1、. PAGE ：.；PAGE 51 美加德地產(chǎn)轉(zhuǎn)水埠工程整體定位報告目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc262554375 前 言 PAGEREF _Toc262554375 h 3 HYPERLINK l _Toc262554376 第一部分：謀劃思緒簡述 PAGEREF _Toc262554376 h 4 HYPERLINK l _Toc262554377 報告的中心思緒： PAGEREF _Toc262554377 h 5 HYPERLINK l _Toc262554378 第二部分 工程與市場環(huán)境分析 PAGEREF _Toc262554378 h 6

2、HYPERLINK l _Toc262554379 一、工程概略： PAGEREF _Toc262554379 h 7 HYPERLINK l _Toc262554380 二、中觀市場環(huán)境回想： PAGEREF _Toc262554380 h 9 HYPERLINK l _Toc262554381 三、宏觀環(huán)境回想分析： PAGEREF _Toc262554381 h 10 HYPERLINK l _Toc262554382 第三部分 工程的整體開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc262554382 h 15 HYPERLINK l _Toc262554383 一、工程地塊的開展思緒： PAGE

3、REF _Toc262554383 h 16 HYPERLINK l _Toc262554384 二、工程的各地塊體量分配原那么。 PAGEREF _Toc262554384 h 17 HYPERLINK l _Toc262554385 三、各地塊的建筑與規(guī)劃協(xié)調(diào)性 PAGEREF _Toc262554385 h 18 HYPERLINK l _Toc262554386 四、本工程總體定位 PAGEREF _Toc262554386 h 20 HYPERLINK l _Toc262554387 五、本工程的命名與市場定位 PAGEREF _Toc262554387 h 20 HYPERLINK

4、 l _Toc262554388 六、整體開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc262554388 h 21 HYPERLINK l _Toc262554389 第四部分 商業(yè)部分的開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc262554389 h 23 HYPERLINK l _Toc262554390 一、本工程的酒店性質(zhì)定位。 PAGEREF _Toc262554390 h 24 HYPERLINK l _Toc262554391 二、工程現(xiàn)有商業(yè)必需把握的要點： PAGEREF _Toc262554391 h 31 HYPERLINK l _Toc262554392 三、工程商業(yè)部分的體量與建筑方式

5、： PAGEREF _Toc262554392 h 33 HYPERLINK l _Toc262554393 四、工程目的消費群定位 PAGEREF _Toc262554393 h 33 HYPERLINK l _Toc262554394 五、商業(yè)部分的開發(fā)思緒及命名建議 PAGEREF _Toc262554394 h 34 HYPERLINK l _Toc262554395 六、本工程業(yè)態(tài)引進的原那么： PAGEREF _Toc262554395 h 35 HYPERLINK l _Toc262554396 第五部分 住宅物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc262554396 h 36

6、HYPERLINK l _Toc262554397 一、住宅部分的總體謀劃思緒概述： PAGEREF _Toc262554397 h 37 HYPERLINK l _Toc262554398 二、住宅物業(yè)目的客戶群分析 PAGEREF _Toc262554398 h 37 HYPERLINK l _Toc262554399 三、住宅開發(fā)理念： PAGEREF _Toc262554399 h 39 HYPERLINK l _Toc262554400 四、住宅的產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc262554400 h 40 HYPERLINK l _Toc262554401 五、產(chǎn)品園林設(shè)計建議

7、PAGEREF _Toc262554401 h 41 HYPERLINK l _Toc262554402 六、工程中心價值體系競爭優(yōu)勢構(gòu)建 PAGEREF _Toc262554402 h 44 HYPERLINK l _Toc262554403 七、住宅物業(yè)的定位支持 PAGEREF _Toc262554403 h 45 HYPERLINK l _Toc262554404 八、住宅開發(fā)節(jié)拍與體量的建議： PAGEREF _Toc262554404 h 47 HYPERLINK l _Toc262554405 九、工程的開發(fā)方式建議 PAGEREF _Toc262554405 h 49 HYPE

8、RLINK l _Toc262554406 終了語 PAGEREF _Toc262554406 h 51前 言 在蔥綠的獅子山下，在清秀的崇陽溪邊，這世界給了我們獨一無二的自然環(huán)境。而自然的山山水水靠訴我們要懂得規(guī)律。拔苗不可助長，畫餅不可充饑。珍惜這一片山水，也為珍愛的這一片土地，我們一定要按照事物的開展規(guī)律來把控工程開展的方向，精耕細作，精雕細琢，最終實現(xiàn)大武夷區(qū)域的一個人居精品之作。第一部分：謀劃思緒簡述報告的中心思緒：工程作為一個地域標桿性的地塊，如何對位的處理關(guān)鍵性問題是本報告的中心思緒。指點思想：以國際級江山環(huán)境，創(chuàng)五星級生活質(zhì)量！本工程的開發(fā)理念： 以質(zhì)量地產(chǎn)為開發(fā)理念，構(gòu)筑“都

