1、word格式TOC o 1-5 h z一、區1二、nmm及ms問is1三、刪般1五、MWJJSK3六、3七、刪布局方Stt選3a.6九、道路豎向規劃7十、皴7十一、啟動區劇ttlMSK01區位分析圖02用地現狀圖03高程分析圖04建筑質量分析圖05建筑層數分析圖06土地利用規劃圖（方案一）07總平面圖（方案一）08剖面亦意圖（方案一）09鳥瞰圖（方案一）10地塊指引圖（方案一）11開發時序分析圖（方案一）12土地利用規劃圖（方案）13總平面圖（方棊）14剖面亦意圖（方棊）15鳥瞰圖（方棊）16地塊指引圖（方案_）17開發時序分析圖（方棊_）18土地利用規劃圖（方案二）19總平面圖（方案二）20

2、剖面亦意圖（方棊二）21鳥瞰圖（方棊二）22地塊指引圖（方案二）23開發時序分析圖（方案三）word格式word格式一區域訃涓規劃IE長樂市下櫓橋區域規劃用地位于長樂市區東北部，其所處地帶是長樂市最古老的市區歷來是長樂市政治、文化中心和傳統商業服務業中心。本次規劃范圍北至機場高速公路,南至解放路及和平街一中邊界,東以六平山現有山邊為界,西至上北門公園的步行道為界總規劃面積46.21公頃。（二）背景概況1、隨著長樂經濟的快速發展,居民收入的提高催生了對于生活質量、生態環境品質等的追求。當前下櫓橋片區基礎設施、人居環境狀況都已不能滿足日常居民的基本生活要求,而且片區的整體面貌也不符合作為長樂市首腦

3、機關辦公用地一一長樂市政府的形象,進行改造勢在必行。2、本次規劃主要是基于長樂市解放路和平街改造控制性詳細規劃硏究的基礎上,結合目前解放路和平街的改造情況,進一步分析此前一路一街改造的經驗和得失,對本次規劃范圍進行進一步規劃設計。長樂的活力之區。2、周邊生態及自然環境的本地仍保留較好，北有北門公園、東有六平山沖部有城隍溪,有條件恢復原有的生態環境,為居民提供良好的休閑空間。3、片區有一定的文化積淀，除了有觀察第、下櫓橋等古建筑,還有城隍廟、福壽寺、三清白鶴堂等有一定風貌的寺廟,在冊的古樹名木株若干加上周邊的宋代古塔、鄭和博物館、教堂等，形成長樂市寶貴的歷史長廊,這對于城市再開發既是挑戰，也是創

4、造城市特色或社區特色的機遇。4、用地情況包括長樂市政府,長樂師范附屬小學,教師進修學校、市委黨校、福利院等教育、行政辦公用地,其他用地以住宅為主。5、地形較復雜,地形南高北低,并且高差較大,高速路南側最大高差達50多米。（二）存在問題1、區內建筑臟、舌L、差,政府大院較為破舊,只有一處出入口,且還位于道路紅線內,片區形象與當前長樂市快速發展的城市形象相差甚遠,與長樂市政府首腦機關的面貌不相符。2、區內密度很高,且大部分建筑質量較差,多為磚混及土木結構,層數以1-3層為主,部分4-6層。環境生活品質較差,缺乏開放空間及完整的休閑綠地。3、區內路網不成系統,社區腹地居民基本靠非機動交通工具出行，舊

5、區內道路基本在1-3米,路幅狹小,交通可達性差,且存在嚴重的消防、抗震等防災隱患。4、本區市政設施不完善,生活污水等相當部分未納入城市污水系統。5、城隍溪淤積嚴重,雜草叢生,濱水資源未良好利用,急需進行整治。二現狀情況及存在問題（一）現狀情況1、本片區及其周邊歷來是長樂市政治、文化及傳統商貿中心，市政府所在地，現狀各類文化設施及其它各類配套設施齊全、對長樂市民來說具有較強的內聚力，仍然是三、規劃依據本次控制性詳細規劃主要依據：1、中華人民共和國城鄉規劃法2、長樂市城市總體規劃(2000年編制)3城市用地分類與規劃建設用地標準(GBJ13790)4、福建省城市居住區技術經濟指標及條文說明5、長樂

