1、第二篇 企業稅務會計實務第十章 財產稅會計實務學習目標（一）了解財產稅各稅種征收管理的內容（二）理解財產稅各稅種的基本理論 （三）熟悉財產稅各稅種的征收制度 （四）掌握財產稅各稅種會計科目設置及核算方法 第十章 財產稅會計實務課程內容一、房產稅會計實務 二、車船稅會計實務 三、契稅會計實務 第十章 財產稅會計實務一、房產稅會計實務（一）房產稅的基本制度1.房產稅的基本理論 （1）房產稅的含義 房產稅是指以房產為征稅對象，依據房產價格或租金收入向房產所有人征收的一種稅。 （2）房產稅的演變 第十章 財產稅會計實務 （3）房產稅的作用 2.房產稅的征收制度（1）房產稅的征稅對象 房產稅以房產為征稅

2、對象（2）房產稅的征稅范圍 房產稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區為征稅范圍。現 行房產稅的征稅范圍不包括農村，主要是為減輕農民的負擔。運用稅收杠桿，理順分配關系加強房產監管，提高使用效益控制投資規模，促進住房改革 征收簡便易行宜行，保證地方收入 第十章 財產稅會計實務（3）房產稅的納稅人 房產稅的納稅人是房屋的產權所有人。 產權屬于國家所有的，由經營管理單位繳納； 產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權的所有人、承典人不在房產所在地的，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。第十章 財產稅會計實務（4）房產稅的稅率 我國現行房產稅采用比例

3、稅率 從價計稅的，稅率為1.2%； 從租計稅的，稅率為12%。 對個人按市場價格出租的居民住房用于居住的， 可暫減按4%的稅率進行征稅。第十章 財產稅會計實務（5）房產稅的優惠政策 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免稅。 由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，免征房產稅。 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免稅。 個人所有非營業用房（是指居民住房、不分面積多少）免稅 。對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理 局）所屬分支機構自用的房產免稅。 損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定批準后免稅。 房產大修停用半年以上的，經稅務機關審核批準，在大修期間 免稅。 高校后

4、勤實體房產，為高校學生提供住宿服務，按照國家規定 的收費標準收取住宿費的學生公寓免稅。 第十章 財產稅會計實務非營利性醫療、疾病控制和婦幼保健等衛生機構自用的房產以及非營利性科研機構自用的房產免稅。 老年服務機構自用的房產，包括老年社會福利院、敬老院（養老院）、老年服務中心、老年公寓等免稅。 廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出 租廉租住房的租金收入免稅。為鼓勵事業單位經濟自立，對國家財政部門撥付事業經費的單位，其經費來源實行自收自支后，從實行自收自支的年度起免稅3年。除上述房產稅優惠以外，如納稅人確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定定期減征或免征房產稅。第十章 財

5、產稅會計實務3.房產稅的征收管理（1）房產稅的納稅義務發生時間 納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。納稅人購置新建商品房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起繳納房產稅。納稅人出租和出借的房產，自交付出租和出借房產之次月起繳納房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產稅。第十章 財產稅會計實務 （2）房產稅的納稅申報

6、 房產稅的納稅人應按稅法的有關規定，及時辦理納稅申報，并如實填寫房產稅納稅申報表。 （3）房產稅的繳納辦法房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。其具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定 房產稅在房產所在地繳納。納稅人房產不在同一地點的，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅 房產稅的檔案管理 第十章 財產稅會計實務 （二）房產稅的稅額計算 1. 房產稅的計稅依據 （1）房產稅的從價計征 （2）房產稅的從租計征 2. 房產稅應納稅額的計算 （1）房產稅從價計征的計算 應納稅額應稅房產原值（1扣除比例）1.2% （2）房產稅從租計征的計算 應納稅額租金收入12%（或4%）第十章

7、財產稅會計實務 （三）房產稅的會計核算 企業按規定繳納的房產稅，應設置“應交稅費應交房產稅”科目核算。預提房產稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅費應交房產稅”科目；上繳稅款時，借記“應交稅費應交房產稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【例題103】 甲公司某年底擁有經營性房產40 000平方米，房產原值2 500萬元，其中用于對外出租的房屋5 000平方米，房產原值為380萬元，每月收取租金90萬元。稅務機關核定的房產原值扣除比例為30%。則該公司計算自用房屋應納的房產稅17.81萬元（2 500-380）（1-30%）1.2%，出租房屋應納的房產稅129.6萬元（9012%12），應納房

8、產稅總額147.41萬元（17.81+129.6）。第十章 財產稅會計實務 其會計處理為：預提房產稅時記為： 借：管理費用 1 474 100 貸：應交稅費應交房產稅 1 474 100 實際上繳房產稅時記為： 借：應交稅費應交房產稅 1 474 100 貸：銀行存款 1 474 100 二、車船稅會計實務 （一）車船稅的基本制度 1. 車船稅的基本理論 （1）車船稅的含義 車船稅是指國家對行駛于中國境內公共道路的車輛和航行于境內河流、湖泊或領海的船舶，依法征收的一種稅。 （2）車船稅的演變 第十章 財產稅會計實務第十章 財產稅會計實務（3）車船稅的作用 開辟財產稅源，增加地方收入。 運用稅收

9、杠桿，提高車船效率。 配合有關部門，加強車船管理。第十章 財產稅會計實務 2. 車船稅的征收制度（1）車船稅的征稅對象 車輛。即指機動車 船舶。包括機動船、非機動駁船和拖船 （2）車船稅的納稅人 車船稅以車輛、船舶的所有人或管理人，即在我國境內擁有車船的單位和個人為納稅人。 （3）車船稅的稅目稅率第十章 財產稅會計實務 （4）車船稅的優惠政策 非機動車船。包括非機動車輛和非機動船。 拖拉機。即指在農業（農業機械）部門登記為拖拉機的車輛。 捕撈、養殖漁船。 軍隊、武警專用的車船。 警用車船。 按照有關規定已經繳納船舶噸稅的船舶。 依照我國中華人民共和國外交特權與豁免條例和中華人民共和國領事特權與

