1、前言2004（）與國際團隊合作，通過深入的市場調研，結合項目定位、設計方案、成本測算、投資分析等，形成了初步的仁恒，2005 年 8 月，完成了比較完整的仁恒廣場項目可行性廣場項目可行性。2006 年 12 月，公司根據市場情況和項目設計優化方案，對進行了補充、完善。特此說明。2006 年 12 月 10 日摘要一、項目概況二、市場分析與項目定位三、技術經濟指標四、社會與環境效益一、項目概況1、“仁恒廣場” 項目由新加坡仁恒投資成立的全資子公司仁恒（）開發建設。仁恒是一個總部在新加坡，建居中國13 年，房地產投資開發遍及、蘇州、貴陽、等城市的企業。已珠角洲、長角洲、環渤海和西部地區形成四大區域

2、的布局是西部實施投資發展而設立的區域總部。2、項目介紹“仁恒廣場”項目地處城市 CBD區域，位于城市中軸線人民南路旁，緊臨地鐵 1 號線和地鐵站，薈萃的商業精華和人文景觀。項目周邊有獲得人居環境獎的府南河，附近云集錦江賓館、酒店、川信等五星級酒店和寫字樓項目，與市錦江大禮堂隔街相望，區位資源優勢得天獨厚。3、規劃設計項目用地規模約 2。整體規劃包括國際甲級寫字樓、酒店服務式公寓、國際購物中心和停車場，共約 20。方案設計邀請世界知名的德國 GMP、HOK、法國 ARTX、NBBJ 等設計公司參與競標，由享譽全球的NBBJ 國際工程設計公司勝出中標，擔綱項目規劃設計。并先后與英國ARUP（奧雅納

3、）國際工程顧問公司、中國建筑西南、新加盛、新加坡無限間、易道、英國全景、等多家國際公司合作，為項目工程、設施、景觀設計、空間設計、商業規劃、運營管理等提供顧問服務，保證項目的國際一流商業地產品質。4、項目論證2003進入投資，在省、市的關心支持下，取得項目開發的土地資源（目前該地塊價值已在原地價成本基礎上升值約2.5 倍）。并經第一太平、怡和高力、等國際知名顧問公司充分論證，確認該地段項目為“AAA 級商業地塊，實際市場價值將隨著城市經濟發展不斷提高，具有巨大的增值空間。仁恒公司先后與、新加盛管理公司等合作，組織展開項目可行性市場論證和定位研究；與全球著名的NBBJ 國際設計公司以及中國建筑西

4、南全程合作，進行項目建筑設計及工程建設的技術可行性研究。歷時 2 年多的研究論證結果表明：項目具有投資開發的良好可行性。項目建筑設計方案已通過，于 2006 年 8 月動工建設，預計 2009 年 10 月全面竣工，2009 年 12 月全面正式投入運營使用（商業部分提前至 09 年初開業）。二、市場分析與項目定位1、市場分析西部二十多個大、中城市的交匯點，西南地區交通、通訊樞紐和科技、商貿、金融中心，具有強勁經濟輻射力的區域中心城市。近年來金融、保險、商業、高科技、通信等行業的國際國內資本紛紛加大投資。仲量聯行 2005年 12 月的一份顯示，2005 年的大型企業數量居第五，在今明兩年企業

5、的城市擴張時間計劃里，是僅次于、的重點目標城市。同時，據市統計年鑒，商貿零售業持續迅速增長，2005 年商貿零售總額已達到 1000 億元，同比增長 14.2%。處于新一輪經濟發展進程的，與活躍的投資形勢和興盛的商貿業相比，商務辦公、商住條件以及購物環境檔次相對，高檔寫字樓、高級酒店服務式公寓和高檔商業購物中心一直空缺，更缺少與國際接軌、具有復合型商務、商住、購物、休閑功能的大型綜合性建筑群。2、項目定位“仁恒廣場”定位為城市 CBD 中心檔次標準一流、管理服務、經營良好、具有復合商務商業功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經濟基地”，滿足世界五百強公司及中外財團進入投資的商務需求。項目包括國

6、際標準的甲級寫字樓、五星級酒店服務式公寓及國際品牌購物中心，具有商務辦公、國際會議、商住、購物、餐飲、休閑等復合功能。“仁恒廣場” 項目定位符合城市經濟迅速發展的市場需要，將憑借全方位的品質，刷新商務辦公水平，滿足市場需求，適應城市發展的國際化進程，具有良好的市場前景和社會經濟效益。三、技術經濟指標1、技術指標凈用地面積：19181.70 平。總建筑面積約 198855 平。其中：寫字樓 64897 平，酒店式公寓 41114平，商業 44148 平，層 45760（其中停車位 700 個）。建筑高度：165 米。容積率：7.98建筑覆蓋率：55.6%。、社會與環境效益投資建設仁恒廣場項目，可

7、以完善城市功能，適應國際資本投資對商務辦公配套的要求，城市形象和競爭力；引領以高起點展開城市 CBD 建設，帶動鹽市口商圈及周邊片區繁榮發展；促進商務、商業、休閑等服務業發展；創造，創造就業機會，增加；以良好的業績和效益回報社會。四第一部分宏觀經濟與房地產市場一、城市區域地位二、宏觀經濟狀況三、房地產市場狀況一、城市區域地位（一）城市概況1、自然概況：位于中國西南部，地形以平原為主，建成區面積 382.5平方公里。2、概況：2005 年末全市戶籍1082.03 萬人,，市區482.07 萬人，外來約 150人。3、交通狀況：交通網絡發達，有 4 個進出川主要通道：成渝、成雅、成樂等高速公路 1