6、市城市規劃管理暫行辦法1、長樂市城鄉總體規劃2010-2030綱要2、長樂市解放路和平街改造控制性詳細規劃3、長樂市各有關領導和部門對本規劃的設想和建議、長樂市解放路和平街改造控制性詳細規劃簡介以及評價本區用地相當部分原已納入長樂市解放路和平街改造控制性詳細規劃(以下簡稱原規劃)范圍,只有政府以北至機場高速部分未納入,雖現有情況有所變化，但原規劃對本次規劃仍有一定的指導意義。(一)規劃簡介1規劃目標(1)職能目標：解放路以購物為主,以突出繁華氛圍的商貿商住綜合街區；和平街以教育和傳統民居為主調,突出優雅氛圍的文教、居住綜合區。(2)環境目標：極大地改善居住環境,建設一個環境優雅、舒適的、公共設

7、施配套完整的,山、水、城交融一體的現代化的新社區。(3)景觀目標：繼承和強化傳統形式的舊城文脈；充分發揮歷史遺留的豐厚的文化積注，使社區形成獨特的城市風貌區。長樂市解放路和平街改造規劃2規劃規模(1)規劃總用地57.40公頃。(2)總人口約1.7萬人。(3)總容積率:1.68。3規劃結構：兩線、兩片、三軸。兩線:即解放路與和平街。兩片：以現有市政府和勝利路為界，形成兩個配套完整的綜合居住片區(每片區人口規模為1.0萬人左右)。三軸：以勝利路為南北車由，遠期從北至南由市政府、政府廣場、勝利路商貿街，南山公園(正對南山書院)等要素形成。以培青路為東西軸，遠期從東至西由長樂一中、培青路商貿街、教堂、

8、鄭和博物館、古塔等要素形成。以北門公園至塔山公園的步行街為傳統商貿軸。4、公共設施配套(1)中小學、幼托布局吳航中心小學保持原規模，遠期搬遷。師范附小向東擴大至和平街，主入口朝和平街,總用地1.65公頃,用地內包括兩處文物用地0.18公頃。土地利用規劃安排兩所幼托，用地面積分別為0.35公頃和0.25公頃。長樂一中規劃擴大校門口,校園向西南方向擴展,最終用地規模為5.19公頃。(2)文化娛樂設施布局建議在解放路與和平街兩片區各設一處小型影院和若干個放影廳,具體可結合商住建筑一起建設。建議培青路建設成為以圖書、音像、文化用品為主的文化一條街。(3)陳修園醫院原址調整為商住用地,總用地0.67公頃

9、。城關保健院結合商住樓安排。但總建筑面積不小于1200打。(4)在勝利路東側帀范附小南面已建設3000打新農貿市場一處，在和平街片區再建設一處2500打農貿市場，作為汾陽溪市場未來的搬遷新址。(5)在和平街片區東側山腳安排一處垃圾中轉站，占地面積約600m2。本區內公廁共設9處,建議與商住樓結合設計,不作獨立式分布。(二)對上輪規劃評價長樂市解放路和平街改造控制性詳細規劃有效的指導了片區的發展，特別是市政府南側地段的開發以及對公共服務設施的開發進行了有效的引導和控制，為老城區的改造注入了活力。這些都是值得本次規劃借鑒的生動經驗。但原規劃總體開發強度偏高，同時作為舊城區的核心地帶，商業及主要公共

