1、海口新外灘 復興城項目可行性研究報告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章總論 1第一節項目基本概況1第二節研究依據與范圍3第三節技術經濟指標3第四節研究結論5 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章項目建設的背景及必要性 6第一節項目建設的背景6第二節項目建設的必要性9 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章市場分析與定位 12第一節旅游市場發展現狀12第二節?？谑新糜螛I未來發展及預測17第三節?？诓惋嫎I現狀與預測

2、18第四節?？谛峦鉃团d城客源分析19第五節市場定位24第六節業內?？谑袌龇治?9 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章建設地點及建設條件 36第一節項目建設地點36第二節建設條件36第三節外部建設條件39 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第五章建設內容與建設規模 41第一節建設內容41第二節建設規模42 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第六章建設方案 44第一節總體布局44第二節建筑工程建設方案47 HYPERLINK l bookma

3、rk28 o Current Document 第七章公用工程 55第一節給排水55第二節供電57第三節空調59 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第八章環境保護與節約能源 60第一節環境保護60第二節節約能源62 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第九章組織機構及勞動定員 63第一節組織機構63第二節勞動定員64 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第十章項目進度安排 65第一節項目進度安排65第二節項目建設管理及招標投標66 HYPERLINK

4、 l bookmark40 o Current Document 第十一章一期工程投資估算與資金籌措 67第一節投資估算67第二節資金籌措69第三節資金投資使用計劃69 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第十二章一期工程財務分析與評價 70 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第十三章二期工程投資估算與資金籌措 74第一節投資估算74第二節資金籌措76第三節資金投資使用計劃76 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第十四章二期工程財務分析與評價 77

5、附：有關財務分析表海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第一章總論第一節 項目基本概況項目名稱?？谛峦鉃?復興城項目項目建設單位海南復興房地產開發有限公司、海南佳貿實業有限公司建設單位簡介海南復興企業集團，核心企業有海南復興房地產開發有限 公司、海南佳貿實業有限公司和成都世通經濟開發有限公司等， 是一家以房地產為主營業務、兼涉市政基礎設施建設、工程監 理等的大型民營企業集團。擁有員工106人，全資及關聯公司6家。公司于1995年開始涉足房地產開發， 并先后在四川成都、 河南南陽、海南三亞等地投資開發，累計開發總用地面積超過 40萬平方米，工程優良率 100%。其中，位于成都市著名的府

6、 南河南河畔的彩虹花園被評為2000年度“成都市優質形象工程”和“十大風云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最 大的市政公園，占地 26萬平方米，總投資 4500萬元，先后接 待過李鵬、李瑞環等黨和國家領導人，得到海南省政府、三亞 市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經濟 環境。公司于2002年斥資4000余萬元承建?？谑袨I海東路的 道路改造工程，于 2002年10月16日破土動工，已于 2003年 5月實現局部通車，目前道路改造的配套項目（路燈、園林、 交通設施）正處于緊張施工中。項目概況本項目位于海口市世紀廣場與萬綠園之間，世紀大橋西 側，西北面向大海，地理位置十分優越。

7、本項目占地面積 52492m2 （約78.7畝），本項目總建筑面積 72041m2,其中地上 建筑面積64041m2、地下室建筑面積 8000m2。本項目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為 A、B、C、D、E五個功能區。A區位于建筑群的北部，有 2家品 牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公區；B區和C區位于建筑群的東部，B區處于復興小街，是各類風味餐飲美食街；C區處于復興正街，是純粹的商業區；D區位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設施和精品購物區；E區位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。本項目分兩期建設，一期工程包括 A、B、C、D功能區及 廣場建設，建筑面積 64867m2

8、;二期工程包括 E功能區，即國 際影院和娛樂中心，建筑面積 7174m2。項目一期工程總投資 8501萬元。其中自籌資金3261萬元， 申請銀行固定資產貸款 3500萬元，其他方式融資 1740萬元。 項目二期工程總投資 4236萬元，業主自籌1736萬元，擬向銀 行申請中長期借款 2500萬元。第二節研究依據與范圍研究依據海南省咨詢投資公司與海南復興房地產開發有限公司簽定的“編制項目可行性研究報告合同書”。建設單位提供的項目有關資料。現行建筑設計規范。現行建筑結構規范大全?，F行建筑設備規范大全。投資項目可行性研究指南（試用版）。民用建筑設計通則。項目規劃初步方案。研究范圍可行性研究報告的范圍

9、是：項目建設背景及必要性、市場 分析與預測、建設地點與建設條件、建設內容及建設規模、建 設方案、環境保護與節能、項目組織機構與勞動定員、投資估 算與資金籌措、項目進度安排、財務分析與評價等。第三節技術經濟指標?？谛峦鉃?、復興城一期工程（商業步行街）主要技海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -術經濟指標主要技術經濟指標表1、項目一期總建筑面積64867m22、總投資8501萬元3、申請固定資產貸款3500萬元4、全部投資稅后內部收益率51.84%5、全部投資靜態回收期（稅后）12.95個月6、全部投資財務凈現值（稅后，lc=10%）2608萬元7、投資利潤率34.75%&投資利稅率48

