1、二八年五月此報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)我公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。融僑曲江觀(guān)邸2008年市場(chǎng)分析報(bào)告CONFIDENTIAL競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖對(duì)比 中海國(guó)際社區(qū)東郡金地尚林苑曲江華府推售房源即將在7月份推出四期東郡，戶(hù)型面積：78178平米目前正在銷(xiāo)售王座組團(tuán)戶(hù)型面積：260-360平米二期8棟樓戶(hù)型區(qū)間：134-200平米；每層戶(hù)數(shù)：一梯二戶(hù)（14、15、16） 二梯二戶(hù) （9、11）營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)買(mǎi)頂層復(fù)式增地下車(chē)位躍層樣板間開(kāi)放商鋪對(duì)外出租舉行文物鑒賞與收藏活動(dòng)推廣渠道報(bào)紙廣告戶(hù)外報(bào)紙廣告戶(hù)外報(bào)紙廣告戶(hù)外銷(xiāo)售價(jià)格6000元/平米(參考)7500元/

2、平米11000元/平米9#樓、11#樓 均價(jià)：6300元/平米14#樓、15#樓、16#樓：6800元/平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售及推廣動(dòng)態(tài)監(jiān)控（在售） 對(duì)比曲江南苑富力城推售房源全盤(pán)23棟樓戶(hù)型區(qū)間：130-200平米每層戶(hù)數(shù)：一梯二戶(hù) 二梯二戶(hù)（2、3）一期所剩房源營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 一次性付款優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)推廣渠道戶(hù)外報(bào)紙廣告戶(hù)外銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)：6100元/平米均價(jià)6000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售及推廣動(dòng)態(tài)監(jiān)控對(duì)比鉆石半島2期曲江蘭亭推售房源4#、7#、8# 26棟全盤(pán)推售營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)_推廣渠道近期無(wú)推廣近期無(wú)推廣銷(xiāo)售價(jià)格目前處于咨詢(xún)階段一房一價(jià)起價(jià)：5000、最高9080競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售及推廣動(dòng)態(tài)監(jiān)控對(duì)比建筑形態(tài)媒介推廣龍湖大城小

3、院高層、小高層報(bào)紙戶(hù)外鴻基紫韻疊加別墅、合院別墅、高層金地芙蓉世家聯(lián)派別墅、花園洋房獨(dú)棟別墅戶(hù)外龍湖曲江勝景大華公園世家花園洋房、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層戶(hù)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售及推廣動(dòng)態(tài)監(jiān)控（未開(kāi)盤(pán)）1典型項(xiàng)目分析中海國(guó)際社區(qū)-熙岸東郡推售項(xiàng)目該項(xiàng)目售推房源為高層、小高層共5棟，總戶(hù)數(shù)3204戶(hù)，一期預(yù)計(jì)推售270戶(hù).樓間距在42-100米戶(hù)型面積區(qū)間78178平米 指標(biāo)容積率：2.82 綠化率：37% 總占地面積：164畝 總建筑面積：339815.24萬(wàn)平米建筑類(lèi)別中海國(guó)際社區(qū)：高層、小高層、多層、別墅 東郡：高層、小高層物管公司中海物業(yè)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐古典風(fēng)格園林風(fēng)格簡(jiǎn)約英倫風(fēng)格戶(hù) 型87178平

4、米地 址曲江 芙蓉西路以東 曲江二路以北 交通狀況501、601、610、21、504、715 等多條公路線(xiàn)價(jià) 格目前處于項(xiàng)目咨詢(xún)階段宣傳主題100億締造城市人居新核心，熙岸陽(yáng)光下的湖與宅中海國(guó)際社區(qū)東郡工地形象展示曲江南苑中海熙岸一期工地形象熙岸主推經(jīng)典戶(hù)型展戶(hù)型：2室2廳1衛(wèi)面積：建面約78平米戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：南向全明戶(hù)型客廳開(kāi)間達(dá)到4米主臥開(kāi)間達(dá)到米 贈(zèng)送南向觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型缺點(diǎn)：次臥布局不合理，處于餐客之間。熙岸主推經(jīng)典戶(hù)型展戶(hù)型：3室2廳2衛(wèi)面積：建面約125平米戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)南向全明戶(hù)型。客廳大開(kāi)間（ 米）全景餐廳戶(hù)型設(shè)有戶(hù)內(nèi)花園，布局 做到分離有度，舒適度較高戶(hù)型缺點(diǎn)客衛(wèi)布局不合理。熙岸主推經(jīng)典

