亦不予接納，否則乙方有權利追究甲方的違約責任。17、在與項目第一個房產購買人簽訂房地產買賣協議前， 應履行物業管理公司的設立及前期物業管理協議簽署工作。18、甲方授權下列人員在各方往來函件上簽字確認。授權人員為： xx 或 ，簽字樣式為： 或 1

22、9、乙方根據甲方考核不符合商定項目未進行整改的，甲方有權根據對方乙方服務的考核情況發放本協議商定的協議質量履行保證金，并有權順延支付時間。乙方責任和義務1、擁有對甲方、物業管理公司以及項目的物業管理和日常運行工作的建議權。2、擁有根據本協議向甲方推薦咨詢顧問人員的推薦權。3、乙方提供給甲方的所有咨詢建議或意見均應建立在誠信和對甲方高度負責的基礎上。4、指導項目的日常物業管理工作，包括保安、清潔、公用設備設備修理修繕保養、周邊及室內綠化、項目節日布置等。5、根據關于法律規定及本協議的商定，提交物業管理資料文件建議稿，如用戶手冊、裝修手冊、應急手冊等。6、針對項目具體情況，提交管理規約建議文本。7

23、、及時提供房屋附屬建筑物、設備、設備、綠化等的年度修理修繕養護建議和大中修理修繕草案，供甲方參考使用。8、業主和物業使用人裝修自有物業時，協助甲方與其訂立關于限制條件的書面商定并協助進行監督。9、協助甲方對其職工或員工的專業培訓。10、如需要，協助甲方修改管理規約以及其他管理資料文件中的相應條款。11、在本協議有效期內，協助甲方逐步推行國際質量ISO9001標準。12、乙方駐場咨詢顧問人員屬乙方人員，受乙方領導和管理，在項目日常運行中依照本協議的關于規定開展咨詢顧問工作。如因乙方責任造成乙方人員在工作期間發生傷亡或標的物損失而造成或產生的責任和費用均由乙方負責解決。因甲方責任造成的乙方人員在工

24、作期間發生傷亡或標的物損失而造成或產生的責任和費用均由甲方負責解決。13、乙方咨詢顧問人員在國家法律法規許可的范圍內，應嚴格遵守甲方的所有管理規定和規章制度。14、除咨詢顧問人員外，乙方不對與項目物業管理關于的任何人員承擔責任和義務。15、乙方為甲方培養出一支高水平的物業管理實干隊伍，創立xx市高檔物業管理的典范。16、甲方提出的工作建議、修改建議或意見等，乙方應及時改正或采納。17、乙方在向甲方派駐人員之前應依照本協議商定進駐人員的條件提供相關的資質、證明材料等，并加蓋公章承諾保證其真實性和合法性。18、乙方授權下列人員在各方往來函件上簽字確認。授權人員為： x ；聯系方式：（x），簽字樣式

25、為： 。第十章 違約責任當出現以下情況時，違約方須自違約行為發生之日起三十日內一次性向對方支付違約金，違約金金額為人民幣貳拾萬元整（￥200,000.00）。1、本協議生效后，甲、乙各方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更、法定代表人變更或各方其它單方面的原因均不構成修改或終止本協議的理由，否則違約方須支付上述商定的違約金。2、甲、乙任何一方違反本協議關于條款或由于自身經營等原因致使該協議未能履行或直接造成對方名譽或經濟損失的，對方有權要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權解除本協議，同時違約方須支付上述商定的違約金，守約方名譽或經濟損失超過違約金的，違約方還需給予超出部

26、分的賠償。3、如甲方未能按本協議商定向乙方及時支付費用，乙方有權催告甲方在要求期限內支付，催收后甲方仍未支付的，甲方應自催收期滿之日起按拖欠費用金額日萬分之五比例向乙方支付違約金；如甲方延遲支付超過一個月，則乙方除收取拖欠款及違約金外，同時有權單方解除本協議，并向甲方收取商定的違約金。在甲方依照商定支付了全部費用之前，乙方有權不向甲方提供商定的服務，由此造成或產生的所有損失由甲方承擔。4、如乙方未能按本協議商定派駐（安排）人員（專家組），甲方有權催告乙方在要求期限內支付派駐（安排），每延遲一日，乙方應按所對應階段的咨詢顧問費金額日萬分之五比例向甲方支付違約金；如乙方延遲派駐（安排），超過一個月

