1、房地產開拓工程工程辦理難點分析【摘要】通過對在房地產開拓企業從事工程辦理事情的總結,結合工程辦理現實感覺，參考海內工程辦理研究結果，從房地產開拓工程工程辦理角度、運作流程方面，來闡發影響工程建立工程希望的重要因素，探究辦理開拓工程辦理的關鍵難點。【關鍵詞】工程決議；工程方案；施工條約；供方資源；甲方供料近幾年來，本人在履歷約60萬平方米三個房地產工程標辦理理論，履歷工程建立預備、建立實行、工程驗收、工程交付等歷程，也通過對其他開拓工程建立辦理的觀察和調研，創造有必然開拓范圍、多個工程同時實行的開拓企業，其工程建立常常是丟魂失魄開工、忙繁繁忙施工、牢牢張張交工，工程辦理目的總不克不及準期實現。結

2、合當前房地產開拓流程及構造辦理狀態,針對開拓工程辦理中存在的難點題目，提出革新開拓商工程建立工程辦理質量的思緒，低落工程辦理難度，充實用好工程條約，籌劃好工程開拓構造，促使工程舉行得妥當有序。1工程決議階段要器重增強市場調研事情和進步決議服從。工程決議階段開拓商擔憂政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和辦理機制不健全，工程市場定位及決議機制不美滿，項如今期市場可行性研究事情不深化，是影響工程辦理有用實行的根底。1.1項如今期對市場研究和決議由于沒有詳細的工程可行性研究陳訴，使得工程籌劃方案不克不及準期舉行，縱然舉行了多方案的觀點籌劃方案，也會由于市場研究事情不充實過細、評判尺度

3、不明白、夷由不決致使工程決議慢、服從低。開拓商有些向導以“市場是變革的，工程定位不克不及太死為捏詞不器重前期的工程詳細可行性研究，決議緩慢白費了工程機遇。決議高層夷由一段時間后匆忙決議，如許決議確定的工程產物導致不科學、不體系、不全面，也不完全可行。1.2決議機制的美滿決議階段的夷由和匆忙，引起的題目在工程實行歷程中會造成辦理諸多困難，必然會在工程建立、販賣、交付及利用歷程中反響出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產物研究方面資源匱乏，所謂決議就成個體向導暫時匆匆“拍腦殼，向導成為詳細事情的操縱者和抵牾的核心，也成工程建立等候的存眷點，前期的市場調研和產物研究題目此時就演釀成工程技能題

4、目。比方某工程在建立歷程中常常出現原那么性、成效性的“傷筋動骨大變更，在販賣階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位缺點題目，重新舉行產物定位，重新方案而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等成效的修改，詳規方案常常調解修建面積、修建樓層、樓體構造、景不雅安插、途徑體系等。1.3進步決議水安然平靜服從決議階段事情服從低導致工程實行喪失時機，服從就是效益，只有縱不雅全局綜合性地算大帳，才氣進步事情服從。前期可行性研究是工程標魂魄，據此舉行的工程方案是龍頭，龍頭有魂才氣使工程建立辦理有章可循。器重工程標前期調研事情，就要器重前期研究決議的人力、物力、財力和時間的科學投入；要創立美滿的決議支持機構，網絡、

5、整合決議支持性資源，需要時要“借腦、“借力；美滿決議步伐，進步決議水安然平靜服從，使得工程市場定位和產物定位科學化、市場化、體系化。2工程實行階段要器重增強方案辦理和籌劃事情。市場研究階段舉行得不過細不范例，工程決議階段的題目拖到實行階段來辦理。本屬方案師的事情，卻受到開拓商的過多干預和限定，做出的籌劃和修建結果簡直是完全表現了開拓商意圖，但工程團體方案不體系、產物成效不配套、結果上不和諧等方面方案失誤的責任也由開拓商負擔。2.1方案階段的盲從開拓商熟悉到必然要在方案階段嚴酷把關，某幾個向導的“感覺就成為了籌劃、修建方案的評判根據。工程籌劃和修建方案是開拓商“包攬的，方案師成了開拓商的東西，使

