1、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策分析不同尋常的2020經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： “六穩(wěn)”“六保”成為關(guān)鍵詞受疫情影響，兩會(huì)并未設(shè)置 全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，而是優(yōu)先穩(wěn)就 業(yè)保民生，引導(dǎo)各方面集中精力抓 好“六穩(wěn)”“六保”，堅(jiān)決打贏脫 貧攻堅(jiān)戰(zhàn)， 努力實(shí)現(xiàn)全面建成小康 社會(huì)目標(biāo)任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理GDP增速目標(biāo)新增就業(yè)目標(biāo)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率CPI增速目標(biāo)2020年未設(shè)置900萬5.5%3.5%2019年6-6.5%1100萬4.5%3.0%2018年6.5%1100萬4.5%3.0%2017年6.5%1100萬4.5%3.0%2016年6.5-7%1000萬4.5%3.0%2015年7.0%1000萬4

2、.5%3.0%經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升 GDP同比增速上漲近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)一直保持平穩(wěn)發(fā)展，2020 年一季度受疫情影響，GDP增速出現(xiàn)負(fù)增 長(zhǎng)；隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的有序進(jìn)行，二季度經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升，同比增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn) 正。截止11月份， 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù) 態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)和需求繼續(xù)回升，就業(yè)保持總 體穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展活力增強(qiáng)，民生保障得 到加強(qiáng)。8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%050 00010 000015 000020 000025 000030 00002016年1季度2016年3季度2017年1季度2017年3季度2018年1季度2018年3

3、季度2019年1季度2019年3季度2020年1季度2020年3季度GDP(億元）比上年同期增長(zhǎng)（%）國(guó)內(nèi)GDP及同比（億元）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 帶動(dòng)進(jìn)出口量恢復(fù)常態(tài)-20-15-10-5051015050 0000 0010 0000 00015 0000 00020 0000 00025 0000 00030 0000 0002020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月102020 年 月進(jìn)出口差額當(dāng)期值(千美元)出口總值當(dāng)期值(千美元) 出口總值同比增長(zhǎng)(%)進(jìn)口總值當(dāng)期

4、值(千美元) 進(jìn)口總值同比增長(zhǎng)(%)進(jìn)出口同比增長(zhǎng)了 1.1%，11月份進(jìn)出口同比增長(zhǎng)7.8%， 增速比上個(gè)月加快3.2個(gè)百分點(diǎn)，其 中出口增長(zhǎng)了14.9%，保持了較快的 增長(zhǎng)。隨著中國(guó)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行逐步改善，生產(chǎn)保持穩(wěn)定是中國(guó)面 對(duì)外部需求變化的重要支撐點(diǎn)。進(jìn)出口變化情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額加快增長(zhǎng) 消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定恢復(fù)-25-20-15-10-50510050 00010 000015 000020 000030 000025 000040 000035 00002020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年

5、6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額當(dāng)期值(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)值(億元)限上單位消費(fèi)品零售額當(dāng)期值(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)(%)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng)(%)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù) 在促進(jìn)消費(fèi)政策的引導(dǎo)下，居民 消費(fèi)需求釋放，11月份，社會(huì)消 費(fèi)品零售總額39514億元，同比 增長(zhǎng)5.0%，增速比10月份加快0.7個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷售已連續(xù)四個(gè)月同比正增長(zhǎng)。扣除價(jià)格因 素，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長(zhǎng)6.1%，增速比10月份加快1.5 個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理經(jīng)

6、濟(jì)表現(xiàn)： M1增速持續(xù)回升 經(jīng)濟(jì)活躍度上揚(yáng)024681012050 000010 0000015 0000020 0000025 000002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月貨幣和準(zhǔn)貨幣(M2)供應(yīng)量期末值(億元)貨幣和準(zhǔn)貨幣(M2)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)(%)貨幣(M1)供應(yīng)量期末值(億元)貨幣(M1)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)(%)流通中現(xiàn)金(M0)供應(yīng)量期末值(億元)流通中現(xiàn)金(M0)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)(%)廣義貨幣M2 同比增長(zhǎng)10.5%，保持在兩位 數(shù)以上。狹義貨幣M1同比增了 9.1%，連續(xù)四個(gè)月回