8、000 多公里；成渝、寶成、等鐵路運營里程 2600 多公里。雙流國際機場五大航空港之一，現已擁有國際國內航線 160 余條。4、：平原西部大開發的重點城市，西部地區綜合經濟實力最強、條件較好、潛力最大的地區之一，是西南地區重要的商品物資集散地，市場直接輻射全省（8000 萬）和陜藏及重慶等周邊省市區。區域經濟中心的地位明顯，輻射面廣大。5、投資環境：內陸投資的首選地區之一，投資產業集中在電子信息、機械設備制造、基礎設施、公用事業、食品、商業零售、建筑等領域。6、產業優勢：憑借便利的交通條件與經濟的優勢，西部商貿、金融、物流中心地位顯現，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重點發展的高新技術

9、產業形成規模優勢，已發展成為西部大開發重要的產業節點。（二）城市地位與競爭力1、城市地位省省會，中國特大城市，歷史文化名城，重要旅游城市。中國西南地區重要的科技中心、商貿中心、金融中心，交通樞紐和通信樞紐。西部經濟中心，金融機構數量、金融業務交易量居西部第一。業務成交量列第 3 位。經濟輻射省內十多個二級城市及重慶、云南、等地。都市，2005 年利用增勢強勁，全年合同外商直接投資 14.5億。截止目前 ，落戶的世界 500 強企業達 150 多家。在已有、韓國、德國、法國、新加坡等國家設有。城市綜合實力（GDP）位居國內城市十強之一，經濟總量15 個副省級城市中名列第四，在西部省會城市中名列第

10、一十大最具經濟城市”之一，城市競爭力和綜合實力第九。2、城市競爭力作為西南地區重要的經濟中心、歷史悠久的城市，在多個具體領域具有競爭優勢：A、由于其區域政治、經濟、交通信息和文化教育中心的地位，的區位競爭力突出，在 2005 城市競爭力中名列西部第一。B、作為“天府之國”的“明珠”，的直接腹地條件優越，城市建設經過長期的努力，基礎設施條件已經相當完備，加上相對發達的科技、教育，的社會經濟發展環境越來越好。C、資本競爭力方面，金融控制力很強，資本獲得也比較便利。D、環境競爭力方面，的環境優美度和舒適度很好，適合人居。E、科技競爭力方面，優勢十分明顯，一批實力雄厚的高校和研究機構奠定了它位居前列的

11、科技實力，并使它在方面具有較強的競爭力。F、結構競爭力方面，其經濟體系靈活、適應性很強，產業結構合理，優勢明顯。二、宏觀經濟狀況（一）地區生產總值（GDP）經濟增長率 2000 年以來持續保持在兩位數。2003 年以后，GDP 總量位居 15 個副省級城市前列，西部城市首位。2005 年，全市實現生產總值 2371.07 億元，比上年增長 13.5%。其中，第一產業增加值 182.05 億元，增長 5.7%；第二產業增加值 1006.50 億元，增長 20.0%；第三產業增加值 1181.21 億元，增長 9.6%。一、二、三產業比例關系為：7.7:42.5 :49.8。近年本地生產總值（GD

12、P）、增長率統計表：2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年本地生產總115679291322054414887638170527322031066323707644值（萬元）增長率（%） 10.712.813.113.013.613.5人均本地生114711300414536164541930722139產總值（元）2006 年上半年，全市實現地區生產總值 1224.1 億元，同比增長 13.5%。其中，第一產業實現增加值 72.8 億元，增長 4.1%；第二產業實現增加值 546.5 億元，增長 18.0%；第三產業實現增加值 604.8 億元，增長 11.

13、0%。（二）零售商業和消費需求1、消費需求保持平穩增長社會消費品零售總額和居民消費支出持續上升。2005 年，全市實現社會消費品零售總額 1005.88 億元，比上年增長 14.2%。其中，批發零售貿易業零售額 819.54 億元，增長 12.32%；餐飲業零售額 181.02 億元，增長 13.15%。外商及臺經濟零售額 106.89 億元，增長 19.03%。近年社會消費品零售總額、居民消費總額統計表：（：萬元）2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年社會消費品零售總額5542123627517870950767759984880758110058833居民

14、消費4350956473969751146195735507665924271239782006 年，社會消費品零售總額快速增長，上半年實現總額 567.1 億元，增長 14.5%。其中批發零售貿易業實現零售額 459.6 億元，增長 14.3%；住宿和餐飲業實現零售額 102.7 億元，增長 15.1%。2、商品交易市場不斷規范和發展商品交易市場發展良好。2005 年末共有商品交易市場 739 個，年成交額上億元的商品交易市場有 29 個，其中上 10 億元的市場有 8 個。連鎖商業企業15 家，實現零售額 80.8 億元，增長 42.9%。（三）固定資產及房地產投資固定資產投資快速增長。2

15、005 年，全社會固定資產投資完成 1458.67 億元，比上年增長 37.9%。房地產開發投資完成 451.86 億元，同比增加 31.62%。本年新增固定資產 135.14 億元。近年固定資產、房地產投資統計表（：萬元）（四）貿易和外商投資1、保持快速增長勢頭。2005 年，全年實現總額 45.37 億，比上年增長 25.83%。其中出口總額 26.79 億，增長 30.27%；進口總額 18.58 億，增長 19.43%。2、出口商品結構進一步優化。出口商品技術含量提高。機電產品出口額達 9.4 億，比上年增長 58.3%；高新技術產品出口額 1.7 億，增長 48.7%；服裝及衣著出口