9、市上層觀景臺重點處理四大方面的問題本工程定位主要處理四大方面的問題工程配套酒店定位住宅定位應(yīng)對新政如何落實配套？面積分配？建筑方式，主要位置，業(yè)態(tài)定位開發(fā)面積？主題定位？功能必備定位？什么建筑方式，戶型設(shè)計思想、整體規(guī)劃，園林景觀貨量批次、開發(fā)速度、哪里先行、開發(fā)的總體節(jié)拍最終打造“世界級灣區(qū)人居作品，成就“XX質(zhì)量人居的巔峰之作第二部分 工程與市場環(huán)境分析一、工程概略：一技術(shù)經(jīng)濟目的：規(guī)劃建立總用地面積79933綠地率30%(酒店部分大于33%)總建筑面積191839.2住宅建筑占地面積54993住宅建筑面積166839酒店建筑面積25000容積率.酒店容積率1.01.5建筑密度26%重要規(guī)

10、劃要求必需建立一個五星級酒店，押金按星級評定分五次返還。二工程分析：工程地塊獅子山崇陽溪 1、工程地塊的整體開展思緒的推論：從工程的開展原那么和各地塊開展思緒分析的四個結(jié)論推導(dǎo)結(jié)論一：工程的地塊外形不方正,呈扁平香蕉狀.與其他工程的地塊相比規(guī)劃難度較大結(jié)論二：工程的地塊屬于隔斷型地塊,周邊無生活配套,因此完善配套設(shè)置是本工程的一個挑戰(zhàn).結(jié)論三：工程有建五星級酒店的規(guī)劃,對于本工程的提升存在著時機與挑戰(zhàn).結(jié)論四：工程依山面水,景觀優(yōu)越,居住質(zhì)量純真, 便于提升樓盤質(zhì)量，進而升華至一種人居的高度.關(guān)鍵在于如何做好配套！2、工程的性質(zhì)：從本工程的地塊性質(zhì)來看有以下三個特點：造城相對獨立性由于工程的相

11、對獨立性將使工程開發(fā)成為一個造城運動；它約有1500戶人家按戶建筑面積折算，每戶在110平方米，在XX是一個大型社區(qū)，相當于一個小鎮(zhèn)。配套自給自足它是能自給自足的，需求建立社區(qū)需求的根本生活配套和城市需求的特征商業(yè)；質(zhì)量人居恰當?shù)拈g隔 它與城市之間有著恰當?shù)拈g隔 。進可享城市的繁華，退可居離世的安靜由此可見本工程：是集商業(yè)、酒店、住宅于一體城市綜合體 小結(jié)： 1、工程做好配套部分生活、商業(yè)、交通配套；2、其次定位中高端群體，降低對日常配套的過度依賴。二、中觀市場環(huán)境回想：一XX市房地產(chǎn)市場：1、從近幾年市場銷量情況分析，XX房地產(chǎn)市場受國家各種房地產(chǎn)政策影響較大；2、未來兩年內(nèi)，受土地供應(yīng)量的

12、影響，估計商品房市場供應(yīng)量將大于140萬平方米，房地產(chǎn)市場競爭較為猛烈；3、XX商業(yè)市場運營程度整體較低，尤其是特征商業(yè)尚未興起；4、XX酒店市場運營情況良好，高檔次酒店入住率高；5、XX房地產(chǎn)開場走向質(zhì)量競爭，入戶花園、中心花園等概念漸深化；6、XX比較旺銷的中大戶型產(chǎn)品總價在40-50萬之間；超越此價位將令銷售出現(xiàn)困難。7、中小戶型產(chǎn)品熱銷構(gòu)成XX四級城市的獨特景象；8、XX消費者對于小高層、高層的接受度已開場普遍；9、質(zhì)量較好的樓盤價錢已超越4000元/平方米大關(guān)；小結(jié)：1、XX市場對住宅新產(chǎn)品接受度較高，而區(qū)域市場產(chǎn)品普遍缺乏創(chuàng)新，對本工程而言有較大產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)揚空間。2、本工程開發(fā)要

13、充分關(guān)注和注重國家政策對市場的影響3、市場價錢生長的趨勢，區(qū)域規(guī)劃與開展的利好，將對未來本工程的中高端定位構(gòu)成重要的價錢與觀念支撐 二本案的分析回想：1、本案、寶龍武夷國際新城、南平公安干校、衛(wèi)校、閩北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及周邊工程的建立及投入運用，將逐漸構(gòu)成較為獨立的新中心生活及配套區(qū)；2、本案屬于一個城市邊緣區(qū)板塊，根底生活配套、商業(yè)配套及公共交通規(guī)劃等嚴重缺乏；3、本案有良好的生態(tài)自然資源，前臨崇陽溪，獅子山三面環(huán)抱，依山傍水，視野寬廣，是上風(fēng)上水之地；4、沿溪地塊和靠山地塊有5米左右的天然高差，便于地下土方開挖；5、獅子山水渠經(jīng)過地塊，具備打造優(yōu)質(zhì)天然水系園林的根底條件；工程的可塑性較強，但必需