7、升。M1 增速持續(xù)回升也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)的 活躍度在上升。貨幣供應(yīng)量變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理PART B政策背景4政策導(dǎo)向：房住不炒依然是今年樓市主基調(diào)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖受到疫情影響， 但總體樓市基調(diào)不變，兩會(huì)上重 申“房住不炒”；年底中央經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議上也提及房住不炒、因 地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并指出明年 要解決好大城市住房突出問題。時(shí)間會(huì)議/部門房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容2020年3月人民銀行會(huì)同財(cái)政 部、銀保監(jiān)會(huì)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作 為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù) 性、一致性、穩(wěn)定性。2020年

8、4月中共中央政治局要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年5月全國(guó)兩會(huì)政府工作 報(bào)告深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用， 培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的 定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民 設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。 要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多 策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性 租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享 受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租

9、房市場(chǎng)。土地供 應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利 用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房， 國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù) 擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合 理調(diào)控。數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理金融政策：財(cái)政政策積極有為 貨幣政策靈活適度在今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力下， 房地產(chǎn)金融政策在保持連續(xù)一 致穩(wěn)定的條件下靈活適度、積 極有為，央行三次降準(zhǔn)釋放流 動(dòng)性，上半年中央下調(diào)了1 年 期和 5 年期以上 LPR，5 月份 以后利率保持不變。時(shí)間會(huì)議/部門房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容2020年1月央行工作會(huì)議保持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適

10、度，堅(jiān)決打贏防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)。以 緩解小微企業(yè)融資難融資貴問題為重點(diǎn)，加大金融支持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力 度。2020年3月人民銀行會(huì)同財(cái)政部、 銀保監(jiān)會(huì)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、 一致性、穩(wěn)定性。2020年5月中央政治局 會(huì)議積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，就業(yè)優(yōu) 先政策要全面 強(qiáng)化。要加大宏觀政策實(shí)施力度，著力穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)。2020年5月全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告積極的財(cái)政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財(cái)政赤 字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時(shí)發(fā)行1萬億元抗疫特別國(guó)債。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)

11、用 告 降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融 資規(guī)模增速明顯高于去年。2020年7月房地產(chǎn)工作座談會(huì)要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020年7月中央政治局會(huì)議財(cái)政政策：更加積極有為、注重實(shí)效。要保障重大項(xiàng)目建設(shè)資金，注重質(zhì)量 和效益。貨幣政策：更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。要保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，推動(dòng)綜合融資成本明顯下降。要確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中 小微企業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，促進(jìn)財(cái)政、貨幣政策同就業(yè)、產(chǎn) 業(yè)、區(qū)域等政策形成集成效應(yīng)。2020年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民 銀行聯(lián)合召開重點(diǎn)房地 產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)對(duì)

12、房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房企的“踩線”情 況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理調(diào)控政策：因城施策更有針對(duì)性 下半場(chǎng)調(diào)控升級(jí)多地出臺(tái)政策保障 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但部分城市調(diào) 控政策不符合“房住不炒”的基本政策，發(fā)布不久即被撤回。進(jìn)入下半年， 多地收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)整限購(gòu)、 限售、首付比例等，使調(diào)控政策更有 針對(duì)性。上半年“放松”主要政策代表城市政策放松一日游駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州、寧陽 縣、無為等下半年“收緊”主要政策代表城市限購(gòu)深圳、南京、東莞、海南、深汕特別合作區(qū)、無錫

13、、杭州等限售杭州、東莞、常州調(diào)整首付比例沈陽數(shù)據(jù)來源：58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理租賃政策： “大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”仍為政策主導(dǎo)思想關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的政策 中依強(qiáng)調(diào)了“大力發(fā)展住房租賃 市場(chǎng)”；針對(duì)具體的租房行為， 國(guó)家也出臺(tái)了住房租賃條例(征 求意見稿)，從居住空間、租金 漲幅、租賃企業(yè)行為等多方面提 出相關(guān)規(guī)范，保障住房租賃市場(chǎng) 平穩(wěn)健康發(fā)展。時(shí)間部門文件會(huì)議主要內(nèi)容3月住建部住建部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽發(fā)表推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量 發(fā)展加快推動(dòng)住房保障體系與住房市場(chǎng)體系相銜 接，大力發(fā)展政策性租賃住房5月發(fā)改委國(guó)務(wù)院舉辦新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展 改革委副主任寧吉喆介紹扎實(shí)做好 “六穩(wěn)”“六保”工作。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加