16、額達 3.8 億，增長 30.5%；紡織紗線、織物及制品出口額達 2.8 億，增長 32.8%。與主要2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年固定資產投資47590205822157702145586297001057447414586741房地產投資129161117075542033104245399130896974518628貿易伙伴國和地區的貿易往來密切。其中對出口額 3.6 億，增長 49.5%；對出口額 2.2 億，增長 15.0%；對出口額 3.1 億，下降 1.2%。3、利用增勢強勁2005 年，全年合同外商直接投資 14.47 億，比上年增長

17、 79.6%；實際利用外商直接投資 5.55 億，增長 65.8%。引資項目平均合同外商直接投資額達到 485.5 萬。全市新批 5000 萬以上協議項目 13 項。4、引進內資步伐加快。2005 年，全年實際到位國內市金 425.7 億元，比上年增長 91.9%。其中，來自國內省外的279.5 億元，增長 85.2%；來自省內市外的146.2億元，增長 105.9%。（五）金融、和保險業1、金融運行總體平穩,市場繼續發展。2005 年，年末全部金融機構各項存款余額 4477.5 億元，比上年增長 18.7%，其中企業存款 1493.7 億元，增長 7.9%。全部金融機構各項余額 3018.7

18、 億元，增長 6.8%。個人消費余額 450.3 億元，增長 12.9%，其中個人住房余額 394.1 億元，增長 16.3%。全年金融機構現金凈回籠 157.7 億元。年末有證券營業部 87 個，全年交易額為 1952 億元。近年金融機構年末存款余額、年末余額統計表（：萬元）2006 年以來，金融信貸增勢良好。我市金融機構余額增速逐月， 6月末增速達 18.5%，增速較上年同期提高 11.7 個百分點。其中工業短期增速為 9.5%，較上年同期提高 24.0 個百分點。2、保險業務發展較快2005 年，全年保費收入 75.02 億元，比上年增長 17.4%。其中，保險公2000 年2001 年

19、2002 年2003 年2004 年2005 年存款余額189043942257143226356135324078733771544244774948余額148713621762269921817846258794252859870530187025司保費收入 22.7 億元，增長 16.2%；人壽保險公司保費收入 52.4 億元，增長17.9%。各類保險賠償與給付支出 17.3 億元，增長 10.1%。其中，保險公司賠付支出 11.4 億元，增長 20.3%；人壽保險公司賠付支出 5.9 億元，下降 5.4%。年末全市共有保險公司 26 家,比上年末增加 3 家。（六）居民生活水平2005

20、 年，全市城鎮在崗職工平均工資為 19962 元，比上年增長 13.7%。城市居民人均可支配收入 11359 元，增長 9.3%；年末城鄉居民儲蓄存款余額2074.1 億元，增長 20.1%。2006 年上半年，城鄉居民收入穩定增加。城市居民人均可支配收入 6320 元，同比增長 8.7%，人民生活水平穩步提高。6 月末儲蓄存款余額達 2270 億元，增長 19.8%。上半年，農村居民人均現金收入為 3207 元，增長 11.4%。近年居民儲蓄、城市人均可支配收入、居民人均消費性支出統計表（七）旅游業情況旅游業較快發展。2005 年全年接待國內游客 3619.6 萬人次，比上年增長12.6%；

21、國內旅游收入 272.5 億元，增長 25.7%；平均每人次旅游消費支出 753元，增加 79 元。全年接待入境旅游者 50.0 萬人次，增長 22.4%；旅游外匯收入1.8 億，增長 25.7%。旅游接待設施進一步改善，年末全市有旅游定點飯店2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年居民儲蓄余額（億元）831995.451125.981494.41726.42074.1人均可支配收入（元）76498128897296411039411359人均消費性支出（元）642368016874705889979642.45204 家，增加 60 家，其中三星級以上飯店 8

22、4 家，增加 10 家。旅行社 234 家，增加 17 家。2006 年上半年，全市共接待國內游客 2188 萬人次，增長 17.1%，國內旅游收入 162.0 億元，增長 18.2 %；接待入境旅游者 17.9 萬人次，增長 9.8 %，旅游外匯收入 0.7 億，增長 6.8%。（八）宏觀經濟對房地產市場的作用1、市國民經濟保持持續穩定發展，房地產業作為經濟體系中的重點產業，在整體形勢的帶動下，保持著持續健康發展的態勢。2、固定資產投資持續增長，基建投資的增加，顯示市城市整體建設持續有序地進行。3、市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上周邊區域大量購房群體在購房，拉動房地產市場

23、的需求大幅增長。三、房地產市場運行狀況（一）房地產市場近期走勢2005 年以來，中國樓市進入宏觀調控期。為防止房地產投資增速出現反彈，國家出臺了一系列調控措施，涉及面包括土地供應、住房公積金管理、抑制房價、供應結構、戶型面積等。以高速增長的經濟為基礎，自 2004 年起進入高速發展期的房地產，在宏觀調控期中，顯示出了很強的穩定性，市場供需、售價水平均呈現持續穩定發展的態勢。2005 年房地產業保持較快增長勢頭。全市房地產開發完成投資 450.54億元，增長 54.6%。其中，土地購置費 135.61 億元，增長 47.5%。新開工項目、新開工面積快速增長，全市房地產新開工項目 446 個，增長

24、 49.2%；新開工面積1569.15，增長 32.4%。房地產銷售穩定增長。全市含預售在內的商品房銷售面積 1213.6，比上年增長 7.5%；實現銷售額 395.2 億元，增長29.0%。2006 年 18 月，市國民經濟呈現出平穩快速增長的態勢。固定資產投資在基本設施和房地產開發投資的推動下，實現投資總額 1118.43 億元，同比增長 34.7；其中房地產開發投資 365.17 億元，同比增長 31.5。在房地產開發投資增幅繼續增長的同時，房地產新開工面積、竣工面積持續增加，分別為 3，008.89米、443.06米，同比增長 33.7、43.5，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，