14、盡快提升人氣，充分發(fā)揚五星級酒店與景觀資源優(yōu)勢三、宏觀環(huán)境回想分析：一新政緣起2021.04.15 房產(chǎn)新政國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。新政出臺對工程的影響：對投資性與改善型住宅帶來較大的影響二新政分析：序號特征緣由特點1周期拉長此次新政源起于2021年底，正式開場于2021年4月，使房地產(chǎn)商資金回收較充分尤其是有實力的房企。因此短期內(nèi)收效較慢，從而使周期拉長；特點2不會倉促放開政策此次新政在全球經(jīng)濟復(fù)蘇期實行，很難使中央政府象07年新政時倉促放開政策；特點3對樓

15、盤競爭力是個嚴峻考驗。將對于各個樓盤影響不一，對樓盤競爭力是個嚴峻考驗。質(zhì)素高的樓盤將較快走出低谷盤整期特點4很難出現(xiàn)暴跌景象由于中央政府汲取上次教訓(xùn)，會一直堅持對房地產(chǎn)采取的邊監(jiān)控邊放開的政策。在通貨膨脹在可控范圍內(nèi)，回暖期將很難出現(xiàn)暴跌景象。結(jié)論：新政出臺對本工程的影響較其它城區(qū)樓盤更大由于本工程的土地本錢較高，必然要實現(xiàn)較高的價錢目的。三周期預(yù)測：新政張望期房地產(chǎn)全面復(fù)蘇市場走入下降通道平穩(wěn)上升期市場盤整期市場回暖期市場低谷期2021年12月-2021年4月2021年7月-2021年11月2021年3月2021年6月2021年9月2021年2月2021年3月2021年8月2021年8月2

16、021年2月2021年5-7月結(jié)論：此次新政，估計市場復(fù)蘇期23年時間。四XX觀念由上一次新政推出時，XX十多個樓盤所閱歷的市場過程的表現(xiàn)來看，主要是對工程的以下幾個方面提出命題。主要處理“4W的問題1W：什么時間開發(fā)的節(jié)拍掌握，尤其是開盤時間的把握2W：什么貨量根據(jù)對于新政的了解，在每一階段推出多少貨量。以防止滯銷與缺銷3W：什么產(chǎn)品在新政條件下，如何對每一期的產(chǎn)品進展契合市場需求的設(shè)計與規(guī)劃4W：什么力度在工程的整個推行期，在什么時候做什么力度的推行對策：把握好時間點是關(guān)鍵，做好產(chǎn)品，把握建立周期，適時推貨推行五參考案例萬科廣州金色花城開盤2021年12月，2021年5月銷售售磬。銷售價比

17、周邊樓盤高出20003000元/平方米1、開發(fā)節(jié)拍放緩2、推貨時機把握好3、低端產(chǎn)品先行，主打中小戶型。以90-100平方米70%，120為30% 廣州萬科金色家園因此：本次新政對于工程規(guī)劃大戶型受較大的影響。工程宜走“適用主義豪宅的道路。切勿盲目以大戶型夸耀檔次。對工程啟示：主推中戶型翻開市場，練好內(nèi)功，待樓市解凍時，迅速升價，快速出貨。 闡明消費者在高端住宅方面更多認可的是質(zhì)量！而非是大面積！本節(jié)小結(jié)：1、政策和市場方面的情勢需求謹慎樂觀、嚴陣以待。2、本工程成敗的關(guān)鍵在于配套商業(yè)的規(guī)劃和運營。3、本工程可利用的各類資源和可規(guī)劃產(chǎn)品類型可以較豐富。第三部分 工程的整體開發(fā)戰(zhàn)略一、工程地塊的

18、開展思緒：1、工程開展的思緒本工程五星級酒店大山水環(huán)境工程本體環(huán)境與規(guī)劃優(yōu)越，具備打造高尚質(zhì)量生活的根底。XX大多數(shù)樓盤均主打山水環(huán)境，工程如何跳出同質(zhì)化的圈圈？工程作為大武夷開展的主軸地帶，應(yīng)樹立一種領(lǐng)先的人居典范因此本工程必需走質(zhì)量地產(chǎn)的之路！二工程的開發(fā)目的質(zhì)量人居地產(chǎn)引伸開展五星級園林式酒店，打造國際級的建陽富人聚集區(qū)以江灣之地，生態(tài)豪宅為根底打造高端住宅作品以良好環(huán)境、高端人群造特征園林式商業(yè)最終實現(xiàn)本綜合體工程的高端價值與人居作品的開發(fā)目的二、工程的各地塊體量分配原那么住宅是最能實現(xiàn)工程資金快速回籠的部分住宅一定要到達一定的規(guī)模才干便于工程的配套以確保住宅容積率的可售建筑面積為主合