6、得方案師無法創意。建立內容常常變革，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資操縱等工程辦理目的無法準期實現。如某小區的變配電房、水泵房、泊車位是暫時加上，分期建立的小區供電題目常常暫時性辦理，常常調解修建立面質料、顏色及窗型，景不雅方案不體系、無主題等。方案師成了“改圖師，工程職員成了“改圖員，無論是工程辦理部分，照舊工程標方案、監理、施工單元，各方面都不滿足。2.2方案資源的簡樸拼集渺小制造差異，細節決定成敗，工程方案資源整合不敷，影響工程方案質量、供給時間、工程內容對接等事情，從而影響工程辦理。當今住區開拓建立，景不雅園林工程已成為一項不成或缺的內容。景不雅方案資源整合不敷，方案

7、事情滯后造成整個小區景不雅不和諧，景不雅方案意圖大概，無條理地繁雜添加，方案圖紙內容做法不詳細，景不雅工程實行滯后，失去了景不雅促銷的作用。住宅群眾部分精裝，裝修方案在施工圖中得不到表現，修建裝修方案滯后，往今后期裝修匆匆上陣。2.3有用整合方案資源招標或托付有相應資質、有雷同業績、與工程匹配的專業方案資源舉行整合，要求方案單元根據已容許的工程可研陳訴舉行方案開端方案、施工圖方案、景不雅方案，并以可研陳訴的預設要求評價、考核各階段方案文件；此階段要根據工程可研和方案文件體例詳細的工程辦理籌劃，對關鍵性的方案文件要舉行相干部分的預審和討論。嚴酷操縱工程變更，凡涉及修建成效性等的原那么性工程變更，

8、必然要慎重，并顛末需要的步伐才氣舉行。3工程施工承包條約力圖精細，器重工程收尾階段的辦理事情。工程施工承包條約不精細，從建立方手中直接分包的單元過多。工程收尾階段交織施事情業時，發包工程內容及交代口界定不清，沒有接納方法器重工程收尾階段的事情，造成工程辦理難度大大增長。3.1工程總分包攬理難和諧工程建立前期重要是總承包單元舉行的土建施工，辦理事情比力單一，輕易舉行；對付施工條約有約定的納入施工單元辦理的專業分包，辦理事情也正常。到建立后期，專業配套分包單元與總承包單元，以及分包單元之間的共同和交代題目上，抵牾越來越突出，成為工程辦理的難點。因大型小區的參建施工單元浩繁、交織作業多，進嘗退場的時

9、間也各不雷同。甲方簽署工程施工條約中無工程共同、交代內容等要求或約定不詳細、不精細，總承包單元對甲方分包的工程不負擔“總承包責任，對甲方分包工程共同題目“斤斤計算，使工程辦理困難重重，總是在交代環節的工序細節、足手架、垂直運輸、暫時水電、垃圾清運、制品庇護、利用費和共同費、寧靜辦理、交代驗收、工程資料銜接等方面扳纏不清，造成工期耽誤。甲方分包單元有了需和諧的題目也每每直接尋甲方，甲方成了真正的“總承包，出現工程質量和耽誤工期題目后彼此扯皮、推諉，責任欠好界定。在工程收尾階段甲方許多精神消耗在“和諧事情上，馬上開工交付客戶入住之前，售房簽署的交付日期日益鄰近，出現乙方不急甲方發急的難堪場面，甲方

10、現場代表總要“求完這個乙方，再“請另一個乙方，還要預備構造舉行工程團體驗收和交付等事情，現場辦理的事情壓力、事情難度可想而知。收尾階段現場大打亂仗，焦頭爛額，使得工程建立有頭無尾，留下諸多題目。3.2甲方的分包工程要只管少，施工承包條約要精細。對付甲方分包各工程條約內容要體系化，細化各自之間共同條件，全面體系地舉行建立條約辦理。只管讓總承包單元完成構造施工，必要分包的由開拓商主持分包工程招標事情和確認分包單元，分包單元與總承包單元簽署工程分包條約。如許有利于甲方及監理的和諧辦理，躲避質量、工期、寧靜、保修責任等風險。對付必需由開拓商構造發包的工程，要細化發包工程的內容，事先研究各分包工程的建立

