1、.：.；PAGE 64 星河城商業謀劃 目 標一：星河城商業謀劃的目的二：星河城社區商業的類型與作用【星河城商業謀劃的目的】1.1 促進銷售，提升工程籠統，完善星河城產品。消費者買的什么？是房子，是居住，是生活的一部分。開發商賣的是什么？是房子， 是居住環境，是生活環境。設計優秀的戶型+良好的小區規劃+合理的商業配套=滿足消費者需求的居住環境按行銷觀念只需滿足需求才干獲得利潤，社區商業是居住環境的一部分是開發商滿足消費者必不可少的部分。星河城總體規劃建筑面積112萬平米，規劃總戶數6132戶，三期G地塊總體規劃建筑面積50萬平米，規劃戶數3882戶，預期入住總人口將到達17000余人，商業配套

2、設置的合理與完善與否關系到業主的生活質量，關系到星河城產品的質量，關系到消費者的消費取向。在西南板塊整體房地產價錢飆升的市場背景下，工程之間的競爭將是一個全方位的競爭。根據消費者關注度的不同將在戶型、社區的規劃、交通條件、商業設置、社區文化品味等多方面競爭。星河城作為百萬平米規劃的大社區，商業配套設備的完善和合理的規劃可以直接帶動住宅的銷售。另外，由于星河城工程較大，住宅分布的條件差別性較大，很容易呵斥產品價值會有比較大的差別。社區商業元素的參與，將會有效的平衡這種差別，住宅、景觀、商業將會更有效的區劃環境，使整個工程更有機的融為一體，平衡個體價值差別，可以處理外圍住宅、低層住宅難銷售的問題，

3、尤其是沿街塔樓部分的低層住宅較受冷落，而假設有較好的商業設備，那么容易實現市場推行。因此，對商業面積的合理規劃與一個較好的遠景描畫會保證住宅部分的銷售順利進展；此外，思索商業物業的特點提出一個相對合理的思索到業態組合，管理招商，資產收益等方面的商業規劃將保證一個相對穩定，優秀的居住環境。滿足社區居民生活需求，提升工程的質量，發明品牌。1.2 保證社區生活質量,提高業主對星河城產品及品牌的認可與擁護 星河城提供的不僅僅是一個家庭的住所，而將是一個更好，更溫馨的生活環境。在社區中，業主的各種需求將被滿足。生活必需品、餐飲、文娛、社交、. 由于人的社會性，社區商鋪往往是一個社區中最具人氣的場所。一個

4、商鋪或商業中心對社區的活力影響是很大的，社區商業為業主提供了文娛與社交的場所，而社區的旺盛人氣那么為商鋪提供了消費支撐，所以作為百萬平米大規模社區的星河城，其商業的合理配置將是其勝利的重要根底。1.3 發掘社區商業價值、實現商業盈利星河城112萬平米，預期社區居民到達17000余人，自然會帶來相當的人氣。眾多的小區消費者的生活購物及其它方面的需求，代來宏大的商業時機。合理的規劃商業配置，最大限制的滿足小區業主的需求，實現最大的利潤。在這個運營循環中，合理的環境規劃，合理的商業業態的安排與平面排布對運營的市場前景相對較為重要。選最適宜的業態-做合理的布置-得到最大的商流-最大的利潤結果-最好的資

5、產收益【社區商業的類型與作用】 社區商業那么是以社區為載體，以社區范圍內的居民為效力對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目的的屬地型商業。社區商業是城市商業空間中的一個重要層次，它是相對于城市中心區商業、區域型商業和鄰里型商業而言的，其在規模大小、提供的商品種類、效力的范圍等方面都介于區域型商業和鄰里型商業之間。社區商業的開展與城市商業空間規劃的有關原理和關注社區居民消費趨向的多元化、主題化、個性化有關。社區商業的優勢，設備比較齊全，極大地方便了居民的生活。社區商業具有滿足社區居民購物、效力、文娛等綜合性需求的功能。它利用地緣優勢，及時、準確、全面地了解居民的需求動態，經過科學組織生鮮

6、、日雜等日常生活用品，合理安排效力設備如銀行、郵政、電信、醫療中心等公共事業，干洗、裁剪、餐飲等日常效力設備，以及滑冰場、電影院等文娛設備。從而滿足了人們“一站式購物的要求， 既節約了居民的購物本錢，又防止了居民長途驅車購物的費事，為居民的生活帶來極大的便利。業態多樣化，改動了社區商業的規劃。社區商業不僅有百貨、超市、便利店、折扣店、倉儲店、等，還有餐飲、健身、游覽社、美容美發店等休閑文娛商店，這種綜合性、多元化的商業業態，不僅滿足了社區居民的日常生活需求，提高了社區居民生活質量。投資前景看好，催生了新的商機。社區商業的開發建立正在閱歷從無到有、從混亂無序到整體規劃的變化，帶來了許多新的商機。

7、普通來說，商業用房的本錢和純住宅用房的本錢差不多，但其利潤卻比住宅用房高很多，合理的配套使社區商業具有可觀的升值潛力。在北京，住宅物業與商業物業的租售價錢比是1：2或1：3，廣州是1：6。同時，商業用房的集中配套帶來的不僅僅是價錢上的收益。集中的商業配套使得資源配置更合理，防止了開發商反復投資和建立、相互爭奪客源的為難。此外，集中配套使得社區商業更具有規模效應，使社區在商業引資、聚集人氣等諸多方面占得了市場先機。社區商業可以劃分為必備性業態和選擇性業態：其中，必備性業態是建立根底，其主要包括超市、便利店、菜場生鮮超市、餐飲店、藥店、理發店、洗染店、維修部、舊物回收站等。必備性業態更多的是從效力

