1、商業物業風險規避及價值實現策略 商業生存進展所需要的載體之一確實是物業；商用物業的空置率近些年來一直居高不下，盲目的開發、設置以及不良的運營治理等種種緣故對投資商業物業的開發者、投資者、經營者都帶來了不可幸免的大風險。在筆者多年對商業地產項目操作的實踐過程中，小結了商業物業風險規避的一些方法，價值實現策略做了一些歸納：一、商業物業風險規避的一些常用方法1、分析項目所在的街區及商圈，確定可能生存的商業形態，了解規劃慎重選址。目前零售業態有購物中心、百貨商場、超級市場、便利店、倉儲式商場、專賣店、專業店等業態類不，選址要求與商業輻射服務的街區、商圈各不相同。因此，項目決策時要充分考慮所在項目街區、

2、商圈的特性，盡可能將選址工作科學化、細致化，對街區、商圈的以后規劃有所了解，掌握以后的進展趨勢才能保證以后經濟效益有可持續增長點。2、商業主題是對街區商業性的補充，尋求有明確服務對象的空白市場。與其和對手搶占爭奪市場不如填補市場空白，實行差異化特色經營。針對目前已進展商業物業，由于立項時缺少對街區特性、商圈的深入分析，缺乏對商業需求與趨勢的深入研究，加上對最早進入市場的商用物業獵取了大量利益的誘惑力，中后期的開發商大多數都以34層裙樓的規模擠向市場，而現有存量決不能完全期望購物中心、超級市場、大百貨商家來解決。如何關心進展商實現短期資金回收及確保商場的長期效益，在眾多商業業態中較有可能解決問題

3、的方向是社區化商業、主題商場與專賣店結合的方式。然而，商業業態的選取與確定，需要慎重考慮幾個因素：1） 終端市場可測量性：商業業態不可憑空想象，要能滿足消費人群所需，能吸引購買力，否則經營者難以獲利進而投資者信心受損。2） 經濟效益可支撐性：對商圈要進行細致的分析、研判，即對周邊市場需求、居民量、購買水平、商場以后人流量的預測，是成功吸引投資者投資，吸引商家進駐項目經營必不可少的支持依據。3） 差異化競爭策略：有明確的服務對象、產品類不、品種特色是主題商場搶占市場的制勝策略，它需要能敏感地發掘市場空白，能組織商家依照消費者的需求開展多樣性經營活動。4） 部分商業業態的選址要求及經營特性分類選址

4、規模經營特性購物中心中心商業區、交通要道旁的區域結點建筑規模大公共空間大停車場大集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。百貨商場都市繁華街區交通要道5000以上新形態的百貨商場結合超市，提供食品、日常用品、服裝、家庭用品等。超級市場居民區交通要道商業區500左右10002000左右以購買頻率高的食品和日常生活用品為周邊居民服務。倉儲式商場都市與郊區之間的結點10000左右較大的停車場低價、批量銷售生活資料；倉庫式陳列，開架自選專賣店（專柜）繁華商業區步行商店街百貨商場、購物中心以產品體量確定規模服裝、鞋類、化妝品、家電、家私、電訊各領域專業店（主題商場）選址多樣性針對片區市場空白規模大“成行成市“與過

5、度競爭之間需平衡以某一大類商品為主，體現專業性，特色性，品種多，選擇余地大。3、商業空間的劃分與規劃，具有可變性與價值最大化。對商家多樣的要求，對投資者降低門檻，使商業空間由大空間分割為小空間，成為化解風險和實現價值的優化策略。在空間布置上如何實現，需要對重點和難點區域的規劃引導，才能使各層商業人流暢順，如：首層最內部空間的劃分與規劃；通道巡回，幸免商業死角；在三、四層coffee shop，書吧等休閑功能場所，帶動人流往商場上層流淌；集中的公共活動空間與適當通道，以保證較高的有用率。二、價值實現策略1、掌握商業物業營銷核心。商業物業營銷能否成功，其核心在于能否成功平衡投資客、經營商家、進展商

6、三者之間利益關系。2、以靈活的租售策略培育新市場。市場需要培育與調整。進展商要肯于讓投資客看見利益，并給商家營造條件進行持續經營，只有如此才能三方共贏：1） 帶租約出售：返租銷售證明進展商不僅要將商場銷出去，且思路上的確要經營好，給投資者回報，給經營者信心，從而刺激投資者購買欲望。2） 統一的經營治理。商場經營成功與否，關鍵在商業氛圍的培育。特不是頭兩三年，是培育、宣傳與調整期，故所有權、經營權與治理權的關系要清晰。國內許多不成功的商場正是由于三權不清晰，導致各自為政，不僅治理難度大而且對消費者無統一的形象與定位，因些在銷售、租賃時必須明確三權分離。3） 為商家營造良好的商業氛圍。進展商要站在更高的角度，從商場整體利益動身，重視媒體傳播與活