5、戶(hù)型展戶(hù)型：3室2廳2衛(wèi)面積：建面約178平米戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)南北雙景主臥開(kāi)間達(dá)到米主臥配有衣帽間次臥仍帶有景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型缺點(diǎn)客衛(wèi)布局不合理 階段性報(bào)廣展示5.15 西安晚報(bào) 通版報(bào)廣內(nèi)容：鉑宮熙岸東郡東方尊城 榮襲經(jīng)典 陽(yáng)光寬宅湖與園 中海國(guó)際社區(qū)別墅項(xiàng)目鉑宮耀世登場(chǎng) 恭迎品鑒 高層/小高層78平米-178平米主流戶(hù)型單位 傾獻(xiàn)城市主流精英晚報(bào)廣告階段性戶(hù)外推廣展示南門(mén)外 階段性戶(hù)外推廣展示南門(mén)外 地鐵護(hù)欄階段性戶(hù)外推廣展示南門(mén)外 地鐵護(hù)欄2期房源 二期主要以11+1層的板式小高層為主，共7棟樓，平層面積為180240，均價(jià)7500元/平米。目前所剩無(wú)幾。1#樓與2#樓戶(hù)型為180平米目前已售罄；位于

6、3#樓戶(hù)型面積為240平米的房源只剩1套；其余4棟樓戶(hù)型面積為210平米，目前只剩3套。重點(diǎn)銷(xiāo)售頂層復(fù)式房源，面積為260-364，均價(jià)11000元/平米左右。最新動(dòng)態(tài)金地尚林苑銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)2153467指標(biāo)容積率：1.8 綠化率：43% 總占地面積：103畝建筑類(lèi)別雙拼別墅、疊加別墅、板式小高層配套設(shè)施外部：旅游資源：大雁塔、芙蓉園、南湖、遺址公園商務(wù)會(huì)展：曲江國(guó)際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)等科教文化：陜師大附小、附中，大雁塔小學(xué)等內(nèi)部: 會(huì)所物管公司金地物業(yè)建筑風(fēng)格中式園林風(fēng)格新唐風(fēng)戶(hù) 型185-240平米（平層）、260-360平米（頂復(fù)）地 址曲江 雁塔南路與雁南三路交

7、匯處交通狀況212路、224路、320路、407路、500路、526路價(jià) 格平層：均價(jià)7500元/、復(fù)式：11000元/宣傳主題尚林境，心悠遠(yuǎn)；天域，為登臨者而存在（頂復(fù)）金地尚林苑2期金地 尚林苑工地形象展示躍式下層尚林苑主賣(mài)戶(hù)型展示戶(hù)型：4房3廳4衛(wèi)+書(shū)房 戶(hù)型面積：約261平米 樓棟：1#樓和2#（中戶(hù)） 躍式上層尚林苑主賣(mài)戶(hù)型展示戶(hù)型：4房3廳4衛(wèi)+書(shū)房 戶(hù)型面積：約283平米 樓棟：1#樓和2#（邊戶(hù)）躍式下層躍式上層尚林苑主賣(mài)戶(hù)型展示戶(hù)型：6房4廳4衛(wèi)+儲(chǔ)藏間 戶(hù)型面積：約305-311平米 樓棟：4#樓、5#樓、6 #樓、7 #樓躍式下層躍式上層尚林苑主賣(mài)戶(hù)型展示戶(hù)型：6房4廳4