10、.88%二.?？谛峦鉃?、復興城二期工程（國際步行街）主要技 術經濟指標主要技術經濟指標表1、項目二期總建筑面積7174m22、總投資4236萬元其中：固定資產4074萬元建設期利息70萬元流動資金92萬元3、申請固定資產貸款2500萬元4、全部投資稅后內部收益率20.57%5、全部投資靜態回收期（稅后）5.10 年6、全部投資財務凈現值（稅后，lc=10%）1871萬元7、投資利潤率19.57%&投資利稅率20.95%第四節研究結論?？谛峦鉃?復興城項目是海南復興房地產開發有限公司 與海南佳貿實業有限公司共同籌資興建的獨具行業特色、具有 一流服務水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀

11、光、商務服務、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商 業服務建筑群。項目的建設為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游 城市增添了新亮點，同時將成為海口市世紀大橋和萬綠園一帶 又一道亮麗的風景。項目的建設符合海南省投資發展方向，符 合行業發展趨勢和旅游產品的需求，符合?？谑谐鞘邪l展規劃 的要求。項目對海南省特別是?？谑械谌a業及旅游業的進一 步發展將起到積極的促進作用，為海南經濟發展做出貢獻。項 目具有可觀的經濟和社會效益，項目的建設是必要的。經測算，項目一期工程總投資 8501萬元，全部投資財務內 部收益率為51.84% （稅后），靜態投資回收期12.95個月，投資 利潤率34.76%，投資利稅率4

12、8.88%。項目二期工程總投資 4236 萬元，項目建成投入使用后，全部投資財務內部收益率為20.57%（稅后），靜態投資回收期5.10年，投資利潤率19.57%， 投資利稅率20.95%。綜上所述，海口新外灘 復興城項目建成后將具有較好的經 濟效益和良好的社會效益，是一個十分可行的項目。海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第二章 項目建設的背景及必要性第一節項目建設的背景自十三屆四中全會以來，中國國民經濟持續平均以8%的速度遞增，預計今明兩年仍將保持7.5%的速度。十六大和十屆人大之后，根據黨中央和國務院提出的建設全面小康社會的發 展目標，海南省面臨著難得的歷史發展機遇。繼海南省

13、政府提 出“一省兩地”經濟社會發展戰略之后，最近在我省召開的農 村工作會議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發展目標。旅游業以及與此有關的商 業服務業的定位越來明確。大力發展旅游業以及與旅游相關的 其它產業，乃是海南省產業結構調整中的重中之重。?？谑惺呛Ｄ鲜鞘?，也是海南省政治、經濟、文化中 心。要大力發展旅游業，?？谑惺桩斊錄_，理應率先垂范，把 自身建設成為海南省旅游業中心、旅游大市，帶動全省旅游業 的發展，乃至帶動全省經濟的發展。但就?？谑心壳暗默F狀， 相對于成為一個旅游經濟名城尚存大的距離。據統計資料顯示：2000年至2003年三年間，全省全年接 待旅游

14、人數平均以 9.4%的速度遞增，2002年接待旅游人數達到 1254.96萬人次。但全省旅游消費呈現“一頭熱” （三亞）的不 均衡態勢。?？诘穆糜螛I“旺丁不旺財”，眾多游客只把?？诋斪髦?轉站，而非旅游目的地。據2001年統計，平均每位游客在?？?停留的時間僅為1.24天，每人每天消費（含住宿）僅為605元。 主要原因是海口市景點少，休閑場所和配套服務設施匱乏。文 化、商業旅游也無特色、無大的旅游逗留價值。究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸巹澓徒洜I顯得平庸 而缺乏特色。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商 業文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠；論椰 風海韻，又遠不及三亞。無怪

15、乎眾多游客游完三亞就登上返程。 城市經營與產業支持間的定位錯失，使?？谑兄荒苋缡嵌?。從商業的角度看，存在的問題也不少。諸如：商業網點建設缺乏統籌規劃。?？谑猩虡I網點的規劃工作滯后，城市商業網點建設布局不甚合理。一些新區和城鄉結合部商業網點發展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點地段網 點過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業總體健康發展。商業企業核心競爭力不強。 海口市的許多商業企業規模 普遍偏小，實力弱，管理手段、管理技術、管理水平落后，經濟效益低。而且絕大多數企業市場定位不準，經營方式類同， 不適應市場經濟發展的要求。特別是入世以后，商業企業缺乏 核心競爭力的問題愈顯突出。從總量來說，海口市商業

16、企業偏飽和， 處于一種無特色、 無品味、同質化、低層面的競爭狀態。多屬于社群商業，小而 全、簡而陋，經營成本高、業態規模小，又多集中在老商區， 有幾個象樣的商家，諸如：第一百貨、嘉華城市花園和中央商 城，雖在規模上說得過去， 但多固守已經過時百貨業經營模式， 或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區 性和周邊環境上的弱點等等， 以致經營業績平平。因此可以說， 這種飽和是一種結構性飽和，低層面的飽和，也為?？谑猩虡I 服務業提出了上層次、上水平，從經營理念到市場定位、到商 業運作都需要提升的新課題。旅游業是21世紀的朝陽產業，是海南省、?？谑械闹е?產業。為了適應海南省經濟社會的發展

