1、第二篇 企業(yè)稅務(wù)會計實務(wù)第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)學(xué)習(xí)目標（一）了解財產(chǎn)稅各稅種征收管理的內(nèi)容（二）理解財產(chǎn)稅各稅種的基本理論 （三）熟悉財產(chǎn)稅各稅種的征收制度 （四）掌握財產(chǎn)稅各稅種會計科目設(shè)置及核算方法 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)課程內(nèi)容一、房產(chǎn)稅會計實務(wù) 二、車船稅會計實務(wù) 三、契稅會計實務(wù) 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)一、房產(chǎn)稅會計實務(wù)（一）房產(chǎn)稅的基本制度1.房產(chǎn)稅的基本理論 （1）房產(chǎn)稅的含義 房產(chǎn)稅是指以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或租金收入向房產(chǎn)所有人征收的一種稅。 （2）房產(chǎn)稅的演變 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （3）房產(chǎn)稅的作用 2.房產(chǎn)稅的征收制度（1）房產(chǎn)稅的征稅對象 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅

2、對象（2）房產(chǎn)稅的征稅范圍 房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)為征稅范圍?，F(xiàn) 行房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，主要是為減輕農(nóng)民的負擔(dān)。運用稅收杠桿，理順分配關(guān)系加強房產(chǎn)監(jiān)管，提高使用效益控制投資規(guī)模，促進住房改革 征收簡便易行宜行，保證地方收入 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（3）房產(chǎn)稅的納稅人 房產(chǎn)稅的納稅人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。 產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納； 產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)的所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（4）房產(chǎn)稅的稅率 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例

3、稅率 從價計稅的，稅率為1.2%； 從租計稅的，稅率為12%。 對個人按市場價格出租的居民住房用于居住的， 可暫減按4%的稅率進行征稅。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（5）房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策 國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免稅。 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅。 個人所有非營業(yè)用房（是指居民住房、不分面積多少）免稅 。對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理 局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。 損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定批準后免稅。 房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核批準，在大修期間 免稅。 高校后

4、勤實體房產(chǎn)，為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定 的收費標準收取住宿費的學(xué)生公寓免稅。 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)非營利性醫(yī)療、疾病控制和婦幼保健等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)以及非營利性科研機構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。 老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)，包括老年社會福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓等免稅。 廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出 租廉租住房的租金收入免稅。為鼓勵事業(yè)單位經(jīng)濟自立，對國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，從實行自收自支的年度起免稅3年。除上述房產(chǎn)稅優(yōu)惠以外，如納稅人確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定定期減征或免征房產(chǎn)稅。第十章 財

5、產(chǎn)稅會計實務(wù)3.房產(chǎn)稅的征收管理（1）房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人購置新建商品房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人出租和出借的房產(chǎn)，自交付出租和出借房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產(chǎn)稅。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （2）房產(chǎn)稅的納稅申報

6、 房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按稅法的有關(guān)規(guī)定，及時辦理納稅申報，并如實填寫房產(chǎn)稅納稅申報表。 （3）房產(chǎn)稅的繳納辦法房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。其具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。納稅人房產(chǎn)不在同一地點的，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅 房產(chǎn)稅的檔案管理 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （二）房產(chǎn)稅的稅額計算 1. 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （1）房產(chǎn)稅的從價計征 （2）房產(chǎn)稅的從租計征 2. 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算 （1）房產(chǎn)稅從價計征的計算 應(yīng)納稅額應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1扣除比例）1.2% （2）房產(chǎn)稅從租計征的計算 應(yīng)納稅額租金收入12%（或4%）第十章

7、財產(chǎn)稅會計實務(wù) （三）房產(chǎn)稅的會計核算 企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目核算。預(yù)提房產(chǎn)稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目；上繳稅款時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【例題103】 甲公司某年底擁有經(jīng)營性房產(chǎn)40 000平方米，房產(chǎn)原值2 500萬元，其中用于對外出租的房屋5 000平方米，房產(chǎn)原值為380萬元，每月收取租金90萬元。稅務(wù)機關(guān)核定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則該公司計算自用房屋應(yīng)納的房產(chǎn)稅17.81萬元（2 500-380）（1-30%）1.2%，出租房屋應(yīng)納的房產(chǎn)稅129.6萬元（9012%12），應(yīng)納房

8、產(chǎn)稅總額147.41萬元（17.81+129.6）。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) 其會計處理為：預(yù)提房產(chǎn)稅時記為： 借：管理費用 1 474 100 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅 1 474 100 實際上繳房產(chǎn)稅時記為： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅 1 474 100 貸：銀行存款 1 474 100 二、車船稅會計實務(wù) （一）車船稅的基本制度 1. 車船稅的基本理論 （1）車船稅的含義 車船稅是指國家對行駛于中國境內(nèi)公共道路的車輛和航行于境內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)海的船舶，依法征收的一種稅。 （2）車船稅的演變 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（3）車船稅的作用 開辟財產(chǎn)稅源，增加地方收入。 運用稅收