8、于工程、效力于業主的角度思索，以效力功能作為第一目的。而表達個性消費需求的專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身文娛等高消費場所，可以為工程的商業運營添加穩定的收入，實現盈利，這部分業態那么列為選擇性業態，主要經過市場機制調理，適度開展。 社區商業的留意點。雖然社區商業的開展有愉快的前景，但在一些環節上還要加以留意。主要在：商業設備配套要平衡。留意效力程度低。業態構造要合理。社區商業應同時具備購物、休閑和綜合效力功能。業態設置包括超市、便利店、藥店、快餐店、洗染等效力設備以及專賣店、休閑文娛設備等。它應以先進的商業業態、完善的商業組合和優美的購物環境，在滿足居民日常根本生活需求的根底上，為現代人的個

9、性化消費效力，營造寬松的活動空間；星河城商業謀劃北京市社區商業總體市場情況一：北京市商業市場現狀及預期二：社區商業現狀分析三：社區商業開展規劃四：北京市社區商業市場預期五：典型住宅底商個案分析【星河城商業謀劃】一：北京市商業市場現狀及預期 商鋪供需兩旺、供應量快速增長，價錢繼續走高目前，幾乎每個房地產工程或多或少都要有底商配套，而不少開發商就是等著在商鋪產品上賺錢。據不完全統計，總共有超越300萬平米的供應量在這兩年集中釋放。2004年19月，北京市商業地產的銷售面積到達217581，是2003年全年商業物業銷售量的3倍。2004年北京市各區房地產銷售量對比表商業地產市場供需兩旺的局面在今年有

10、了全面表達，其勢頭堅持穩步增長的跡象，以致價錢走高而鞏固。銷售量快速增長，朝陽、豐臺增幅明顯。00去年被稱之為商業地產年，今年第一季度商業開發將依然有所延續。從上圖可看出，朝陽和豐臺銷售面積激增，豐臺區依托木樨園商圈明顯帶動其商業銷售，社區商業開展勢頭強勁。2003-2004年北京市房地產各月價錢增長對比表 銷售價錢繼續走高，運營較好的工程仍有上升潛力。 2005年商業市場預期1.2.1 商業地產競爭加劇，外資商業對商鋪的需求添加，社區商業成為新亮點根據中國商業地產聯盟研討中心發布的以為：2005年，國內一些開發實力不濟的小公司將逐漸被擠出市場；外資商業對商鋪的需求將會有大幅添加；社區商業將呈

11、現出較大開展潛力；開發商將越來越注重長期收益。商業地產公司“洗牌加劇2005年，隨著國內各項商業地產調控政策逐漸到位，特別是房地產信貸門檻的提高以及即將出臺，將在一定程度上限制商業地產的盲目開發。商業地產的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發實力的小公司，而使大公司開發的集中度提高，投資開發的盲目情況將有所改善，將會出現一些無力繼續開發的商業地產工程被大公司并購的景象。 在投資渠道方面，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為中國商業房地產開展一個亟待處理的問題。由于國內并沒有完全開放房地產金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，中外基金能否能進入將對商業地產的開發產生很大的影響，

12、這是2005年市場開展的不確定要素之一外資商業對商鋪的需求將添加隨著中國商業零售業2004年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋覓適宜商家開展的商業地產工程，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的根底。據了解，家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等四大城市各新開12家店鋪，在其它一些大城市各新開6到8家新店，同時方案，明年新開100家迪亞店，2005年新增10至15家冠軍生鮮超市。2005年，外資商業對商鋪的需求將會有大幅添加，同時商家對商業物業的選擇規范將更為嚴厲，物業構造適用性好、位置優越的工程將成為追捧對象社區商業成為商業地產新亮點2005年及今后的一段

13、時期，社區商業將呈現出較大開展潛力。當前，新建居住區商業設備滯后的矛盾比較突出，不僅數量少、規劃分散而且設備落后、現代化程度差，離以人為本、效力居民生活的要求還有相當差距。商業網點建立要在促進城市商業繁華、昌盛的同時，更加注重滿足老百姓日常需求的商業和生活效力的設備建立，要把社區商業作為規劃的重點；在業態上，要表達便利性、適用性；在功能上，要以老百姓不斷開展變化的消費需求為取向，完善效力設備，提高效力功能。這些精神將對各地商業網點的建立產生重要指點意義。可以估計，今后一些適宜社區商業開展的商業形狀，包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等將會得到快速開展，逐漸成為商業地產中的新亮點。開發

14、商越來越注重長期收益從近幾年的開展情況來看，由政府推進的會展中心、城市廣場、步行街這類籠統工程問題將逐漸暴顯露來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的工程將風險凸現，中小投資者贊揚能夠成為一個新熱點，尤其是重點城市中的標志性工程的成敗將會起到強力的調控效果。 隨著商業地產運營方式的理性回歸逐漸到位，以租賃為主的運營方式將越來越多，比例將越來越高，開發商將越來越認識到追求短期獲利行為已不現實，而獲得合理收益和長期效益將使市場開展更趨于有序商業營銷方式的創新從2003年開場，北京的商業市場就曾經出現了“反租的營銷方式，發明了社會集資、一致運營的新方式。在商業工程上的表達包括：必需由一家

15、公司一致運營、購房者只是投資者而非運營者、要有相應的擔保等保證措施、每份的份額較小、可以自在流通(如開發商回購)等。二：社區商業現狀分析2.1 社區商業分類及特征社區商業，以一定地域的居住區為載體，以便民利民為目的，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目的，提供日常生活需求的商品和效力的屬地型商業。北京市社區商業主要分為以下三種類型：社區商業、社區商鋪和社區底商。社區商業是一種有別于城市的區域中心商業、大型購物中心、商業步行街、專業市場類商業等的商業業態，它是一種具有很強地域性、為本地域居民效力的商業方式。而我們經常所講的社區商鋪是物業范疇，它是相對于建筑類型而言的，指那些位于社區內的商業用

