1、 四、房屋共有面積分?jǐn)傁嚓P(guān)概念產(chǎn)權(quán)單元權(quán)屬界限的確定共有面積的內(nèi)容共有面積的分?jǐn)傇瓌t共有面積的分?jǐn)偡椒ò咐治?（一）相關(guān)面積概念房屋產(chǎn)權(quán)面積 成套房屋套內(nèi)建筑面積 房屋共有建筑面積房屋使用面積功能區(qū)與參攤區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。成套房屋套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成房屋共有建筑面積房屋共

2、有建筑面積指房屋內(nèi)多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的面積。套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。功能區(qū)與參攤區(qū)功能區(qū) ：依據(jù)房屋的使用功能或者共有某一公共面積而劃分的區(qū)域。參攤區(qū)：即參加分?jǐn)傆嬎愕膮^(qū)域，指房屋中參加分?jǐn)偰骋还灿薪ㄖ娣e的范圍（可以為層、單元、套、間、或綜合區(qū)間等） 面積測算關(guān)系圖（二）產(chǎn)

3、權(quán)單元權(quán)屬界限的確定1、成套房屋的分戶權(quán)界線取其外墻或分戶隔墻的中心線。 2、商業(yè)鋪位、車位等分戶權(quán)界線取其分隔墻的中線，無分隔墻時取界址點的連線。 3、整層為一戶時，分戶權(quán)界線為該層外墻邊線，戶與公共建筑之間的分隔墻以中心線為界。 4、整單元為一戶時，分戶權(quán)界線為單元間共墻的中線或伸縮縫為界，山墻部位取外墻邊線。（三）共有建筑面積的內(nèi)容不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 1、設(shè)計為人防工程的房屋以及避難層（間），或利用人防工程、避難層（間）的公共服務(wù)用房。 2、獨立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中獨立使用的車位、車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作為機(jī)動車、非機(jī)動車

4、集中停放的部位等。 3、建在棟內(nèi)或棟外，為他棟或多棟服務(wù)的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房、設(shè)備用房、公共走廊、市政設(shè)施用房及為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等。 4、規(guī)劃批準(zhǔn)的層高在2.20米及其以上的設(shè)備（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層；房屋中用作休憩、綠化等公共開放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑物。 5、物業(yè)公司的經(jīng)營辦公用房。 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e指除不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e外，設(shè)在本棟內(nèi)為本棟房屋服務(wù)的由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有和使用的部分，一般包括以下部分： 1、棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃

5、圾道等的建筑面積。 2、棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。 3、棟內(nèi)共有的突出屋面的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積。 4、棟內(nèi)為本棟服務(wù)設(shè)在地下或地上的變電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 5、位于建筑物外墻中心線外側(cè)的墻體。套與公共建筑之間的分隔墻以中心線為界，位于公共建筑一側(cè)的墻體計入公共建筑。 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（四）共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按與共有建筑相關(guān)

6、的房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｎ錆h市共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t 異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有部位的，各戶建筑面積在各自范圍內(nèi)單獨計算，其房屋外墻體全部計入各戶房屋建筑面積內(nèi)，毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。 異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有部位的，各戶建筑面積應(yīng)進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆嬎恪?共有建筑面積的分?jǐn)偱c計算，一般以棟為單位進(jìn)行。功能單一的房屋一般采取整體分?jǐn)偟姆椒?，多功能房屋一般采取多級分?jǐn)偟姆椒ā?共有面積分?jǐn)偤?，各分戶?quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。（五）共有面積的分?jǐn)偡椒?、共有面積的分類2、共有面積的確認(rèn)3、共有面積的計算公式4、共有面積的計算5

7、、共有面積現(xiàn)狀的處理方式1、共有建筑面積的分類： 1）整棟共有的建筑面積 2）功能區(qū)間專用的共有建筑面積 3）功能區(qū)內(nèi)專用的共有建筑面積 4）功能區(qū)內(nèi)局部區(qū)域?qū)Ｓ玫墓灿薪?筑面積 5）其他共有建筑面積2、共有建筑面積的確認(rèn)1）由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)后的設(shè)計平面圖上對共有部位進(jìn)行標(biāo)識。2）共有面積確認(rèn)前，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有部位的情況說明。3）房屋進(jìn)行實測的，還需要房產(chǎn)測繪人員根據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一檢核、勘測，并確認(rèn)其功能和共有情況。3、共有建筑面積按比例分?jǐn)?的計算公式 Si=KSi K=Si /Si 式中：K共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)； Si各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m； Si各單元參加分