10、設施的布局過分集中，致使總體交通壓力大，并對傳統風貌保護與傳承帶來很大的挑戰。如何更合理的配套各類公共設施、疏解舊區交通、提升宜居環境和傳統風貌，將是本次規劃應重視的問題。五、規劃思路從長樂傳統山水格局以及城市設計角度入手，對市政府的布局以及軸線進行分析，科學規劃下櫓橋區域的土地利用和土地開發容量,通過對拆遷改造的可行性進行進步的分析，主要達到以下六個方面的目的：1、從傳統山水格局角度考慮，對市政府的軸線選擇、建筑朝向、建筑布局進行分析，使改造后的市政府在具備足夠的辦公空間以及良好的辦公環境的同時，并體現其傳統的歷史格局。2、提高本區內外交通能力,加強交通可達性,為強化其行政功能和宜居環境的打

11、造創造條件。3、合理配套公共服務設施，完善片區功能。4、通過社區綠地系統的規劃和慢行系統的打造，改善居住環境。5、繼承和強化傳統形成的舊城文脈；打造富有歷史積淀的城市新社區。6、通過改造，提升并強化傳統區位吸引力和內聚力。六、定位長樂市政府行政中心，具有傳統風貌特色的宜居社七、規劃布局方案比選為了更好的打造好長樂市行政中心，打造富有傳統風貌特色的宜居社區，針對本區的特點，本次規劃從三個不同的角度提出以下三個規劃方案：(一)方案一1、總體用地布局結構形成“一心兩片”，即以市政府及其配套用地作為片區中心，兩片分別為居住用地西片和居住用地東片。2、注重對傳統行政中心文脈的傳承和延續。設計上引入傳統營

12、造城池的手法，利用城隍溪之水修建一條護城河，作為區分政府用地與周邊社區用地的分界，并豐富了政府用地整體的景觀及環境效果。強調傳統軸線的保留與延續，行政主樓仍以傳統軸線為中軸進行布局。形成word格式word格式3、用地布局4、交通組織3、用地布局4、交通組織市民廣場一一文化廣場一一小禮堂一一府前廣場一一政府辦公主樓一一濱水廣場(1)政府用地布局：在用地功能上通過護城河將小禮堂區域與新建政府主樓區域小玄武山的軸線。通過軸線將休閑、文化、辦公等各種功能有序聯系起來,空間上虛實交錯,交相呼應,增加了景觀以及視線的豐富性。(相關鏈接:吳航古城傳統山水格局簡介吳航古城擁有得天獨厚的地理優勢,三面傍山,面

13、鄰七三*存TOC o 1-5 h zit.Ck港。北靠首石山,南對三臺案二彳亠山,東鄰六平山,西為太平e港、尖峰山,城中穿著三條玉-帶(分別為東側的觀音溪、中亠間的資圣溪和文洽浦以及西側的九德溪),與南側的大玉帶匯流入西側太平港。城內縣衙枕山面水座于山下,東有四明山、芝山,西為葫蘆山、龍臺山,形成左青龍,右白虎的風水風格。城在山中,城外有池,城中有水,形成吳航古城傳統山水格局。)建筑天際線方面,以政府主樓(15層)為片區內部最高點,政府兩側200米內住宅以不高于11層控制,形成類似官帽帽檐的中間高兩邊低的空間形象,與傳統文化中行政內涵相呼應。區分成兩個區,小禮堂周邊的建筑以傳統建筑風格修建,與

14、小禮堂的建筑風格相協調,增加區域的整體性。建筑功能以活動中心、展覽室、信訪室及保安室為主。新建政府主樓建議以現代風格為主,可適當加入些傳統建筑元素。(2)本區周邊的小學布局情況如右圖所示,根據學校布局的等級規模以及服務半徑，我們認為本區的小學教育資源處于一個過剩的狀態,建議減少一所小學。長樂市師范附屬小學現有地塊已無拓展空間,且周邊區域小學較為密集,學生上、下學對交通造成較大的壓力,本方案建議搬遷長樂市師范附屬小學，將其改造為公園,同時結合下櫓橋、奎光閣、觀察第等建筑以及構筑物形成文化公園,打造市中心難得的一片綠茵之地。(相關鏈接:根據片區教育設施布局情況,附小拆遷對本區學生就學影響不大,但大