16、房或鋪位運營對象主要是住宅社區的居民，在表現方式上主要是三層以下的商業樓或底商或者商業用途裙房。社區底商普通指社區物業中作為商業、效力業設備的底層建筑，它是社區配套的組成部分，也是社區商鋪的表現方式之一。其特征是：設備比較齊全，極大地方便了居民的生活。社區商業具有滿足社區居民購物、效力、文娛等綜合性需求的功能。業態多樣化，改動了社區商業的規劃。社區商業中心內不僅有百貨、超市、便利店、折扣店、倉儲店、農貿市場等，還有餐飲、健身、游覽社、美容美發店等休閑文娛商店等綜合性、多元化的商業業態。投資前景看好，催生了新的商機。社區商業的開發建立正在閱歷從無到有、從混亂無序到整體規劃的變化，由散、亂、差到集

17、中合理的規劃建立，帶來了許多新的商機。2.2 北京市社區商業現狀分析從北京市商業供應方面分析，北京人均商業面積是0.7平方米，對于先進國家商業面積是1.5至1.8平方米，香港到達1.45平方米，上海作為中國兩大直轄市，上海如今都曾經到達1平方米，北京差30多的空間，特別是底商商鋪如今是急缺。而北京社區商業的開發閱歷了從無到有、從混亂無序到整體規劃的變化。隨著住宅市場的升溫而帶動了投資者對社區商業的投資熱情。 下面我們將從開發商和投資商兩方面分析社區商業市場的現狀。2.2.1 開發商越來越注重社區商業的概念和主題包裝 從以“歐式商業步行街概念炒作勝利的“現代城、“歐陸經典，到“珠江駿景，再到如今

18、的“老番街，住宅底商已一矯正去純粹的配套效力功能，開發商愈加注重突出工程的概念和主題包裝。 2.2.2 投資者明智選擇潛力型社區商業作長線投資 宏大的市場潛力使此類工程被眾多投資者所看好。但在商業氣氛尚不成熟的階段，投資者將接受相當一段時間的低迷期，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。2.2.3成熟商圈的社區商業潛力宏大憑仗有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商工程雖價錢較高但仍能發明佳績。 此類型住宅底商周邊的商業已構成一定氣候，擁有大量的、穩定的消費群體，投資風險小。許多開發商在工程前期進展整體規劃時就聘請專業公司從市場定位、產品設計、業態配比、店鋪分割、銷售方式等方面進展詳細謀劃

19、，力求將工程完美的推向市場。在目前市場中，投資商在選擇店鋪時，所關懷的問題普遍集中在：所在工程的銷售情況，周邊工程情況，周邊商業情況及樓層、規劃、面積、停車位、獨立出入口、物業管理公司和社區消費群消費才干等。買家可選擇的空間很大，產品能否在這些實踐問題上領先于其他工程至關重要。小結：目前北京市社區商業市場的現狀不難看出，開發商和投資者對于住宅底商的開發和投資均表現出極大的熱情。總 結：市場價值不斷提升，市場認同度也逐漸提高，成為倍受矚目投資熱點投資者具備長期投資的預期并有一定的抗風險才干社區商業的投資風險以整體商業投資風險而言較為穩定，但后期運營的好壞直接決議了社區商業物業的贏利和升值。隨著社

20、區商業的日漸成熟，其報答率高、本錢低、運營方式靈敏多樣等特點將被越來越多的開發商和投資者看好，前景明朗。社區開發的商業業態方式大多采用底商方式，底商對某些社區業態而言是無法承載的，目前以底商為普遍業態方式的社區商業在方式上略顯匱乏。由于社區商業收益報答的長期性，商業的管理與維護將在一定程度上決議投資者的資產收益三：社區商業開展規劃3.1落實社區商業規劃。進一步加強社區商業的規劃，按照市政府12號令，完善配套商業規劃、建立、運用管理程序。鼓勵開展與居民生活親密相關的社區便利店、超市，支持引進社區小型折扣店，對新建居住區和目前居民生活仍不方便的老社區。北京市商業的“十五規劃，5年內，將陸續建成40

21、0個成規模的社區商業效力中心，每個社區內至少有一個相對獨立的社區綜合效力中心。根據規劃建立集購物、餐飲、文娛于一體的滿足居民多樣化消費需求的綜合性社區商業中心，鼓勵消費程度較高的社區補充完善美容美發、酒吧、茶館、健身休閑、文化文娛等個性化消費設備。3.2 改造社區便利設備。大力開展社區連鎖便利店；引導企業改造、開展多功能、復合型的社區連鎖、便利店，將主食廚房等其它多功能效力搭載到超市連鎖店、便利店里，并經過加盟連鎖等方式，整合小型店鋪，提高運營效力程度。進一步加強菜店站建立；在生活程度較高的地域改造提升社區菜市場為社區生鮮超市和超市化菜市場；在超市、大型商場開展綠色蔬菜專柜。深化實施“早餐工程

22、，加強對已規范店的檢查與指點，并推行在社區便利店、菜市場中設早餐運營區，更好地為百姓提供種類豐富、放心質優的早餐。加強再生資源回收網絡的規范，穩定提高運營管理程度。 社區商業要充分表達以人為本的原那么和商業開展規律的要求，以方便居民日常生活、提高生活質量為中心，以小型網點為主，大力開展食品、日用品、餐飲、文化等各類日常生活需求的商業和效力業，尤其要大力順應家務勞動社會化和日常生活現代化的趨勢,在提高傳統效力業的根底上,積極開展符合社區特點的群眾餐廳、社區茶館、洗衣保潔、美容健身、家政效力、老年效力、修繕效力、購物、網上購物、自助繳費等現代生活效力業,不斷提高生活效力程度。 社區商業的重點是規劃

23、、建立好配套齊全的社區商業中心，全市市區和郊區城鎮大體構成400個左右。間隔 市級、地域級商業中心1公里以外的居民區，原那么上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心，營業面積總規模普通應為5000-15000平方米，以一家運營食品、日常生活用品為主的大中型綜合超市和一家運營蔬菜等鮮活商品、攤商集中的社區菜市場為骨干，同時開展餐飲、美發、洗染、修繕、回收、代辦等各類小型生活效力及金融、郵政等配套網點，使之根本滿足周邊居民日常生活的多方面需求。曾經建成的城市居住區及平房維護區，商業效力功能不夠完善的，應經過調整構造、置換房屋用途等方法，按社區商業中心的要求逐漸加以完善。新建居民區和危改區要按