11、時段、交代、園地、協作、寧靜、驗收、保修、資料、用度等共同條件，以及各工程之間大概產生的辦理難點。事先訂定對策和要求，在工程建立承包條約中明白，淘汰甲方和諧事情量，使得工程條約更具操縱性，充實表現業主的主導性。3.3從團體運作上真正器重工程收尾階段的工程辦理事情。在工程收尾階段可創立一個由開拓商主管工程的向導牽頭、整合工程辦理、販賣、技能、開拓、材供、物業辦理等內部職員構成的工程工程收尾巡查復查的暫機遇構，與工程工程辦理現場職員分工協作，共同完成工程收尾階段的工程辦理及工程交付、移交事情。4開拓商應器重對供方資源的整合和辦理。對付房地產工程工程辦理者來說，工程勘探方案事情是由勘探方案單元完成，

12、工程實物由施工單元承建，現嘲四管控事情托付監理單元實行，工程所用質料裝備由質料裝備供給商提供，開拓商是社會資源的構造者、整合者和變更者。在工程實行階段，開拓商與勘探方案、施工、監理及質料裝備供給商之間是需方和供方的條約干系，供方資源的整合和構造就成為甲方工程辦理的關鍵地點，是房地產工程辦理預控重要內容。開拓商工程籌劃不美滿，工程招投標事情構造流于情勢，平常資源積聚不敷，到場的單元與工程建立不匹配，使得工程辦理難度加大。開拓商是工程工程建立的主導者，是工程建立質量的第一責任人，在建立中應發揮主導性作用。偶然開拓商自身事情沒做好，影響工程工程范例化辦理。實在，平常留意網絡整合種種與工程建立相干的社

13、會資源，創立精細的工程及主材、裝備招投標制度，通過觀察、區分、比力、評估、洽談等要領，創立得當自身必要的勘探、方案、施工、監理等承包商和質料裝備供給商資源庫，然后再通過范例的招投標事情，選擇中意的供方，與供方創立責、權、利明白的條約干系。偶然開拓商單方面以為是買方就要頭角崢嶸，與供方互助誠信意識差，過分利用“自動權，對供方提出超出其蒙受本領的不公正要求，過分擠壓承包方的贏利空間，耽誤付出工程款，向承包商轉嫁現金流壓力，“自動違約，忽略了供方的代價和同伴作用，影響工程正常希望。開拓商應當把承包方當作是通過工程實行，實現雙贏的、同等的、誠信的互助同伴。5甲方供料的范疇、交代方法要事先周到確定，不影

14、響工程辦理。開拓商為了會合整合利用社會資源，會合采購節省本錢，保證裝備質量和出場時間，常常在工程施工條約中約定有甲方供料的內容。甲方供料重要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調等重要機電裝備，而有的開拓商甲供料越來越細，還存在供料交代、驗收、保存、結帳等方面的環節，加大開拓商事情量，造成承包方的依靠性，并且承包方很輕易將工程質量、工期題目責任歸結于甲方，產生承包商索賠，加大工程工程本錢。甲方供料的范疇、方法選擇和實行結果不妥，也會加大開拓商工程工程辦理的難度。甲方供料的范疇、交代方法要計入工程招投標條約條件，并嚴酷按條約履約。工程重要裝備可由甲方構造招投標，由甲方與質料裝備供給商簽署供貨條約，也可增長部分采保費交由施工方與質料裝備供給商簽署供貨條約。總之，歸納影響工程建立希望的重要因向來看，開拓商工程辦理的重要難點有：起首，開拓商決議