15、大改善了舊區中的交通壓力和人居環境)。(3)居住用地布局:本規劃居住用地分成東西兩個片區。經過對政府周邊景觀控制的要求以及對于本案土地開發的資金平衡性的綜合分析,適當制定本區的居住用地容積率,規劃建筑靠近政府部分以11層為主,超過政府主樓200米的住宅層數可以超過政府主樓,以18-22層為主,在滿足政府視線通廊控制及景觀風貌控制要求的同時,盡最大努力做到本區的拆遷安置于資金的就地平衡。注重政府辦公區形成完整的內部交通系統,各社區組團形成有利于內部物業管理的交通組織。政府用地直接靠山,不受社區道路分隔。在觀察第南側和_中入口北門側設社會停車場,在城隍廟南側修建一處社會停車,政府和居住用地內部的停

16、車結合具體的修建性詳細規劃設定,建議多設置地下停車場,提高土地利用效率,并且滿足日益增多的社會停車要求。5、主要技術經濟指標:規劃總用地面積：225868m2總建筑面積：390351m2其中住宅建筑面積：346797m2其中新建住宅建筑面積：307325m2保留住宅建筑面積：39472m2商業建筑面積：14446m2市政府辦公建筑面積：25900m2福壽寺建筑面積：443m2(保留)城隍廟建筑面積：1816m2(保留)觀察第建筑面積：949m2(保留)容積率:1.71總綠地率:35%需拆建建筑面積：199799m2其中住宅建筑面積：159085m2師范附小建筑面積：8903m2進修學校建筑面積

17、：5186m2黨校建筑面積：2064m2格式市政府建筑面積：20435m2殘聯建筑面積：4126m2住宅拆建比：1:1.936、主要特點(1)行政辦公用地完整,較為開闊,為獨棟建筑(15層)背連山體,軸線與傳統軸線吻合。(2)小禮堂與廣場結合,府前廣場開闊,占地大(約4公頃),行政中心氣勢較好。廣場的進深與辦公樓的高度比為5:1。(3)取消附小,改建為下櫓橋公園。(4)住宅改造拆遷比為1:1.96,基本滿足安置與資金平衡要求。(二)方=(主瑋點)總體布局與方案一差別不大,主要差別體現在:1、本方案保留附小,附小用地就地擴大,遠期達到一所標準小學要求。2、護城河沿著政府用地邊界圍繞一圈使政府用地

18、更為的完整,也更能體現傳統筑城營造法式和古城格局。政府中部用8米道路打通,聯系東西兩側,既作為南側小禮堂功能區與北側親斤建政府辦公區的分隔/也作為市政府內咅B兩個不同建筑風格功能區的良好過渡。3、從政府本身要求出發,對其周邊的景觀以及環境控制要求更加嚴格,規劃在政府主樓周邊200范圍內的建筑按6層及以下控制,強化政府周邊是視線通廊,從尺度上更能體現政府本身的威嚴性。4、總拆建比為:1.47,政府需要一定的資金投入。5、主要技術經濟指標規劃總用地面積：225868m2總建筑面積：327743m2其中住宅建筑面積：275466m2其中新建住宅建筑面積：238853m2保留住宅建筑面積：36613m

19、2商業建筑面積：14446m2市政府辦公建筑面積：25900m2福壽寺建筑面積：443m2（保留）城隍廟建筑面積：1816m2（保留）觀察第建筑面積：949m2（保留）容積率:1.45總綠地率:35%需拆建建筑面積：202658m2其中住宅建筑面積：161944M師范附小建筑面積：8903m2進修學校建筑面積：5186m2黨校建筑面積：2064m2市政府建筑面積：20435m2殘聯建筑面積：4126m2住宅拆建比：1:1.47（三）方案三（主要特點）1、用地布局緊湊,府前廣場較小”但也達到1.2公頃,廣場進深與辦公主樓（9層）的高度比較為親切,為2:1。2、政府用地被社區道路分隔為兩部分/但采

