1、.PAGE ：.；PAGE 5送呈中源地產方總：6月份昆山房地產市場調查分析報告調研時間：2021年7月1日7月10日參與人員：東方國際廣場工程組調研目的：市場變化對營銷思緒產生的影響縱觀上半年昆山運營情況穩定，相比熾熱的0七年樓市，今年的樓市情況顯得更為理性化，經過建立局房產信息網了解到，6月份的總買賣量是4203套，比5月份增長了311套，發明了2021年銷售的小高潮，然而，購房旺季曾經漸漸過去，各樓盤的推出的房源速度明顯放慢，本月新批預售量為5643套，比上個月的53套減少了8010套。但隨著市場的供應量的囤積，后市的壓力漸漸加大。對于昆山未來的開展，我們再次走訪了建立局、規劃局，也查閱

2、了相關資料，因此對昆山城東板塊有了更新的認識與思索。一、各板塊銷售行情榜： 區域樓盤數量供應量新批預售成交量中心區323963764207城東開發區403290460433城南285118789420城西685218906671城北7771187261016國際商務城339878603493沿滬產業園293099597240張浦243298248361陸家191085384321南部水鄉30103716641合計3804310456434203二、工程所在板塊城東開發區板塊最新開展動向 未來中心轉移 啟動“3c開展1加快了城市開展啟動“3C步伐、向東是方向“3C即：商務開發催生了昆山CBD中央

3、商務區的出現；質量房產開發成就CLD中央居住區晉級；CED光電產業園區聚集城東更高的人氣。從開展情況來看，昆山還沒有真正新型的城市開展中心，中心城區作為中心地段還在引領著普通商業的開展。但是由于其本身的地理位置，以及原有的規劃設計，中心城區曾經逐浙無法順應昆山城市開展的需求。未來的城市將要承載一個城市的開展機構，它能滿足城西富人聚集區對高質量配套的要求。能把握城南日益增長的交通所帶來的宏大商機。能交融北部居住人口對辦公休閑文娛一站式的需求，能延續中心城區日益老化的配套。從而發明出新的開展機遇，城東將從商業、辦公、金融、消費、文娛、居住、文化等各個層面，以高質量的姿態交融和聚集各個層面的需求，聚

4、集宏大的城市增長力量，推進昆山新型城市向東轉移，提高這個城市的競爭才干，并輻射周邊地域，帶動區域經濟的開展。2地產巨頭垂青開發區城東板塊：嘉業房產、世茂集團、深圳中航集團、合生創展、川普建立等巨頭曾經先后在開發區投資建立大型樓盤，銷售業績不錯，近日，萬科地產，華僑城地產等著名地產商已開場進駐開發區，估計，今年整個東部新開工建立面積將到達110萬平方米，開發區2021年將是昆山的重頭戲。三、板塊開展分析：城東就是昆山的未來市政設備鋪好崛起之路城市的開展得依托政府的規劃，東部顯然曾經被規劃為城市未來開展新的增長點，東部新城自2005年啟動建立以來，根底設備配套不斷完善，綠化功能的打造。建立步伐不斷

5、加快，新建道路框架曾經構成，工程配套日益完善，新功能、新環境、新容顏躍然眼前，一個初具規模的現代化城市副中心已崛起在昆山城市東部。寫字樓經濟牽動城市資本商務中心的轉移和擴展在一個城市開展的趨勢，就如上海的浦東一樣，由于政府的規劃，政府的支持，經濟的開放等要素。成為新城市中心的增長極點，強有力的帶動了整個城市的開展。在前進東路，將要出現以行政中心為軸的寫字樓的商務圈。“寫字樓經濟集約化程度高，資金密度高，人才素質高，創稅效率高。對其它產業的支持度高。是強有力的經濟加速器。我們可以看出，在新經濟競爭的浪潮中，城市和經濟的競爭集中在人力資源和資根源方面，能有效對這些資源實施控制的，絕大部分都是智力、

6、技術、資金密集型的新興效力行業。而這些行業，都集中在城市中央商務區的寫字樓。且安康開展的中央商務區，往往成為金融機構和知名企業的聚集地。在昆山，前進東路這個地段被規劃成商務的聚集地。城東將在科學的規劃、綠化生態設計的根底上，成為昆山區域性的商貿、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務中心區。商業和商務、居住亦步亦趨商業是一個城市開展的標志。目前，昆山的商業中心不斷聚集在人民路一帶，隨著中心城鎮范圍的擴展城效的商業也都在漸漸開展。昆山的商業步伐正處在一個開展飛躍的階段，百貨、集貿、超市等商業形狀不斷壯大，這些都見證了一個城市開展的步伐。東部在開展過程中有一個很明顯的特點，無論是弘基財富廣場在