19、理分配商業(yè)部分的面積在確定酒店檔次與所需面積的根底上，其他商業(yè)全部建立為商業(yè)配套三、各地塊的建筑與規(guī)劃協(xié)調(diào)性入口廣場321一地塊建議1、住宅為工程的重中之重，是資金回籠的主要產(chǎn)品。因此地塊規(guī)劃首要確定住宅規(guī)劃區(qū)，盡量使住宅能有最優(yōu)化的規(guī)劃環(huán)境。住宅用地必需有良好的長寬與縱深，因此建議住宅用地運用縱深較大的3號用地；2、而商業(yè)部分用地，主要是運用臨街面較寬，不規(guī)劃的地塊對商業(yè)街的影響不大，因此建議1號地為商業(yè)用地；3、酒店部分為堅持良好居住質(zhì)量，需求有一定的縱深，地塊的規(guī)那么性可低于住宅區(qū)。那么建議2號地為酒店用地。4、住宅配套設(shè)備如幼兒園、變電站及小區(qū)渣滓區(qū)那么放在地塊的右下角二資源部分：1、

20、酒店與住宅部分共享入口廣場、江畔風(fēng)景及半山公園等資源；2、酒店與住宅的停車場分開；3、住宅共享酒店的五星級會所。注：詳見酒店定位部分的分配 共享五星級酒店會所、商業(yè)街區(qū)的配套四、本工程總體定位質(zhì)量地產(chǎn)方式，以居住質(zhì)量與五星配套面向的高生活質(zhì)量的群體來構(gòu)造中心優(yōu)勢。工程均以獨一無二的倚山面水的生態(tài)景觀優(yōu)勢來構(gòu)造中心優(yōu)勢來構(gòu)造中心優(yōu)勢。一定位根據(jù)與論述城市的開展主軸，城市向北，龍頭地帶，前瞻未來！總體定位：都市上層觀景臺！ 山主人丁水主財，家族興隆、事業(yè)勝利，是不可多得的風(fēng)水之地。 城市的高端工程生活的至高境界以“不在此山中的態(tài)度，展現(xiàn)另眼觀世的生活哲學(xué)！ 五、本工程的命名與市場定位一總體命名建議

21、名：御景灣 預(yù)備名：江山御景1、工程倚山面水，江畔山居一應(yīng)擁有，美景生活就在此中；2、“御：五星級酒店的配套與生活品持延伸著君臨天下的身份認同感；3、視野大氣磅薄，都市盛景一攬無余，表達工程的獨一無二之處。二子工程命名原那么：均以主工程名為開頭，承接子工程稱號。如酒店：御景灣大酒店住宅：御景灣 商業(yè)：御景灣美食公園三市場定位工程市場定位：領(lǐng)袖城市，奢華生活形狀1、走高端道路，從工程的本身條件酒店檔次，高端客戶對普通生活配套的需求降低而言是適宜的；2、本工程是以前所未有的江山氣質(zhì)和五星級酒店規(guī)劃全面引領(lǐng)XX最高生活消費形狀的標桿，是本工程異于一切工程的最大競爭力。六、整體開發(fā)戰(zhàn)略一原那么：配套先

22、行，把握節(jié)拍1、配套本工程開展的關(guān)鍵所在，住宅的價值工程的人氣均需靠配套提升。因此配套必需先行；2、商業(yè)街優(yōu)先于酒店。因酒店的建立與營業(yè)系統(tǒng)相對復(fù)雜與龐大，因此商業(yè)街在招商與運營時可先行；3、住宅不應(yīng)急于開工開售，其開發(fā)建立應(yīng)充分思索新政對區(qū)域市場的影響，而審時度勢，周期應(yīng)對新政有一個完好的了解，把握好開發(fā)的節(jié)拍，盡能夠做到開發(fā)一批售罄一批。二整體的開發(fā)思緒：2021年7月-2021年10月2021年10月2021年4月2021年4月2021年8月2021年8月2021年10月2021年11月2021年4月2021年5月-2021年10月商業(yè)街開工，酒店主體建立期，整體包裝期，住宅開工，商業(yè)街

23、主體完工，酒店、商業(yè)街招商。住宅咨詢登記期酒店主體建立完工，酒店、商業(yè)街招商。住宅一期試盤商業(yè)街正式開業(yè)，酒店試營業(yè)，住宅一期掃尾，二期開工。商業(yè)街試營業(yè)，酒店招商終了，住宅一期正式開盤商業(yè)街營業(yè)穩(wěn)定期，酒店正式開業(yè)，住宅二期開盤銷售酒店與商業(yè)街進入旺場期，住宅三期、或四期銷售2021年10月-2021年4月二期開盤酒店試業(yè)開盤期工程籌備期 一期試水期 建立招商期 全面啟動注：住宅銷售以市場回暖情況為根據(jù)。第四部分 商業(yè)部分的開發(fā)戰(zhàn)略一、本工程的酒店性質(zhì)定位。一案例分析引據(jù)市場調(diào)查部分稱號勝德山莊星級四星規(guī)范地址福建省XX市朱熹大道獅子山建筑面積約11000平方米客房數(shù)量約90間入住率75%客

