1、 目錄第一部份份“銀河灣灣”項目定定位1項目目定位1.1項目SWWOT分分析 1.1.11 （STRRENGGTH 項項目優(yōu)勢勢分析） 1.1.22 （WEAAKNEERS 項項目弱勢勢分析） 1.1.33 （OPPPORTTANIIRY 項項目市場場機(jī)會分分析） 1.1.44 （TREEAT 項項目市場場威脅分分析） 1.1.55小結(jié) 1.2 項項目發(fā)展展定位 1.2.11發(fā)展定定位的確確定 1.2.22有關(guān)國國際化住住宅特區(qū)區(qū)的詮釋釋與功能能定位 1.2.33目標(biāo)客客戶群的的界定 1.4 項項目整體體品牌形形象的建建議第二部分分：品牌牌推廣策策略及執(zhí)執(zhí)行方案案1品牌牌推廣策策略11明明確天

2、泰泰馥香谷谷的形象象12整整合傳播播推廣13開開盤期五五條推廣廣主線14持持續(xù)期五五條推廣廣主線15怎怎樣造勢勢16推推廣費用用的比例例1. 77項目開開盤前推推廣費用用總預(yù)算算2推廣廣執(zhí)行方方案21推廣執(zhí)執(zhí)行階段段劃分211 引導(dǎo)導(dǎo)階段第一期期：轟動動性亮相相期推廣廣21 .2引導(dǎo)階階段第二期期：蓄勢勢升溫推推廣2. 11.33 持續(xù)續(xù)階段推推廣2. 22各項推推廣活動動計劃2.2.1天泰泰馥香谷谷獲環(huán)境境金獎及及天泰商商標(biāo)獲著著名商標(biāo)標(biāo)稱號系系列廣告告活動計計劃2.2.2“無理由由退房”新聞發(fā)發(fā)布會活活動計劃劃2.2.3“集報抽抽獎”活動計計劃2.2.4“到青島島去安家家”外籍購購房團(tuán)赴赴

3、天泰馥馥香谷購購房活動動計劃2.2.5開盤盤計劃2.2.6中外外業(yè)主懇懇談酒會會活動計計劃2.2.7“我愛青青島我的家家”國際少少年繪畫畫大賽活活動計劃劃2.2.8世界界家居民民俗用品品博覽活活動計劃劃2.2.2天泰泰馥香谷谷項目開開盤前倒倒計時備備忘錄第三部分分：銷售售策略及及執(zhí)行方方案1青島島市場營營銷管理理水平現(xiàn)現(xiàn)狀分析析2整體體營銷策策略21銷銷售各階階段策略略22銷銷售執(zhí)行行中價格格策略3銷售售執(zhí)行31前前期籌備備311形象導(dǎo)導(dǎo)入312銷售現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝3121工地包包裝3122案場外外部包裝裝3123賣場內(nèi)內(nèi)部包裝裝3124員工著著裝、儀儀表要求求313銷售活活動管理理工具3131銷

4、售資資料3132銷講展展示資料料3133銷控表表格管理理3134現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)控管理理3135銷售辦辦公用具具32現(xiàn)現(xiàn)場行政政管理321組織結(jié)結(jié)構(gòu)322職能規(guī)規(guī)范323行政管管理制度度324考核制制度3. 22. 55會議制制度33銷銷售現(xiàn)場場實務(wù)33. 1銷銷講資料料331.11項目樓樓盤總體體介紹331.22答客戶戶問331.22.1技技術(shù)性數(shù)數(shù)據(jù)資料料331.22.2本本公司針針對項目目樓盤的的政策性性問題331.22.3入入住后物物業(yè)管理理收費及及服務(wù)項項目331.22.4本本公司對對客戶的的可信性性承諾332現(xiàn)場銷銷售接待待流程操操作模式式3. 33. 33行銷人人員素質(zhì)質(zhì)要求3. 33.

5、 33.1基基本修養(yǎng)養(yǎng)及禮儀儀3. 33. 33.2精精神面貌貌要求3. 33. 33.3專專業(yè)知識識及技巧巧的掌握握3. 33. 44銷售技技巧及客客戶鎖定定3.3.4.11銷售現(xiàn)現(xiàn)場技巧巧性問題題3.3.4.11.1怎怎樣突出出樓盤良良性點3.3.4.11.2樓樓盤抗性性點的應(yīng)應(yīng)答3.3.4.11.3樓樓盤難堪堪性問題題的避答答及轉(zhuǎn)鋒鋒引導(dǎo)3.3.4.11.4怎怎樣巧妙妙留下目目標(biāo)客戶戶資料3.3.4.11.5怎怎樣接待待市場調(diào)調(diào)研人員員3.3.4.22客戶心心理揣摩摩分析及及引導(dǎo)3.3.4.33逼定下定購買3. 33. 55銷售計計算及相相關(guān)表格格、資料料的填寫寫與管理理3.3.5.11

6、銷售計計算3.3.5.11.1房房款3.3.5.11.2銀銀行按揭揭的首期期付款及及月供款款3.3.5.11.3附附加費3.3.5.11.4置業(yè)業(yè)分析3.3.5.11.5投投資分析析3.3.6管理理表格、數(shù)據(jù)表表格的填填寫及使使用3.3.7銷售售憑證及及合同的的規(guī)范事事宜3.3.7.11小定單單3.3.7.22購樓簦簦記證3.3.7.33銷售合合同3.3.7.44附加協(xié)協(xié)議3.3.8現(xiàn)場場操作流流程管理理及分配配制度3.3.8.11銷售提提成制度度3.3.8.22人員接接待順序序3.3.8.33相互分分成規(guī)定定4.整體體企業(yè)各各部門職職能劃分分及協(xié)調(diào)調(diào)方式4.1各各部門權(quán)權(quán)責(zé)劃分分4.2協(xié)協(xié)調(diào)

7、配合合方式序:“銀銀河灣”品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略描述述“銀河灣灣”愛與夢夢想放飛飛的港灣灣人們在經(jīng)經(jīng)濟(jì)、事事業(yè)上的的成功，需要有有社會承承認(rèn)的標(biāo)標(biāo)識。撫撫順的成成功人士士卻有一一種難言言的尷尬尬：駕駛駛著奔馳馳和寶馬馬，卻找找不到適適合的駐駐停的居居所。老老板們充充滿惆悵悵和失落落，號稱稱高檔的的物業(yè)，或者房房型過時時，或者者缺乏環(huán)環(huán)境。故而而，紛紛紛前往大大連、沈沈陽購置置房產(chǎn)。然然而現(xiàn)在在，在“銀河河灣”。經(jīng)過艱難難跋涉而而成功的的人們，在“銀河灣灣”里將得得以享受受成功的的喜悅。這是可可以與國國內(nèi)任何何住宅媲媲美的純純美國的的頂級TTonwwhouuse。在電影影、畫報報以及夢夢境中出出現(xiàn)過的的情景

8、：落地窗窗浴室，與豪華華客廳相相連的西西式開放放式廚房房，主人人臥室中中精致名名貴的臥臥具，室室外一百百多平方方米的私私家花園園花團(tuán)錦錦簇，綠綠草茵茵茵。在一個懶懶洋洋的的下午，暖暖的陽陽光灑在在你的后后花園中中，你合上書書本，抬抬頭順著著庭院邊邊綠色柵柵欄望去去：你的鄰居居正在和和幾個朋朋友穿著著沙灘裝裝在燒烤烤、嬉笑笑聲朗朗朗傳來。你走出自自己的庭庭院，穿穿過片片片草地，一絲輕輕涼河風(fēng)風(fēng)拂過，你一抬頭頭，隱約約看見遠(yuǎn)遠(yuǎn)出燈火火闌珊的的城市夜夜景倒影影在緩緩緩流動的的渾河上上。在“銀河河灣”中，您您曾經(jīng)的的夢，將將真實地地依次展展現(xiàn)在你你的眼前前，無言言的酬謝謝，回報報你創(chuàng)業(yè)業(yè)的苦辣辣酸甜和