24、照社區商業中心配置規范進展配置。在老年人居住較集中的地方，適當開展為老年人效力的運營網點。少數民族聚居地域，適當開展符合民族消費習慣的商業效力運營網點。 在規劃、建立好社區商業中心的同時，鼓勵居民區內有條件的沿街樓宅底層居民興辦無污染、不擾民的連家店，積極開展特許連鎖等微型便利店、專業店，方便居民生活。 四：北京市社區商業市場預期從各種類型商業地產的開展趨勢看，由于城市新社區建立步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵開展社區商業，因此2005年及今后的一段時期，社區商業將呈現出較大開展潛力。隨著政府一系列商業社區開展規劃的利好音訊的發布，以及社區化效力概念的深化，消費程度的不斷提高，社區商業在群

25、眾化消費日益提高的商業市場中必然成為商業開展的新趨勢。成為社區居民居所的延伸，滿足居民日常生活需求。從北京市商委規劃管理處置解到，今后大型商業設備將主要在城區三環和四環之間建立，一方面在三環以外建立，可以減小城區交通壓力，另一方面在城區以外建立大型商業設備也會降低開發本錢。此外，也可以彌補近年來迅速開展的三環以外地域大型商業設備短少的遺憾。 因此，今后一段時期內，3環外的社區商業建立將成為北京市社區商業開展的重點地域。 零售業態競爭晉級，社區商業商機出現。商鋪成交金額和租金紛紛看漲，預示著未來5-10年，社區商業將是一個投資方向。商業社區的建立朝著規范化、規范化的方式開展運營，將改動以前那種分

26、散的運營方式，防止無續的惡性競爭，到達業態的優化和晉級。社區商業的開展和定位將會朝著理性的符合運營方式的方向開展。更加注重社區商業的規劃及規劃。社區商業廣泛被中小投資者看好，其風險小，報答率高的特點也將會引來新一輪的投資熱潮。社區商業開展的好壞也將是衡量一個樓盤能否勝利的重要標志。五：典型住宅底商個案分析5.1 世紀城根本情況位于北京海淀區板井、藍靛廠地段，整個工程世紀城三期占地120公頃，規劃有總建筑面積為248萬平米。包括183萬平米的10個居住區，和1個教育區，以及一個商業區。 容積率為1.7，綠化率為35.；工程估計2005年完全建成。商業市場定位：建成后的地下不夜城總建筑面積4200

27、0平方米，建成后，主要為社區的近萬戶業主效力。其中以地下步行街為整個商業的中心地下兩層銜接打通，地下道路分為弧形街道和十字街道。十字街道沿街分布36間精品店商鋪，面積從20至200平方米不等。68萬平米分兩期建立的大型shoppingmall金源時代購物中心集商業、文娛、購物、休閑為一體的多元化購物中心。地下步行街的主要消費客群定位為本工程及周邊區域的居民，擬定作為一個泛區域型的特征商業步行街。Shopping那么以整個北京市的消費群體作為目的，輻射范圍含蓋整個城市。主要投資客群定位為看好該區域開展空間的商業投資者，以較高而穩定的投資報答率吸引該區域及泛區域的商業投資客群。推行方式：開發商專門

28、聘請了管理團隊對商業的整體進展運作，其商業實行持有運營，商鋪出租的運營方式。 5.2 珠江帝景根本情況位于北京市中央商務區CBD東邊緣，社區采取組團式設計，分六個區，總建筑面積90萬平米，由住宅、高檔商住公寓、酒店式效力公寓、五星級酒店、會所、甲級寫字樓、歐洲風情街、精英雙語學校等建筑體組成。定位為集休閑文娛、生活采購、教育醫療等完善的配套設備的大規模國際化豪宅社區。商業市場定位：建成為2500米長歐式商業回廊，其商業規模達6萬平方米，預期輻射80平方公里，消費人群30萬，將是集歐洲各國風情的商業效力一條街。工程的主要客群主要定位為CBD區域及以西大望路為縱軸的東部地帶，主要投資客群為看好未來

29、CBD區域開展的寬廣空間的商業投資者。 星河城商業謀劃 區域商業市場現狀分析分析一：區域商業驅動要素分析分析二：中心區域街區功能配置分析三：區域現有商業情況分析四：區域在建售商業物業情況分析五：區域商業市場開展時機及飽和點分析分析六：典型競爭個案分析【星河城商業謀劃】區域劃分闡明：根據工程所處區域以及周邊直接競爭工程的分布情況，將此次區域商業調研的區域四至劃分如下：以星河城三起所在G地塊為中心，以北到南三環，以南到南四環，以東至豐臺南路、豐臺東路交叉點，以西至南苑路。其中，以工程所在的馬家堡街道為中心區域，豐臺東路沿線至京開高速板塊、南苑路沿線板塊為間接區域進展調研、分析。間接區間接區中心區分

30、析一：區域商業驅動要素分析 地段西南部是北京現代化城區的一個很重要的部分，雖然在一些領域同許多區域比還有差距，但區域開展有時間的先后，在北京市“兩軸兩帶多中心的新城市空間格局下，西南區域具有明顯的后發優勢，未來會開展潛力宏大。西南區域是北京三、四環之間最后一塊尚未大規模開發的區域。今日的西南區域曾經開場加快培育和開展高新技術產業、現代效力業、物流業、房地產業、旅游業，構成順應現代化新城區特點。憑仗十幾年積累的豐富資源和開展空白，西南區域正迎來新的開發熱潮。隨著新城市空間格局的提出，交通和環境的改善，整體規劃的優勢，特征商圈的構成，區域價值正在迅速提升。 交通南三環與右安門外大街延伸線交匯處，規