17、，適應大?？诮ㄔO，海 口市政府提出建造濱海世紀旅游觀光帶的新構想。隨之而來的 必然要帶動對海口市旅游業、 商業服務業的新一輪改造和提升， 在此觀光帶中，復興房地產公司和佳貿實業公司以極富遠見卓 識的眼光，在世紀大橋西側、萬綠園以東、世紀廣場以南、濱 海大道以北的得天獨厚的區域位置上，置地78畝，意欲打造海口市具有咼規格、咼品味、全新經營理念、純南國風味的建筑 風格，能融合現代人多種目標需求的經營設施。環境化、藝術 化的設計兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會議等多種功能于 一體。其出乎其類、拔乎其萃的品質，足以在大海口商圈中睥 睨群雄。第二節項目建設的必要性目前在我國房地產業，正初步形成為一個開發

18、、經營、管 理、服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業。房地產業 是商品經濟的重要組成部分，是經濟發展的先導產業，在國民 經濟中處于支柱產業的地位，是經濟發展的“寒暑表” 。房地產業具有較大的產業關聯度，房地產業的發展可以帶 動和促進建筑業、建材業、金融保險業等行業的發展，建筑業 和建材業的發展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業部門 的發展。根據有關部門統計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業來提供。海南省、?？谑械姆康禺a業在經歷了上世紀九十年代的經 濟泡沫后，經過十幾年的休養生息，充實、調整多種政策手段，近些年出現房地產復蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。特別是

19、一 些市場定位明確、經營理念新穎、地塊優勢明顯、品牌內涵豐 富的高水平、高內質的房地產，仍存在較大的發展空間。市場 前景仍然樂觀。本項目內容涵蓋了房地產、旅游業、商業、餐飲業、娛樂 和康體、文化等多種經營要素，這些要素通過市場對本項目產 生了強大的支撐。就旅游業來說，旅游業是第三產業的重要行 業。旅游業是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜 合性產業。海南省旅游業的發展空間是無與倫比的。旅游業的 發展刺激交通運輸事業發展，推動商業、房地產業、餐飲業的 繁榮。本項目具有差異化經營的諸多優勢。而差異化經營是贏得 市場成功的重要因素。首先，本項目用地所處的區位優勢無可 比擬。屬于一級用地。這種

20、區位的固定性所造成的差異性，賦 予了本項目先天的不可再得的品質。其市場經營成功的概率相 當大。同時這種地域性使項目本身會產生永久不竭的魅力，將 達成地塊開發與市場經營的雙贏。其次，本項目內涵豐富，具 有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發 展資料三個不同層次的內容。這一重要特征會給尋求差異性帶 來更大的經營空間。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完 善的大市場，子市場與大市場互動互補，相得益彰。根據新的?？谑谐鞘邪l展規劃，?？谑性谖磥硪ǔ扇珖?重要的，并具有一定國際影響的旅游城市?，F在?？谑新糜纬?市形象初步確立。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設和 城市環境美化工程，形成

21、了具有熱帶特色的、現代化的海濱城 市風貌，并憑借著優越的交通條件、優良的旅游度假設施和優 美的城市環境，已成為海南重要的旅游接待基地。?？诙笫丨?州海峽通道，是全省最大的交通樞紐，是來海南旅游的游客必 經之地。在新?？诘某鞘幸巹澲?，擬把沿西海岸和沿東海岸一 帶建成濱海旅游觀光帶。本項目用地恰處于這兩大觀光帶的中 心，處于商貿旅游區的中心。這種由地理區位優勢帶來的經營 海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- # -區位優勢，將為本項目蘊藏巨大的商機。海南復興房地產公司和海南佳貿實業公司是經驗豐富、操 作力強的房地產公司，公司擬通過本項目配合城市規劃和建設 打造出三大特色。打造?？谑械穆糜涡?/p>

22、閑商圈。?？谑姓巹潱瑪M充分 利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發揮 萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游 休閑設施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。為?？谑袆撛烊珖涣鞯臑I海休閑勝地。海南的陽光、 空氣資源是全國唯一的。濱海土地資源在全球都是稀缺的，地 處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。本項目確保濱 海資源的共享性。讓全體市民和旅游者共同享受濱海地區的各 種旅游資源。打造全國一流的步行商業街。步行商業街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業價值和對城市振興發展的推動作用而成為中國 未來商業形態的重要模

23、式。它不僅是城市商業的縮影，更是城 市人性的表現。步行商業街景觀和功能的營造，將會給公司帶 來巨大的回報和長期的保值能力。本項目的實施是海南復興公司實施多元化戰略的重要步 驟，通過本項目的比較優勢，將構建公司不易被競爭對手效仿 的能帶來超額利潤的，支持企業發展后勁的核心競爭力，最終 實現公司的發展目標。因此，本項目的建設是非常必要的。海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第三章市場分析與定位本項目并非單純意義上的房地產項目，它還屬于旅游業、 商業、餐飲業等服務業的硬件設施建設，是旅游業的市場載體它的主要市場支撐在于旅游業，當然也包括市民消費。第一節旅游市場發展

24、現狀一.海南旅游市場情況1.近些年旅游接待人次隨著海南旅游環境的改善和政府對旅游業支持政策的出臺，海南旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體情況如下:佃93年至2001年旅游接待、收入統計年份國際游客 （萬人次）國內游客 （萬人次）倉U匯（萬美兀）國內旅游收 入（億元）1993 年23.97255.446154.9434.201994 年24.73264.877056.0041.811995 年32.78328.248098.0045.771996 年33.90451.908542.0049.871997 年41.28748.7210121.0053.271998 年39.42816.5596