9、和智慧。于是，你你的愛與與夢想在在這里放放飛！傾力打造造一個:“與國際際接軌、東北一一流、遼遼寧首席席品牌住住宅區(qū)”“銀河灣灣”品牌策策劃框我們應(yīng)該做什么應(yīng)該怎樣做能做成什么為什么這么做 品牌牌背景市市場分析析我們正在往這個方向去嗎品品牌檢驗驗及診斷斷 項目目品牌檢檢索及思思考品牌策策略及執(zhí)執(zhí)行 品牌牌目標(biāo)及及定位目錄第一部份份：品牌牌檢索與與思考* 項目目概況及及SWOOT分析析 項目目概況 SWWOT分分析 （SSTREENGTTH 項目目優(yōu)勢分分析）（WEAAKNEERS 項目目弱勢分分析）（OPPPORTTANIIRY 項目目機(jī)會點點分析）（TREEAT 項目目威脅點點分析）立立論 *

10、 目標(biāo)標(biāo)消費群群的界定定及分析析 目標(biāo)標(biāo)客戶群群的界定定 目標(biāo)標(biāo)客戶群群構(gòu)成及及特性 目標(biāo)標(biāo)客戶群群的購買買心理分分析第二部分分：品牌牌目標(biāo)及及定位* 品牌牌目標(biāo)* 對品品牌目標(biāo)標(biāo)的解析析： 解析析之一：來由 解析析之二：項目特特色 解析析之三：主題*階段性性品牌目目標(biāo)第三部分分：品牌牌策略* 品牌牌概論 什么么叫品牌牌 以品品牌的觀觀點看“銀河灣灣”* “銀銀河灣”品牌競競爭力架架構(gòu)* 如何何提高“銀河灣灣”的形象象力（品品牌推廣廣策略及及推廣方方案） 品牌牌推廣策策略明確“銀河灣灣”的形象象 整合營營銷 造一個個什么樣樣的夢 怎樣造造勢 推廣費費用的比比例媒媒體選擇擇前前期推廣廣方案* 如

11、何何提高“銀河灣灣”的銷售售力（營營銷策略略及執(zhí)行行）主主導(dǎo)思想想營營銷策略略營營銷執(zhí)行行前期準(zhǔn)準(zhǔn)備 銷售售部人事事方案 銷售售執(zhí)行流流程 銷講講手冊 培訓(xùn)訓(xùn)方案第四部分分：品牌牌檢驗第一部份份 :品牌檢檢索與思思考* 項目目概況及及分析析*目目標(biāo)消費費群的界界定及分分析項目概況況及SWWOT分分析：SSWOTT分析Streengtth項目優(yōu)優(yōu)勢分析析素質(zhì)很很高 意思是是指開發(fā)發(fā)商的素素質(zhì)很高高。開發(fā)發(fā)商的品品味很高高，具有有比較長長遠(yuǎn)的眼眼光，這這對一個個項目來來講是至至關(guān)重要要的，這這也是我我們常說說的開發(fā)發(fā)商才是是最大的的策劃家家。項目規(guī)規(guī)模大 現(xiàn)在房房地產(chǎn)的的一個發(fā)發(fā)展趨勢勢就是規(guī)規(guī)模

12、效應(yīng)應(yīng)。“銀河灣灣占地114.44公頃，可以說說在撫順順市是一一規(guī)模非非常大的的住宅區(qū)區(qū)。項目目規(guī)模大大可以較較為輕易易地調(diào)動動市場的的注意力力，可以以比較從從容地做做一個較較為完美美的總體體規(guī)劃和和環(huán)境設(shè)設(shè)計，小小區(qū)的配配套設(shè)施施及日后后的物業(yè)業(yè)管理才才可能做做得比較較到位。項目所所處的區(qū)區(qū)域具有有良好的的地理環(huán)環(huán)境“銀河灣灣”所處地地緊鄰渾渾河,自自然地理理環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，同同時市政政府新樓樓的遷至至也將使使本案項項目具備備了較高高的升值值潛力.資金實實力雄厚厚 很多開開發(fā)商由由于資金金不足，急于套套現(xiàn)，因因此沒有有辦法從從從容容容有計劃劃地做好好一些事事情。資資金實力力強(qiáng)，就就可以按按我們的

13、的策劃做做好很多多事情，包括推推廣、公公關(guān)活動動等等，可以有有效實施施策劃計計劃和目目標(biāo)，這這對項目目的成功功與否起起到關(guān)鍵鍵的作用用。區(qū)域價價格不一一 目前,本區(qū)域域內(nèi)的房房地產(chǎn)價價格層次次不一，低價位位樓盤較較多。房房地產(chǎn)行行業(yè)的進(jìn)進(jìn)入門檻檻也較低低，這對對一個新新進(jìn)入的的企業(yè)來來說也是是一個非非常利好好的因素素。空間巨巨大撫順的房房地產(chǎn)市市場在220011年的成成交量有有明顯提提高，而而且大部部分是中中低檔次次的同質(zhì)質(zhì)化樓盤盤，市場場空間非非常大。而本案案項目所所處區(qū)域域可以說說沒有真真正意義義上的商商業(yè)小區(qū)區(qū)，完全全是一個個空白，這為開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)行市場場拓展提提供了一一個巨大大的空間間

14、。政府強(qiáng)強(qiáng)有力的的支持“銀河灣灣”項目在在各個方方面得到到了政府府的大力力支持。良好的的政府關(guān)關(guān)系將會會為“銀河灣灣”的建設(shè)設(shè)開發(fā)營營造出一一個和諧諧的外部部環(huán)境。擁有獨獨特的自自然環(huán)境境資源“銀河灣灣”所處的的地理位位置附近近擁有撫撫順市的的母親河河渾河河，周邊邊視野開開闊，空空氣質(zhì)量量較好，這有利利于后期期的雕琢琢。通過過挖掘延延伸這種種唯一性性的內(nèi)在在價值，將會形形成本項項目具有有震撼力力的市場場競爭優(yōu)優(yōu)勢。Weakknerrs項目弱弱勢分析析市政配配套不佳佳“銀河灣灣”項目所所在地塊塊處于未未來的開開發(fā)新區(qū)區(qū)，因而而目前的的相關(guān)市市政配套套尚且不不齊全。生活便便捷度不不高。在在一定程程

15、度上將將使客戶戶層面受受限。但但也因為為政府的的遷至，也使本本案項目目具備了了較高的的升值潛潛力。規(guī)劃受受限“銀河灣灣”項目規(guī)規(guī)劃因受受政府一一定限制制（面鄰鄰臨江路路一側(cè)要要做高層層），這這樣使“銀河灣灣”項目物物業(yè)不統(tǒng)統(tǒng)一，存存在Toonwhhousse與電電梯公寓寓混雜分分布等問問題，怎怎樣使小小區(qū)內(nèi)不不同檔次次的物業(yè)業(yè)相對獨獨立，怎怎樣使未未來的物物業(yè)管理理做好等等等問題題，都需需要開發(fā)發(fā)商慎重重考慮。品牌不不強(qiáng)房地產(chǎn)是是一宗最最大的商商品，品品牌形象象在購買買決策中中是一個個很重要要的因素素，但開開發(fā)商目目前在撫撫順房地地產(chǎn)市場場中尚屬屬一家新新公司，基本上上沒有什什么品牌牌可言，這