31、劃中的城市新都市地帶；馬家堡西路直達西單，南三環、南四環橫貫京城，石榴莊路、戀日大道、馬家堡東路等十余條公交路網密集。以馬家堡西路為起點的地鐵四號線全長26.1公里，縱貫北京城區南北，為北京市軌道交通線網中的骨干線路，為南北交通的大動脈。右安門外大街延伸線馬家堡西路 馬家堡西路三環路段南三環草橋路段 石榴莊路 環境南城環境的好壞很大程度上取決于自然環境，涼水河改造治理曾經進入攻堅階段，隨著涼水河水系整體清淤、改造工程的深化，周邊的環境將大大改善，物業工程的整體質量也將大幅提升。北京排水集團有關專家表示：涼水河改造完成后將建成一條旅游觀光河道，恢復水域生態系統，并開通游船，在珠江駿景的南側將設有

32、碼頭。 改造治理中的涼水河工程周邊晴空萬里 周邊景觀 商業氣氛在西南板塊現有的商業規劃中，木樨園商圈以商業為主，而麗澤橋商圈那么以商務為主。隨著近年來的開展，這兩個區域曾經逐漸構成一條全新的商業主軸，使得商業功能區銜接成片，強化了這個區域內的城市功能。同時，隨著房地產市場快速開展、城市建立逐漸擴張的推進下，消費資源的轉移和區域集中在城市的周邊將會出現新的商業中心，西南三環沿線就為一個典型代表。汽車、玉泉營家居建材城等大體量的商業物業的出現，必將帶動其所在區域的整體商業氣氛，構成北京的新商圈。就中心區域商業氣氛來看，由于延續幾年房地產開發面積的驟增，從區域未來的居住人口和開展規模分析，如此大面積

33、的房地產開發，可以帶來更大的商業配套設備。明日嘉園底商明日嘉園底商、旭日家園底商、戀日嘉園底商一定程度上會聚了區域內社區商業氣氛，滿足社區居民日常生活需求、帶動了社區商業的開展，此外、星河城三期G地塊規劃商業、未來假日底商以及相關區域內萬年花城、三環新城等大體量商業規劃，將從整體上帶動西南區域商業的開展，為西南板塊中央生活配套區CLD提供完善的商業效力設備。 戀日嘉園底商馬家堡東路戀日大道汽車買賣中心 分析二：中心區域街區功能配置區域主要商業網點分布圖馬家堡東路商業街明日嘉園社區商業戀日嘉園社區商業星河城一二期商業還建商業中心區戀日大道汽配一條街未來上層社區底商本工程規劃中的商業此外，由于豐臺

34、區總體規劃中對豐臺橋南地域作為中央生活配套區域CLD的整體商業規劃即萬年花城、三環新城社區底商整體規劃、南苑路商業街以及珠江駿景千針街、彩虹城底商的規劃，區域內及周邊區域的商業配置逐漸增多。分析三：區域現有商業情況3.1 供應量商業網點運營性質規模樓層情況備注石榴莊路沿線戀日嘉園底商華人音像連鎖商業零售約501戀日圖片社社區效力約501草橋款待所賓 館/思美樂西餅屋食品餐飲約50-1001盲人按摩美容按摩/果珍松花粉專營商業零售約501花鄉玉景家政社區效力約501建立銀行銀 行約3001草原興發綠食店商業零售約50-1001雪亮眼鏡商業零售約1001欣欣洗衣店水店社區效力約50-1001知足者

35、足療美容按摩/國大海亮眼鏡商業零售約50-1001東方神雪美容美發美容按摩約100-1501錦繡大地綠色食品專營商業零售約1001志達誠信酒店專營商業零售/1雙匯連鎖商業零售/1北京早餐食品餐飲160/轉讓戀日麗都家常菜食品餐飲/動物醫院社區效力約501、地下1仙妮蕾德食品商業零售約501草橋香煙專賣商業零售約501生態園超市商業零售約1501意大利伊爾薩洗衣店社區效力約50-1001阿尼亞女子舍賓美容按摩/藝人街美容美發美容按摩約1501光輝慶宇酒店用品商業零售約2001中國煙草商業零售約501北京棋院春秋分院美容按摩/1協作志趣多蛋糕房食品餐飲約50-1001金象大藥房醫藥保健約2001東

36、坡眉州酒樓食品餐飲約15003金九龍飯店食品餐飲約15003好利來蛋糕食品餐飲約1501華潤萬家超市商業零售約15002張一元茶莊商業零售約1501麥當勞食品餐飲約3001商業網點運營性質規模樓層情況備注石榴莊路沿線旭日嘉園底商阿國籠統設計美容按摩約1001打字復印社區效力約501網吧社區效力/三友愛車社區效力約100-1501萬益家隆超市商業零售2200地下1中國挪動通訊專業市場約3001正華房地產中 介約501小豆特味面食品餐飲約3001柯達圖片社區效力約50-1001名煙名酒商業零售約50-1001中外煙酒商業零售約501豫滿江火鍋食品餐飲2001餃子館食品餐飲約50-1001福奈特干洗

37、社區效力約50-1001楚福源酒樓食品餐飲約10001-2松尚散熱器商業零售約50-1001首都電器商業零售約50-1001紅鏡子服飾商業零售約50-1001艾如私語美容美容按摩約50-1001好利來蛋糕食品餐飲約1501東方商廈商業零售約30001-2京都籠統設計美容按摩約1501白天鵝美發美容按摩約1501好望角音像圖書商業零售約1001城南涮肉城食品餐飲約2001秀色山川食品餐飲約2001美廉美超市商業零售約2000地下1佳樂凝春美容美容按摩約1501建立銀行銀 行約3001電動車大世界商業零售約1501名煙名酒商業零售約50-1001商業網點運營性質規模樓層情況備注石榴莊路沿線其他社區

38、底商中國工商銀行銀行約2001煙酒超市商業零售約501千鶴藝容美容美發美容按摩約100-150/REGATTA2021運動品專賣商業零售約100-1501夢影美發美容按摩約100-1501澤芳苑美容美容按摩約100-1501采軒美容美容按摩約100-1501金三蓮西餅屋食品餐飲約100-1501吳欲泰茶莊商業零售約100-1501運動上線專賣商業零售約100-1501尤薩洗衣店社區效力約100-1501七彩風情美容美發美容按摩約100-1501居家近食品便利店商業零售/北京鄉村信譽社銀行約300-5001再美泉洗浴中心美容按摩約20001-2戀日美食城食品餐飲約5001-2陽光地帶外貿服飾商業