25、市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩步增長，銷售面積達 849.24米，同比增長 20.8。表明房地產市場總體保持健康、穩定的發展態勢。房地產市場發展前景巨大。國際和國內的各大房地產公司紛紛進軍成都，房地產產品種類日趨豐富，品質日趨提高。近年房地產投資、開發、銷售數據統計表：（二）商業房地產市場現狀1. 辦公物業至 2006 年 8 月,中高檔寫字樓市場總量面積約為 35。隨著本地投資環境的改善，越來越多、世界 500 強企業的入駐和現有企業發展擴張，不斷增長的需求使中高檔寫字樓空置率不到 5。平均水平保持在 1002000 年2001 年2002 年2003 年2004 年200

26、5 年房地產投資（億元）129.16170.76203.31245.4291.4450.54竣工面積（米）541.81815.62957.341018.3862.452992.4銷售面積（米）433.62701.21815.6996.41128.871213.6銷售額（億元）78.21129.73162.5202.6306.3395.2120 元/平/月左右。據，甲級寫字樓主要客戶以金融、電子、IT 等性質企業為主。未來兩年內，力寶、里拉酒店等將相繼投入使用，新增供應量約10。甲級寫字樓未來供求基本平衡，預計將持續上漲。2. 商鋪物業2006 年 18 月五城區新增商業用房 55.95，成交面

27、積 50.88，供需結構趨于合理。隨著國家對住宅房地產市場的宏觀調控，部分投資者開始關注商業地產。同時，沃爾瑪、宜家、菲律賓SM 商業廣場等大型商業物業的即將入住對整個商業市場起到了推動作用。據分析，商業項目的需求特點主要表現在：1）市中心以零售業為主，業態分布主要表現為百貨和購物中心；2）社區商鋪仍是商業地產的重要支撐；3）市中心以外區域，體量較大的專業商業項目也受到了投資者的追捧。第二部分城市格局與發展規劃一、城市格局現狀二、城市發展規劃三、CBD商務區及商圈分析一、 城市格局現狀（一）城市格局現狀現市轄 9 區 4 市（縣級市）6 縣，即：錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、青白江區

28、、龍泉驛區、溫江區和新都區，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市， 雙流縣、郫縣、新津縣、金堂縣、大邑縣、蒲江縣。(二)城市交通體系是省乃至大西南最大的交通樞紐。1、航空交通方面：雙流國際機場第四大港，有航班通往、廣州、濟南、青島、杭州、寧波、南昌、長沙、張家界、哈爾濱、沈陽、大連、鄭州、西安、蘭州、昌都、萬州、福州、廈門、南寧、桂林、貴陽、海口等國內 60 多個大、中城市，并開辟了、曼谷、法國等國際和地區航線。省內航線則有達州、西昌等。2、鐵路交通方面：是西南地區最大的鐵路樞紐。以火車站為起點的成渝、寶成、達成等鐵路干線，直通、太原、西安、北海、武昌、廣州、貴陽、重慶、廣州、合肥、蘭州、鄭州等1

29、0 多個大城市，直接聯系華北、華東、華中、華南、西北及西南地區；省內有開往廣元（蜀道景區）、宜賓（川南景區）、攀枝花（攀西景區）的旅游特快列車，以及開往西昌、綿陽、南充、達州等主要城市的普通列車。3、公路交通方面：是西南地區最大的公路樞紐。有 6 條國道在此交匯。108 國道（、川滇公路）、213 國道（川甘、公路）、317 國道（川藏北線）、318 國道（川漢、川藏公路）、319 國道（成渝公路）、321 國道（川黔公路）在平原區形成了密集的公路交通網各長途汽車站有往返汽車前往省內外各地區、各旅游區。橫貫盆地中部的成渝高速公路使、重慶兩大城市之間的距離縮短近三分之一，行車時間縮短一半以上，一

30、日之間即可順利往返。此外，都江堰、眉山、樂山、峨眉山、資陽、內江、自貢、宜賓、德陽、綿陽、雅安等城市已開通了高速公路客運班線。（三）都市隨著城市規模的不斷擴大和交通條件的不斷改善，目前以為中心，以高速公路、城際快速通道為連線的、一小時和兩小時都市已經全面形成。1、：以為中心、半徑為 50 公里的圈層狀結構，包括環繞城市的兩大副中心、城鎮的緊密層，以及未來規劃中的 5 個副城市中心。具體包括中心五城區、高新區以及包括彭州、溫江等 6 個中近郊區（市）縣在內的區域。各區（市）縣除主要以高速公路連接外，包括成灌路、路、老川藏路、沙西線、光華大道在內的通往各個城市的快速通道，也是經濟快速通道。2、一小

31、時：半徑 100 公里左右的外圈，包括市域所有的區市縣等。以城際快速通道為連線，形成放射狀結構過渡層和松散層，除此之外，包括簡陽、遂寧、德陽等城市，也同時被列入這個內。3、兩小時：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內江、樂山、雅安等相關地級城市。這個基本上就指整個平原，也是以為中心最大的經濟輻射圈。二、 城市發展規劃(一)城市發展中心城布局形態逐步由現在的密集“圈層式”發展為疏密結合的“扇葉式”布局；優化城市產業結構和用地布局，引導城市向東部、南部發展；重點建設中心城周邊七個城鎮：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。（二）都市區格局以老成渝路、成洛路、成龍路、三環路、人民南路南延線及