16、就加加強(qiáng)了項項目推廣廣的難度度。地段不不好 這里指指的地段段不好和和前面講講的區(qū)域域有特色色是不同同的概念念。這里里是指在在目前撫撫順人的的眼光中中，河北北區(qū)域相相對于南南臺來說說，并不不是一個個很好的的地段。當(dāng)然，這是在在現(xiàn)在的的靜態(tài)態(tài)態(tài)勢下的的一種思思維。這這種觀念念也會給給項目的的推廣帶帶來一定定程度上上的壓力力。Oppoortaanirry項目機(jī)機(jī)會點分分析撫順市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，帶來來更大市市場空間間。同時時，住房房改革使使社會上上逐步形形成一批批新生購購買階層層。今今年撫順順市加大大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資力度今年，撫撫順市房房地產(chǎn)投投資計劃劃比去年年增長5，這個目目標(biāo)如果果實現(xiàn)，將是

17、近近幾年來來投資增增幅最高高的一年年。中國即即將加入入WTOO帶來前前所未有有的機(jī)遇遇 中國目目前已和和美國等等WTOO的主要要成員國國簽定了了加入WWTO的的雙邊協(xié)協(xié)議，剩剩余的一一些國家家也正在在密鑼緊緊鼓的談?wù)勁兄兄校烙嬘嫴痪弥兄袊鴮郊蛹尤氲絎WTO這這個國際際大家庭庭中。中國加入入WTOO，不僅僅會給企企業(yè)機(jī)制制等經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域帶帶來變革革，還會會給人們們生活的的各個層層面帶來來強(qiáng)有力力的沖擊擊。人們們的生存存理念、生活方方式將相相應(yīng)地發(fā)發(fā)生變化化，“與國際際接軌”，將成成為最為為時尚的的選擇，當(dāng)然也也包括住住宅建設(shè)設(shè)。撫順缺乏乏明星樓樓盤，因因此可以以作填補(bǔ)補(bǔ)市場空空白，再再

18、加之強(qiáng)強(qiáng)大的產(chǎn)產(chǎn)品力、形象力力、銷售售力的充充分整合合，“銀河灣灣”完全可可能成為為撫順乃乃至遼寧寧的第一一品牌樓樓盤。二手物業(yè)業(yè)市場和和銀行按按揭等相相關(guān)市場場的逐步步培育和和完尚，將為商商品住宅宅帶來更更大的空空間。Treaat項目威威脅點（問題點點）分析析項目所在在區(qū)域近近期內(nèi)供供求矢衡衡 短期內(nèi)內(nèi)項目周周邊將會會有大量量開發(fā)。諸如目目前的：大自然然城市花花園、渾渾河花園園、成功功家園等等等一批批小區(qū)。其他幾幾家房地地產(chǎn)公司司預(yù)計220011年將會會對整個個東部地地塊形成成較旺的的開發(fā)勢勢頭，造造成本地地就地廣廣人稀的的東部區(qū)區(qū)域供求求失衡加加劇。市場競爭爭非常激激烈 項目所所處區(qū)域域受

19、到品品牌公司司的極大大制約和和挑戰(zhàn)。品牌的的成功樹樹立之后后，銷售售出現(xiàn)較較好勢頭頭，優(yōu)勢勢明顯。項目目客戶層層面比較較窄，不不是面向向廣大群群眾項目概況況及SWWOT分分析之三三：立論論充分分利用項項目自身身的有利利條件，規(guī)避項項目現(xiàn)存存的不利利因素。通過對對其周邊邊豐富自自然環(huán)境境與人文文環(huán)境的的有利挖挖掘，以以該品質(zhì)質(zhì)樓盤形形象進(jìn)入入市場。致力力塑造良良好的品品牌形象象，加強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)，大打打形象牌牌，以形形象出品品牌，以以品牌促促銷售化不利為為有利，利用限限制條件件作為創(chuàng)創(chuàng)新源泉泉，揚(yáng)長長避短，量身打打造充分利用用經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的大大好形式式，以及及撫順東東部地塊塊開發(fā)的的有利時時

20、機(jī)，走走差異化化發(fā)展之之路以快打慢慢。快速速占領(lǐng)有有限市場場，爭取取較大份份額的客客源；相相應(yīng)的價價格策略略是中等等（或中中等偏高高）價格格策略等等產(chǎn)品，并逐步步實現(xiàn)低低開高走走項目定位位發(fā)展圖圖：市場機(jī)機(jī)會1、市場的的快速發(fā)發(fā)展形成成項目機(jī)機(jī)遇。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來契契機(jī)。3、城市住住宅建設(shè)設(shè)東移。1、具有一一定的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢。 2、具有較較強(qiáng)的自自然環(huán)境境 項項選題題方向 3、政府支支持目11、能充充分利用用獨特 4、開發(fā)資資金雄厚厚 優(yōu)優(yōu)的的自然環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢。勢22、項目目的主題題需具 發(fā)展定定位居住條件件不成熟熟，具具有鮮明明特性及及獨立庭庭院花園園住宅“銀河灣灣”

21、生態(tài)態(tài)TONNW HHOUSSE客戶層面面受限。項項引導(dǎo)導(dǎo)性。 2、城市規(guī)規(guī)劃對項項目地塊塊目目33、選用用高品質(zhì)質(zhì)發(fā)展影響劣劣的項項目主題題。 3、公司沒沒有品牌牌。勢市場威威脅1、短期期內(nèi)局部部供求失失衡。2、區(qū)域域市場不不成熟。3、客戶戶層面不不面向廣廣大群眾眾目標(biāo)客戶戶消費群群的界定定及分析析之一：目標(biāo)客客戶群的的界定本項項目的目目標(biāo)市場場設(shè)定為為高收入入以上階階層，家家庭月收收入在550000元人民民幣以上上，注重重生活品品質(zhì)的客客戶。主主要成員員為各行行業(yè)成功功人士、知名人人士、外外企高級級經(jīng)理人人、外商商、公商商業(yè)主、民營業(yè)業(yè)主及少少部分政政府公務(wù)務(wù)員，年年齡在33050歲歲左右

22、。“銀銀河灣”項目要要在有效效鎖定目目標(biāo)客戶戶的同時時，不斷斷挖掘兩兩類人群群。第一一：撫順順市民到到市外購購房的客客戶，特特別是赴赴大連、沈陽買買房的人人士。第第二：由由于外地地人對城城市區(qū)域域的忠誠誠度不如如當(dāng)?shù)鼐泳用瘢⒉⒉话雅渑涮篆h(huán)境境、交通通等因素素當(dāng)做置置業(yè)的首首要條件件考慮，因此，“銀河灣灣”未來的的內(nèi)部環(huán)環(huán)境和規(guī)規(guī)模等方方面的優(yōu)優(yōu)勢，對對外地人人就具有有了極大大的吸引引力。所所以，“銀河灣灣”在立足足于撫順順的同時時，還要要面向周周邊，在在強(qiáng)大的的項目品品牌優(yōu)勢勢下，力力爭成為為沈陽周周遍地區(qū)區(qū)購房者者購房置置業(yè)的第第一選擇擇。目標(biāo)客戶戶消費群群的界定定及分析析之二：目標(biāo)客客戶

23、群構(gòu)構(gòu)成及特特性 如下圖圖所示，“銀河灣灣”的目標(biāo)標(biāo)市場在在市場金金字塔的的頂端部部位：頂頂級區(qū)和和高級區(qū)區(qū)，目標(biāo)標(biāo)客戶群群也應(yīng)該該是金字字塔頂端端的極高高收入者者。目 標(biāo) 客 戶戶 群 在 哪哪 里 極高收入者高收入者中高收入者中等收入者政府補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償主要要客戶群群體：根根據(jù)房地地產(chǎn)市場場客戶置置業(yè)規(guī)律律分析，我們認(rèn)認(rèn)為撫順順市本地地極高收收入者階階層的住住房消費費潛力仍仍有上升升空間，這個階階層的身身份要求求很高，對生活活質(zhì)量和和品位的的要求高高，具有有很強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)實實力和成成長性。本項目目可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的基礎(chǔ)消消費群體體。隨著著WTOO的臨近近，外企企業(yè)的發(fā)發(fā)展將是是不可忽忽視的，這將