8、攤所得的分?jǐn)偯妫琺； Si需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m； Si參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m。4、共有面積的計算整體分?jǐn)傆嬎愣嗉壏謹(jǐn)傆嬎阏w分?jǐn)傆嬎?）分?jǐn)偣剑夯締卧墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)基本單元套內(nèi)建筑面積 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積之和各基本單元套內(nèi)建筑面積之和 2）采用整體分?jǐn)倵l件分析（1）使用功能單一的房屋，房屋基本單元對共有面積的共有情況一致（2）一棟房屋雖然具有多種使用功能，但各基本單元對共有建筑面積共有情況一致多級分?jǐn)傆嬎?、多級分?jǐn)偟脑瓌t2、多級分?jǐn)偟牟襟E3、多級分?jǐn)偟臈l件分析多級分?jǐn)傆嬎?原則遵循從整體到局部，從大到小逐級分?jǐn)?多級分?jǐn)傆嬎?步驟第一

9、級分?jǐn)偅阂患壏謹(jǐn)偣灿薪ㄖ娣e按一級參攤區(qū)域的自有建筑面積的比例分?jǐn)?。一級參攤區(qū)域分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=第一級分?jǐn)傁禂?shù)一級參攤區(qū)域自有建筑面積一級分?jǐn)傁禂?shù)=一級共有建筑面積之和一級參攤區(qū)域自有建筑面積之和 一級分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括：1、為整棟房屋服務(wù)的配電室、水泵房、公共門廳、公共通道、設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層梯間以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2、僅為其它功能區(qū)服務(wù)，必須穿過某一功能區(qū)（該功能區(qū)不使用）的垂直通道、水平道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等的建筑面積。 如果各二級參攤區(qū)域內(nèi)，多級分?jǐn)傆嬎?步驟第二級分?jǐn)偅耗骋还δ軈^(qū)內(nèi)各二級參攤區(qū)域（層、單元、局部區(qū)

10、域）之間的共有建筑面積依照第一級分?jǐn)偟姆椒ǎ愿鞫墔倕^(qū)域自有建筑面積按比例分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。二級分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第二級分?jǐn)傁禂?shù)二級參攤區(qū)域自有建筑面積第二級分?jǐn)傁禂?shù)=二級共有建筑面積之和二級參攤區(qū)域自有建筑面積之和 二級共有建筑面積包括： 各二級參攤區(qū)域之間共有建筑面積和第一級分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積 多級分?jǐn)傆嬎?步驟第三級分?jǐn)偅喝绻鞫墔倕^(qū)域內(nèi)，不能直接按各房屋基本單元套內(nèi)建筑面積比例來分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e，則按上述方法依次進(jìn)行多級分?jǐn)偠嗉壏謹(jǐn)傆嬎?步驟最末級分?jǐn)偅焊骷壏謹(jǐn)?，存在直接可以分?jǐn)偟椒课莼締卧闆r時，視為最末級分?jǐn)?，在參攤區(qū)域內(nèi)部按各基本單元戶內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偲?/p>

11、共有建筑面積。房屋基本單元分?jǐn)偯娣e計算 基本單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=最末級分?jǐn)傁禂?shù)基本單元戶內(nèi)建筑面積 最末級分?jǐn)傁禂?shù)=最末級共有建筑面積之和基本單元戶內(nèi)建筑面積之和某一參攤區(qū)域內(nèi)分戶情況符合整體分?jǐn)倵l件時，可參照整體分?jǐn)偡椒ㄔ谠撃硡^(qū)域內(nèi)直接將共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傋≌瑑?nèi)的“團(tuán)結(jié)戶”需要進(jìn)一步分割時，參照上述方法在上一級分?jǐn)偟幕A(chǔ)上再進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?、共有面積現(xiàn)狀的處理方式（1）、某一區(qū)域內(nèi)，同時有公共用房和獨立使用的房屋，或共有情況不同的公共用房，且它們之間也存在無法分割的共有面積時，應(yīng)在本區(qū)域內(nèi)，按相關(guān)各部位界線內(nèi)建筑面積的比例作預(yù)分?jǐn)傆嬎?。預(yù)分?jǐn)偤蟮拿娣e分別計入到相關(guān)建筑面積內(nèi)。（2）、設(shè)在