25、24.9058.971999 年45.49883.5810506.0063.742000 年49.31958.2610882.9469.512001 年45.681079.088790.0079.10據海南省旅游部門統計：自2000年海南省旅游人數首次突破千萬人次大關后，2001年，海南省接待國內外游客達到1124.76萬人次，實際旅游收入 87.89億元人民幣，占全省國內 生產總值16.2%，高于全國平均水平的10%。旅游人數和收入分別比上年增長11.6%和11.9%。旅游業已成為海南國民經濟支 柱產業之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游業發展態勢仍然保持較強勁的勢頭。

26、全年共接待旅游過夜人數1254.96萬人次，比上年增長8.1%。其中接待海外旅游者38.93萬人次，下降14.8% ;接待國內旅游者1216.03萬人次，增長9.0%。在海外旅游者中，外 國人16.52萬人次，增長27.5% ;香港同胞14.77萬人次，下降 36.1% ;澳門同胞1.92萬人次，下降43.0% ;臺灣同胞5.72萬 人次，下降8.3%。全年實現旅游總收入 95.38億元，比上年增 長 7.4%。2002年10月9日，新華社發布了第一份中國旅游品牌 問卷調查，報告結果表明，海南（?？冢┍涣袨槿珖钤敢庥?覽的旅游區、點之首，位居蘇杭、京津、上海、云南、青藏高 原、桂林、西安、廣

27、州、深圳前列。據業內預測：由于受“ 941 ”事件的影響，特別是已經爆 發的第二次海灣戰爭的影響以及全球恐怖主義的漫延，中國將 成為世界游客首選的旅游目的地。而海南由于其所處的獨特的地緣位置，安全系數相當大，海南省在黨和政府深入貫徹“十 六”大的精神和十屆人大會議的指引下，社會安定、詳和，人 民安居樂業，必將成為旅游目的地中首選的首選。2酒店接待能力逐年變化近幾年，海南酒店業的接待能力發生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如三亞新增的天 域、凱萊，瓊海博鰲的金海岸等五星級酒店，年平均入住率達75%以上；三亞的珠江花園等四星級酒店， 年平均入住率達 80% 左右；海口的四星級

28、以上的酒店入住率平均在70%左右?？偟目矗Ｄ显缙诮ㄔO的部分三星級以下酒店經營不穩定，經過市 場細分之后，四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別 是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅 游服務質量，高星級酒店的需求正在逐年增加。3酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經營期限長且未重新裝修的酒 店在經營上遇到了新的挑戰，競爭較激烈。但四星級以上且周 邊環境良好的酒店，如海濱、河畔具有區位優勢的經營狀況良 好。酒店開房率同酒店檔次形成正相關的發展趨勢，而四星級 酒店標準和房價基本適應當前國內外游客的消費水平，酒店入 住率和經營效益要高于其它級別的酒店。海南省咨詢投資公司

29、- -海南省咨詢投資公司- -?？诘奈寮宜?、五星級酒店年均入住率對照表名稱地理 位置酒店 星級客房數 量（間）年平均入住率平均門 市房價 （元/間）環島大酒店海 口 海甸島540898 年 43.6%, 99 年 51%, 2000 年 65%，2001 年 66%11001300金海岸酒店海 口 海甸島540098 年 46%，99 年 62%，2000 年 72%，2001 年 73%11001280文華大酒店海口濱 海大道531898 年 55%，99 年 58%，2000 年 67%，2001 年 69%14001700寶華海景酒店海口濱 海大道442698 年 58%，99 年 65

30、%，2000 年 76%，2001 年 77%800980黃金海景大酒店?？跒I 海大道423098 年 60%，99 年 69%，2000 年 78%，2001 年 80%700960?？谑新糜问袌銮闆r海口市2000年接待國內外游客 324.81萬人次，比上年增 長16.81%;旅游總收入26.02億元人民幣，比上年增長10.86%。 2001年接待國內外游客 369.8萬人次，比上年增長13.85%;旅 游總收入27.79億元人民幣，比上年增長6.8%。旅游人數及經濟效益創近幾年來的最高水平。2002年，旅游業穩中有進。我市著力構建“瓊州海峽旅游 度假區”和“?？诼糜稳Α保_展區域旅游協作等

31、一系列大規模 高層次活動，培育了觀光度假、商務會展、體育健身等旅游產*海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -品，促進旅游通道轉變為旅游基地，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數391.4萬人次，比上年增長 4.3%。全年實現旅游總收入 33.75億元，比上年增長 7.8。2002年，旅游業穩中有進。我市著力構建“瓊州海峽旅游 度假區”和“海口旅游圈”，開展區域旅游協作等一系列大規模 高層次活動，培育了觀光度假、商務會展、體育健身等旅游產 品，促進旅游通道轉變為旅游基地，綜合接待能力顯著提高。 全年接待過夜旅游人數 391.4萬人次，比上年增長 4.3%。全年 實現旅游總收入33