24、誕誕生一批批新興的的高收入入群體，這個群群體具有有良好成成長性，“銀河灣灣”可以針針對這一一群體的的特點，制定相相應(yīng)政策策，使其其能在置置換居所所的時候候成為本本項目后后續(xù)發(fā)展展的潛在在客戶，成為項項目可持持續(xù)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)消費群群體。目標(biāo)客戶戶消費群群的界定定及分析析之三：目標(biāo)客客戶群的的購買心心理分析析 目標(biāo)客客戶群的的消費偏偏好與內(nèi)內(nèi)在需求求，對產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)和推推廣有很很大的參參考作用用。對于于“銀河灣灣”的目標(biāo)標(biāo)客戶群群來說，除前述述特點以以外，還還具有如如下特性性：群體體認(rèn)同：以外在在的物化化的形象象強(qiáng)化自自我感知知的社會會地位，是消費費者滿足足了居住住的最基基本需求求后的深深層追

25、求求。區(qū)位位與居所所目前已已經(jīng)成為為了自我我的重要要標(biāo)識之之一，消消費者藉藉此來尋尋求群體體對其身身份與價價值的認(rèn)認(rèn)同。因因此，“銀河灣灣”的“第一”品牌形形象和產(chǎn)產(chǎn)品價值值必須得得到大多多數(shù)人的的認(rèn)同，包括不不屬于項項目潛在在客戶群群的人。“銀河灣灣”的特定定形象一一旦在公公眾心目目中形成成，目標(biāo)標(biāo)客戶群群的這一一需求就就可以得得到滿足足了。因因此項目目的形象象包裝和和推廣，必須先先于項目目正式銷銷售前完完成。自我體現(xiàn)現(xiàn)：現(xiàn)代代消費觀觀念已經(jīng)經(jīng)從盲從從市場發(fā)發(fā)展到追追求體現(xiàn)現(xiàn)自我價價值及自自我發(fā)展展空間，品牌對對各階層層消費形成的安安全感和和社會承承諾無疑疑對其產(chǎn)產(chǎn)生一種種無形的的吸引力力，

26、同時時品牌更更是身份份的象征征，本項項目的目目標(biāo)群也也不例外外。為此此，“銀河灣灣”必須樹樹立“第一”的品牌牌形象，并在區(qū)區(qū)域市場場中充當(dāng)當(dāng)引領(lǐng)者者的角色色。利益的的保障與與實現(xiàn)：以最低低的成本本尋求最最大生存存與發(fā)展展利益保保障的傾傾向，是是目標(biāo)客客戶群購購買住房房的最基基本的需需求。所所以，“銀河灣灣”的價格格/價值比比一定要要合理。教育需需求：孩孩子是未未來，教教育永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是父母母最關(guān)心心的問題題。本項項目的目目標(biāo)客戶戶群年齡齡在300-550歲左左右，他他們的孩孩子正處處受教育育的年齡齡，培養(yǎng)養(yǎng)一代人人是可以以感動一一家人的的。身負(fù)重重?fù)?dān)：老老人與孩孩子。33050歲歲左右的的人一般般都

27、是上上有老下下有小。孝敬父父母是中中華民族族的美德德，而對對孩子的的期望值值也越來來越高。因此，“銀河灣灣”的配套套設(shè)施和和社區(qū)環(huán)環(huán)境一定定要充分分考慮對對老人和和孩子（兒童）的關(guān)懷懷。“世外外桃源”情結(jié)：目標(biāo)客客戶群是是有身份份、高收收入、高高知識、高品味味的人群群，同時時也是工工作壓力力最大的的人群，工作之之外他們們需要一一個可以以充分放放松的生生活環(huán)境境，幽雅雅、溫馨馨、自然然、脫俗俗，也是是不可或或缺的元元素。注重休閑閑和消費費：在休休閑消費費中實現(xiàn)現(xiàn)享樂和和交流是是目標(biāo)客客戶群不不可忽視視的需要要。所以以，“銀河灣灣”必須有有在品味味上與項項目總體體形象相相符的完完善的公公建配套套和

28、全套套的休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施。目 標(biāo)標(biāo) 受受 眾眾 特特 征征 檔檔 案案年 齡30550歲職 業(yè)各行業(yè)成成功人士士、知名名人士、外企高高級經(jīng)理理人、外外商、公公商業(yè)主主、民營營業(yè)主及及少部分分政府公公務(wù)員文化背景景有一定的的文化基基礎(chǔ)。多多數(shù)為中中專以上上文化程程度消費心理理具有成熟熟的理性性消費觀觀念，不不盲目追追求低價價，懂得得衡量產(chǎn)產(chǎn)品的性性價比2注重重物質(zhì)享享受的同同時重視視精神享享受，追追求高品品質(zhì)生活活特征總結(jié)結(jié)熱愛生活活，關(guān)注注個人身身心健康康理性為基基礎(chǔ)，感感性為指指導(dǎo)重視友情情親情，人際關(guān)關(guān)系和諧諧，關(guān)注注下一代代成長第二部分分：品牌牌目標(biāo)及及定位*品牌目目標(biāo)*對品牌牌目標(biāo)的的

29、解析*階段性性品牌目目標(biāo)品牌目標(biāo)標(biāo)“與國際際接軌，遼寧一一流”的標(biāo)志志性品牌牌住宅區(qū)區(qū)撫順房地地產(chǎn)市場場第一品品牌住宅宅社區(qū)總體品牌目標(biāo)定位“與國際接軌，遼寧一流”的標(biāo)志性品牌住宅區(qū)對品牌目目標(biāo)的解解析市場定位撫順房市第一品牌，市場領(lǐng)導(dǎo)者市場分析撫順缺乏國內(nèi)知名的明星樓盤產(chǎn)品定位獨立庭院花園住宅生態(tài)TONW House產(chǎn)品分析城西上風(fēng)上水，占地14.4公頃，生態(tài)環(huán)境設(shè)計，獨立庭院花園住宅消費者定位買得起的理想小區(qū)，品味、身份的象征消費者分析極高收入階層，家庭月收入5000元上，年齡30歲競爭者定位以我為主，做到最好，領(lǐng)導(dǎo)市場競爭者分析長期：大自然城市家園、短期：宏宇萬豪別墅溝通定位項目特色：鄰

30、邊界獨立花園住宅生態(tài) TONW HOUSE 前期主題：“頂天立地” 獨立花園住宅社區(qū)中期主題：年優(yōu)越品質(zhì)保證，彰顯身份的名片后期主題：品質(zhì)、價質(zhì)、優(yōu)越與品味品牌解析析之一：來由市市場定位位決定產(chǎn)產(chǎn)品定位位 決定定品牌總體體目標(biāo) 溝通通定位消消費者定定位 體現(xiàn)體體現(xiàn)競競爭者定定位 品牌解析析之二：項目特特色鄰邊界獨獨立花園園住宅生態(tài)態(tài) TOONW HOUUSE清晰解解決目標(biāo)標(biāo)客戶的的認(rèn)知問問題“銀河灣灣”是一個個什么樣樣的住宅宅區(qū)彰顯項項目特色色，與競競爭項目目明確區(qū)區(qū)隔，傳傳播出項項目的差差異性自由、獨立、溫馨的的生活方方式：是是項目的的建筑設(shè)設(shè)計特色色鄰邊界界獨立花花園住宅宅，將與與項目ll