27、，則甲方除收取違約金外，同時有權單方解除本協議，并向乙方收取商定的違約金，并收回甲方已支付乙方的咨詢顧問服務費，由此造成或產生的所有損失由乙方承擔。5、甲、乙各方均不得將對方之商業秘密、管理資料文件資料、軟件系統等泄露給第三方，否則違約方須支付違約金，并賠償由此而給對方造成的名譽及經濟損失。6、甲、乙各方在協議期限內，不得將對方在本項目工作的職工或員工轉職為本方職工或員工，如接納對方工作人員并成功入職的，須向對方支付違約金。如因乙方派駐的人員不符合本協議商定的條件或存在虛假情況造成咨詢顧問目標偏差的，乙方向甲方返還協議質量履行保證金的5%。如咨詢顧問目標實現，現場質量達標則不適用本條款。第十一

28、章 附 則各方可對本協議的未盡事項進行協商，形成補充協議，其補充協議與本協議具有同等法律效力，補充協議與本協議商定不一致的，以補充協議為準。本協議中未規定的事項，均遵守中華人民共和國關于法律、法規和規章執行。本協議正本一式肆份，甲乙各方各執貳份，各份具有同等法律效力。本協議執行期間，如遇不可抗力，致使本協議無法履行時，各方應按關于法律規定及時協商處理。本協議在履行中如發生爭議，各方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解。調解不成的，各方同意由xx市xx行政管理局經濟協議仲裁委員會仲裁。未涉及仲裁的條款仍按本協議履行。如因甲方現場管理需要，在本協議期終止之前，可通過函件形式商議及調整本協議

29、商定的駐場起止時間，超出協議商定駐場期限部分，甲方按附件四：xx大廈物業服務方案中人工成本支付乙方相應費用。乙方不承擔項目在經營和管理方面的任何虧損；亦不承擔因甲方對乙方的建議和建議或意見長期抵觸或拒不執行而造成或產生的任何后果。如因乙方建議或意見出現錯誤，致使甲方遭受損失，乙方應承擔責任。其它2、本協議構成甲乙各方之間的完整協議，并取代以前達成或目前達成的關于協議事項的任何口頭或書面協議。3、本協議所要求給予的任何通知均可通過傳真號碼、快遞、EMS的方式送達。甲乙各方確定下列辦公地址和傳真號碼為本協議商定事項的送達方式。如辦公地址和傳真號碼發生變化，應以書面方式告知對方，否則一方將資料文件、

30、資料文件資料等寄送下述辦公地址后均視為送達，由此造成或產生的任何法律責任均其自行承擔。甲方確認收件辦公地址為： x ；收件人： x 聯系電話： x傳真號碼號碼： 乙方確認收件辦公地址為：x收件人： x ；聯系電話：x ；傳真號碼號碼： x 4、本協議受中國法律的約束，并根據中國法律進行說明。5、甲、乙各方的營業執照復印件作為本協議的附件。6、乙方的物業管理資質證書復印件作為本協議的附件。7、xx大廈物業服務方案作為本協議的附件和有效組建部分，本協議未商定或商定不具體的，以xx大廈物業服務方案為準。附件附件1：xx大廈物業服務方案附件2：物業管理咨詢顧問服務品質考核方案甲方：xxxx房地產投資有

31、限公司 乙方：xx物業管理有限公司代表人： 代表人：日 期： 日 期：附件1：xx大廈物業服務方案附件2：物業管理咨詢顧問服務品質考核方案在協議期內，甲乙各方各自組建xx大廈項目物業管理品質監管小組，每季度對項目物業管理實施情況進行實地考核，對各部門物管工作的優劣做出評價，依據各方的考評結果向乙方發放協議質量履行保證金。本考評實施方案及考核細則的制訂，結合了甲乙各方簽署的協議、全國物業管理優秀示范小區考評標準、住所小區物業管理公共服務等級指導標準（一級）等，并將根據各方第一次的考核情況，對本考核細則進行適當調整，力求考核公平、公正、合理、科學。一、考核小組甲方的品質監管小組：組 長： 物業發展

32、總監專職組員：開發負責人營銷推廣負責人物業負責人乙方的專家技術咨詢顧問作為默認的xx大廈項目品質管理小組，全程跟蹤管理xx大廈項目的運作，根據項目的進展需求不斷提升其物業服務品質，物業品質管理小組組建如下：組 長： x副組長： x組 員： x 二、考核實施時間甲乙各方依照駐場時區實施考核，考核前5個工作日應做溝通和書面確認。三、考核內容甲乙各方對項目物業管理過程進行全面考核，以發現問題，及時改進工作提高項目物業管理質量。運作中考評組定時的項目考評內容包括：考評所有管理制度、崗位、部門職責及其執行情況。機構設置，定崗定編、人員配備是否合理，職工或員工的培訓情況等。各種檔案包括業主檔案、房屋入伙時