12、棟內(nèi)，列為不被分?jǐn)偟墓灿梅繎?yīng)視為獨立的權(quán)屬單元，應(yīng)參與分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。 （3）、若住宅樓底層為架空層、車庫層等其他用途的，將該樓劃分為住宅和非住宅兩大功能區(qū)，依照多級分?jǐn)偡椒ㄌ幚怼?對于確認(rèn)為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，各塔樓應(yīng)分別劃分為不同參攤區(qū)域，為塔樓或裙樓服務(wù)的屋面梯間分別計入各塔樓或裙樓的建筑面積；塔樓內(nèi)存在共有情況不一致的，還應(yīng)再劃分次一級參攤區(qū)域。 （4）、某一參攤區(qū)域在第一層或以上部分樓層中和其他參攤區(qū)域共同存在的，其在該層中的套內(nèi)建筑直接使用本層本區(qū)域?qū)Ｓ玫奶蓍g或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑的，則該部分共有建筑面積不能算為“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的

13、共有建筑面積”，應(yīng)作為該參攤區(qū)域?qū)俚墓灿薪ㄖ娣e；若該參攤區(qū)域在第一層及以上部分樓層中僅設(shè)梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道等參攤區(qū)域?qū)Ｓ霉灿薪ㄖ娣e而沒有套內(nèi)建筑直接使用的，則應(yīng)視該功能區(qū)的第一層或以上部分樓層中梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面積屬于“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，計入整棟共有建筑面積。 （5）、從地上（棟內(nèi)或棟外）通往地下各層的專用通道（樓梯、電梯等）應(yīng)計入地下層。 僅供一戶使用的專用樓梯，全部計入該戶套內(nèi)建筑面積。（6）、為多個參攤區(qū)域共同使用的垂直通道（樓梯、核心筒等），按照其所在層，分別計入相應(yīng)的參攤區(qū)域，視為參攤區(qū)域內(nèi)共有建

14、筑面積。（7）、一個參攤區(qū)域內(nèi)，參攤區(qū)域?qū)Ｓ械拇怪保ㄋ剑┩ǖ涝谠搮倕^(qū)部分樓層不使用或不開門的情況，該垂直通道也應(yīng)納入該參攤區(qū)域的專有公用面積。（8）、一層大廳（堂）有多種用途的，各用途房屋范圍必須有明確的界址范圍方可進(jìn)行分割。 （9）、原設(shè)計為整體商場車庫等，實測后又分割成若干權(quán)屬單元的 對整棟其他功能區(qū)面積無影響的，在本功能區(qū)內(nèi)重新進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?對整棟其他功能區(qū)面積有影響的，應(yīng)對整棟面積重新計算。 （10）、一棟房屋內(nèi)，兩個塔樓之間的連廊、架空通廊應(yīng)作為共有面積按相關(guān)的建筑面積比例分?jǐn)?。兩棟獨立建筑物之間的連廊、架空通廊建筑面積列為不被分?jǐn)偣灿忻娣e。 附1：各等級邊長限差和中誤差及相應(yīng)

15、測量工具（3.2.4)邊長等級限差（m）中誤差（m)采用的測量工具外業(yè)邊長取小數(shù)點后位數(shù)一 0.040.02手持式測距儀、測距儀或全站儀二0.100.05玻璃纖維尺、鋼卷尺、手持式測距儀三0.200.10玻璃纖維尺或鋼尺 D=（Mj+0.02 Mj D） (-1) 式中：Mj相應(yīng)等級邊長的中誤差； D 邊長，m； D 邊長的限差，m. 附2：計算房屋面積的精度要求(3.2.6)房產(chǎn)面積的精度等級限差中誤差一0.02S+0.0006S0.01S+0.0003S二0.04S+0.002S0.02S+0.001S三0.08S+0.006S0.04S+0.003S各級房屋面積計算精度要求表中：S為兩組獨立測算面積的限差，單位：平方米。 S為實測房屋面積，單位：平方米。 附3： 房屋面積測算技術(shù)報告書一、房產(chǎn)測繪工程完成后，必須出具“房 產(chǎn)測繪技術(shù)報告”。二、“房產(chǎn)測繪技術(shù)報告”應(yīng)包括的內(nèi)容一、封面（附錄：二十七）二、內(nèi)容1、項目概況項目名稱，委托合同或協(xié)議，測繪目的，房屋坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等房產(chǎn)調(diào)查 的內(nèi)容，項目規(guī)模，作業(yè)內(nèi)容等等。測繪項目最