31、ogoo一起形形成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)組合，給目標(biāo)標(biāo)客戶一一個清晰晰精準(zhǔn)的的項目形形象品牌定位位之三：主題規(guī)律：小品牌牌，大聲聲說話；大品牌牌，小聲聲說話。主題由由大到小小，越來來越清晰晰、越來來越親切切、越來來越清楚楚例證：聯(lián)想集團(tuán)團(tuán)世界失去去聯(lián)想，人類將將會怎樣樣（922、933年/小小品牌階階段）聯(lián)結(jié)世世界，著著想未來來（955、966年/中中品牌階階段）每一年年每一天天我們都都在進(jìn)步步（988年之后后/大品品牌階段段）錦城花園園（廣州州市明星星樓盤）二十一世世紀(jì)的居居家典范范（一期期/小品品牌階段段）品質(zhì)、價值、舒適與與和諧（二期/中品牌牌階段）精品，是對細(xì)細(xì)節(jié)的一一份堅持持與執(zhí)著著（三期期/大品品

32、牌階段段）擬定“銀河灣灣”主題：這就是令令你傾慕慕的“頂天立立地居住住社區(qū)”（前期期/小品品牌階段段）70年優(yōu)優(yōu)越品質(zhì)質(zhì)保證，彰顯身身份的名名片（中中期/中中品牌階階段）品質(zhì)、價值、優(yōu)越與與品味（后期/大品牌牌階段）主題的的支持與與載體：這就是令令你傾慕慕的自由由、獨立立的居住住方式：大聲說說話，引引起注意意營造造一個特特別的居居家夢想想建筑筑特色支支持。70年優(yōu)優(yōu)越品質(zhì)質(zhì)保證，彰顯身身份的名名片：給給消費者者一個明明確定位位和銷售售主張可以見見到的配配套、園園林、物物業(yè)支持持。品質(zhì)、價價值、優(yōu)優(yōu)越與品品味：為為人文社社區(qū)價值值定位、定性社區(qū)環(huán)環(huán)境、人人文、物物業(yè)進(jìn)行行支持。對品牌目目標(biāo)的縱縱

33、向分解解：階段段目標(biāo)前期目標(biāo)標(biāo)（6個月）轟動性性亮相，2- 33個月左左右時間間持續(xù)滲滲透，加加溫，開開盤前知知名度達(dá)達(dá)80%以上首期開開盤時，達(dá)到沸沸點，造造成轟動動目標(biāo)客客戶群對對項目特特色基本本認(rèn)知，廣告主主題引發(fā)發(fā)共鳴中期目標(biāo)標(biāo)（6個個月）：撫順市市第一品品牌的種種種“現(xiàn)狀”清晰凸凸現(xiàn)，首首期營造造的夢想想已部分分實現(xiàn)產(chǎn)品的的差異化化明顯，物業(yè)管管理體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢，領(lǐng)先于于競爭對對手，給給業(yè)主和和目標(biāo)客客戶充分分的信心心支持“頂天天”的概念念深入人人心中期銷銷售一波波接一波波，高潮潮迭起，完成銷銷售的770%左左右后期目標(biāo)標(biāo)：（88個月）：提升社社區(qū)文化化生活形形象，大大部分單單位入伙伙，

34、開展展社區(qū)活活動品牌個個性：“品質(zhì)、價值、優(yōu)越和和品味”定格加強(qiáng)后后期促銷銷，清尾尾，提前前完成銷銷售目標(biāo)標(biāo)第 三 部 分分：品牌牌策略* 品牌牌概論*“銀河灣灣”品牌競競爭力架架構(gòu)*如如何提高高“銀河灣灣”的產(chǎn)品品力*如如何提高高“銀河灣灣”的形象象力*如如何提高高“銀河灣灣”的銷售售力品牌概論論之一：什么叫叫品牌品牌是消消費者對對產(chǎn)品的的體驗和和感受，體驗聯(lián)聯(lián)結(jié)產(chǎn)品品的使用用價值，感受聯(lián)聯(lián)結(jié)產(chǎn)品品的附加加值。知名名度：撫撫順（東東部）有有多少人人知道？ 通過過廣告量量品牌分為為三個層層次 認(rèn)知度度：項目目特點是是什么？通通過廣告告信息、特征傳傳播感感 受受：是否否喜歡項項目，如如果這個個項

35、目是是一樣?xùn)|西，它它是一個個什么樣樣的東西西 通過過廣告風(fēng)風(fēng)格、主主題溝通通 品牌概論論之二：以品牌牌的觀點點看“銀河灣灣”“銀河河灣”的知名名度：通通過近223個月月的廣告告宣傳，知名度度估計可可達(dá)800%左右右“銀河河灣”的認(rèn)知知：我們們可以概概括為“頂天立立地”“銀河河灣”的品牌牌感受：是否喜喜歡“銀河灣灣”，如果果“銀河灣灣”是一樣樣?xùn)|西，它是一一個什么么樣的東東西？品牌寫真真 這是溫溫馨、浪浪漫、獨獨立、自自由、文文明、現(xiàn)現(xiàn)代、時時尚、并并且不斷斷追求生生活完美美、高尚尚品質(zhì)的的港灣！品牌競爭力“銀河灣灣”品牌競競爭力架架構(gòu)形象力產(chǎn)品力 銷售售力 產(chǎn)品力力、形象象力、銷銷售力的的整合

36、形形成品牌牌競爭力力產(chǎn)品力力是基礎(chǔ)礎(chǔ)和依據(jù)據(jù)形象力力是品牌牌的附加加值、品品牌競爭爭的核心心價值銷售力力是關(guān)鍵鍵，出色色的銷售售是項目目迅速實實現(xiàn)利潤潤目標(biāo)的的保證如何提高高“銀河灣灣”的產(chǎn)品品力？定位指指導(dǎo)思想想構(gòu)思思主旨定位位：“與國際際接軌，遼寧一一流，撫撫順首席席品牌住住宅區(qū)。 “頂天天立地”的“獨立”家園指導(dǎo)導(dǎo)思想：營造一一個高品品質(zhì)、現(xiàn)現(xiàn)代化、具有生生態(tài)和智智能特征征的標(biāo)志志性居住住區(qū)；體體現(xiàn)出規(guī)規(guī)劃思想想的超前前性、居居家環(huán)境境的舒適適性，“以人為為本和可可持續(xù)發(fā)發(fā)展”的設(shè)計計原則如何提高高“銀河灣灣”的形象象力品牌牌推廣策策略及前前期推廣廣方案推廣策略略之一：明確“銀河灣灣”的

37、形象象由品牌寫寫真界定定：這是是溫馨、浪漫、獨立、自由、文明、現(xiàn)代、時尚、并且不不斷追求求生活完完美、高高尚品質(zhì)質(zhì)的港灣灣！推廣策略略之二：整合營營銷傳播播新聞繕稿 PR （公關(guān)活動）廣告核心概念主題 EVENT（事件行銷） DM（直郵）SP（促銷）其 它推廣策略略之三：兩個核核心造夢與造造勢造一個什什么樣的的夢？居住新概概念：一個獨一一無二，令人傾傾慕的生生活夢想想獨立、自自由、溫溫馨的居居家方式式怎樣造勢勢?運(yùn)用廣廣告宣傳傳造勢：短期內(nèi)內(nèi)投入超超量廣告告費，瞬瞬間廣告告力度，全面覆覆蓋，全全面到達(dá)達(dá)，一網(wǎng)網(wǎng)打盡運(yùn)用媒媒介策劃劃造勢：特殊媒媒體、特特殊尺寸寸、特殊殊版面，或同一一平面廣廣告、