24、房方式總統(tǒng)套房、奢華套房、商務(wù)套房、三人房、標間停車大型停車場配套設(shè)備商務(wù)中心、商場、美容廳、咖啡廳、西餐宴會廳以及大中小型會議室、文娛城、休閑中心、健身中心、桑拿對本工程啟示：1、該酒店良好的控制了體量，堅持良好的入住率。2、配套設(shè)備齊全，餐飲、住宿、文娛、休閑、商務(wù)功能一應(yīng)俱備，可讓高檔消費者足不出戶，享盡一切。二本工程酒店的開發(fā)理念：1、市場的主流酒店方式：酒店類型位置客戶群案例奢侈型的地標性酒店城市中心區(qū)商務(wù)接待喜來登、凱悅園林型風(fēng)景酒店城郊地段政務(wù)與商務(wù)需求湘潭盤龍大酒店，?？诿捞m溫泉大酒店、VS 奢華地標酒店 園林式酒店本工程應(yīng)更傾向于園林式酒店類型2、本工程酒店設(shè)計條件分析：占地

25、面積25000平方米容積率1. 0容積率1.5建筑密度其中酒店25%星級五星級1、酒店的容積率較低，建筑密度低?？陀^上使酒店地塊的設(shè)計方式分為兩塊：1酒店主體小高層裙樓式建筑客房分布小高層部分配套商業(yè)效力裙樓式商業(yè)2其他商業(yè)面積：作為集中式商業(yè)做特征商業(yè)街及酒店式效力公寓，讓酒店吸引更廣泛的客戶群，提升商業(yè)的功能與輻射才干2、由于容積率與建筑密度的要求，酒店的該當有較大的園林景觀面積如廣場、中心園林、休閑設(shè)備酒店開發(fā)理念需求結(jié)合工程的區(qū)位情況我們該當走園林式酒店產(chǎn)品的道路建議：小高層酒店主體+效力式公寓+集中式商業(yè)區(qū)+廣場+園林三酒店的建立規(guī)模評價1、酒店規(guī)模的推論普通我們知道：酒店主要分為客

26、房、公共區(qū)、配套設(shè)備三大部分四級城市高檔酒店定位區(qū)而我們在確定酒店規(guī)模時首先要測算的是酒店的客房數(shù)量，然后按酒店建立要求的比例計算配套設(shè)備與適用建筑面積?？h域人口人均GDP城區(qū)人口星級酒店高檔客房間40-80萬20000-3000015萬四星及以上300-50040-80萬150002000015萬四星及以上200-30030-40萬20000-3000010萬左右四星及以上200-30030-40萬150002000010萬左右四星150-200注：1上表是根據(jù)酒店選址根本要求而規(guī)劃，其中均以普通四級城市5 年內(nèi)的開展規(guī)律而制定參考規(guī)范。估計XX市10年之內(nèi)暫時不會有城市量變。2酒店的星級定

27、位與客房數(shù)量，客觀上在酒店選址要求根據(jù)整個縣級市或縣級城市，相應(yīng)的GDP與城市人口來決議。而不同于普通酒店是經(jīng)過工程周邊輻射人口與收入計算。3由于本工程的酒店定位為五星級普通同類型縣級市最高規(guī)范為四星比實踐需求規(guī)范要高，本工程屬適度超前，因此在體量上不能追求過大。本工程酒店的體量與檔次已超前于城市的經(jīng)濟情況 因此本工程必需控制好酒店的客房面積 把握好酒店商業(yè)配套面積的開展方向2、酒店客房體量分析：1客房數(shù)量：XX現(xiàn)有的四星級酒店勝德山莊，現(xiàn)有房間90多個，本工程的設(shè)立檔次與客房數(shù)量，本工程在五星級設(shè)置的提升要求下，同時思索競爭情勢，建議客房數(shù)量不應(yīng)太多，以防止入住率較低的問題。建議：客房應(yīng)在1

28、10130間左右為宜。2單個客房建筑面積：因此本工程以五星級酒店的規(guī)范，客房運用面積4.5*9 (按四星以上級酒店60%的適用率)為基準。單個客房建筑面積約60平方米。3客房總面積：那么本工程的酒店客房總面積應(yīng)在：7000-8500平方米。按高等級酒店客房根本規(guī)律，至少占酒店總建筑面積的50-70%本工程五星級酒店客房合理的建筑面積在7000-8500平方米！競爭優(yōu)勢在提高檔次的情況下，以高端質(zhì)量的輻射力提升市場需求，可適當添加客房面積。相對于勝德山莊40005000平方米的客房面積構(gòu)成規(guī)模優(yōu)勢。遞增率XX市的高檔酒店需求量較大，在未來經(jīng)濟開展的情況下，每年按普遍性經(jīng)濟增長率計算10%的遞增，