33、應移交并保存的各種圖紙資料文件資料，每次考評結果是否建檔并妥善保存等。安全護衛方面：停車場的管理情況，安管制度執行情況，白天和夜間巡邏護衛的安排是否合理，監督措施是否有效，安管員是否熟知本崗位職責并準確操作，突發事件發生時（如火警、匪警）的處理原則與方法是否得當等。清潔、綠化方面：考察清潔、綠化的范圍，清潔、綠化的標準及檢驗標準，所使用清潔、綠化工具，特殊區域的清潔方法如外墻的清洗及蓄水池的清洗等，對屬清潔、綠化范圍內的某一區域進行檢驗，考核清潔工、綠化工對其專項工作的熟知情況等。消防設備的保養、維護：了解內消防設備的分布，數量、型號，目前維護、保養的情況，測試記錄，現場進行消防試驗。其它設備

34、設備的修理修繕保養：了解設備設備的維護保養情況，掌握各種設備設備的數量與型號，查看修理修繕保養的記錄，修理修繕保養工作的劃分，具體的保養措施，修理修繕、保養協議履行情況及相應的記錄，對備用設備設備進行現場測試等（包括配電系統，加壓供水系統，中央空調系統、共用照明、中水系統、上下水管道、落水管、天線等）。四、考核方式甲乙各方品質監管小組根據考核細則各自進行主觀打分，分數采取百分制，甲乙各方權重分配為5：5。在每次考核履行后，對于考核的結果應由各方簽字確認，或將考核結果按第二十九條第三點的方式達對方。（一）依據項目進度的不同則考核的側重點將有所不同。入伙前為物業管理的營銷推廣配合期，考核側重于項目

35、的營銷推廣配合（附表1）；物業入伙后為入住管理期，考核側重于現場管理，包括內部考評和外部評價兩部分（考核內容附表2、附表3）。（二）甲方根據上述考核結果匯總分，向乙方支付當期協議質量履行保證金。考核分值分配表如下：滿分計算方法考核結果應用100分入伙前外部考評內部考評9080-8970-7969以下甲方地產公司營銷推廣部評價占45分xx物業評價占27.5分甲方評價占27.5分;不扣扣當期40%，即￥6000.00扣當期60%，即￥8000.00入伙同上同上入伙后入伙后客戶滿意度調查占35分xx物業評價占22.5分甲方評價占22.5分。甲方地產公司占20分（三）甲方各方品質監管小組檢查過程中發現

36、的不合格，要求乙方在規定時間內（不超過30日）進行整改。規定時間內整改完畢，經檢查、考核達到規定要求。規定時間內未能履行整改的，甲方有權延遲支付本次應付協議質量履行保證金，乙方整改履行后，甲方應在3個工作日內簽字確認；逾期確認的，視為甲方確認。甲方應在確認后5個工作日內支付本次應付協議質量履行保證金。附表1xx大廈項目物業管理品質監管考核細則（營銷推廣配合部分）序號考核標準內容分值評分細則一銷售配合配合甲方項目營銷推廣宣傳、推廣工作15參加營銷推廣策劃的過程，深入了解營銷推廣意圖，調查當地服務市場，制定適宜營銷推廣服務方案，并取得評價后使用保障營銷推廣環境，如安全有保障、環境整潔、設備設備的運

37、行良好等；如有需要，利用xx物業的充分資源，為的營銷推廣宣傳提供便捷的推廣服務；例如：可利用各地的分公司對的宣傳工作提供支持（需甲方提出需求，我司予以配合，如有成本支出，甲方給予適當的補償）。二依照要求設置物業管理咨詢臺，解答準業主的咨詢15協助設立咨詢臺，制定規范語言標準，與銷售部門統一咨詢服務口徑；對業主關于物業管理服務方面的咨詢能及時有效的給予解答，保證顧客滿意。三配合甲方籌備、組織準業主公關聯誼活動15全面保障各種公關聯誼會安全有序的進行；充分展示xx物業高品質服務。四服務展示大堂行政展示15客人服務環節的設計客人服務各崗位的執行質量五管家服務展示15基本服務的調查和設立增值服務的調查