8、衛(wèi)+工人房 戶(hù)型面積：約364平米 樓棟：3#樓躍式下層躍式上層尚林苑剩余戶(hù)型展示210平米 4室2廳2衛(wèi)240平米 4室2廳3衛(wèi)階段性報(bào)廣展示報(bào)廣內(nèi)容：頂層復(fù)式樣板間開(kāi)放。 泰式風(fēng)情美食節(jié)華商報(bào)廣告5.9 華商報(bào) 半版大學(xué)南路 單立柱延展路 戶(hù)外廣告階段性戶(hù)外推廣展示長(zhǎng)安立交 目前在售二期8棟樓，面積為132200平米。所剩房源280套其德苑為3棟16層板式小高層，面積為132平米、171平米。其中分布于13#與17#樓的132平米戶(hù)型所剩房源不多；1416#樓均為約170平米戶(hù)型，均價(jià)為6800元。其天賦賢苑為3棟18層典板結(jié)合高層，面積約為195205平米，均價(jià)為6400元。曲江華府銷(xiāo)售

9、動(dòng)態(tài)別墅區(qū)域正在建設(shè)中，共有27套，建筑類(lèi)型分別為聯(lián)排、四合院式。目前別墅面積約在300平米左右，價(jià)格未定。指標(biāo)容積率：1.9 綠化率：44% 總建筑面積：22萬(wàn)平米建筑類(lèi)別花園洋房、板式小高層、高層等；首創(chuàng)唐詩(shī)園林。配套設(shè)施外部：旅游資源：大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界 等人文特色的旅游休閑觀(guān)光景點(diǎn)商務(wù)會(huì)展：曲江國(guó)際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)等一流國(guó)際水準(zhǔn)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港科教文化：陜師大附小、附中，大雁塔小學(xué)，等 內(nèi)部:幼兒園、商鋪物管公司天地源物業(yè)建筑風(fēng)格具有中式符號(hào)的現(xiàn)代建筑戶(hù) 型130260 平米地 址雁南路西南角 交通狀況212、224、407、500、5

10、04、526、游9（320）等 價(jià) 格小高層：6800元/、高層：6400元/宣傳主題 新中式人文大宅，唐詩(shī)園林曲江華府華府 天賦賢苑華府 德苑工地形象展示曲江華府戶(hù)型目前主要以三室、四室為主171173平米 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)195205平米 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)曲江華府剩余戶(hù)型展示戶(hù)型：兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)+書(shū)房面積：平米樓棟：13#樓、17#樓此套戶(hù)型所在樓棟13#，只剩2樓有房源，價(jià)格為5910元；17#樓房源相對(duì)較多，價(jià)格為5750元。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)250260平米的躍層、221234平米的頂樓躍層樣板間開(kāi)放，同時(shí)贈(zèng)送50余平米的露臺(tái)。商鋪開(kāi)始對(duì)外出租，租金60元/平米5月17日邀請(qǐng)西北大歷史博物館副館長(zhǎng)將在曲

11、江華府新中式品鑒館舉行文物鑒賞與收藏活動(dòng)階段性報(bào)廣展示5.9 西安晚報(bào) 半版5.15 房周刊 封面雁展南路戶(hù)外廣告階段性戶(hù)外推廣分析20#曲江南苑銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)該項(xiàng)目共有23棟樓，其中板式高層有21棟，小高層有2棟。目前在銷(xiāo)16棟，共1032套，剩余250套左右。面積區(qū)間為108200平米，均價(jià)6100。目前藍(lán)色區(qū)域?yàn)椴粚?duì)外銷(xiāo)售樓盤(pán)2153479101112161822212314指標(biāo)容積率：2.4 總建筑面積：25萬(wàn)平米建筑類(lèi)別板式高層、小高層配套設(shè)施自身配套：游泳池；小區(qū)醫(yī)務(wù)所；公共健身場(chǎng)所；百貨超市；銀行； 物管公司長(zhǎng)江置業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約戶(hù) 型戶(hù)型面積主要為108206多平米地 址曲江雁南四

