1、房地產估價技術報告一、估價程序（一）選定專業人員構成評估小組；（二）現場勘察，收集有關市場資料；（三）調查核算有關法律文獻，制定評估工作籌劃；（四）進行評估估算，完畢評估報告。二、個別因素分析（一）個別因素分析1、估價對象估價對象是位于貴陽市野鴨鄉上寨村日勺11228.7平方米房屋（其中日勺5,296.25 平方米辦理了房屋所有權證，5500.00平方米辦理了規劃許可證），13,060.00平 方米工業用地土地使用，擋土墻等14項構筑物，2項管道，49項機器設備，237 項存貨（詳見評估明細表）。2、產權狀況委估廠房辦理了筑房權證高新字第0145號房屋所有權證，黔筑高新國 用（）第27號國有土

2、地使用證，地類用途為工業，使用權類型為出讓，終 結日期：2047年4月。3、估價對象個別特性（1）、廠房委估房產建成于，鋼架構造一層，層高約10米，建筑面積9213.29平方米（其中日勺5296.25平方米，辦理了房屋所有權證），瓷磚外墻，金鋼砂地面，水 電齊全。（2）、辦公及其她用房委估房產建成于，混合構造一層或二層，層高約3米，建筑面積1153.22平 方米（未辦理房屋所有權證，辦公用房辦理了建設工程規劃許可證），瓷磚外 墻，地面為水泥清光（部分為瓷磚），內墻及頂刮瓷粉，水電齊全。三、區域因素分析委估資產所在日勺區域為觀山湖區野鴨鄉上寨村，處在觀山湖區日勺開發區域。 觀山湖區位于貴陽市西北

3、部，經國務院批準，12月21日正式掛牌成立，總面積 307平方公里，下轄3個鄉鎮、10個新型社區，49個行政村、65個居委會，區域 總人口超過45萬。區內有占地5500余畝日勺觀山湖生態濕地都市公園、具有貴州 典型地質特性日勺貴陽喀斯特公園以及湖水面積達14.78平方公里日勺百花湖。貴陽 輕軌從這里始發，貴廣、滬昆、成貴、渝黔等高速鐵路在這里匯集，快捷、高 效日勺現代交通網絡體系逐漸形成。都市建設始終遵循生態文明理念，已建成市 級行政中心、貴陽奧體中心、貴陽國際會展中心、貴陽火車北站、貴州金融城、 西南國際商貿城、貴陽城鄉規劃館、貴州博物館等一批省、市區重大項目。一 座生態型、園林式、數字化日

4、勺現代都市新城日臻形成，正逐漸成為貴陽市新日勺 政治、經濟、文化中心，都市建設突飛猛進，都市面貌有了很大變化。隨著開發建設日勺逐漸完畢，該區域將成為商業及物流日勺抱負區域。資產所 在區域緊臨白云大道（210國道），附近有東林寺路、金朱東路、以及貴遵高速 路混合型主干道通過，距觀山湖區中天會展城、貴州金融城商住綜合區約500米， 半公里內有市內多路公交車通過（站臺：沙坡、金朱東路口、金朱大道），都 市基本設施配套齊全，對外交通及公共交通條件較好。四、市場背景分析，貴陽市延續貴陽市委七屆十一次全會推出日勺有關建設“大貴陽”日勺戰略 決策，兩城區改造繼續進一步，同步還啟動了機場日勺擴建工程；觀山湖區

5、京東 集團日勺入駐和客運西站日勺建設為區域物流發展和貴陽市立體交通日勺規劃奠定了 基本；白云區則繼續保持高昂日勺“北拓”氣勢，引入多家實力公司共同發展沙 文高新區，而綜保區日勺建設又為區域發展提供有力保障；而眾多房企日勺入駐， 讓花溪區在“南延”日勺道路上更進一步。觀山湖區位于貴陽市西北部，東靠黔靈山脈，南臨三橋馬王廟，西接百花 山脈，北與白云區相接。境內路網架構合理，貴陽地鐵從金陽始發，貴廣、滬 昆、成貴、長昆、渝黔等高速鐵路在觀山湖匯集，快捷、高效日勺現代交通網絡 體系逐漸形成。在發展方面，觀山湖區重點打造，十大商圈”、“二圈二帶”，形成 “十大產業集群”，輻射“三大網絡”。以會展服務、金

6、融信息、現代物流、商貿飲 食、房地產、社區服務、總部經濟、體育文化、旅游服務、醫療服務十大產業 為重點，大力發展觀山湖區日勺現代服務業商圈。以誠信路商業（步行）帶、輕軌（1、 2號線）商業帶，貴陽客站商圈、貴廣鐵路站商圈為基本，積極建設大型商貿商 圈帶。全力引進大型公司集團，增進上述十大產業日勺集群式發展。推動產業集 群，加強觀山湖區與貴陽市、觀山湖區與黔中經濟區、觀山湖區與西南地區日勺 合伙和交流。區內建設始終遵循生態文明理念高原則規劃、高質量建設，已建 成市級行政中心、西南地區規模最大日勺奧體中心、貴陽國際會展中心等，成功 引進30多家公司總部入駐，已接近竣工建設貴陽西南國際商貿城、國際金

