1、案例分析之二乳源瑤族自治縣盈豐置業位于乳源縣乳城鎮中路土地面積 5278m2 城鎮混合住宅用地土地使用權抵押市場價格評估的估價分析韶關中一房地產與土地估價(、號、資格號017)一、估價項目背景委托估價方乳源瑤族自治縣盈豐置業因融資需要，擬以估價對象（乳源縣乳城鎮中路土地面積 5278m2 城鎮混合住宅用地土地使用權）設定抵押權，我公司受托對該土地使用權的市場價格進行評估，為抵押雙方（抵押人和抵押權人）提供客觀、公正、合理的土地使用權價格。二、估價技術路線(一) 基準地價修。估價對象作為城鎮混合住宅用地，且在基準地價覆蓋范圍內，乳源縣備基準地價體系并且已經，故采用基準地價系數修進行估價。(二)

2、假設開發法。估價對象屬于擬建項目用地，開發意圖明確，土地潛在開發價值明顯，符合假設開發法測算要求，故可采用假設開發法進行評估。(三)本次估價采用基準地價修和假設開發法進行評估。根據兩種估價方法的估價結果差異程度，通過對估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，選用平均數法確定待估宗地的價格。三、估價工作難點及解決方法的選擇(一) 選擇合理的估價技術路線和估價方法1、難點：如何確定本次估價的估價技術路線和估價方法。2、解決方法：由于待估宗地所處區域類似用途的土地市場交易不活躍，市場交易案例缺乏，故不適宜采用市場比較法評估。委估宗地位于乳源縣乳城鎮中路城鎮混合住宅用地，土地用途

3、為城鎮混合住宅用地，混合住宅用地用路線價法評估也是不適宜的。待估宗地不是新征用土地，并且其土地用途為城鎮混合住宅用地，成本近法不宜采取。待估宗地具有潛在收益，可以選擇收益還原法，但同一區域類似用途的土地的收益數據較難獲取，本次評估也不選擇收益還原法。估價對象作為城鎮混合住宅用地，且在基準地價覆蓋范圍內，乳源縣具備基準地價體系并且已經，故采用基準地價系數修進行估價。估價對象屬于擬建項目用地，開發意圖明確，土地潛在開發價值明顯，符合假設開發法測算要求，故可采用假設開發法進行評估。本次估價采用基準地價修和假設開發法進行評估。根據兩種估價方法的估價結果差異程度，通過對估價資料、對象、目的、方法、估價原

4、則以及各試算價格的客觀分析，選用平均數法確定待估宗地的價格。(二)基準地價修中修正系數和各項參數的確定1、難點：基準地價修中如何確定修正系數和各項參數。2、解決方法：(1) 住宅用地區域修正系數和個別修正系數，根據實地得到宗地區域、個別情況，對照住宅用地修正體系，確定各項子因子情況和修正系數。(2) 商業用地區域修正系數和個別修正系數，根據實地得到宗地區域、個別情況，對照商業用地修正體系，確定各項子因子情況和修正系數。(3)土地還原利率，采用安全利率加風險調整值法。即土地還原率安全利率風險調整值。安全利率選用目前執行的一年期定期存款年利率，風險調整值根據評估經驗和的相關數據資料綜合確定。(4)

5、期日修正系數，乳源縣更新后的基準地價是 2007 年 11 月 5 日的，基準地價的估價基準日為 2007 年 11 月 5 日，自基準地價基準日至估價時點，地產市場發展平穩，價格波動不大，故修正系數取 T1。(5)容積率修正系數，據委托方提供的資料，該項目規劃總建筑面積為 30000 平方米，規劃容積率為 5.68，建筑密度為 0.61。根據規劃容積率和乳源縣住宅用地容積率修正系數表，確定住宅用地容積率修正系數，根據規劃容積率和乳源縣商業用地容積率修正系數表，確定商業用地容積率修正系數。(6)開發程度修正幅度，由于乳源縣基準地價住宅用地和商業用地設定的開發程度均為宗地紅線外“五通” (指：通

6、電、通路、給水、排水、通訊)及宗地內場地平整，評估對象土地實際也為“五通一平”，故兩者均不須要作開發程度修正。(三)假設開發法中各項目數值的確定1、難點：假設開發法中如何確定各項目數值。2、解決方法：(1)開發完成后房地產銷售總收入，根據市場及相關信息資料，確定相同區域首層商鋪、二層商鋪、同類住房和車位平均售價，再根據委托方提供的資料，利用規劃容積率和規劃建筑面積確定首層商鋪、二層商鋪、同類住房的建筑面積和車位個數。利用上述數據就可以開發完成后房地產銷售總收入。(2)建筑安裝費用，參考乳源縣房地產評估辦法、省建筑工程綜合、韶關建筑工程造價信息等綜合確定。(3) 專業以及報建費用，根據評估經驗和

7、市場，專業費用一般按建筑安裝費用的 5%計算。(4)用，根據評估經驗和市場，用一般按建筑安裝費用和專業以及報建費用之和的 3%計算。(5) 投資利息，本次假設建設期為一年，銷售期為一年，建設開發成本為均勻投入，利率取一年期基準利率為 7.47%，土地取得成本為 A,購地稅率取 3%，按復利公式計算投資利息，投資利息(A3%A)【（17.47%）2-1】+(建安費用專業以及用)【（17.47%）1.5-1】。報建費用(6) 銷售稅費，銷售稅費含宣傳費、委托銷售費、營業稅、城建稅及教育附加、土地、堤圍費等，宣傳費和委托銷售費根據評估經驗和市場確定，稅費按國家和地方的相關規定而確定。(7) 銷售利潤

8、，根據評估經驗和市場，采用乳源縣房地產行業平均銷售利潤率確定。(四) 估價結果的確定1、難點：估價結果如何確定。2、解決方法：本次估價采用了基準地價修和假設開發法測算了待估宗地的土地使用權市場價格，兩者評估結果比較接近。基準地價系數修和假設開發法就估價對象而言均有一定適宜性，均具有較高的度。考慮到項目的評估目的及測算中的特殊處理，結合兩種方法測算結果（評估結果有一定差異），在對區域地價水平進行分析后，決定采用平均的方法確定宗地的最終評估價格。假設開發法考慮了待估宗地的預期開發狀況和銷售總收入等，與待估宗地的評估目的和實際將開發的情況更相符，所以假設開發結果取權重為 0.7，基準地價系數修結果取

9、權重為 0.3。四、估價的啟示1、抵押估價服務于金融()業的抵押、擔保業務，對抵押的估價，站在放貸方的立場，金融()業本身需要的是安全、穩健、謹慎，希望抵押物的估價能低則低；站在借款人的立場，則希望抵押物的估價越高越好。估價機構和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風險，規避估價機構和估價師的風險。因此在進行抵押目的的估價業務時，一定要堅持客觀、公正的估價原則，保持穩健、謹慎的工作態度，不偏不移，客觀、公正、公平地對待每一項土地估價業務。2、估價方法的選擇應按照土地估價的技術規程，根據各種方法的適用范圍，以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合收集的有關資料來選擇最適宜的估價方法。3、采用基準地價系數修估價時，要注意所采用的基準地價應為當地近期的，系數修正體系一定要采用當地或應用的