29、按勝德酒店開業(yè)4年的時間計算。因此工程大于勝德山莊客房面積30-40%是可以預(yù)見的。 園林式酒店的建筑方式 園林式酒店的景觀四本工程酒店配套功能的定位1、酒店：“水世界主題的園林式酒店1以水為主題的園林式酒店符合本工程的整體定位理念， 2本工程附近有水源可直接引入，可構(gòu)成水系園林，噴泉、小溪、活水井、溫泉開發(fā)要素。3水世界可以集先進的溫泉、水療、泳池、洗浴概念等于一體。運用的功能較為廣泛。酒店：“水世界大堂“華清池主題大堂；洗浴“水小巧主題的洗浴城；“西江月溫泉；溫泉餐廳“維多利亞西餐廳、“水中月西餐廳；通道“浣溪沙走廊；茶樓“水立坊茶樓，“香格里拉咖啡廳；泳池“巴厘島陽光沙灘泳池落地玻璃式觀

30、景客房陽臺客房 園林式酒店過道與大堂 園林式酒店的餐廳二、工程現(xiàn)有商業(yè)必需把握的要點：一商業(yè)現(xiàn)狀：1、本地塊無商業(yè)設(shè)備；2、本地塊屬于獨立型地塊；3、本地塊的商業(yè)至少需求配套型商業(yè)本工程的配套商業(yè)如何生存？由開發(fā)商建立本錢高，添加開發(fā)的負擔(dān)。本工程商業(yè)的必由之路！引進特征商業(yè)，配合五星級酒店。吸引目的性消費二本工程商業(yè)問題的分析：1、在保證高等級酒店客房與其他配套設(shè)備的面積比例如下客房區(qū)：公共區(qū)：設(shè)備后勤交通區(qū)2：1：1酒店部分的建筑面積為11000-14000平方米。2、本酒店工程25000平方米的建筑面積已超越市場實踐需求。因此工程的商業(yè)部分由酒店的商業(yè)配套與集中式商業(yè)街區(qū)相結(jié)合可思索部分

31、效力式公寓剩余的建筑面積該當如何開發(fā)？二業(yè)態(tài)建議1、根據(jù)：以本工程的25000平方米酒店及配套商業(yè)加住宅底商的規(guī)模優(yōu)勢，利于加大對配套商業(yè)的營運力度和影響力。2、戰(zhàn)略：構(gòu)成對勝德山莊與其他對手壓倒性的競爭優(yōu)勢。3、業(yè)態(tài)建議：特征美食、休閑1構(gòu)成以46家較大的特征餐飲酒樓、茶館等組成；2結(jié)合酒店部分的餐廳、洗浴、KTV、客房等設(shè)備構(gòu)成吃喝玩樂一條龍的消費特征。三建筑方式商業(yè)建筑特征：以街區(qū)方式二層或二層半的方式組合成整體式的商業(yè)區(qū)。以酒樓、茶館等目的性消費較強業(yè)態(tài)為中心，輔助以超市、美容美發(fā)等商業(yè)為配套。 特點：1、留意私密性較強；2、良好的飲食環(huán)境等。3、有充足的地面停車位。三、工程商業(yè)部分的

32、體量與建筑方式：一據(jù)酒店部分的計算：商業(yè)街體量：1000012000平方米酒店配套商業(yè)設(shè)備：30005000平方米含酒店的會所部分另：住宅區(qū)底商面積：4000-6000平方米整體可利用的商業(yè)面積近1700023000平方米之間。二商業(yè)分布方式本工程的商業(yè)方式為：集中式特征商業(yè)+酒店配套商業(yè)+社區(qū)底商相結(jié)合四、工程目的消費群定位輻射圈層：政府及相關(guān)部門政務(wù)接待30%中心圈層：建陽市企業(yè)、返鄉(xiāng)投資、調(diào)查、旅游與商務(wù)人士的接待 40%外向圈層：富有群體與團體社交、喜慶活動。30%一本工程酒店的消費圈層定位：二本工程消費群特點：講究檔次、講究實力、講究品味五、商業(yè)部分的開發(fā)思緒及命名建議一產(chǎn)品思緒：集

33、中式商業(yè)便于規(guī)劃業(yè)態(tài)良好的園林環(huán)境及景觀商業(yè)街區(qū)給人的情景式空間：商家臨街面更長，昭性示更好 打造XX前所未有的開放式生態(tài)休閑商業(yè)街區(qū)戰(zhàn)略論述：1開放性，工程是以步行街加酒店裙樓的組合式商業(yè)體，以最大的開放性賦予物業(yè)更多有效價值的面積；2生態(tài)休閑：環(huán)境特征，優(yōu)雅溫馨是主題商家進駐的良好載體；詳細良好的消費環(huán)境與休閑功能 二商業(yè)部分命名建議：御景灣美食休閑公園論述：以“公園表達以生態(tài)地產(chǎn)的理念建立商業(yè)街區(qū)。以“美食反映工程定位六、本工程業(yè)態(tài)引進的原那么：一業(yè)態(tài)引進必需遵守的原那么：與五星級酒店構(gòu)成人流互動的業(yè)態(tài)；可與休閑互動與特征消費有關(guān)的業(yè)態(tài)；有特征主題的特征商家目的性很強的業(yè)態(tài)，讓消費者開車