20、用二層連廊相通,南部為辦公區,word格式word格式部為會議區。3、小禮堂與辦公區內院相結合”作為未來政府接待貴賓的場所。在視線景觀處理上,本案通過政府大樓門廳的巧妙處理使小禮堂作為政府門廳主要借景景觀。4、本案政府主體建筑與用地建筑高度基本一致。突出政府建筑主體的手法,主要通過材質、風貌和體量與周邊住宅建筑區別。5、本案保留附小,主入口也建議調至和平街。6、主要技術經濟指標:規劃總用地面積：230088m2總建筑面積：486352m2新建建筑面枳443/86nrT其中居住建筑面積380882m商業建筑面積24195m2政府建筑面積38058m2小學建筑面積651m2總保留建筑面積42566

21、m2總拆遷建筑面積222649m2其中居住拆遷面積190379m政府拆遷面積22831m2其他拆遷面積9439m2總容積率2.117、總拆建比1:2.13,相對有利于安置和資金平衡。八、綜合交通規劃1、片區對外交通主要依托解放路和勝利路。格式2、本區地形復雜，高低錯落較大，規劃路網以現有道路為骨架,采用方格網加局部自由式布局相結合形式。建議拓寬步行街、和平街北側為15米,打通區內東部南北交通通道,緩解區內交通壓力。3、片區主干道路（相當城市次干道）紅線寬度勝利路（32米）、解放路（25）、培青路（18米）三種，支路15米、12米。4、區內結合用地功能,以及當前市區普遍存在的停車場地缺乏的問題,

22、本次規劃共設置三處社會公共停車場,一處位于長樂一中北側,一處結合觀察第設置,還有一處為結合府前廣場設置的為市府辦公及廣場休閑需要而設置的社會公共停車場,并根據方案的不同采用不同方式/包括地下停車庫。九.由于本區地形高差起伏較大，本次規劃注重與場地的結合,盡量依山就勢，減少土方量,造成道路坡度相差較大/絕大部分縱坡控制在0.5%5%之間,最大縱坡為6.24%。+.分期時序規劃對于地塊開發分期時序,本次共提出兩種方案供開發方式參考:（）分期時序方案一1、規劃以區內北部和東部地塊作為一期啟動區,規劃主要為居住用地以及部分政府用地,主要原因在于北部和東部片區為市政府周邊的敏感地帶,其先期改造能較快改善

23、市政府周邊的形象,并且區內進行首期開發拆遷難度較其他地塊稍低,利于一期啟動。2、建議市政府內地塊為二期建設用地,包括政府用地、市民廣場用地。3、建議區內西南側地塊和政府用地南側地塊作為三期建設用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力,結合地塊前期改造后產生的優美的環境以及生態宜居社區的正效應,提高本地塊的土地價值。（二）分期時序方案二1、規劃建議以西南側地塊為一期啟動地塊,該地塊臨近解放路,南面為解放路改造一期用地,本身具有較高的土地價值,有利于本區居民的安置”作為近期開發比較容易啟動。且改造本地塊同時可以結合規劃拓寬解放路,有利于本區未來的交通疏解,對于未來其他地塊的改造意義巨大。2、規劃建議

24、以規劃區西北側的地塊為二期發展區,結合一期啟動區的建設,推薦本地塊建設,經過測算,本次規劃提出的三個方案中一期二期兩個地塊基本可以滿足全區的住宅安置要求,略有缺口。3、以片區中部功能區作為三期建設用地,包括政府北面公園、政府用地、廣場以及政府南面的用地。4、以區內東側的居住地塊為四期建設用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力,結合地塊前期改造后產生的優美的環境以及生態宜居社區的正效應,提高本地塊的土地價值。在一期二期地塊已經基本滿足本區的拆遷安置要求的前提下,剩下的少量安置需求可在本區內解決,規劃建議該地塊北面靠山地塊作為安置區,余下的南側大部分地塊作為高尚樓盤開發,提高本區品位以及環境風貌的同時,為政府提供資金來源。本處期時序方案一發。總地塊面積：16935m2總建筑面積：282m2新建建筑面積：0打總保留建筑面積：282m2總拆遷建筑面積：18230打居住拆遷面