32、火車南站立交橋等五路一橋，為城市向東向南發展和的基本框架。在此道路框架下，未來的大由一個主城區和 7 個副中心，成為一個“七星拱月”、“組團式”的大都市區。（三）崛起兩大新區1、南部新區：南部新區規劃控制范圍為 205 平方公里，主要發展商務、行政辦公、商貿金融、生態居住及高新技術產業。2、東部新區：東部新區規劃面積 76 平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態型城市新區。（四）道路交通發展規劃1、“井”字加環狀加放射“井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區快速交通路網） 。環狀道路：內環路、一環路、二環路、三環路、外環路。放射狀道路：、成渝、成雅、成邛

33、、老成渝等。2、軌道交通規劃未來大將形成三層次快速交通網絡，第一層次為地鐵與三環路鐵路公交；第二層次為 5 條輕軌連接城；第三層次由輕軌和既有大鐵路，總長117 公里。三個層次的快速軌道交通網絡形成后，大范圍內各區、市、縣之間一小時以內直接通達。地鐵規劃：根據城市交通規劃，主城區內修建 5 條地鐵線路，規劃長度 128 公里，總投資 504 億，每公里造價 4 億。目前，地鐵 1 號線已經動工。2010 年以前，地鐵 1 號線投入運營。5 條地鐵線路分別為：1 號線：作為南北干道，北起動物園，南至華陽，線路全長 26 公里左右，中間設 18 個站點，前期先設 14 個站點。2 號線：南起洪河，

34、止于成灌客運站和西三環。3 號線：起于洞子口，終于琉璃場。4 號線：從客運站到雙流國際機場。5 號線：為輔助線路。首先動工建設的地鐵 1 號線將經過仁恒廣場項目地塊旁，對項目開發極為有利。輕 軌：連接主城區及各城 5 條輕軌，規劃長度 181.8 公里。鐵路：改造 183.5 公里長的鐵路為鐵路。（五）中心區商業發展規劃未來中心城區的春熙路、鹽市口、寺片區將建成中心商業區；后子門一帶的城市區域將建成商務區。一環路以內的城區，將主要發展服務產業。在三環路以內的主城區，以人民路及蜀都大道為主要載體，分別形北向的人民路商業軸和東西向蜀都大道、東大街老成渝路商業軸，共同城區“大”商業軸。在二環路以外至

35、外環路以內的城區內形成 18 個大區商業中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區提供商業服務以及各種生活配套服務。浣花風景區、水井坊、文殊院、北郊風景區、十陵歷史文化區等 6 個片區將建設成旅游休閑商業片區。（六）中心區分區功能規劃錦江區：充分發揮商貿實驗區的優勢，建設成為市的中心商務區和西部一流的商貿繁華區。一環路以內為城市中心區，重點建設大型的金融、商貿、文化、信息及服務設施。青羊區:將建成城市中心商務區，是生活居住、教育、旅游等協調發展的綜合區，是體現歷史文化名城的重要區域。武侯區：定位為以科教文化、高新科技產業、商貿和居住為主的綜合區。金牛區：將成為城市西北部依托會展、大型商貿市場等發

36、展商務服務、商貿流通為主的綜合區。成華區：集居住生活、物流配送、科技產業、旅游休閑等功能為一體的綜合區。高新區：以高新區技術產業為主導，信息、商務、教育等公共服務設施充足，基礎設施高水平配套的綜合區。三、（一）CBDCBD 規劃及商圈分析商務區概要1.CBD 發展背景正成為西部經濟的增長級是確定的西南地區的金融、商貿、科技中心和交通、通信樞紐；具有西部地區最高的人均 GDP 水平和人均金融資產數量，經濟總量約占西南地區的 27%，額占 22%，在西南地區具備了首位的經濟控制力。具備了突出的以第三產業為主的性產業結構，服務業比重達 46%，具備較強的集聚效應。城市整體定位，中心城區功能升級換代。

37、市提出把建設成為西部創業環境最優、人居環境最佳、綜合實力最強的現代特大中心城市的目標。市城市結構將進行調整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區和東、南副中心）的多城市中心城區功能重新定位和升級換代。作為實現城市建設目標的舉措，已經正式明確地提出建設CBD，將其列為未來五年市城市建設的五大重點項目之一CBD 將是市未來5 年城市重建的最大手筆和亮點。2.CBD 的定位與目標定位：面向西部地區的區域性商務中心區。功能定位：以金融、貿易和業為主導功能的商務辦公區，是體現“金融中心”功能的窗口。目標：服務水平國內一流，西部最佳的 CBD，在 5 年時間內初具規模。3.泛 CBD 區域的功能分區市中心城

38、區規劃了商務中心區（CBD）、商業中心區、文化博覽區和生活配套區四個功能區，總面積約 2.5 平方公里。CBD 是，文化博覽區是，生活區是配套。CBD 與商業中心區相互支撐、各有所重。四個功能區總體上都屬于泛 CBD 區域。商務中心區：以建設 CBD 地標建筑以及大體量的商務辦公、酒店、公寓設施為主，集中發展金融、商業、貿易、信息及中介服務機構。商業中心區：以零售商業為主。文化博覽區：定位為文化博覽、旅游休閑功能，以的改造和城市中央公園的建設為主體，并集中建設博物館、音樂廳、美術館等文化設施。生活配套區：定位為 CBD 和商業區配套的生活居住區，以高檔次的公寓、酒店、商業和生活服務設施為主。C