39、零售約50-1001名煙名酒商業零售約50-1001納蘭美容美容按摩約50-1001嘉事堂藥店醫療保健約50-1001孕嬰專賣商業零售約50-1001名煙名酒商業零售約50-1001喜達美美容美發美容按摩約1501獅比地童裝商業零售約50-1001自然美生活館美容按摩/1豪亨新地帶美容按摩/1星光天使數碼影像商業零售約50-1001萬萬順美容足療美容按摩/1從實踐市場調研結果分析，工程周邊石榴莊路、戀日大道戀日汽車買賣中心、馬家堡東路以及角門北路等商業總面積估計在10-15萬平米左右馬家堡西路臨建商業未計算在內。跟工程直接相關的石榴莊沿線現有商業供應總量估計到達4-5萬平米左右。3.2 商業供

40、應特征區域內較為集中的商業分布在石榴莊路沿線戀日嘉園底商，以萬益嘉隆商城和明日東方商廈為典型代表。主要為社區商鋪，表現為1-2層左右的商務樓、住宅等建筑底商、或者商業用途裙房。主要的商業業態集中在：餐飲、文娛場所如麥當勞、好利來等 、中小型零售業包括：超市、藥店、小賣部、書報亭、服裝店、音像店等社區效力業如：銀行、美容美發、中介機構、寵物商店、干洗店等專業市場有大中電器、挪動通訊營業廳和戀日大道汽配一條街。一級輻射區內的商業社區生活效力功能性較強，大多商鋪屬于投資小、容易出租、轉讓的中、小型投資商鋪。總體來說，區域商業僅限于滿足周邊社區日常生活需求，除戀日汽車買賣中心外，泛區域的商業工程較少。

41、3.3 物業業態及功能分析3.3.1 工程周邊區域典型商業業態分布調研不完全統計業態細分數 量總量百分比石榴莊路其他區域商業零售業音像店3317041%專賣店29超 市5藥 店2社區效力業銀 行4374%水 店1/105%美容美發2293118%洗衣店4/42%寵物商店醫院1/105%餐飲、食品店17203722%購物中心2242%賓館24635%中介2242%教育培訓機構/1105%文娛休閑/442%健身1232%總計169闡明：根據工程周邊現有中心商業區附近商業網點進展不完全統計，以反映區域范圍內的商業業態種類以及分布規那么。3.3.2 區域商業業態分布比例圖從現有商業的業態種類分析，工程

42、周邊現有商業的功能定位主要以滿足社區居民的日常生活為主，缺乏相應的泛區域輻射商業。3.4 價錢程度即租售率分析由于區域內現有商業多數為舊工程底商，已完成銷售任務，因此，對價錢程度的分析中，重點偏重對區域商業租金程度的分析，現有商業的銷售價錢為商業物業二級市場價錢。經實地調研，區域內現有商業物業的價錢程度如下：租金程度：1.8元/平米/天2.5元/平米/天售價程度：6000元/平米10000元/平米區域內主要的商業物業整體租售率到達70%左右，相比較而言，戀日嘉園的整體租售情況較明日嘉園好，商業運營情況也相對較好。3.5 商業分布規律馬家堡街道區域由于近年來住宅開發力度加大，社區底商供應量添加。

43、除戀日嘉園等成熟社區底商社區周邊主干道分布構成臨街社區商業街和鄰里中心外，在建過程中的部分社區也分別沿社區外圍規劃社區商業。從整體的商業規劃來看，石榴莊路沿線戀日嘉園底商是目前區域內較為中心的地集中商業區，根本上呈現出線性分布的特征，沿主要街道、節點分布，由于社區相對成熟，入住業主帶動周邊消費群體構成一定的商業氣氛。戀日大道垂直于南四環，沿街規劃汽配產品的專業化商業街，體量規模在1萬平米以上，是南城區域主要的汽車買賣市場之一。除石榴莊路沿線以外的商業網點呈非延續性點狀分布，整體的商業街效果差，沒有將幾個成規模的商業網點有機銜接，之間的關聯性和一致性較差，因此沒有構成完好的商業街籠統和商業氣氛。

44、馬家堡西路與石榴莊路交接部分的農貿市場區域，主要作為滿足日常居民飲食需求的農副產品市場，籠統較差，缺乏一致管理。3.6 商業市場空缺或不飽和行業：醫院、運動場、洗浴中心、游泳館、健身中心等醫療保健機構快遞、搬家公司、家政、保險、家電維修等游覽社、證券公司、汽車租賃、賓館教育機構、書店、咖啡店、KTV等休閑文娛類分析四：區域在建售商業物業情況4.1 在建商業物業供應量及建筑形狀分析主要工程規模建筑形狀總體量商業體量萬年花城200萬平米12萬平米商業街、住宅底商彩虹城50萬平米/住宅底商未來上層69萬平米2400平米住宅底商城南嘉園二期40萬平米5000平米住宅底商戀日嘉園二期20萬平米8588萬

45、平米住宅底商裙樓珠江駿景40萬平米3萬平米住宅底商星河城三期50萬平米約5萬平米住宅底商裙樓總 計4069萬平米約22萬平米/另外，三元的西邊還有一個在建的大型超市易出蓮花。從實地調研的統計數據分析，相關區域競爭工程未來商業推行總體量將到達20萬平米以上，其中位于西南“花鄉板塊的萬年花城商業供應量到達12萬平米，占區域社區商業總供應量的55%左右。中心區域內與星河城三期G地塊的社區商業構成直接競爭關系的商業供應量相對較少，總量約在2萬平米左右，為工程商業開展提供了一定的市場空間。4.2 商業功能規劃調研的在建售工程中，由于遭到建筑形狀、區域人口、客群等方面的影響，同時要思索同 工程整體規劃的呼