7、黃埔城市花園大型居住社區前的落成，還是世茂華東商城和中航城工程成為未來居住區的超大型配套。城東的商業都表達出顯著的特征。即商業和商務中心，居住中心同住開展，還有將有力的促進城東中心商圈的構成。 未來東部在運營特征、展動力和規模增長上都相成了不同于任何一個地段的特征。就如“弘基財富廣場，它不是追求招商的勝利，它注重的是商鋪的品牌招商和長期運營，注重時間累計下多項利益的階梯式增長，也許只需在5年，10年后才干收獲更多的價值，弘基打造的回廊式運營中心坐落在前進東路的主干道旁，與創意性辦公樓成為一體。中航城商業以深圳管理公司直接打理。品牌和運營方式屬于國際一流水準。世茂華東商城的大型超市不少于6萬方。

8、將和一期業主同時入駐。這些工程的開展方式，也為東部副中心做很好的鋪墊。向東，是未來的方向新城從02年開場啟動，如今時代大廈曾經封頂，國際會展中心主體框架曾經完成。昆山市國稅局、工商所、國家電網、公積金中心等一批單位曾經進駐開發區。隨著景觀帶的逐漸改造，其他的政府辦公機構將先后進入。在產業方面，城東將以更開放的姿態吸引一些效力型企業的入駐。07年開發區重點圍繞“一城三園建立，加快東部新城建立和引薦夏家河景觀帶建立，開發區建議了晨曦水上公園一期，綠化工程17萬平米，投資約1177萬元。城東房產從04年開場起步，到07年的熾熱，再到08年的旺盛，不斷呈現出強勁的增長態勢。目前城東商業，辦公工程曾經在

9、熾熱招商，如弘基財富廣場08年4月交房，新推出的酒店式公寓將在今年7月份推出，在樓盤開發方面，和興東城一、二期業主曾經入駐，黃埔城市花園一期交房。國際公館、世茂東壹號、中航城將在09年交房。我們還了解到，人口的增長讓城東的剛性需求長期存在。目前，上海、蘇州的高位房價讓普通工薪階層無法接受，而地處兩地之間的昆山對外地人極具誘惑力。在08年股市等金融產品邊疆蒙受重創之后，商業工程的投資曾經漸漸開展起來。一些臺灣人、上海人等投資者曾經看重昆山的市場潛力。商務的開展催生人口的聚集。隨著政府東擴的進一步實施了兩岸三通的實現。臨近上海的昆山經濟技術開發區曾經是很多人關注的焦點。面圍繞在前進東路上的各種商業

10、工程，正在獲得更多投資者的認可。與單一住宅建立和單一酒店運營不同，前進東路的大規模房產都把酒店和住宅進展了捆綁式開發，做到產業的優化組合。使得商業房產和酒店實現有效的資本轉換。即“資產優質活動，星級酒店+高層、多層、別墅等高檔住宅相結合構成了不同的房產形狀。高檔住宅與酒店產業的交融，也將會帶來住宅形狀和運營方式的創新。同時，不同產業類型和企業形狀之間的交融，將會給城市經濟形狀帶得難得的創新機遇。無疑，這種“捆綁式開發方式為房地產開發開啟了一條與眾不同的探求之路。根據昆山的強勁經濟實體，沿著城東迅速開展的城市軌跡，未來城市中心將進一步東移，CBD中央商務區，CLD中央居住區，CED光電產業園將漸

11、漸構成和開展，向東，曾經是昆山未來房地產開展的一個趨勢。四、板塊開展對東方國際廣場的產生的影響 對于東方國際廣場所在的位置來看，目前以明確了期“CBD板塊的中心位置，而且開展速度驚人，工程對面的國家稅務局辦公大樓曾經投入運用，中信銀行也隨之開業，位于東方華庭的光大銀行將在8月1日正式營業，截止目前為止，在東方國際廣場方圓1千米內曾經聚集的銀行共有11家，道2021年至少還有2家銀行搬遷過來，這對商務金融區的構成，為工程的中心位置提供了有利條件與壓服力。由此看來，本工程所在位置曾經成為了正真意義上的“CBD中心地段。五、鑒于目前的開展勢態，對于銷售方面任務的建議如下： 1建議對2號樓國際公寓的裝修規范在現有根底上提高規范，電器設備改用名牌，添加宣傳亮點。 2客戶市場定位以高端市場為主，主要集中吸引上海、蘇州，在昆的臺商等商務人士及高級白領為主。針對此類客戶為主要廣通知求對象。 3關于定價方案，建議價錢在原來均價11050元/平方米的