10、豁免條例，以及我國締結或參加的國際條約的規定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、國際組織駐華機構和其有關人員的車船。第十章 財產稅會計實務3. 車船稅的征收管理 （1）車船稅的納稅義務發生時間 其納稅義務發生時間為車船管理部門核發的車船登記證書或行駛證書所記載日期的當月。 （2）車船稅的納稅申報 車船稅按年申報繳納，具體申報期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。納稅人應按照有關規定及時辦理納稅申報，并如實填寫車船稅納稅申報表。第十章 財產稅會計實務（3）車船稅的征收繳納 車船稅實行源泉控制，由地方稅務機關負責征收 （二）車船稅的稅額計算 1. 車船稅的計稅依據 車船稅以規定應稅車船的計稅標準

11、和擁有數量或數值為計稅依據 第十章 財產稅會計實務2. 車船稅應納稅額的計算類型應納稅額載客汽車、摩托車應納稅額車輛數適用單位稅額 載貨汽車、三輪汽車、低速貨車應納稅額自重噸位數適用單位稅額船舶應納稅額凈噸位適用單位稅額拖船和非機動駁船應納稅額凈噸位適用單位稅額50%第十章 財產稅會計實務（三）車船稅的會計核算 企業按規定繳納的車船稅，應設置“應交稅費應交車船稅”科目核算。預提車船稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅費應交車船稅”科目；上繳稅款時，借記“應交稅費應交車船稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【例題105】 以【例題104】為例。當地政府規定車船稅按季繳納。 則該公司每月應納稅額

12、1 300.83元（15 61012），每季實繳稅額 3902.49元（1 300.833）。其會計處理為： 1月、2月、3月末預提車船稅時記為： 借：管理費用 1 300.83 貸：應交稅費應交車船稅 1 300.83 4月初公司實際繳納車船稅時記為： 借：應交稅費應交車船稅 3 902.49 貸：銀行存款 3 902.49 第十章 財產稅會計實務三、契稅會計實務 （一）契稅的基本制度 1. 契稅的基本理論 （1）契稅的涵含義 契稅是指以在中國境內出讓、轉讓、買賣、贈與、交換發生權屬轉移的土地、房屋為征稅對象而征收的一種稅 。 （2）契稅的演變 （3）契稅的作用 征收契稅對規范房地產市場，促

13、進房地產經濟的發展和建立良好的房地產市場秩序，以及增加財政收入等方面，都具有積極的重要作用。 第十章 財產稅會計實務2. 契稅的征收制度 （1）契稅的征稅對象 國有土地使用權出讓 土地使用權轉讓 房屋買賣 房屋贈與 房屋交換 其他特殊行為（2）契稅的納稅人 以在中國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人，為契稅的納稅人。 第十章 財產稅會計實務（3）契稅的稅率 契稅實行3%5%的幅度稅率。 （4）契稅的優惠政策 國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的免稅。但不包括中國農業發展銀行各級機構購買的辦公用房。依法繼承土地、房屋權屬免稅。承受荒山、荒

14、溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農林牧漁業生產的免稅。經外交部確認，依照我國有關法律規定及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定，應予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬免稅。第十章 財產稅會計實務城鎮職工按規定第一次購買公有住房免稅。此項規定僅限于第一次，且是經縣以上人民政府批準，在國家規定標準面積以內購買的公有住房。拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免稅；成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征稅。經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地房屋權屬免稅。政府部門對國有資產進行

15、行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移不征契稅。企業改制重組中，同一投資主體內部所屬企業之間土地房屋權屬的無償劃轉不征契稅。因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情給予減免稅。不可抗力是指自然災害、戰爭等不能預見、不可避免，并不能克服的客觀情況。第十章 財產稅會計實務土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征稅。債權人承受依法關閉、破產企業抵債的土地、房屋權屬免稅。非債權人承受依法關閉、破產企業的土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的減半征稅；全部安置原企業職工的免稅 。3.

16、契稅的征收管理 （1）契稅的納稅義務發生時間 納稅人在簽定訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天，為納稅義務發生時間。經批準減免稅的納稅人改變有關土地、房屋用途的，為改變土地、房屋用途的當天。 第十章 財產稅會計實務 （2）契稅的申報與征收 納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地稅務機關辦理納稅申報，并在契稅稅務機關核定的期限內繳納稅款，索取完稅憑證。從2005年1月起，各級稅務機關應直接征收契稅，不得委托其他單位代征。 （二）契稅的稅額計算 1. 契稅的計稅依據 （1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣，以成交價格為

17、計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益。（2）土地使用權和房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。第十章 財產稅會計實務（3）土地使用權和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。即交換價格相等時免征契稅，交換價格不等時由多交付的一方繳納契稅。（4）以劃撥方式取得土地使用權經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補繳契稅。計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或土地收益。（5）成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，或所交換土地使用權和房屋的價格的差額明顯不合理，且無正當理由的，征收機關可以參照市場價格核定計稅依據。2. 契稅應納稅額的計算 應納稅額計稅依據稅率 第十章 財產稅會計實務 （三）契稅的會計核算企業按規定繳納的契稅，應設置“應交稅費應交契稅”科目核算。計提契稅時 借：固定資產 （ 在建工程、無形資產、 管理費用 ） 貸：應交稅費應交契稅 上繳稅款時 借：應交稅費應交契稅 貸：銀行存款 第十章 財產稅會計實務 【例題107】 甲公司購進一棟房產，