39、BD 的區域特點區位優勢明顯：毗鄰鹽市口及春熙路傳統商業中心，周邊以 4.5 平方公里為半徑的范圍內集中了 60%的城區，平均樓價水平遠高于其它區域，在發展服務業和房地產業方面具有明顯優勢。交通可達性好：位于市放射加環狀道路體系的中心，區域內有四條東西干道和三條南北干道，距機場約 30 分鐘車程，交通可達性好。商務氛圍濃厚：區域內了在蓉 60%以上的機構， 40%以上的國內知名企業或辦事機構，05 年各商業省市級分行，、保險、等金融機構 72 家；各類、會計師54 家，具有高性服務業的明顯聚集優勢。4. 開發政策市商務區的建設，要求高水平地完成規劃，重點投入基礎設施建設，完善周邊路網及市政配套

40、設施建設，并正著手制訂 CBD建設的系列扶持政策，為 CBD 建設的投資者提供優越的投資環境。擬實施的政策意向包括：控制高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設項目；對部分基礎設施和公益設施投資予以補償；減免建設項目規費，扶持項目投資主體。（二）都市中心區商圈研究1. 春熙路商圈以市中心區春熙路步行街為中心，各種類型的時尚服飾專賣店，代表并引領的購物休閑時尚。洋華堂、太平洋百貨、王府井百貨等不可撼動的商業霸主地位決定了春熙路商圈的地位。向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統中的一條街道，其地面部分將形成總面積達 16000 平左右的步行區域，把目前的春熙路商業步行區和寺片區連接成一個整體，使商業層

41、次全面，將彌補現有商圈在購物、景觀、生活上的。2. 鹽市口商圈百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。該商圈內的九龍廣場、匯發摩爾、人民商場、仁和春天、華聯等以及多個寫字樓、酒店，使鹽市口商圈成為迄今為止最大的商業購物、休閑、商務辦公區域。3. 人民南路商圈由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋IT 一條街”、“路餐飲一條街”、“人民南路酒吧一條街”等共同支撐，以商務辦公、酒店、高檔零售商業、餐飲、休閑等商業業態為主，與春熙路和鹽市口商圈共同形成中心城區的商業新格局。第三部分市場分析與項目定位一、甲級寫字樓分析二、酒店式服務公寓市場分析三、高檔零售商業分析四

42、、仁恒廣場項目市場定位一、甲級寫字樓分析（一）寫字樓區域概況及發展前景1、寫字樓區域分布及發展前景區域代表樓盤概況及發展前景和城市之心2005 年，隨著人民中路二段實現雙向通車以及新天府廣順城街片區廣場場規劃和 CBD 建設方案的出臺，CBD區建設進入火熱的階段周邊將來的辦公環境優勢和充足的寫字樓供應，將引來國際級企業駐足投資。城南及延線片 仁恒廣場隨著城市向東向南發展的進一步加快，沿城市主軸線人民區航天科技南路及其延線的辦公物業的發展與 CBD 共同成為市開行國際廣場商務辦公物業的主要供給區域，未來將成為城市新結構下的主要商務線。人民南路中軸線上高檔次社區中的商務辦公趨勢基本形成。東大街片區

43、東方廣場隨著城市經濟的發展，東大街正在從傳統商業中心向商務天府時代廣場區演變，主要規劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精(九龍倉項目)品旗艦店等，其開發的總建筑面積將近 30。東中心（大街地理位置的優越性已顯現出其良好的投資開發前景，里拉項目）是 CBD 區域內的一個值得關注的板塊。2、市場概況：區寫字樓“越貴越好租”。區頂級寫字樓的租售價格遠遠高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。該區域內的高端寫字樓市場活躍，并且已經出現了供不應求的狀況，隨著市經濟的進一步發展，招商引資的力度的不斷加大，將會有的有實力的企業進駐CBD。未來幾年內，甲級寫字樓將會有較大的發展空間。（二）現有中高檔寫字

44、樓項目現有中高檔寫字樓統計名 稱面積（）投放時間月(元/)每月物管（元/月/）租用率售價（元/）冠城廣場500001999 年底90-1301595%10000川信450001998 年 3 月100-1201595%-城市之心（爛尾改）350002002 年 3 月90-1201595%12000民興金融600001998 年 5 月90-1101590%-（三）未來甲級寫字樓項目未來 3 年內竣工的甲級寫字樓統計項目名稱建筑面積（）開發商啟動時間仁恒廣場約 6.5 萬新加坡仁恒2006 年 8 月航天科技預計 6 萬航天管理局2006 年 7 月中心預計 6 萬2005 年天府時代中心預計

45、 6 萬九龍倉2006 年 9 月力寶（爛尾改）預計 5 萬力寶2006 年總計約 30 萬-（四）市場分析及前景展望1、近 3 年市場投放量明顯增大。市場供給狀況：2004 年2006 年，甲級寫字樓市場投放量達 15，今年內開工建設或陸續亮相的甲級寫字樓共六個。預計未來 3 年內，將新增 30的市場投放量。市場需求狀況：據估計，在 2006 年2008 年之間，商務區區寫字樓的年需求量就將達到 10到 13，市場潛力巨大。頓（爛尾改）201802003 年 5 月100-1301598%10000時代廣場498002004 年 4 月80-1101385%8000-9000廣場（爛尾改）5

46、00002006 年 6 月80-110-20%-開行國際542682006 年 4 月-15-1000013000總 計約 35 萬-2、CBD 成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。甲級辦公物業主要位于、順城街區域及人民南路，但由于 CBD內土地資源有限，靠近 CBD 的人民南路沿線和東大街區域在未來的 3 年，將成為寫字樓市場的新格局。3、市場全面升級，更注重生態性、智能性、。硬件方面：新涌現出了一批高端寫字樓，如時代廣場、廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數量以及空調檔次等。方面：這些項目也更注重與國際著名設計與物管顧問的合作（如世邦、宏騰國際、等