32、.75億元，比上年增長 7.8%。但作為大特區省會城市的?？谑?，酒店分布中，高檔酒店 偏少，以商務酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務設施。 過去幾年，海南旅游均以環島旅游為核心，?？谑屑爸苓叺貐^ 因缺少有特色的旅游景點及相關設施而使?？谑袃H作為環島游 的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南 旅游的空中通道并非海口一處，這就使?？谑新糜伟l展面臨挑 戰。因此，大力開發以?？跒橹行牡沫偙甭糜钨Y源，建設富有 特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當務之急，也是未 來海口市旅游特色品牌鑄造的重中之重。擬建的?？谛峦鉃团d城是從建設地的自然、生態環境、建筑物建設規模、風格以及設施，均堪稱

33、一流的海濱休閑度假、 商務會議綜合型館所，必將對國內外游客產生強大的吸引力。第二節 海口市旅游業未來發展及預測十屆人大后，海南省把發展旅游業放在了突出的重要地 位，相關的旅游優惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業 的發展，據資料，旅游團隊和散客人數大大增加，?？?“黃金 周”之前，曾因旅游團隊數量的不斷增加，一度出現接團空調 大巴車緊張，導致某些旅行社不得不放棄個別接團計劃。與旅 游相關的配套設施呈現出不敷需要之況，也正因為如此，?？?市高品質的星級酒店逐年增加，以適應市場需求。從統計數據 中可以看出，在相對穩定、相對平衡的價格構成中，?？谑芯?店以其越來越完善、越來越高檔的硬件設施，和更趨

34、嚴格的管 理制度、更趨一流的服務水準，創造出年平均入住率在67.4%以上的業績?？梢哉f，?？谑幸云洫毺氐臍夂蛸Y源和旅游資源， 吸引了如潮的游客，使酒店業出現了空前的淡季不淡的經營狀 況。?？谑惺俏覈匾臒釒I海旅游城市和旅游休閑度假 勝地，是海南省政治、經濟、文化、旅游、交通運輸中心。作 為大特區省會，不僅享有國家許多優惠政策，而且，其良好的 投資環境，更為國內外投資者提供了得天獨厚的風水寶地和無 限商機。海口市將建設成為我國著名的對外開放城市，具有現 代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地 區經濟、商業、貿易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養 中心。隨著粵海鐵路的全線貫通

35、，海峽變通途已成為事實，海南 連接大陸的劃時代開端已經到來。由于解決了制約海南旅游的 最重要的交通問題，屆時，至U海南旅游的人數將成倍增長，乘 坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業帶 來無限商機，開辟更加廣闊的前景。第三節 ?？诓惋嫎I現狀與預測2000年全省有餐飲網點 1.39萬人，從業6.88萬人，餐飲 業零售額 22.88億元，增長13.2%。餐飲業“節假日經濟”效應明顯。椰子節和“五一”長假 期間，?？谑?5家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系 列風味食品，開展各種促銷活動，使營業額有較大增幅；春節 和國慶節長假

36、期間，海口、三亞、瓊海、興隆等旅游熱點地區 餐飲業生意興旺。2002年，春節期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元 月14日至23日的10天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家 商場銷售額合計為 5636萬元。比上年同期增長48.3%。各超市、 貨倉商場的銷售形勢也非常喜人，萬福隆超市年貨空前熱銷，海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- # -日銷售額最高時達 220萬元。五一黃金周，第一百貨每天都有 3萬以上的客流量，銷售額高達1300萬元，最高的一天銷售了378萬元，與上年同期相比增長 27.7%。信興家電商場的空調節 的推動下，銷售額增長 3倍。2001年?？诓惋嫎I，得益于國家擴大內

37、需政策的積極影 響，以及?？诮洕陌l展、居民收入增多，從而促進餐飲消費 繼續需求旺盛。全年餐飲業零售額達8.09億元，占全市社會消費品零售總額的10%，比上年增長11.1%。餐飲業網點2887個， 比上年增加188個。2002年海口餐飲業仍然保持良好的發展勢 頭。餐飲業零售額 1.51億元，增長8.9%。由于“旅游經濟”、 “會議經濟”和“假日經濟”的共同影響，?？诓惋嫎I的前景 無疑是看好，同時也會帶動娛樂業、美容美發業、保健按摩業 的新發展。第四節 海口新外灘復興城客源分析從對我國大中小型居民收入水平的統計來看，中國人不但 收入水準開始部分進入中產階段，并且他們手中可以自由支配 的現金也相對

38、增多，儲蓄存款的中位數在5萬元人民幣之間，可以用來在國內旅游的資金是相當充足的。國內旅游市場日趨成熟，客源結構趨向合理。家庭出游成 為旅游市場的主力軍，自助游較興旺，特別是“春節”和“五海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -一”兩大黃金周中表現尤為突出；消費能力強的散客正快速增 長，所占比例上升較快；雖全球經濟放緩，但我國積極刺激國 人消費，拉動內需取得成效，經濟形勢好轉，來我市的商務客 人、會展和會議旅游仍在繼續升溫；旅游產品的精品化、旅游 市場運行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。新外灘復興城建成后，由于其多功能的設計、多商業業態 的功能組合，客源必然是多方面的。有住客、食客

39、、游客、觀 光客、會議客以及購房業主等等。綜合性的特色經營必將招攬 多方面的消費者。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服 務設施、更高標準的服務水平、更具有特色的服務功能，牢牢 地吸引客源，經測算，這部分客源數量之多，已足以維持復興 城的正常運轉，在此基礎上，公司將借助新的條件，不遺余力 地開辟新客源。海南自1988年建省以來，海口的經濟獲得了高速發展。 到2001年，人口從32.72萬增長到88.32萬，翻了一倍；國內 生產總值從8.89億元增長到145億元，增長了 16.4倍；地方財 政收入從6523萬元增長到222675萬元，增長了 34倍；社會商 品零售總額從5.58億元增長到81.