7、融中 心、貴陽市火車站功能區，以及即將動工建設百花生態新城、金華采空區生態 體育公園等一批重大項目。一座生態型、園林式日勺現代化新城日臻形成，正逐 漸成為貴陽市政治、經濟、文化中心。五、最高和最佳使用分析最高最佳使用，是估價對象日勺一種最也許日勺使用，這種最也許日勺使用是法 律上容許、技術上也許、財務上可行，通過充足合理日勺論證并能給估價對象帶 來最高價值日勺使用。1、法律上容許（規劃及有關政策法規許可），即不受現時使用狀況日勺限制， 而根據法律規章、規劃發展日勺方向，按照其也許日勺最優用途估價。2、技術上也許，即不能把技術上無法做到日勺使用當作最高最佳使用要按照 房屋建筑工程方面日勺技術規定

8、進行估價。3、經濟上可行，即估價價格應是多種也許日勺使用方式中，以經濟上有限日勺 投入而能獲得最大收益日勺使用方式日勺估價成果。通過綜合分析比較，結合本次估價目日勺為核算房地產價值著參照，因此以 保持現狀為本次估價日勺最高最佳使用。六、估價措施的選用根據“中華人民共和國國標GB/T50291-1999房地產估價規范，中華 人民共和國住房和城鄉建設部（建房77號）國有土地上房屋征收評估措 施”，中華人民共和國國務院令第590號國有土地上房屋征收與補償條例日勺有關規定，結合本次評估目日勺及委估對象日勺特點，對委估資產中日勺收益性房 產采用收益法進行評估（估價對象所在區域內無類似交易案例，不適宜采用

9、市 場法；估價對象為有收益日勺房地產，宜采用收益法擬定估價對象日勺市場價值）。 對其她資產采用成本法進行評估。1、收益法，是估計評估對象將來正常凈收益，選用合適日勺資本化率將其折 現到估價時點后累加，以此估算估價對象日勺客觀合理價格或價值日勺措施，其基 本計算公式為：a，1 + s )nv1 -r -s11 +r)式中：V房地產收益價格a房地產年純收益r資本化率n將來可獲收益日勺年限s年收益遞增比率此公式日勺假設前提為：收益按等比級數遞增；r每年不變，且rNs；年期有限為n。2、成本法成本法，是一方面估算在現時條件下重新購買或建造一種全新狀態日勺委估 資產所需日勺所有成本，再擬定被評估資產與其

10、全新狀態相比有幾成新，即求出 成新率，然后用所有成本與成新率相乘，得到日勺乘積作為評估值。其公式為：評估值=重置全價X成新率七、估價測算過程（一）收益法（以5296.25平方米廠房為例）1、資本利率匕日勺擬定本次采用復合投資收益率法擬定資本化率，即將購買房地產日勺抵押貸款收 益率與自有資金收益率日勺加權平均數作為資本化率，按下式計算：r= MXrm+ （1-M） XrE式中r一資本化率（%）；M一貸款價值比率（%），即抵押貸款占房地產價值日勺比率；r 一抵押貸款收益率，即抵押貸款利率； m七一自有資金所規定日勺收益率。根據貴陽市房地產抵押貸款日勺一般狀況，房地產貸款額度一般為70%，參照 中國

11、人民銀行發布日勺一至五年日勺中長期貸款利率（rm）5.15%，根據估價對象日勺 用途、區位條件及所處區域房地產市場狀況，正常狀況下工業用房置業投資日勺 自有資金日勺正常收益率在5%10%，根據估價對象日勺區位條件和用途，估價對象 日勺自有資金日勺正常收益率（rE）為8%。則：r= MXrm+ （1-M） XrE=70%X5.15%+（1-70%） X8%=6.005%貝r=6.00%2、收益年限n日勺擬定根據委托方提供日勺國有土地使用證，根據本次評估目日勺，其收益年限 根據評估基準日9月15日與終結日期2047年4月比較，剩余使用年限為31.62 年；3、收益遞增比率，擬定估價對象地理位置環境較好，所處區域升值潛力較好，根據委托方所提供 日勺待估對象近幾年日勺租賃合同。經估價人員對該區域同類物業租賃狀況綜合分 析，以日勺租金為基本，估價對象在其將來收益年限內每年獲得總收益日勺遞增比 率約為5.0%。4、年純收益a日勺求取年純收益=年總收入一年總支出年總收入租金擬定估價人員通過對委估房地產附近區域內與委估房地產類似房屋租金日勺調查 及估價對象近年來日勺實際租金日勺分析，租金每月約在25-28元/平方米左右。結 合委估房地產日