38、和設立室內清潔服務的調查和設立業主事務處理流程的設立和執行六業主聯誼10與業主就其物業建筑進展的進行適宜頻率溝通設立業主檔案，收集業主喜好七日常運作服務項目的xx524小時安保服務、清潔家政服務、園藝服務（可參考附表2部分內容實施）八團隊培養按計劃對職工或員工進行培訓，包括與項目銷售人員的互動培訓及本地職工或員工強化培訓10有培訓、考核記錄，并對培訓效果有評估。附表2xx大廈項目物業管理品質監管考核細則（內部考評部分）序號全國物業管理示范住所小區標準內容分值xx大廈項目物業管理品質監管考核評分細則一基礎管理281、建立修理修繕基金,其管理、使用、續籌符合關于規定 1建立物業修理修繕基金管理規定

39、；按規定管理使用公共修理修繕基金。2、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等所有公眾制度完善 23、小區物業管理建立健全所有管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法24、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;職工或員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹 4管理人員應100%持有物業管理上崗證書，特種作業人員應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗；一線服務人員每年體檢一次，合格上崗；在小區管理中建立本企業的形象識別系統：服務理念、行為規范（專業著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務）、現場標識等。5、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高

40、管理效率 26、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行關于規定:至少每季度年向甲方報一次物業管理服務費用收支情況 27、房屋及其共用設備設備檔案資料文件資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 3建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料文件資料檔案、日常管理檔案等）。8、建立住用戶檔案、房屋及其配套設備權屬清冊,查閱方便 39、入伙后建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 2小區應設置“服務中心”，實行24小時服務接待，公示服務聯系電話。10、

41、定時向住用戶發放物業管理服務工作征求建議或意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與50%以上業戶作有效溝通，每年有效投訴處理率100%，每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率大于20%，并對薄弱環節延續改進。11、建立并落實便民修理修繕服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄5入伙后實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約修理修繕報各方商定時間到達現場。回訪率90%以上。二房屋管理與修理修繕養護 91、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志

42、明顯 1小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖。小區內各、棟、門、戶及其他公共配套設備場地標識齊全、規范、美觀。2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 43、房屋外觀完好、整沽,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡 1外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫。4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損 15、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等 1對違反規范私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助關于部門依法處理。7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他

43、人權益的現象 1房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝飾裝修人員登記及相關材料，日常驗收手續等。對私搭亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人權益現象及時勸止、報告。三共用設備設備管理 141、共用配套設備完好,無隨意改變用途 12、共用設備設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患, 專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范 8共用設備設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、修理修繕記錄、保養記錄；修理修繕養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好；各設備房衛生、整潔，主要設備設備標識清楚齊全。4、排水、

44、排污管道通暢,無堵塞外溢現象 25、道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行 16、制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整:供電設備運行正常,配電室管理符合規定路燈、樓道燈等公共照明設備完好 2路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上，按規定時間定時開關；停水、停電在接到相關部門通知后，按規定時間提前通知用戶；設有備用應急發電機的按規定時間啟用。四保安、消防、車輛管理 151、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責 8小區主出入口24小時值班；對小區重點部位每小時巡查一次；中央監控室24小時實施監控；

45、對進出小區的裝修工、外來服務人員實施發放臨時出入證管理，對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路線。2、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 2對小區公共娛樂設備、小池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志；對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄； 各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；對火災、水浸、電梯困人、刑事、xx事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。3、消防設備設備完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案 14、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記 25、非機動車車輛管理制度

46、完善,按規定位置停放,管理有序 2五環境衛生管理 141、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進行垃圾分類收集（甲方需配合配置分類垃圾桶）；垃圾日產日清，無垃圾桶、果皮箱溢滿現象；對垃圾中轉站每天進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺，有效監控蠅、蚊等害蟲孳生；垃圾桶、果皮箱每天清理，定時清洗，保持潔凈。2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔 7小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的清潔（不少于以下頻次） 小區公共場所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1次/天 清理（2）硬化地面 2

47、次/天 清掃（3）主次干道 2次/天 清掃（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/周 擦拭（5）湖水、水景 1次/1天 清理（6）溝渠、沙井 1次/7天 清理 房屋內公共部位（1）樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃（2）共用活動場所 2次/天 清掃（3）樓道玻璃窗 1次/周 擦拭（4）大堂、會所石料地面 1次/4小時 全面清潔 1次/2個月 打蠟地板地面 1次/4小時 全面清潔 1次/2個月 打蠟地磚地面 1次/4小時 全面清潔 1次/2個月 清洗地毯地面 1次/8小時 全面吸塵 1次/2個月 清洗（5）室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設備 1次/天 全面擦拭（6）公共衛生間 1次/2小時 全面清潔（7）及時清掃積水、積雪清潔履行后，清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味、外觀整潔、明亮；并