46、應，根本上在商業的功能規劃中，以“效力于社區、效力于業主、輻射周邊社區的社區商業為主。4.3 價錢程度及整體租售率調研主要工程規模租售率租金售價萬年花城2元/平米/天暫定10000元/平米規劃中彩虹城只售不租10300元/平米/未來上層只售不租暫定10000元/平米未推行城南嘉園二期/未定未推行戀日嘉園二期/20000元/平米/珠江駿景3-4元/平米/天1500-1800元/平米售罄區域在建售工程的商業市場價錢程度如下：租金程度： 2.6元/平米/天售價程度： 10000-13000元/平米分析五：區域商業市場開展時機及飽和點分析5.1時機點分析 5.1.1區域內消費需求加大，消費程度提高 區

47、域內的住宅銷售延續火爆，住宅數量快速增長。區域內的居住人數添加。消費需求總量與潛在消費總量急劇上升。商業時機添加。5.1.2商業投資需求旺盛區域內經濟繼續增長，地產市場在市場容量和價錢上快速增長，投資熱度高，經濟預期值和百姓收入心思預期值高，以第二、三套房和商業及跨地域投資性需求旺盛。在目前投資渠道和投資種類有限的情況下，商業相比其它的投資種類如股票、期貨、債券、住宅等具有風險小、利潤空間大、投資報答周期短等優勢。5.1.3區域商業市場的情況現有商業零售、零售業的規模小、運營種類不全，業種較為分散，商業配套設備比較落后；分布零散，沒有構成一定的規模和商業氣氛，整體的商業優勢和潛力沒有得到發揚；

48、隨著本區域內住宅工程逐漸增多，供應量的增大，固定居民以及流動人口都會有一定比例的增長，目前的商業構造和業態比例將經過市場而有所調整；南城特別是馬西路板塊目前是投資型買家非常看好的區域，馬西路、右外大街、地鐵4號線等利好要素積極刺激投資興買家，區域的升值潛力是他們所看好的。5.1.4市場需求量大我們分析北京現有商業物業總面積僅約1000萬平米，人均商業面積不到0.9平米，遠低于國外興隆國家人均1.2平米的程度。而且目前北京市房地產市場中商業物業的開發供應規模還遠遠小于住宅、辦公類等物業。延續幾年豐臺區房地產開發面積都在千萬平米以上，特別是周邊工程的供應量都比較大，從區域未來的居住人口和開展規模分

49、析，可以衍生出需求量很大的商業配套設備。5.2 要挾點分析5.2.1市場后市有很大的不確定性和風險20012004年商業作為一種新型的投資種類，倍受寬廣投資者的青睞，幾乎一切的商業市場銷售一路看好，但是由于大多數商業工程前期缺乏一致規劃和整體運營，后市運營比較慘淡，如建外SOHO銷售非常火，但是后市運營比較慘淡，據有關專家預測和分析，2004年、2005年被喻為商業糾紛年。5.2.2周邊主要競爭區域和競爭工程與本案開發周期一樣或相近，相當體量的商業供應量進入市場，在一定程度上對本工程商業的開展呵斥了壓力。5.2.3南城開展歷史制約了區域經濟的開展，區域內多以零散的零售業為主，大多數中小型商鋪屬

50、于非延續性分布，在每一個街道和主要的節點都有零星分布，檔次屬于中低檔，在一定程度上制約了一些綜合、中高檔業態的開展，特別是一些面對高端客戶的業態運營會受影響。同時，其消費的穩定性影響著新商業的客戶開發。分析六：典型競爭個案分析6.1競爭個案根本情況6.1.1萬年花城根本情況位于北京西南三環的花鄉，整個工程被七條市政路分為8大組團；總建筑面積約200萬平米，其中商業設備建筑面積約12萬平米；居住總人口約31268人，總戶數約11167戶；容積率為2.26，綠化率為31%；總投資估計為60億元，工程估計2021年完全建成。以餐飲、休閑為主的商業步行街以文娛、健身為主的商業步行街商業市場定位建成后的

51、“萬年花城商業街規模約12萬平方米，由12塊商業區組成；其中以兩條步行街為整個商業的中心，每條步行街長約70米；兩側是單層的商業，其單側商業面積約1500平米，可以運營餐飲。工程的主要消費客群定位為本工程及周邊區域的居民，擬定作為一個泛區域型的特征商業步行街。主要投資客群定位為看好該區域開展空間的商業投資者，以較高而穩定的投資報答率吸引該區域及泛區域的商業投資客群。推行方式作為開發的首個工程，由于欠缺從事零售業的閱歷，所以開發商專門聘請了管理團隊對商業的整體進展運作，其商業實行租售結合的方式。推行語 逛街回家6.1.2珠江駿景根本情況工程地處木樨園西南角，東臨南中軸路；2000年開場開發，總建

52、筑面積42萬平米，工程定位為南三環的精品示范社區。商業市場定位：憑仗地理位置和交通，依托木樨園商圈這個成熟的服裝業供應區，擬定推出的定制式服裝商業街；是相對集中的，同時高于周邊商業設備的，中高檔次的、個性化服裝定制場所。總建筑面積38000平米，分為30000平米主題商業街和8000平米精品商城，都是底商或不高于2層的臨街產權商鋪，面積在100平方米左右，籠統店單位面積從60至200平方米不等。主要投資客群定位為看好南三環木樨園到大紅門一帶，這個“第五商圈開展的的商業投資者，以優越的地理位置和便利的交通環境，及較高的投資報答率吸引的商業投資客群。推行方式：開發商一致對“千針街的整體宣傳和推行促