47、），力圖實現服務與國際標準接軌。4、新一代甲級寫字樓引領高端市場。現有中高檔寫字樓品質不容樂觀。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。預計未來 3 年后，“仁恒廣場”的頂級寫字樓，將連同里拉項目、九龍倉項目等，實現與國際甲級寫字樓規范接軌，并成為引領市場的新一代甲級寫字樓。5、高端市場客源良好。甲級寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信和冠城廣場的出租率均在 95左右，且一直維持在 90130 元之間。今年以來，新增甲級寫字樓的出售價格出現了較大的上揚，總體逐步上揚。6、供需基本保持平衡，市場前景良好。預計未來 3 年內將動工建設的甲級寫字樓項目

48、共 6 個，有超過 35的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長，3 年后甲級寫字樓每年需求量預計在 1213。可以：在未來的 35 年，甲級寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。7、投資基金看好寫字樓。來自、等發達城市信息表明，今年以來，甲級寫字樓市場需求強勁，而供應相對較為吃緊，并且出現了大批國際企業與外國使團將臨 CBD 區內高端寫字樓，整幢，如位于CBD 南端的富力雙子座之中的一座被整購，銀泰一棟樓被中保整購世貿廣場的一棟樓被新加坡著名地產企業整棟買走，而位于 CBD 北部的遠洋新干線的一棟樓也被基金買走。隨著經濟的高速發展，越來越受外來機構青睞，漸成投資重心，寫字樓整體為投資機構

49、成為可能。二、酒店式服務公寓市場分析（一）市場概況服務公寓的理念在還很新, 并沒有真正概念上的酒店式服務公寓。短期住宿的供應概況：市現有五星級（包括準五星級）7 家，大多數座落在市中心。基于的城市發展規劃及外國投資的增加，對于短期住宿的需求也會相應增加。長期住宿的供應概況：根據, 在現有的住宅市場上有 5 個高檔項目最受外籍的歡迎, 它們是帝景, 中華園, 錦繡花園, 錦官新城和銀都，其性質為公寓或別墅。（二）現有競爭項目1、現有五星級酒店供應。市現有五星級（包括準五星）酒店年均入住率約為 75%，平均房價 700元, 經營狀況良好。其中，選擇 5 家五星級酒店進行分析。2004 及 2005

50、 年 5 家五星酒店的平均入住率和日價格名稱04 年平均入住率04 年日價格05 年平均入住率05 年日價格67%76065%75%841喜來登79%69075%80 %69461%71960%70 %767假日74%62570%76%625錦江賓館80%70680% 83 %7102、現有高檔公寓及別墅。根據 05 年,市區現有 4 家高檔公寓及別墅最受外籍喜愛, 如帝景, 錦繡花園,中華園和銀都。名稱套/月()每平米日()帝景7,0009,0001.681.78錦繡花園8,00015,0001.742.32中華園12,0002.26銀都9,8001.793、部分外企高管經理層房貼居住物業：

51、2005 年，在的外籍高管商務、中外知名企業高級管理人員等總計約近 5000 人，主要居住在市內別墅、高級酒店、市內高級公寓。住房補貼：較高標準：部分歐美企業及，高的約 3000/月，其20002500/月。案 例：殼牌、西南區外籍高管、索尼、愛立信西南區外籍高管等。中等標準： 約 10002000/月。案 例：英特爾、飛利浦西南區高管、IBM 港籍、松下日籍西南區高管等。（三）未來競爭項目未來 13 年五星級酒店供應：名稱引進項目位置套數預計投入期里拉大酒店里拉項目合江亭6722007 年 11 月九龍倉天府時代酒店東大街4252009 年廣場群光大陸廣群光酒店春熙路2008 年 8 月前場

52、萬豪酒店萬豪酒店人民南路（四）前景分析已有約 150 個世界 500 強公司到投資。對 50 個主要城市進行了投資環境的, 結果顯示在 3 個領域都排在第九名. 分別是城市綜合實力, 城市發展潛力和城市發展真實能力。剛的旅游城市競爭力，位列第四。已有 7 個國家在設在,如、韓國、法國、德國、新加坡、和。三、高端商業分析（一）市場概況1、高端商業市場概況。作為國內舉足輕重的時尚都市，的時尚消費能和氛圍絲毫不遜色于京、和廣州。相關統計資料顯示，在各零售商場全銷售總額中，各種名牌、奢侈品的銷售占到 15%左右，部分全球知名品牌專柜的銷售一達到第一。2005 的奢侈品消費總額超過 10 億元，西部第一

53、奢華城市。2、高端商業分為兩類物業：以百貨公司為主流的高端購物商場。定位高端商業的大型商業項目。（二）現有中高端商業項目1、現有的高端百貨店：名稱檔次經營種類面積年銷售額開業時間美美力誠百貨高檔名牌服裝百貨4000 約 4 億元2002 年仁和春天百貨高檔名牌服裝百貨8000 約 4 億元1998 年（中心店）仁和春天百貨2005 年（新高檔名牌服裝百貨13000 約 2 億（棕北店）開）2006 年 4 月百貨高檔服飾百貨10000 （試營業）2、現有部分主力百貨店：名稱面積（）情況太平洋百貨春熙店約 16000第一年 為 1500 萬，每年按 15%遞增， 2700 萬為上限，現已達到上限