38、同同一天、同一媒媒體上多多次出現(xiàn)現(xiàn)sp（促銷）PR整合合造勢：借助公公關(guān)活動動、新聞聞炒作、促銷活活動，制制造人氣氣，如現(xiàn)現(xiàn)場抽獎獎，明星星shoow等運(yùn)動用用銷售形形成造勢勢：營造造一種供供不應(yīng)求求，過了了這個村村就沒這這個店的的感覺。限量發(fā)發(fā)售，分分階段發(fā)發(fā)售，低低開高走走，拍賣賣等推廣策略略之四：推廣費費用（廣廣告費）的比例例費用比例例對于一一個成熟熟、理智智的發(fā)展展商，對對項目銷銷售目標(biāo)標(biāo)和進(jìn)度度具有相相當(dāng)程度度的把握握和預(yù)測測，是科科學(xué)設(shè)定定推廣費費用的前前提和基基礎(chǔ)廣告費費的多少少，主要要取決于于售價的的相對高高低，以以及所期期望的銷銷售進(jìn)度度正常（一般）：銷售售額2%左右；開盤：

39、預(yù)期銷銷售額的的5%左右（開盤至至關(guān)重要要）開盤廣廣告必須須集中轟轟炸，短短期內(nèi)迅迅速聚集集人氣，達(dá)至“沸騰”2推廣廣費用的的媒體分分配報報紙655%-775%主流強(qiáng)勢勢媒體855% 電視視25%左右 電臺55左右右補(bǔ)充配合合媒體15%戶戶外、銷銷售工具具資料料（樓書書、DMM等）、雜志3推廣廣費用的的階段分分配引導(dǎo)期：10%內(nèi)部認(rèn)購購期：220%開盤展銷銷（公開開發(fā)售期期）:40%續(xù)銷期：30%媒體選擇擇之一：報紙“銀河河灣”報紙媒媒體根據(jù)據(jù)目標(biāo)客客戶的特特征及媒媒體強(qiáng)弱弱程度，應(yīng)選遼沈晚晚報、撫順順晚報為主，撫順順日報為輔，并在遼沈晚晚報作作夾報及及在撫撫順晚報報房產(chǎn)產(chǎn)版開辦辦專欄，長期占

40、占領(lǐng)強(qiáng)勢勢宣傳高高地。媒體選擇擇之二：電視建議：選撫順電電視臺黃黃金時段段作100200秒標(biāo)版版廣告。選“撫順有有線電視視臺”影視文文藝頻道道，與電電視臺合合辦“銀河灣灣”夢劇場場（可可在進(jìn)行行收視率率分析后后進(jìn)行）媒體選擇擇之三：雜志選用航航空旅游游雜志，擴(kuò)大媒媒介有效效覆蓋率率，鎖定定目標(biāo)客客戶群，進(jìn)行一一對一溝溝通和傳傳播。建建議選：北方航航空公司司的北北方航空空雜志志。媒體選擇擇之四：電臺建議選：交通臺臺、音樂樂臺或經(jīng)經(jīng)濟(jì)臺媒體選擇擇之五：戶外在項目目現(xiàn)場設(shè)設(shè)置戶外外廣告、廣告牌牌、燈箱箱、懸掛掛彩旗、空飄等等在項目目附近交交通口岸岸設(shè)置戶戶外廣告告牌燈燈箱如何提高高“銀河灣灣”的形象

41、象力前期期推廣方方案推廣主題題：“銀河灣灣”-夢想的自自由“港灣”一個令您您傾慕的的美國中中產(chǎn)階級級居住社社區(qū)推廣策略略及階段段劃分階段段推 廣 目 的的 內(nèi) 容容推 廣 節(jié) 奏奏引導(dǎo)階段段這一階段段是開盤盤前的“蓄水”階段，通過報報紙和其其他媒體體的發(fā)布布，使企企業(yè)和項項目在目目標(biāo)客戶戶群中建建立起良良好的知知名度和和品牌認(rèn)認(rèn)知度，并通過過案場的的規(guī)劃和和完善為為第一期期的公開開發(fā)售做做好充分分的準(zhǔn)備備。轟動性亮亮相和滲滲透式推推廣（10月月10日-11月月18日日）促銷階段段推廣的目目的是實實現(xiàn)銷售售，促銷銷是實現(xiàn)現(xiàn)熱銷的的最后、也是最最關(guān)鍵的的環(huán)節(jié)。在前階階段品牌牌塑造、逐漸“蓄水”的基

42、礎(chǔ)礎(chǔ)上，這這一階段段將“開閘放放水”，讓市市場積蓄蓄的準(zhǔn)客客戶集中中實現(xiàn)購購買，在在開盤的的時候造造成轟動動，迅速速地清盤盤，等待待下一期期開盤。分二期：強(qiáng)勢推廣廣期（111月118日-12月月30日日）續(xù)銷持持續(xù)關(guān)注注期（112月331日到到正式開開盤）引導(dǎo)階段段 第一一期：轟動性性亮相和和滲透性性推廣（10月月10日日11月月18日日）一、推廣廣主題勤學(xué)奮進(jìn)進(jìn)的綠天天賦精神神“銀河灣灣”獨立庭庭院花園園住宅生態(tài)態(tài)TONNW HHOUSSE二、推廣廣策略一條主線線、兩個個形象、三種形形式、組組合出擊擊、交叉叉推廣即即以系列列演講會會、論壇壇、研討討會和活活動的推推廣為主主線，同同時塑造造開發(fā)

43、商商的企業(yè)業(yè)形象和和項目形形象，通通過新聞聞、專題題和軟廣廣告的形形式，輔輔以美國國僑報報報道轉(zhuǎn)載載、楊柳柳青區(qū)域域推廣、石家家大院的的故事有獎收收集連載載、天交交會和春春季房交交會展示示、系列列軟廣告告推廣、電視廣廣告片連連續(xù)播放放等，組組合覆蓋蓋推廣，亮相和和滲透同同時進(jìn)行行。企業(yè)亮相相與滲透透一個優(yōu)秀秀的項目目需要一一個優(yōu)秀秀的企業(yè)業(yè)開發(fā)，企業(yè)的的實力是是項目品品牌形象象的保證證。這一一部份的的推廣將將以優(yōu)秀秀的企業(yè)業(yè)品牌是是營造“令人傾傾慕的美美國中產(chǎn)產(chǎn)階級生生活方式式”的保證證做主題題述求，由“曾憲斌斌演講會會”帶出話話題，在在天津津日報上做當(dāng)當(dāng)代別墅墅討論，并通過過記者采采訪此次次

44、會議的的承辦和和協(xié)作者者-綠綠天賦董董事長，推出企企業(yè)形象象，然后后以系列列論壇的的發(fā)起者者的身份份進(jìn)行逐逐步滲透透。項目亮相相與滲透透品牌的的形象是是立體的的、豐富富的和細(xì)細(xì)膩的，在這一一期的推推廣中，我們將將通過多多種形式式、多重重媒體，進(jìn)行多多方位、親和、立體的的描繪，以“銀河灣灣”將帶來來一個移移民新概概念、給給您一種種“令人傾傾慕的美美國中產(chǎn)產(chǎn)階級生生活方式式” 為主主題述求求， 創(chuàng)創(chuàng)造一種種既親近近、又遙遙遠(yuǎn)，既既高貴、又可靠靠的項目目氛圍，讓目標(biāo)標(biāo)受眾產(chǎn)產(chǎn)生一種種“欲罷不不忍”、“欲訴還還休”的心理理感覺，緊緊抓抓住普通通市民的的好奇心心和追高高心，預(yù)預(yù)熱市場場，為下下一期的的強(qiáng)

45、勢推推廣做好好有效的的鋪墊。這一期推推廣將以以當(dāng)代別別墅討論論為由頭頭，天天津日報報、今晚報報、每日新新報、天津津青年報報通過過綠天賦賦董事長長接受記記者采訪訪推出“小石城城”，并留留出懸念念：“小石城城”真象說說的那樣樣好嗎？接著，以天天津日報報、天津青青年報轉(zhuǎn)載美美國僑報報：“天津有有個小石石城”、“克林頓頓會否對對天津小小石城感感興趣？”再次增增加懸念念關(guān)注度度；與此此同時，每日日新報借楊柳柳青推廣廣之勢，推出有有獎閱讀讀石家家大院的的故事連載，一方面面鞏固區(qū)區(qū)域形象象，另一一方面為為開盤人人氣做鋪鋪墊；天天交會在在虛擬形形象展示示的同時時，展開開“小石城城共建活活動”，讓“小石城城”在