12、路交通狀況715、游9、500，212，407公交車(chē) 價(jià) 格均價(jià)6100元/開(kāi)盤(pán)日期2007年2月宣傳主題湖畔尊品 極致生活樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)物業(yè)種類(lèi)齊全，對(duì)項(xiàng)目自身及周邊的生活便利性有一 定提升2.自身配套較為完善；曲江南苑曲江南苑戶(hù)型展示196平米 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)165平米 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)曲江南苑主力戶(hù)型展示153平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)147平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雁南四路戶(hù)外廣告階段性推廣分析龍湖-代表樓盤(pán)展示大城小院 重慶龍湖-代表樓盤(pán)展示滟瀾山龍湖-代表樓盤(pán)展示水晶酈城龍湖-代表樓盤(pán)展示香醍別苑龍湖-代表樓盤(pán)展示晶藍(lán)半島龍湖-代表樓盤(pán)簡(jiǎn)述項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地點(diǎn)類(lèi)型特點(diǎn)龍湖 香醍別苑北京別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)符合北方人的生活習(xí)慣

13、，較低成本享受別墅生活在聯(lián)排、獨(dú)棟、疊拼之后創(chuàng)造出第四種形態(tài)龍湖 滟瀾山北京別墅創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)五重圓林景觀(guān)樹(shù)木成為建筑外里面全新生活化購(gòu)房體驗(yàn)大城小院重慶洋房、高層住宅外立面色彩鮮艷戶(hù)型多達(dá)四個(gè)露臺(tái)晶藍(lán)半島成都高層住宅點(diǎn)狀圍合營(yíng)造出25000平米超大尺度中心花園，并形成100260米的樓間距水晶酈城重慶高層住宅普通住宅景觀(guān)打造按照別墅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)龍湖戰(zhàn)略思維前期產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略中期產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略后期區(qū)域聚集戰(zhàn)略龍湖進(jìn)軍西安項(xiàng)目名稱(chēng)面積項(xiàng)目位置項(xiàng)目類(lèi)型龍湖曲江盛景103.4畝大唐不夜城F地塊疊拼別墅龍湖大城小院52.2畝 西鄰曲江大道高層豪宅的大型社區(qū)入市時(shí)間今年下半年尚美佳觀(guān)點(diǎn)龍湖的產(chǎn)品之所以能深入人心

14、，占據(jù)地產(chǎn)屆標(biāo)桿地位無(wú)疑是其不斷謀求多方共贏以及追求創(chuàng)新的思維。項(xiàng)目鮮明個(gè)性特點(diǎn)，是龍湖地產(chǎn)對(duì)不同城市不同人群的理解階段性報(bào)廣分析-龍湖軟文5月14日 華商、晚報(bào)整版5月9日 華商、晚報(bào)整版階段性推廣分析緯二街戶(hù)外廣告西二環(huán)與昆明路交匯處西影路與曲江路交匯處指標(biāo)容積率：2.29 綠化率：36% 總建筑面積：110萬(wàn)平米建筑類(lèi)別高層小高層配套設(shè)施教育：富力城中小學(xué)蒙特利索幼兒園商場(chǎng)：富力城商業(yè)風(fēng)情街物業(yè)公司北京恒富物業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格自然坡地大型水景地 址雁塔南路南端向東800米交通狀況217路價(jià) 格均價(jià)6400元/平米宣傳主題110萬(wàn)平米精裝大盤(pán)富力城項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 1期建筑面積20萬(wàn)平米，8棟

15、樓。目前銷(xiāo)售率達(dá)到90%以上。 2期間建筑面積約有320萬(wàn)平米，主力面積與一期基本相似，價(jià)格尚未公布。階段性報(bào)廣分析華商報(bào)廣告5月23日 整版晚報(bào)廣告5月23日 半版地震期間公益廣告富力城緯二街道旗階段性戶(hù)外展示西灃路與南三環(huán)交匯處戶(hù)外指標(biāo)容積率：2 綠化率：48% 總建筑面積：30萬(wàn)平米建筑類(lèi)別小高層配套設(shè)施外部：旅游資源：大雁塔、芙蓉園、南湖、遺址公園商業(yè)：曲江賓館、會(huì)展中心、曲江行政商務(wù)區(qū)等內(nèi)部：3.5萬(wàn)平米商業(yè)街、6000平米大型超市、網(wǎng)球館物業(yè)公司西安新城市建筑風(fēng)格現(xiàn)代地 址芙蓉西路與雁南三路交通狀況320、224、242、500、407、212、526等 價(jià) 格一期：均價(jià)6500元