34、來消費的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)引進的范圍：品牌餐飲、文娛、休閑、茶藝、足浴、洗浴、KTV等。最終構(gòu)成XX乃至南平具有影響力的餐飲、休閑、文娛一條龍的高檔次消費。總結(jié)： 本工程的商業(yè)部分為承前啟后的部分。因此我們建議， 以“五星級酒店和美食休閑公園為產(chǎn)品定位吸引消費群 以“開放式生態(tài)休閑商業(yè)街區(qū)為理念吸引運營者 以良好的商業(yè)運營力帶動消費者、運營者最終到達讓三老稱心“老百姓稱心、老板稱心、老指點政府稱心第五部分 住宅物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略 一、住宅部分的總體謀劃思緒概述：住宅部分的三大優(yōu)勢“江山為鄰的居住氣氛“五星級酒店的生活配套“質(zhì)量地產(chǎn)規(guī)劃質(zhì)量，園林質(zhì)量、生活質(zhì)量 本工程的住宅定位均應(yīng)圍繞以上優(yōu)勢展開二、住宅物業(yè)

35、目的客戶群分析市場回想： 城市中高層次的購房群體外圍圈層中堅圈層中心圈層二目的客戶群特征分析1、我們概括為“三高群體：高收入：多次置業(yè)，高收入決議了其對身份位置的實現(xiàn)感。高見識：見多識廣，頗具目光，有一定的品鑒力。高才干：較高的才干使其有劇烈的自信，置信本人的判別和覺得。2、心思特征：品鑒力豐富的閱歷和事業(yè)疆場上培育出的洞察力使他們具有相當?shù)钠疯b力。身份感勝利的事業(yè)成就使得其居所應(yīng)匹配其身份位置內(nèi)斂性低調(diào)、內(nèi)斂的特點使得他們要求安靜、平安、不愿被打攪的生活。直覺性他們執(zhí)著的置信本人對事物的判別。因此，錢要花在他們可觀可感的地方，那么房子才會讓他們覺得“值。經(jīng)過所購買的居所所獨有的特點和價值來彰

36、顯身份，以獲得社會的認同。真實性注重實真實在的事物，如地段、周邊配套、房子的質(zhì)量等較為看重。三目的客戶群的需求：他們需求什么？工程整體對工程的地段、配套、人文氣氛、未來開展看看重；對于建筑需求高層與小高層，以彰寫身份；對于風(fēng)格需求適當超前的風(fēng)格，如現(xiàn)代風(fēng)格；對于戶型對于戶型有較高的要求，特有的精明使他們更加注重戶型的價值。而且動靜、干濕、明暗都要有較好的平衡；對于環(huán)境曾經(jīng)有了較高的要求，普通的園林難以打動他們，需求有震撼力、有內(nèi)涵環(huán)境與他們匹配。對于營銷方式有置業(yè)的閱歷，良好的籠統(tǒng)包裝、居住理念能夠會讓他們更容易付出。三、住宅開發(fā)理念：質(zhì)量地產(chǎn)，締造生活最高居住形狀 一住宅質(zhì)量地產(chǎn)開發(fā)理念體系

37、發(fā)明生活質(zhì)量規(guī)劃的質(zhì)量規(guī)劃城市至高點。提高樓層，降低住宅區(qū)密度，提升綠化率；建筑的質(zhì)量現(xiàn)代建筑；符合國際潮流，又有文化底蘊園林的質(zhì)量以短板式建筑加大中央景區(qū)的面積；設(shè)計的質(zhì)量底層全部架空，拓展景觀、加大景觀視野，提高綠化率。環(huán)境的質(zhì)量發(fā)明XX最有參與性、欣賞性的水景園林環(huán)境；人景生活質(zhì)量以入戶花園、270度轉(zhuǎn)角落地飄窗、超大陽臺，延景入室。構(gòu)成人在景中，景在人邊的社區(qū)氣氛。二工程質(zhì)量地產(chǎn)體系：質(zhì)量地產(chǎn)居住質(zhì)量全攬都市繁華全景建筑質(zhì)量休閑質(zhì)量山水品鑒1居住的質(zhì)量：以絕版的地段，以水景園林打造內(nèi)外兼修的高質(zhì)量住宅，風(fēng)景與周邊的高尚別墅式商業(yè)相映生輝；2生活的質(zhì)量：以社區(qū)的高質(zhì)量園林和簡約適用的設(shè)計

38、帶來公園般生活的享用3都市的質(zhì)量：在生活的至高處，全攬都市景觀，人生氣度自是非凡； 4建筑的質(zhì)量：全新的建筑群落，富有感染力建筑的風(fēng)格飽含一種深沉的蘊意，眼之所至，煥然而一新5社交的檔次：同階層、同圈子的人群聚會一堂，談笑有鴻儒，往來無白丁四、住宅的產(chǎn)品定位國際級灣區(qū)人居作品 關(guān)鍵詞：有貴氣、有品鑒力、有高度、有夢想注解：1、建筑一道貴族顏色，品鑒一方美學(xué)空間，檔次一份怡然自得，蕩漾一股生命活力2、在朱熹大道，依山傍水，構(gòu)建XX生活的嶄新高度，凌駕尊貴 俯瞰江山3、一個承載XX新夢想的人居作品五、產(chǎn)品園林設(shè)計建議1、指點思想：工程：半山公園、江濱公園、入口廣場、中心園林四點帶狀景觀線。社區(qū)：以