40、03億元，增長了 14.5倍。2003年1月1日，新?？谑懈骷壭姓^掛牌。根據國務院正式批復調整海口行政區劃：撤銷瓊山市，撤銷?？谛阌^、 新華區、振東區。以原瓊山市和?？谑性阌^、新華區、振 東區的行政區域，設立?？谑行阌^、龍華區、瓊山區、美蘭 區。調整后的海口市人口由原來的80多萬增加到160萬，增加 近1倍；土地面積由原來的 236.4平方公里擴大到 2364.8平方 公里，擴大10倍。購買力支持據資料統計所得，城鎮居民可支配收入表如下:年份城鎮居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004據世界經濟組織分析，當人均收入

41、達到1000美元時，房地產業將會大力發展。由于?？谑谐擎側司杖胍鸦具_到 1000美元，且伴隨人口基數的增長，?？谑蟹康禺a將會有一個 良好的發展期。?？谑凶鳛楹Ｄ系氖鞘?，人均收入消費水平要高于全省平均水平，同時，?？谑袀€人存款高達180億元；海口的經濟發展已經展現出良好的發展勢頭，對內地投資者吸引力已越 來越大，且由于目前的股市等其它投資渠道不暢，投資商業物 業已是投資者的首選， 本項目定位于步行商業街，以休閑娛樂、餐飲、商業為主，這樣的物業產品在市場中有足夠的吸引力。項目的終端消費者分析消費者新的消費觀念形成隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現了新的排序：一是休閑娛樂，二是餐飲，三

42、是購買商品。即消費已經不 再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經是多數人的一種主要消費形態，而購買也變成了種隨機行為，受 購買環境、心情、誘導影響較大，且購買商品不是目的，而是 為了享受這一過程及樂趣。項目周邊人口構成、經濟狀況及消費習慣分析項目位于?？谑兄行某菂^ 龍華區，是海口政治、經濟、 文化中心，該區常住人口 30多萬人，其中戶籍人口 20多萬人。 公務員、企業管理人員在居民中占有較大比例，該部分居民收 入較穩定，人均可支配收入在?？谑懈鞔蟪菂^人均水平是最高 的，屬高收入、高消費群體，是?？谑兄懈邫n消費品的中堅力 量。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環境、服務及商 品

43、品質要求較高。本項目的中高檔商業定位較符合這類消費群 體的消費習慣，具有較好的商業依托。項目目標購買（租賃）客戶分析經過對?？诮鼛啄甑闹饕虡I樓盤銷售調查研究發現，55%的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買 商鋪的客戶占35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中 賺取差價。本項目目標購買客戶為以下幾種類型:長期投資型客戶這類客戶是本項目最主要的目標客戶，屬較富裕一族，資 金雄厚，鑒于目前投資渠道少，銀行利息低，股票風險又高， 而其它投資經營未具備一定能力情況下，較認同房地產這種穩 妥的投資方式。此類型客戶主要有兩種：其一是專業的商鋪投資商，一般 擁有較雄厚的經濟實力，通常會做

44、大型商鋪交易，即購買一些 商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，通常自己也捎 帶經營，但不以經營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁 有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。自主經營型客戶這類客戶在?？谑杏卸嗄瓿晒洜I經驗，代理知名中高檔 品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經營戶、私營企業 主；也有部分是外地來?？诮洜I多年或對海口市有一定程度了 解的個體經營戶、私營企業主；購買商鋪后用于自己經營。短期投資型客戶也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業房地產物業炒家， 對?？谑蟹康禺a市場有一定的研究，專門對房地產物業特別是 商業物業進行短期炒鋪賺錢（如短期的低吸高拋，或經過兩到 三年時間的市場培育等商

45、場作旺，鋪面升值后轉手賣出賺錢）項目目標租賃客戶個體經商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創業的人士、部分品牌產品生產企業，意欲此類置業者亦大有其人。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進行市 場拓展。首先，公司已擬定了極富創意且符合市場需求的招商 計劃，如售房計劃，擬出售體量值的60%，還確定了復興城市場準入門坎，堅決杜絕低水準、趨同性、賣點平庸的客商入住， 爭取品牌效應，爭取客源。其次，由于中國中產階層已實質性 形成，加以旅游、會務的推動，公司的市場定位是以中高檔消 費為主，以餐飲業為主，將占到業態量的1/3強，經營服務方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應市場的各種消 費服

46、務。第五節市場定位?？谑猩虡I市場業態特點分析：行業穩步發展海口市商業發展迅猛，社會消費品零售總額近年以年911%的速度增長，2001年餐飲零售額增長 11.1%，2002年仍保 持良好的發展勢頭，餐飲零售額增長8.9%。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。商業業態細分商業市場的自動調節作用已經初步顯現，具體表現為商業市場進一步細分化：倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現。不同商業業態滿足著不同市場層面的需求，新的商業業態 已逐步得到市場的認同，海口的商業發展正趨向與世界同步。業態市場的空缺現有業態市場組成豐富， 但功能比較單一，難以形成規模; 另一方面，消費檔次提升、消