16、/平米、二期處于咨詢(xún)階段宣傳主題西安造價(jià)最貴的住宅鉆石半島鉆石半島銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)樓棟：12棟建筑形態(tài)：小高層樓層：12層/10+1層面積區(qū)域：一期：140230平米二期：122.5188平米鉆石半島形象展示鉆石半島銷(xiāo)售中心鉆石半島一期外立形象指標(biāo)容積率：1.92 綠化率：38% 總建筑面積：29萬(wàn)平米建筑類(lèi)別高層、小高層配套設(shè)施外部：旅游資源：大雁塔、芙蓉園、南湖商業(yè)：曲江賓館、會(huì)展中心、曲江行政商務(wù)區(qū)等 內(nèi)部：8000平米的會(huì)所建筑風(fēng)格中式物業(yè)公司地洲物業(yè)地 址雁南五路向東500米（曲江南湖對(duì)面） 交通狀況500、224等 價(jià) 格最低：4900元/平米、最高9080元/平米宣傳主題南湖水岸 192

17、畝坡地水岸明宅曲江蘭亭曲江蘭亭銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)樓棟：26棟建筑形態(tài)：小高層、高層樓層：21棟9層、4棟15層 1棟12層面積區(qū)域：139203平米目前小區(qū)剩余5棟未封頂曲江蘭亭戶(hù)型展示三室兩廳兩衛(wèi)平米三室兩廳兩衛(wèi)平米工地形象展示曲江.蘭亭指標(biāo)容積率：1.8 綠化率: 40%建筑類(lèi)別疊加別墅、合院別墅、高層住宅總建筑面積215303.51m2規(guī)劃住宅面積169997.15 m2（16萬(wàn)平米左右）多層住宅面積49187.41 m2 （4萬(wàn)9千平米左右)高層住宅面積120809.74 m2 （12萬(wàn)平米左右)總戶(hù)數(shù)874戶(hù)建筑密度29.5%停車(chē)位1038輛地 址芙蓉路與芙蓉西路十字向南價(jià) 格未定開(kāi)盤(pán)日期未定

18、鴻基紫韻指標(biāo)容積率：2.25 綠化率：40% 總占地面積：210畝 總建筑面積：17萬(wàn)平米建筑類(lèi)別洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅配套設(shè)施周邊人文景觀(guān)：大雁塔、大唐芙蓉園、大雁塔北廣場(chǎng)、大唐不夜城、曲江海洋世界；商業(yè)：小寨商業(yè)中心、家樂(lè)大型超市、麥德龍、好有多 量販超市、大雁塔北廣場(chǎng)商業(yè)城及大唐不夜城賓館、餐飲：西安國(guó)際會(huì)議中心曲江賓館、曲江惠賓苑賓館，唐華賓館，小寨飯店，西安曲江生態(tài)花園酒店；銀行：工商銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、建設(shè)銀行；教育配套：翠華路小學(xué)、大雁塔小學(xué)、師大附中、市八十五中學(xué)、西安同仁中學(xué)、西安四十五中學(xué)、市五十四中學(xué)、西安育才中學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、長(zhǎng)安大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院、西北政法學(xué)院；醫(yī)療配套：解放軍323醫(yī)院、武警醫(yī)院、西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院、西安市中心醫(yī)院、陜西正和醫(yī)院、解放軍第451醫(yī)院、陜西省人民醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學(xué)西京醫(yī)院、西安市兒童醫(yī)院物管公司金地物業(yè)戶(hù) 型160315平米地 址曲江芙蓉西路與雁南二路交匯處西北角價(jià) 格金地芙蓉世家階段性戶(hù)外推廣分析長(zhǎng)安立交戶(hù)外階段性戶(hù)外推廣分析芙蓉西路與雁南二路交匯處階段性戶(hù)外推廣分析芙蓉西路與雁南二路交匯處4月30日，金地芙蓉世家設(shè)立于中大國(guó)際的VIP接待中心開(kāi)放金地芙