46、輕輕輕的面紗紗之下，親和地地牽動目目標(biāo)客戶戶的購買買欲望；別墅論論壇、55+2生生活方式式討論、教育與與房地產(chǎn)產(chǎn)論壇的的宣傳，把項目目亮相鋪鋪墊推向向高潮，最后在在春季房房交會上上“小石城城”以精致致模型、生態(tài)景景觀的獨獨特，鮮鮮活出世世：“小石城城”專刊正式創(chuàng)創(chuàng)刊、“小石城城”系列軟軟廣告正正式推出出、“小石城城”電視廣廣告形象象篇正式式播出、“小石城城”夢劇場場正式開開播為下一一期的開開盤強(qiáng)勢勢促銷做做好充分分的準(zhǔn)備備。三、推廣廣實施1、系列列演講會會、論壇壇、研討討會和活活動活動是最最具親和和力和滲滲透力的的一種推推廣方式式，以活活動帶動動廣告、以活動動產(chǎn)生新新聞，是是此階段段推廣活活動

47、設(shè)計計的目標(biāo)標(biāo)。我們們選擇天津日日報與與每日日新報作活動動的主窗窗口，其其他媒體體輔助進(jìn)進(jìn)行。活動一曾憲斌斌品牌旋旋風(fēng)演講講會（33月177日）活動二別墅論論壇（33月311日）活動方案案應(yīng)按具具體情況況另行制制訂活動三 征文：“對天津津別墅說說不”及“天津未未來居住住文明意意見”（4月3日日）活動目的的：今年年年中，天津?qū)⒂幸慌鷺潜P開開盤，其其中包括括萬科。為了加加重“小石城城”的品牌牌吸引力力，在活活動一的的基礎(chǔ)上上舉辦這這次活動動。活動方案案：從33月277日起，利用小石城城專刊版面與與天津津日報聯(lián)合舉舉辦征文文活動，我方以以贊助方方的身份份出現(xiàn)。首先由由天津津日報發(fā)起討討論，我我方

48、參加加并提出出請?zhí)旖蚪蚴忻褚灰黄饏⒓蛹樱曳椒劫澲杏歇務(wù)魑奈模瑸槠谄谝粋€月月。4月月10日日和244日分兩兩期、有有主題地地進(jìn)行征征文選登登，請專專家主持持，4月月24日日公布由由專家評評出“最到位位的不滿滿”和“最佳意意見”。最后后以一封封家信的的形式總總結(jié)，提提出一個個移民新新概念的的暗示：“我們不不用出國國了，住住在小石石城里，就跟在在美國差差不多”。活動四馮恩鴻鴻教育與與房地產(chǎn)產(chǎn)演講會會（4月月18日日）活動方案案應(yīng)按具具體情況況另行制制訂活動五“石家大大院的故故事”有獎閱閱讀連載載（4月月2日5月22日）活動方案案應(yīng)按具具體情況況另行制制訂給克林頓頓的一封封信通過天天津日報報、天津

49、青青年報轉(zhuǎn)載美美國僑報報的報道道，將小小石城定定位在“一個美美國中產(chǎn)產(chǎn)階級居居住社區(qū)區(qū)”上，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載內(nèi)容容分別是是：“天津有有個小石石城”、“克林頓頓會光顧顧小石城城嗎？”“楊柳柳青與LLITTTLE ROCCK TTOWNN”天交會方案應(yīng)按按具體情情況另行行制訂“小石城城”專刊從這期推推廣起在在天津津日報地產(chǎn)周周刊固定定的位置置開設(shè)”小石城城”報紙專專欄，作作為項目目品牌塑塑造和延延續(xù)的基基地，專專欄擬設(shè)設(shè)以下內(nèi)內(nèi)容：（1）“小石城城”等你！（2）“小石城城”給你（3）“小石城城”快報（4）戶戶型點評評（5）一一封家書書 4月224日開開始發(fā)表表一個妻妻子給身身在美國國的丈夫夫的一封封信。每每

50、一階段段推廣結(jié)結(jié)束時，均以這這位妻子子給先生生的信總總結(jié)，主主題思想想是：4月244日“我參加加了一個個關(guān)于別別墅的討討論，我我們希望望要的別別墅可能能會有了了”，5月155日“小石城城象一個個美國小小鎮(zhèn)，我我對小石石城很有有信心”5月222日“親愛的的，我們們不用去去拼綠卡卡了，小小石城跟跟美國的的小鎮(zhèn)一一樣！”；5月299日“不知什什麼時候候可以買買小石城城”；6月8日日“明天我我要去訂訂房啦！”5、新聞聞新聞是權(quán)權(quán)威和客客觀的象象征，在在品牌塑塑造中，新聞的的作用是是巨大的的。由活活動和廣廣告引發(fā)發(fā)新聞話話題，是是我們的的工作目目標(biāo)。除除與天天津日報報合作作進(jìn)行征征文活動動和考察察外，我

51、我們還應(yīng)應(yīng)主動與與天津市市各大媒媒體溝通通，于項項目開工工和接受受內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購、開開盤前后后，召開開記者招招待會，讓媒體體成為”小石城城”的第一一個認(rèn)同同者。6、政府府背景推推廣“小石城城”的突出出政府行行為，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)西青青區(qū)政府府的支持持，增強(qiáng)強(qiáng)“小石城城”品牌的的權(quán)威性性和可信信度。促銷階段段：強(qiáng)勢勢推廣期期（5月月12日日6月月15日日）一、推廣廣主題“小石城城”-身份的的名片，一個令令你傾慕慕的“美國中中產(chǎn)階級級居住社社區(qū)”二、推廣廣策略 本期推推廣以“身份的的名片”為主題題訴求，通過報報紙、電電視廣告告?zhèn)鞑ズ秃烷_盤活活動、開開盤新聞聞、開盤盤促銷等等推廣，著重描描述一個個令人神神往的美美

52、國中產(chǎn)產(chǎn)階級居居住社區(qū)區(qū)的夢境境，制造造開盤期期的高潮潮場面，緊緊抓抓住目標(biāo)標(biāo)客戶群群體的身身份情節(jié)節(jié)和占有有欲望，讓市場場產(chǎn)生擁擁有的渴渴望，最最終達(dá)到到開盤成成功。三、推廣廣實施以設(shè)計準(zhǔn)準(zhǔn)確、精精美的硬硬廣告為為主線，活動和和新聞為為副線，配合案案場形象象、戶外外廣告、促銷手手段，創(chuàng)創(chuàng)造一個個強(qiáng)大的的磁場，讓市場場感覺到到“小石城城”不可抗抗拒的魅魅力，紛紛紛落定定.1廣告告報紙（1）系系列軟廣廣告訴求主題題：一個個令你傾傾慕的“美國中中產(chǎn)階級級居住社社區(qū)”描述執(zhí)行方案案：從4月26日起起，每周周在天天津日報報和今晚報報上連連載9期期系列軟軟推廣文文章，圖文并并茂，展展示“小石城城”未來生

53、生活遠(yuǎn)景景。日期期分別是是：4月月26日日、5月月3、110、115、117、222、224、229、331日，題目分分別是：*國際規(guī)規(guī)劃社區(qū)區(qū)*生態(tài)園園林景觀觀*超前教教育配套套*時尚SSHOPPPINNG MMALLL*星級智智能水準(zhǔn)準(zhǔn)*全美式式精裝修修*總統(tǒng)休休閑會所所*社區(qū)健健康綠卡卡*美式物物業(yè)管理理（2）開開盤促銷銷廣告6月5日日起，55、7、8日做做開盤前前認(rèn)購促促銷系列列廣告；11日日做認(rèn)購購場面廣廣告；113、114、115日做做開盤倒倒計時廣廣告，66月166日正式式開盤。（3）一一封家信信：5月155日“小石城城”象一個個美國小小鎮(zhèn)，我我對“小石城城”很有信信心5月222