47、費需求越來越高，迫切需要具備 規模資源整合優勢的全天候、全功能綜合性商業文化休閑消費 中心出現，以填補這一市場空白。外地資本涌入華聯、廣百等大型零售商的進入，有效地刺激了本地行業 的發展，而萬福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業極 大的市場適應性、對新生事物的接受能力。商務活動日趨頻繁商業的發展促進了相關行業的衍生，各種服務性、中介性 的商務公司大量出現，各種有關的產品展示會、商貿洽談會頻 頻召開，商務活動日趨頻繁，與之相應的商務洽談、休閑、食 宿等場所身價日增，為綜合性、多業態的商業休閑區的產生營 造了良好的契機。綜上所述，本項目應定位于集休閑娛樂、觀光、餐飲、商 務、購物于一體，全天候

48、、全功能、開放式、綜合性商業文化 休閑消費中心，實現“一站式”的消費及經營理念。海南的熱帶海濱旅游產品有巨大的市場與潛力，根據國內 外旅游市場需求分析，海南旅游的客源結構發展趨勢已由觀光 游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。新外灘復興城 在對國內外旅游市場需求的宏觀預測分析和?？谑猩虡I市場業 態特別分析基礎上，著重于開拓消費層次為中高檔的度假、商 務、會議游客，結合項目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區域 特點，市場定位在休閑度假、會務商務、旅游、和觀光、飲食 購物、休閑娛樂等多功能消費上。市場目標是，主要針對特殊消費人群，如企業客戶、企業 商務、公務接待、會議培訓、國內外游客等，發展餐飲業

49、優勢， 以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂、桑拿、健身、 水療、茶藝、商務、會議中心、圖書館、兒童樂園、科技館、 藝術館等多種服務項目。同時，商業步行街也將為普通游客和 市民提供休閑、購物、觀光和娛樂服務。在建筑風格、業態布局和經營模式上要定位如下主要內容 和特色：打造?？谑械穆糜涡蓍e商圈。海口市政府規劃，擬充分 利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發揮 萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游 休閑設施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。這個商圈 狹義包括世紀廣場、 萬綠園、濱海公園等三個公園， 京豪會館、 臺灣會館、生生百貨和本項目；廣義商圈還包括周邊

50、的酒店。 在這個旅游休閑商圈中， 老項目功能單一，不能起到統領作用； 只有用一批新建項目來覆蓋眾多的功能。更重要的是：這種旅 游休閑商圈的項目需要結合海南本地的特點，具有公用性、開 放性和先進性。公司規劃用商業步行街將若個項目的多種服務 功能有機融合一起，形成設施配套、功能互補、相得益彰的經 營格局。游客和市民從“萬綠園”出發，通過跨龍昆灣的步行 橋，即可達到本項目，進入商業步行街，可橫穿京豪會館、臺 灣會館，到達世紀廣場。為?？谑袆撛烊珖涣鞯臑I海休閑勝地。海南的陽光、 空氣、沙灘、海浪（4S資源）是全國獨有的資源。而濱海土地 資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇 冠上的明

51、珠。濱海地區是一個海濱城市中景色最優美、最能反 映出城市特色的地區，因此，項目方案規劃要確保濱海地區的共享性是一重要原則。讓全體市民共同享受濱海地區旅游資源， 既有社會效益，也有經濟效益。本項目設計統盤考慮海面觀景、建筑造型、景觀塑造、業 態格局以及人物流的互動，在?？谑酗@要的濱海位置上，托出 了一處絢爛奪目的建筑群。它包含了多方面的內涵。第一，改善濱海地帶水體的生態 環境，開發時已關注到生態環境的可持續性，尤其是水體的質 量問題，擬采用環保生態式管理模式，引入先進技術，實現經 營環節的零污染；第二，增加公共空間，開發濱海地區，提高 城市的素質，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引 人的

52、、優美的城市環境設計，如濱海的城市輪廓線、激動人心 的濱海節點、連續的開放空間、無阻擋的視線走廊等。本項目的建設可在海口濱海海岸線上，形成富有特色的旅游景點。進入美蘭機場的飛機在航線拐彎時，從機艙望去， 世紀大橋猶如一條白色長龍，靜臥在秀英灣東側的海甸溪出海 口，視線焦點自然凝聚在本項目的地塊上；由海安、湛江和瓊 州海峽駛來的輪船轉入海口灣時，視覺焦點也落在世紀大橋、 世紀廣場和本項目的地塊上；駕車在世紀大橋、濱海立交橋、 龍昆北路、濱海大道行走，視線被世紀大橋高聳的雙塔所吸引， 視野仍在這一地塊上。站在本項目的地塊上看海口的城市輪廓 線，國貿、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯落有致，與 椰

53、樹、藍天白云和水中倒影構成了一幅美麗的濱海圖畫。黃昏，斜陽西下、晚霞滿天，遠眺秀英灣，金光粼粼、帆船點點；海 岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時隱時現，繁星閃爍，萬綠園人流涌動，夜色瀾柵， 世紀大橋和濱海立交橋車水馬龍俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為?？谛滦蜗蟮拇_立， 平添了濃重的一筆。打造全國一流的商業步行街。商業步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正 以其巨大的商業價值和對城市振興發展的推動作用而成為中國 未來商業形態的重要模式。它不僅是城市商業的縮影，更是城 市人性的表現。美國紐約大道、法國香榭麗舍大