53、銷，并采取了“低價入市、高檔次入市的營銷戰略，入市時其在租賃價錢上遠低于周邊商場四層價錢，同時推出“3個月免租期、3個月優惠期的促銷。其商業實行租售結合的方式。推行語：風情商業街6.2 對本工程的啟示與影響萬年花城、珠江駿景同屬南城住宅工程，與本工程共同影響南城住宅市場，工程關聯性較強，我們從市場調研、分析，到產品謀劃及客戶定位、推行方式與主題等一系列的過程中，不斷關注著萬年花城及珠江駿景的商業規劃、市場定位。從個案產品硬件設備及客戶定位、籠統定位、商業概念來看，本案在市場定位、客戶定位上面與二者構成互動的關系，發揚其正面影響。從二者的根本情況分析，我們繼續仔細思索它們對于本案的意義和影響。

54、萬年花城規劃的200萬平米超大規模社區在西南甚至南城足具影響力，“逛著街回家的商業概念從一定程度上提升南城住宅工程的質量發揚良好的作用。同時，為本案的推行做出了一個參考。其次，珠江駿景地處木樨園商圈，本身的高端籠統定位和產品硬件情況，再結合所構成的商業風情街，將硬件設備和籠統搭配調和，有助于提高部分客戶的心思預期值。這對于本案客戶的實踐需求有正面意義。從這個角度來看，本案的區位及交通優勢更加明顯，在推行宣傳上可以借勢以區位價值及星河城積累的品牌籠統，提升工程市場價值，走品牌化開展道路，從而提升工程商業籠統。 星河城商業謀劃 工程分析分析一：GI地塊商業產品概略分析二：GI地塊商業產品SWOT分

55、析分析三：GI地塊商業產品中心價值提煉分析四：GI地塊商業產品妨礙層分析分析五：工程居民出行道路分析【星河城商業謀劃】分析一： GI地塊商業產品概略G1 地 塊222614179131234518形 態塔塔塔塔塔塔塔塔塔塔獨立獨立面 積2125.41188.51476.7851.31301.6873.71444.62415.32730.14312.83394.23010.5G-1地塊樓體地下一層一層二層三層222614179131234518 G2地 塊2723181514104321922形 態塔塔塔塔塔塔塔塔塔塔獨立獨立面 積2125.41188.51476.7851.31301.6873

56、.71444.62415.32730.14312.83394.23010.5G-1地塊樓體地下一層一層二層三層2723181514104321922層 高地下一層住宅底商3.9m純底商4.2m首 層4.5m4.5m二 層5.1m4.2m三 層3.9m星河城G地塊住宅部分建筑面積為419551.7萬平米，商業部分面積面積50249.4平米，總建筑面積469801.1，商業部分占總面積的10.7%，由4棟獨立的商業樓和16棟塔樓底商構成，其中G1地塊商業總面積25124.7平米，G1地塊4#樓為規劃的會所，面積為4312.8平米，G2地塊商業總面積為25124.7平米，沿星光大道商業面14452.

57、6平米，社區外圍商業面積35796.8平米。 獨立商業樓 塔樓底商分析二： G地塊商業產品SWOT分析2.1 優勢分析2.1.1 區位優勢工程所在馬西路區域處于南三環與四環之間，屬于北京城市內核區域，毗鄰木樨園商圈、立澤橋商圈，商務氣氛日趨濃重，隨著南城認可都的逐漸上升，市場認知度、接受度也逐漸上升，選擇在本工程置業，容易給客戶一種心思上的認同感。2.1.2 交通優勢本工程地處于泉營環島東南，工程以北為大紅門路，以東為貫穿南二環、南三環、四環直通西單商圈的馬西路，以西銜接南二環、南三環的右外大街，工程周邊公交網絡興隆，規劃中的地鐵4號線位于工程東南側，交通興隆，輻射才干強。2.1.3 規模優勢

58、星河城三期50萬平米，近萬居民，商業部分約5萬多平米，屬于中型商業社區，可以分為社區內商業和社區外商業，內部商業依托予以消化，社區外商業那么可以經過周邊衍生的商業需求予以消化。2.1.4 竟爭優勢 在星河城住宅銷售日亦面臨竟爭的時候，星河城的商業很僥幸的可以先于各個竟爭對手建成。2.1.5 星河城、璽萌地產品牌優勢。星河城從2003年開場推行銷售，經過2年時間，星河城以及開發商璽萌置業積累起良好的品牌效應，在消費者和業主中間品牌佳譽度較好。2.2 優勢分析2.2.1 產品設計方面地商的商業建筑方式，住宅一、二層部分地下一層、地上三層為商業，產品的通透性、兼容性、可視性較差，運用率較低。總體來講

59、，底商產品設計不利于商業整體規劃和分割，在業態和業種的選擇上，遭到了一定程度的限制。2.2.2 根據社區規模缺乏社區商業中心，社區規劃各組團規劃比較零散、分散，難以構成一致的整體籠統，難以規劃主力店。2.2.3 底商產品在運營業態上遭到諸多限制，諸如：餐飲、洗浴等。2.2.4 區域內商業開展不成熟，缺乏運營籠統，多為小商品的零售、零售業等中低檔產品為主，商業氣氛不夠濃重。2.3 時機點分析2.3.1 商業投資需求旺盛國民經濟繼續增長，全國市場在市場容量和價錢上快速增長，投資熱度高，經濟預期值和百姓收入心思預期值高，以第二、三套房和商業商務及跨地域投資性需求旺盛。在目前投資渠道和投資種類有限的情

60、況下，商業相比其它的投資種類如股票、期貨、債券、住宅等具有風險小、利潤空間大、投資報答周期短等優勢。2.3.2 市場需求量大我們分析北京現有商業物業總面積僅約1000萬平米，人均商業面積不到0.9平米，遠低于國外興隆國家人均1.2平米的程度。而且目前北京市房地產市場中商業物業的開發供應規模還遠遠小于住宅、辦公類等物業。延續幾年豐臺區房地產開發面積都在千萬平米以上，從區域未來的居住人口和開展規模分析，可以衍生出需求量很大的商業配套設備。2.3.3 區位優勢區域內交通道路網絡的改善，人氣的會聚，區域認同度的上升，消費才干加強，具備較強的消費才干，生活社區的開展使得與之配套的商業需求旺盛。 2.3.