54、日“親愛的的，我們們不用去去拼綠卡卡了，小小石城跟跟美國的的小鎮(zhèn)一一樣！”；5月299日“不知什什麼時候候可以買買小石城城”；6月8日日“明天我我要去訂訂房啦！”電視30秒鐘鐘廣告片片從5月月19日日開始，在收視視路最高高的電視視頻段播播出。這這個標(biāo)版版廣告的的制作一一定要精精美、大大器，充充分體現(xiàn)現(xiàn)”小石城城”的個性性，緊扣扣主題。設(shè)立臺中中臺 在天津津目前強(qiáng)強(qiáng)勢電視視媒體之之一，設(shè)設(shè)立“精品人人生專欄，（亦稱稱臺中臺臺），定定期播放放，討論論人性、生存空空間、名名人訪談?wù)劦葻衢T門的話題題、做名名人訪談?wù)劦龋瑺帬幦∽屧撛摍谀砍沙蔀槟繕?biāo)標(biāo)客戶群群的熱門門專欄。另外，此欄目目還可以以配合活活動辦

55、活活動頒獎獎晚會、電視論論壇等，是品牌牌推廣和和延續(xù)又又一個基基地。2活動動活動一5+22生活方方式論壇壇（5月月5日）活動方案案應(yīng)按具具體情況況另行制制訂活動二有獎集集報（44月266日6月99日）活動目的的：為開開盤聚集集人氣實施方案案：從44月266日天天津日報報推出出第一篇篇促銷廣廣告開始始，舉辦辦有獎集集報活動動。在66月9日日認(rèn)購時時進(jìn)行第第一次兌兌獎，66月233日進(jìn)行行第二次次兌獎。活動三開盤儀儀式（66月166日）活動目的的：引起起社會關(guān)關(guān)注，聚聚集人氣氣，體現(xiàn)現(xiàn)項目氣氣質(zhì)實施方案案：邀請請各級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、社社會知名名人士、新聞媒媒體的記記者參加加，并由由領(lǐng)導(dǎo)或或名人剪剪彩，為為

56、小石城城標(biāo)志物物揭幕。請鑼豉豉對表演演以增加加喜慶氣氣氛，或或請名人人演出助助陣，并并由新聞聞媒體進(jìn)進(jìn)行報道道。現(xiàn)場場進(jìn)行小小石城極極品別墅墅拍賣，使使人氣高高漲。3、房交交會（55月122日？）方案應(yīng)按按具體情情況另行行制訂4、網(wǎng)上上推廣（6月88日起）方案應(yīng)按按具體情情況另行行制訂5、新聞聞全城關(guān)注注，“小石城城”6月115日開開盤新聞聞發(fā)布會會6月100 155日：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購追蹤6月177 - 19日日：開盤盤火爆報報道促銷階段段：持續(xù)關(guān)關(guān)注期（6月199日第二期期推出）一、推廣廣主題認(rèn)真打造造品牌，真情回回報業(yè)主主二、推廣廣策略在經(jīng)過一一輪強(qiáng)勢勢促銷之之后，品品牌需要要鞏固和和維護(hù)，

57、市場也也需要有有持續(xù)地地關(guān)注力力度，才才能讓品品牌繼續(xù)續(xù)保持下下去，所所以，這這一期的的推廣應(yīng)應(yīng)該以維維護(hù)品牌牌形象為為主，注注重人性性關(guān)懷，體現(xiàn)“小石城城”的高品品位和人人性化；同時還還要根據(jù)據(jù)銷售情情況進(jìn)行行有效的的促銷和和清盤推推廣。三、推廣廣實施由由于在前前期推廣廣中我們們已經(jīng)建建立了一一些品牌牌基地，此時要要繼續(xù)做做下去，主要方方式有以以下幾種種：1、報紙紙從從6月119日開開始， “小石城城”專刊除原有有欄目外外，再增增設(shè)“小小石城”醫(yī)生（健康小小常識）“小小石城”餐桌（室內(nèi)裝裝飾、餐餐飲、手手工等）“小石城城”休閑地地（領(lǐng)略略美國風(fēng)風(fēng)情、介介紹世界界風(fēng)光）“小石城城”情趣（好書、

58、好音樂樂、好電電影、好好活動.）“小小石城”情節(jié)（業(yè)主心心聲）2、電視視繼續(xù)臺中中臺欄目目和夢劇劇場、繼繼續(xù)黃金金時段廣廣告片3、雜志志選擇北北方航空空雜志志做形象象廣告4、活動動針對業(yè)主主做各種種細(xì)膩、實在、又可持持久的活活動，如如消夏晚晚會、節(jié)節(jié)日問候候等5、廣告告每隔一周周配合銷銷售做一一次細(xì)節(jié)節(jié)形象廣廣告；一一期銷售售到700%時，可開始始進(jìn)行清清盤促銷銷廣告推推廣；一一期銷售售到900%時，可以做做清盤廣廣告和第第二期即即將推出出的再蓄蓄水廣告告6、網(wǎng)站站在在小石城城網(wǎng)站上上即時發(fā)發(fā)布小石石城銷售售動態(tài)、回答客客戶問題題、各媒媒體報道道及小小石城業(yè)業(yè)主專刊刊內(nèi)容容等如何提高高”小石城

59、城”的銷售售力？營營銷策略略及執(zhí)行行主導(dǎo)思想想 銷售售是實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價價值的終終端程序序，是獲獲取利潤潤的唯一一手段。 品牌牌的塑造造是全面面的、立立體的，”小石城城”要成為為天津的的第一居居住小區(qū)區(qū)，不僅僅規(guī)劃設(shè)設(shè)計等產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)要能夠夠“與國際際接軌”、做到到“華北一一流”、具有有鮮明的的個性，而且營營銷和推推廣也要要擁有極極高的品品味，做做到營銷銷手段、項目包包裝、售售樓環(huán)境境和銷售售人員等等每個環(huán)環(huán)節(jié)都超超凡出眾眾，這樣樣才能在在天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場激激烈的競競爭環(huán)境境下，突突出自身身的品質(zhì)質(zhì)和形象象，成為為真正具具有影響響力、具具有實力力的品牌牌。 一個個品牌樓樓盤的銷銷售是品品牌實力

60、力體現(xiàn)的的環(huán)節(jié)，是品牌牌延續(xù)的的開始，也是品品牌服務(wù)務(wù)意識展展示的開開始。項項目業(yè)主主將從這這里產(chǎn)生生，客戶戶的忠誠誠度也將將從這個個時候建建立。所所以，”小石城城”的營銷銷過程將將緊扣項項目品牌牌定位，以專業(yè)業(yè)服務(wù)為為標(biāo)準(zhǔn)、以迅速速銷售為為目的，借助媒媒介宣傳傳、公關(guān)關(guān)活動和和口碑傳傳誦等廣廣告效應(yīng)應(yīng)，通過過置業(yè)顧顧問的講講解，迅迅速傳遞遞項目高高品位的的開發(fā)理理念，樹樹立品牌牌形象，引導(dǎo)和和激發(fā)客客戶的購購買欲望望，最終終達(dá)成銷銷售。營銷策略略之一：組團(tuán)策策略“小石城城”開發(fā)面面積近3350畝畝，總建建筑面積積約100萬平方方米，分分7個組組團(tuán)，平平均每年年將開發(fā)發(fā)5萬平平方米、3-44個