54、，即約 160元/平 /月。店近 15000第一年為 1800 萬，每年按 15%遞增，現已達到 3000 萬，即約 180 元/平/月。（三）未來潛在競爭項目1、未來 1-3 年將開業的高端百貨店：名稱檔次位置占地面積業態群光百貨高檔春熙路商圈24 畝精品百貨丹百貨高檔洋華堂東側-高檔百貨2、未來 1-3 年將引入高端百貨的潛在商業項目：項目開發商商業建筑面積規劃仁恒廣場新加坡仁恒約 4.4五層裙樓為高端購物廣場天府時代廣場九龍倉約 2兩層裙樓為購物廣場王府井百貨春熙店約 17000采取扣點 29%的經營方式。其他品牌百貨專賣店-采取扣點 2025%的經營方式。（四）競爭分析與市場前景1、同

55、類物業競爭分析。擁有眾多國際一線品牌的高端商場，將成為主要的競爭對象。項目優越方的地位置將為商家帶來大消費者。2、高端市場未發展趨勢預估。隨著消費群體收入逐漸升高，生活品位逐步提高，高端消費市場越發繁榮,顧客消費能越發強大。百貨公司由于狹小，功能單一，將在市場逐漸淡出,取而代之的是多功能多業態組合的購物中心。零售銷售的模式逐漸趨向于大面積直營店，這是國際知名商家的一個普遍模式。、仁恒廣場項目定位（一）項目 SWOT 分析1. 優勢地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點CBD區，商業、商務、金融設施齊全辦公+酒店+商場組成物業的協同效應地標性建筑，良好的臨街展示面優質的國際合作開發團隊經營權，物業

56、升值前景大2. 勢地塊地形限制大型復合商業房地產項目開發周期較長3. 機會良好的經濟發展為本項目創造了良好的外部環境和實施條件四零售市場對零售市場的放開公司加快進入市場鹽市口商圈向南延伸，帶動周邊商氣城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環境和服務品質要求越來越高4.高端百貨公司、新投資開發的五星級酒店、甲級寫字樓，在經營上與本項目存在競爭國際實力發展商積極開市場，局部同質化項目出現。綜合以上對項目 SWOT 的客觀分析,將用以上各點達到下面幾個方面的發展重點，從而確項目的可性，持久性以及資源的最優化用。1、前瞻性是本項目的定位特點國際零售商逐步入駐，高檔休閑蓬勃發展，綜合式的高端購物中心正處

57、于市場上的空缺；甲級辦公樓保持良好的上升空間；旅游、公司派駐的與日俱增創造的高檔公寓市場需求；2、復合性是本項目的綜合優勢高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業態之間能相互補充、支撐，用物業業態組合的復合性確立項目的獨特優勢。3、地標性是本項目的獨特優勢地處城市中心繁華商業區的地段，城市交通主動脈人民南路和地鐵站，標志性的建筑群，成就城市的地標性建筑典范。（二）項目總體規劃1. 地塊情況項目靠近人民南路與新光華街交匯處，用地約 2，距城市中心300 米，緊臨繁華的鹽市口商圈，周邊有川信、城市之心、錦江賓館、酒店等多個寫字樓和五星級酒店，薈萃高端商務資源。2. 功能組合主體建筑包括國際標準的

58、甲級寫字樓、五星級酒店服務式公寓、國際購物中心及停車場；具有商務辦公、會議、商住、購物、餐飲、休閑等多種功能。項目由兩座塔樓組成，甲級寫字樓塔樓建筑高度為 165 米，服務式公寓塔樓為 150 米，商業裙房五層。3. 開發規模包括甲級寫字樓約 6.5，酒店服務式公寓約 4.1，商業裙房約 4.4，三層大型停車場約 4.6，共約 20。（二）發展1.定位仁恒廣場定位為城市 CBD 中心檔次一流、管理服務、經營良好、具有復合商務商業功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經濟”，滿足世界五百強公司及中外財團進入投資的商務需求。項目包括國際標準的甲級寫字樓、高級酒店服務式公寓及國際品牌購物中心，具有商務

59、辦公、國際會議、商住、購物、餐飲、休閑等復合功能。2. 定位依據是西部具有強勁輻射的中心城市，具有中國西部“三中心二樞紐”的城市地位，是區域型的科技中心、商貿中心、金融中心，交通樞紐、通信樞紐。GDP 已突破 2000 億，年商貿零售額達到 1000 億元。近年來國際資本不斷加大對的投資，世界 500 強企業中已有約 150 家進入直接投資建立企業或設立需要迅速發展具有國際水準的區域總部經濟滿足市場需求。仁恒廣場項目定位符合城市經濟迅速發展的市場需要，將憑借全方位的品質，商務辦公水平，適應城市發展的進程，具有良好的市場前景和社會經濟效益。（三）產品規劃1、甲級寫字樓產品規劃產品定位為國際甲級寫

60、字樓，遠高于目前甲級寫字樓水平，參照標準為甲級寫字樓的標準。具體產品規劃指標為：a)建筑面積：寫字樓總建筑面積 6.5，共 40 層（含裙房部分 5 層）。b)電梯配置：本項目配置 16 部高速電梯（不包括消防梯兼貨梯、物管員工梯）；通過分區運行、群控等優化提高運行效率。c)空調配置：采用 VAV 空調系統（均為最領先的技術，輔以冰蓄冷降低能耗）。d)大堂：大堂面積 400450 平，大堂挑高在 1215 米。e)其他配置：低區部分（615 層）各樓層采用公共衛生間，面積約 2025平；中、高區（1634 層）面向大中型公司租戶，各使用分別設置自用衛生間。部分樓層采用地板，便于電源智能網絡等布