9、杠桿，提高車船效率。 配合有關(guān)部門，加強車船管理。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) 2. 車船稅的征收制度（1）車船稅的征稅對象 車輛。即指機動車 船舶。包括機動船、非機動駁船和拖船 （2）車船稅的納稅人 車船稅以車輛、船舶的所有人或管理人，即在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人為納稅人。 （3）車船稅的稅目稅率第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （4）車船稅的優(yōu)惠政策 非機動車船。包括非機動車輛和非機動船。 拖拉機。即指在農(nóng)業(yè)（農(nóng)業(yè)機械）部門登記為拖拉機的車輛。 捕撈、養(yǎng)殖漁船。 軍隊、武警專用的車船。 警用車船。 按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸稅的船舶。 依照我國中華人民共和國外交特權(quán)與豁免條例和中華人民共和國領(lǐng)事特權(quán)與

10、豁免條例，以及我國締結(jié)或參加的國際條約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、國際組織駐華機構(gòu)和其有關(guān)人員的車船。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)3. 車船稅的征收管理 （1）車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或行駛證書所記載日期的當(dāng)月。 （2）車船稅的納稅申報 車船稅按年申報繳納，具體申報期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時辦理納稅申報，并如實填寫車船稅納稅申報表。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（3）車船稅的征收繳納 車船稅實行源泉控制，由地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收 （二）車船稅的稅額計算 1. 車船稅的計稅依據(jù) 車船稅以規(guī)定應(yīng)稅車船的計稅標準

11、和擁有數(shù)量或數(shù)值為計稅依據(jù) 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)2. 車船稅應(yīng)納稅額的計算類型應(yīng)納稅額載客汽車、摩托車應(yīng)納稅額車輛數(shù)適用單位稅額 載貨汽車、三輪汽車、低速貨車應(yīng)納稅額自重噸位數(shù)適用單位稅額船舶應(yīng)納稅額凈噸位適用單位稅額拖船和非機動駁船應(yīng)納稅額凈噸位適用單位稅額50%第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（三）車船稅的會計核算 企業(yè)按規(guī)定繳納的車船稅，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費應(yīng)交車船稅”科目核算。預(yù)提車船稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交車船稅”科目；上繳稅款時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交車船稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【例題105】 以【例題104】為例。當(dāng)?shù)卣?guī)定車船稅按季繳納。 則該公司每月應(yīng)納稅額

12、1 300.83元（15 61012），每季實繳稅額 3902.49元（1 300.833）。其會計處理為： 1月、2月、3月末預(yù)提車船稅時記為： 借：管理費用 1 300.83 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交車船稅 1 300.83 4月初公司實際繳納車船稅時記為： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交車船稅 3 902.49 貸：銀行存款 3 902.49 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)三、契稅會計實務(wù) （一）契稅的基本制度 1. 契稅的基本理論 （1）契稅的涵含義 契稅是指以在中國境內(nèi)出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈與、交換發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對象而征收的一種稅 。 （2）契稅的演變 （3）契稅的作用 征收契稅對規(guī)范房地產(chǎn)市場，促

13、進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和建立良好的房地產(chǎn)市場秩序，以及增加財政收入等方面，都具有積極的重要作用。 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)2. 契稅的征收制度 （1）契稅的征稅對象 國有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋買賣 房屋贈與 房屋交換 其他特殊行為（2）契稅的納稅人 以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人，為契稅的納稅人。 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（3）契稅的稅率 契稅實行3%5%的幅度稅率。 （4）契稅的優(yōu)惠政策 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免稅。但不包括中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行各級機構(gòu)購買的辦公用房。依法繼承土地、房屋權(quán)屬免稅。承受荒山、荒

14、溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的免稅。經(jīng)外交部確認，依照我國有關(guān)法律規(guī)定及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬免稅。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房免稅。此項規(guī)定僅限于第一次，且是經(jīng)縣以上人民政府批準，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)購買的公有住房。拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免稅；成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征稅。經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地房屋權(quán)屬免稅。政府部門對國有資產(chǎn)進行

15、行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征契稅。企業(yè)改制重組中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)不征契稅。因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情給予減免稅。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不可避免，并不能克服的客觀情況。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免稅。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征稅。債權(quán)人承受依法關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)抵債的土地、房屋權(quán)屬免稅。非債權(quán)人承受依法關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的減半征稅；全部安置原企業(yè)職工的免稅 。3.

16、契稅的征收管理 （1）契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間 納稅人在簽定訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時間。經(jīng)批準減免稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋用途的，為改變土地、房屋用途的當(dāng)天。 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （2）契稅的申報與征收 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款，索取完稅憑證。從2005年1月起，各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)直接征收契稅，不得委托其他單位代征。 （二）契稅的稅額計算 1. 契稅的計稅依據(jù) （1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，以成交價格為

17、計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。（2）土地使用權(quán)和房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù)（3）土地使用權(quán)和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價格差額。即交換價格相等時免征契稅，交換價格不等時由多交付的一方繳納契稅。（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益。（5）成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，或所交換土地使用權(quán)和房屋的價格的差額明顯不合理，且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。2. 契稅應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額計稅依據(jù)稅率 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) （三）契稅的會計核算企業(yè)按規(guī)定繳納的契稅，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅”科目核算。計提契稅時 借：固定資產(chǎn) （ 在建工程、無形資產(chǎn)、 管理費用 ） 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅 上繳稅款時 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅 貸：銀行存款 第十章 財產(chǎn)稅會計實務(wù) 【例題107】 甲公司購進一棟房產(chǎn)，