39、中心園林為主，以組團園林為輔，構(gòu)成放射形園林規(guī)劃工程住宅部分園林規(guī)劃江濱公園2、風(fēng)情：地中海水景主題園林闡釋：吸納海景園林與現(xiàn)代景觀設(shè)計的精華，構(gòu)筑一個現(xiàn)代高尚生活氣氛，給居住者塑造十足的高貴私有生活感。 江濱公園 半山公園3、園林設(shè)計要點提示可欣賞性欣賞性是園林設(shè)計的第一大要點，園林猶如是一個社區(qū)衣衫，是直面消費者第一感官要素。欣賞園林對于居住者來說是一次心境怒放的生活享用?？上碛眯浴岸鄻渖俨?，享用花樹的清香，享用林蔭道的慢跑小調(diào)生活因園林變得更美、更愜意。可參與性可參與其中的園林實現(xiàn)了人與自然的交融，讓居住者走出房子，走入生活，真正體驗到優(yōu)越生活的享用。六、工程中心價值體系競爭優(yōu)勢構(gòu)建一工

40、程中心競爭優(yōu)勢表示圖：外層價值：區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量高質(zhì)量的生活配套及效力內(nèi)層價值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景生活理念科學(xué)的規(guī)劃質(zhì)量中心競爭優(yōu)勢經(jīng)典的建筑立面中層價值：創(chuàng)新產(chǎn)品價值舒適宜理的觀景戶型優(yōu)美怡人的園林景觀濃重的山水文化的氣氛二三重中心競爭優(yōu)勢的分析：外層中心價值: 區(qū)位、環(huán)境價值 工程的自然環(huán)境在城區(qū)是絕版環(huán)境； 良好的人文居住環(huán)境； XX經(jīng)濟開展為工程的高起點提供了舞臺；中層中心價值：創(chuàng)新產(chǎn)品價值以建造質(zhì)量生活體系的理念來建造房子為方向的產(chǎn)品特質(zhì)；工程科學(xué)的景觀與配套規(guī)劃；新穎的建筑形狀和革命性的戶型變革；“以人為本、以您為尊的“管家式物業(yè)管理效力。內(nèi)層中心價值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景生活理念愈是人生高

41、境界的時候，愈需求平實愉悅的心境，愈需求更廣大的人生視野和自然情懷； 結(jié)論：三重中心價值在不同的推行階段起著不同的作用，并非逐漸單項獨立推行，而是同時將三重中心價值進展結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時機、工程進度、工程特點、競爭對手等推出的主次不同。七、住宅物業(yè)的定位支持一建筑設(shè)計的戰(zhàn)略：五“好住宅 景觀好、規(guī)劃好、質(zhì)量好、性能好、戶型好景觀好充分利用環(huán)境優(yōu)勢在產(chǎn)品設(shè)計中使自然環(huán)境資源最大化規(guī)劃好經(jīng)過規(guī)劃，將產(chǎn)品規(guī)劃最優(yōu)化質(zhì)量好產(chǎn)品與設(shè)備設(shè)備的用材、選材上精品化性能好引入智能門禁、智能電梯、一卡統(tǒng)統(tǒng)行、中央熱水、無蚊社區(qū)等理念，做到社區(qū)最新化戶型好不求最大，但求最好的戶型設(shè)計思想，提升戶型的運

42、用價值，尤其是能以戶型增值空間的產(chǎn)品來吸引消費者二籠統(tǒng)定位： 超越尊貴 俯瞰江山！定位支持：第一地段第終身活配套第一山水第一建筑第一創(chuàng)新戶型第一人居氣氛第一物管第一智能化社區(qū)論述：1以工程的創(chuàng)新、質(zhì)量及地塊本身具備的優(yōu)勢構(gòu)筑工程的中心競爭力“八個第一，打造XX第一質(zhì)量社區(qū)，開創(chuàng)前所未有的生活高度。2融入全新規(guī)劃建筑風(fēng)格和文化特征，使城市建筑煥發(fā)更大的光彩。引領(lǐng)城市質(zhì)量人居進程，打造真正屬于XX領(lǐng)袖人物的專屬豪宅。二工程質(zhì)量地產(chǎn)產(chǎn)品體系的構(gòu)成：寬景洋房專屬領(lǐng)地第一地段位于城區(qū)開展帶必經(jīng)之地，升值潛力高。第終身活配套配套設(shè)備：五星級質(zhì)量的配套，帶給人尊貴休閑的生活。第一景觀雙景并峙：山水外景與立體式社區(qū)水景園林雙景并峙；第一建筑建筑立面：創(chuàng)新風(fēng)格，具有劇烈的現(xiàn)代感，奢華入戶大堂，架空層綠色休閑空間；第一創(chuàng)新戶型產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計觀景露臺、落地窗，大開面陽臺和轉(zhuǎn)角