54、街、日本東京 都大街等是國際著名商業街，北京王府井大街、上海南京路、 廣州北京路等是國內知名商業街。商業街的成功在于整體優勢，在于特色經營的專業店和大的商場，還有餐飲、休閑、娛樂等 等，它的業態和功能是比較齊全和完善的。當人們的消費方式 過渡到情感消費時，物質消費會逐步讓位于精神消費，只有城 市商業步行街才能滿足別的商品經營模式后不能解決的此類需 求。從建筑理念上說，本項目人性化、藝術化、環境化的設計 思想得以充分體現。濱海景觀的海洋文化特質、海天一色、綠 樹成蔭的生態綠色概念、無干擾的步行商業街、多業態的文化 特色、在休閑購物娛樂中感受到與自然界的交融；一站式、開 放式的消費方式，坡屋頂的南

55、國風情，既體現了以人為本的現 代理念，又體現了以自然為本的哲學觀。所有這些設計元素的 融入，為本項目的市場定位奠定了先進的、堅實的前瞻性基礎本項目將成為?？趧潟r代的大型綜合性旅游商業中心、海 口世紀商圈的商業旗艦，從規模優勢可形成密集的多業態集群， 提供更豐富的服務及消費選擇，并通過“規模、品牌”等經營 優勢進一步鞏固商業旗艦地位。第六節業內?？谑袌龇治鲆?商業面鋪海口市租金情況?？谑袕?987到2002年，海口市的社會商品零售總額從5.58億元增長到102.66億元，增長了 18.4倍。批發、零售和餐飲業實現 GDP18.96億元，占全市 GDP的13.1%，比上年增長8.5%。所占比重，比

56、全國平均水平 9%高出 4.1個百分點，比商業發達的上海市還高2.5個百分點?？梢娚藤Q業對國民經濟的貢獻度日益提高，已成為?？谑袊窠洕?柱產業之一。傳統商業。百貨商場內的租金都比較高，一般都在400元/平方米月（實際經營面積）以上，有的甚至更高。大部分采用 的是保底加提成的方式。即商店業主統一經營、統一收款，按 25% 30%提取營業流水，由經營者開具增值稅發票。當營業 額達不到最低標準時，經營者必須補足保底款。明珠商業廣場附近臨街的專賣店租金高達250 300元/平方名稱面積經營項目合作方式價格或 分成比例說明第一百貨30000百貨、服裝聯營20% 30%樂普生13000百貨、服裝聯營2

57、0% 30%牛牛百貨13000百貨、服裝聯營350 元 /M2,20% 35%明珠廣場90000百貨、服裝聯營、出租20 30%東方廣場13500百貨、超巾聯營、出租2200 350/M金世紀商城20000百貨、超巾聯營250 500, 26%售價20000傳統商業街。傳統商業街租金比較貴，海秀東路DC城、米月；泰龍城一般的鋪位租金為 250元/平方米月，臨街的鋪 面租金高達350元/平方米月；國貿附近，臨街的一樓鋪面租金為150 200元/平方米月，金福城一樓臨街鋪面的租金報價高 達260元/平方米月，二樓鋪面的租金為 80100元/平方米月， 三樓的租金為50元/平方米月；金龍路飲食一條街

58、的租金報價 為45元/平方米月（一、二樓連租），藍天路（原機場路）的租 金為30 40元/平方米月；玉沙路口的租金為一樓 80元/平方 米月、二樓租金40元/平方米月，南航東路飲食店的租金為1520元/平方米月,工業大道大飲食店的租金為 1015元/平方 米月。最近，在海口港（秀英港）二區門口（濱海大道北側）推 出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運公司和?？诟?集團合作開發，每個鋪面 98平方米（1 3層）,15年一次交納 租金為198000元（折合約2000元/平方米年）三年租期合同 月租2500元/月，零租押金6萬元，月租2500元。折合租金為： 15年期11元/平方米月，3年期

59、和零租的租金為 25元/平方 米月。在調查中，我們發現：由于城市拆遷，臨街鋪面銳減，營業鋪面供不應求，租金看漲。已經擁有鋪位的在轉讓時收取4萬一5萬元的高額轉讓費。同時，我們還發現：在位置相同或相近的區域，租金與營 業面積成反比例：零售商業鋪面一般面積?。?0 50平方米/個）,租金相對比較高，而風味餐廳的營業面積居中，面積在 100 300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50%100%，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。二鋪面售價情況在售的商業鋪面數量少，面積規模都不大。主要有：位于 國貿大道的歐美佳， 面積約5500平方米，三層裙房結構，一樓 售價為13

60、000元/平方米，二樓售價為10000元/平方米，三樓售 價為7000元/平方米。發展商統一返租 10年，年租金為售價的 8.0%。位于國貿大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價為12000 15000元/平方米，二樓售價為 5000 6000元/平方米， 三樓售價為3500 4000元/平方米。發展商也可以返租，租金 為售價的8.8%。位于海秀東路的海南明珠商業廣場，鋪面售價為20000元/平方米，有價無市，原因是鋪面都被發展商抵押給了銀行，售 價是發展商的商業管理公司代售的。另有一家長沙的公司整體 出售位于商業廣場四樓的約4900平方米的物業，售價約 5000元/平方米。嘉華城市花園