1、商品房業務知識順 馳 不 動 產第一部分 商品房部第二部分 二級市場與三級市場的區別第三部分 在售項目介紹及二級市場相 關知識順 馳 不 動 產第一部分 商品房部商品房部在公司的定位商品房部架構順 馳 不 動 產商品房在公司的定位河南順馳的商品房業務于2004年隨順馳不動產網絡集團進入河南應運而生，最初以聯動打開二級市場局面。2005年7月正式成立河南順馳商品房部，以商品房代理為主營業務。自河南公司開展商品房業務以來，先后代理了諸如嵩岳小區、勝鴻、銘功路40號院、酷特區、順馳.第一大街、順馳.第一國際、順馳.中央特區、還有錦繡匯城。順 馳 不 動 產伴隨著房產政策的不間斷變化鄭州公司的業務品種

2、也在進行著不停的調整。發展至今，商品房業務也成為了當前公司的核心業務單元之一。高利潤產品，操作流程相對簡單；操作風險小，資金投入量相對較小；聚焦客戶價值法則，為客戶提供更多的產品選擇，強化客戶的品牌親密度；多業務平衡發展可平衡企業經營風險；鍛造體系能力，提高員工操作水平；客戶沉淀量大，相互轉化，有利于提高企業在二、三級市場的占有率。順 馳 不 動 產商品房部架構商品房部拓展體系銷售體系案場1案場2案場3各拓展小組順 馳 不 動 產第二部分 二級市場與三級市場的區別二級市場與三級市場的市場定位住房三級市場是指存量房產的買賣和租賃，比如已經購買的商品房、經濟適用房的上市再轉讓，已購公房的上市在轉讓

3、。住房二級市場指新建商品房的買賣。鄭州二級市場的現狀政策環境在去年宏觀調控的基礎上，今年國家出臺了更多的宏觀調控政策，為歷年來罕有；06年五月中旬“國六條”出臺，五月下旬被稱為“國六條”的細則的順 馳 不 動 產九部委通知下發并與06年6月1日實施；06年7月底國稅局下發通知，要求各地06年8月1日起開始征收二手房個人所得稅；2006年8月19日，央行進行第四輪加息等。中央和地方的宏觀政策，每個開發商和購房者都能感受到。上半年國家宏觀調控政策的出臺，對鄭州房地產市產生了方方面面的影響，房價上漲速度雖然有所控制，但是以相當快的速度在增長。這種增長速度是供應量增幅降低和需求持續上升的直接反 順 馳

4、 不 動 產映。從上半年的情況來看，雖然鄭州市因為新政的出臺一度出現了消費者持幣觀望的情況，但結果鄭州的房價并沒有下跌，新推出的項目，銷售銷售都非常火爆，這說明市場需求非常旺盛。二級市場分析小戶型：2006年上半年鄭州市場的小戶型不斷涌現，受2005年宏觀調控的影響，2006年年初小戶型項目大量面世， “都市A座”、“鑫苑城市之家”、“如果愛”、“克拉城”、“立體世界”、 “金杯家園”順 馳 不 動 產 等。特別是“國六條”后，受“70%的建設比例”的影響，市場上出現同質化產品的可能性大大增強，開發企業要想在眾多的競爭中脫穎而出，就面臨巨大的創新壓力。而且以后的小戶型應該轉向居住要求，比如面積

5、稍大些60-90平方米，更適合居住要求等。租賃市場的小戶型已經出現供大于求。比如在豐慶路與北環路交叉口小戶型就有四個樓盤，并且面積都是重復性都在60平方米以下。順 馳 不 動 產并且面積都是重復性都在60平方米以下。多層：多層建筑一直都是市場上的主流產品，但在上半年新增的項目中，高層及小高層項目占到整體預售項目的50%，不難發現，鄭州市隨著土地供應的緊張及居民對于居住面積需求的日益增長，項目的高度都在拔高，這也是市場發展的合理趨勢。北環以內的房子，多層都是現房，交房時間都是12月之前，這個與土地供應有很大關系。這些多層的房子剩的都不多。順 馳 不 動 產小高層及高層：就高層的分布來看，大部分都

6、分布在環內。隨著國家對土地的限制，高層肯定是開發商以后的主攻對象，但高層還沒有得到鄭州居民的高度認可，一般認為高層的物業費和公攤的費用比較多，使用面積比較少，所以買房子的時候都選擇多層，這就造成了高層不好賣，占用了開發商大量資金。價位分析（多層與高層放在一起）金水區目前的均價3383左右，管城區均價在3294左右，中原區3000左右，惠濟區2900左右，二七區3271，鄭東新區3699。順 馳 不 動 產第三部分 在售項目介紹及二級市場相關知識在售項目錦繡匯城 位與北環路與花園路交叉口，小高層，共11層，均價3300，一戶一價，面積分布59.89228.98目前最小面積139.89。順 馳 不

7、 動 產二級市場相關知識商品房項目錄入（店長或交易中心權限，職能部門所有員工權限）商品房管理-項目錄入紅色部分必須填寫，尤其是開發商的聯系人電話和地址。在備注里面填上自己的名字。合作方式（1）一般代理（聯動）。不限銷售周期，不限回款周期，價格為開發商制定。銷售基本為開發商來操作。如在售的中央特區，第一大街等。市場行情為1到3個點的提成。基本無風險。（2）獨家代理。設定銷售周期與回款額。價格順 馳 不 動 產為我方與開發商商定價格，銷售由我方控制，我方進駐銷售案場，市場行情為3到5點的提成。溢價部分雙方協商。風險很小。如：錦繡匯城。（3）底價包銷或買斷根據雙方協商制定銷售基價，設定銷售周期與回款

8、額，沒有達到銷售任務，我方直接買斷。利潤為所有溢價部分。我方進駐案場，控制銷售。這種只針對對與我方利潤較大的項目。有較大的風險性。如：酷特區。順 馳 不 動 產空置房指商品房的尾盤，用于抵債的債券房及被法院罰沒的部分房屋。其中以尾盤占據相當數量。其中主要來源如下：戶型不好或樓層不好或朝向不好而導致未銷售的房子；開發商在前期沒有銷售而留到后期銷售的房子，如樣板間或前期打算出租，后來改變注意的房子，或者說有些客戶買了房子后來退房，這樣的房子都可以叫做空置房；樓盤強銷期已過，剩余少量空置房。（業務品種不僅限于空置房）順 馳 不 動 產二級市場相關費用天然氣初裝費3600 暖氣初裝費:按平方米收小區智能化（根據小區智能化程度）有限電視初裝費265契稅:房款的2% 維修基金:高層65元/平方米,多層35元/平方米抵押服務費：貸款額0.1公證費：貸款額0.2抵押登記費：住宅175平方以下：80元/戶，復式200平方以下：150元/戶，201501平方：300元/戶順 馳 不 動 產商品房銷售小常識目標客戶篩選，通過與客戶的深入交流對客戶的付款能力，貸款能力進行判斷。通過商品房部發布的統一說辭吸引目標客戶到訪現場。通過了解和介紹