1、物業管理暑假實習報告今年暑假，我在海森進行了物業管理實習工作。在實習期間，我 依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在 管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把 書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實 際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作 的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通 過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用 了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一 步的了解，分析了管理處開展物業管理有

2、關工作的特點、方式、運作 規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了 解。通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了 解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富 了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實 習期間，我深深體會到了海森物業的優勢，以及在日照的影響地位。 雖然海森物業僅經過了短短幾年的開展，卻取得了如此大的成績，這 與海森人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到 成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海森物業開展的問 題，現總結整理如下。第一，內部管理不規范。首先，海森物業受日照整個物業管理發 展的

3、影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企 業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我 們要有作為。舉例說在綠洲花園，我看到小區路面坑坑洼洼，如果在 業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業 沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要 承當責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承當責任或是 承當連帶責任。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工 牢記在心，以防止不必要的麻煩。物業管理是一個特殊的服務行業，它集勞務、智慧、管理為一 體，管理和服務的對象是“

4、人”，最終目的是“滿足他人的需要”。 這里談到的“管理”，絕不是單純的“約束”。“管”是約束，“理”那么是疏導，只有把約束和疏導有機結合、融匯，才能實現有 序、有效的管理過程。所以其經營管理的復雜性就不同于一般的生產 制造型企業，它的經營和管理是系統的、科學的、活性的、充滿人情 味的，是一個既涉及自然科學又涉及社會科學乃至心理學、行為科學 的廣泛領域。未來我國的物業管理水平將逐漸與世界水平接軌。因此，開展的 道路是漫長的，我們每一個從業人員都應抱著為之不懈努力的決心。 我們有信心物業管理行業會越走越好！工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大局部 進行著簡單粗放的的管理。其次，

5、由于物業管理牽扯到的問題眾多， 各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多， 使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與 集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關 系。處理好這些關系當然有利與物業管理的開展，但當因此而忽視了 內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理 的健康開展。第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業開展的主要障礙。 這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業 管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建 立的，物業管理人員，大局部是由集團公司從各崗位調配的人員，這 就

6、導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。 雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例 如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解 決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層 層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業 管理企業的健康開展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間 權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率 低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正 常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于局部物業開發較早， 設備

7、、設施老化，使維修難度加大，維修本錢高，給各方面工作帶來 了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難 以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾 重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行， 企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了 服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致局部業 主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業 知識，大局部是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的 理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管

8、理人 員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以 進入良性開展的軌道。這些問題，影響著海森物業的開展，為改善我公司的物業管理狀 況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、 健康開展。物業管理暑假實習報告（二）隨著國家經濟建設的迅猛開展，國民收入的不斷增加，人們越來 越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環境及其 所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興 的服務行業，但也有多年的開展歷史，應該說也積累了一些經 驗，它由興起到開展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業， 物業管理究竟能否走可持續開展道路作為一名物業管理專業者，

9、在即 將畢業之際，我作了一次實習調研。年月至一年月，為進一步鞏固所學知識，理論聯 系實際，我在 市物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪 問學習。在實習期間，我們受到了市物業管理有限責任公司 的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理 情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具 體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以后正常工作的展開奠定了 堅實的基礎。一、調研對象的基本情況市物業管理有限責任公司成立于一年月，位于錫 城北門楊木橋小區內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓 路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企 業，資質等級為三級，注冊

10、資金為一萬元。近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循 “優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以 上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造 就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先后成功接 管了、二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區，取得了良好的社 會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業 管理市場，公司籌劃了 一條良性循環的開展道路。目前，我們正在積 極準備iso9001質量體系的認證工作，并已取得內部審核員資格證 書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準， 制定和完善各項管理制度，充分利用

11、現代化管理手段，確保工作圓滿 完成，為業主創造一個文明、整潔、平安、有序的生活環境，營造一 個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的 業主、住戶提供優質、平安、舒適的服務，進一步提升企業形象，精 心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一 顆璀璨的明星。二、調研的目的和意義“實踐是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想 把所學的知識用到實踐中去，這是我調研的目的之一；另外，想對現階 段物業管理行業在社會上的開展狀況做一個了解，以便為今后正式走 上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二；物業管理雖然有 良好的開展前景，但從物業管理的現狀來看，

12、行業內部和社會環境之 間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經濟進一步開展，為物業 管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理 的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一 個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯系實際， 把自己所學用到社會實踐中去，注意把書本上學到的物業管理理論知 識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所 學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講， 為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業管理行業 走上成熟和健康開展之路貢獻自己微薄之力。三、調研的方法和范圍本次調研我主要調研分

13、析了新橋物業各管理處開展物業管理有關 工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保 安管理也有了初步了解。在調研期間，我主要采用了現場采訪物業管 理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限 責任公司現在有三個管理小區，分別為、民豐西苑、綠洲花園。四、調研的結果及分析在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短幾年的發 展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇于創新，敢于挑 戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在 的一些影響新橋物業開展的問題，現總結整理如下：第一、內部管理

14、不規范。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了 舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規范 化的工作流程，大局部進行著簡單粗放的管理。其次，由于物業管理 牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協 調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系 上，處理好這些關系當然有利于公司的開展，但當因此而忽視了內部 管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康 的開展。第二、責權利不明。責權利不明是影響公司開展的主要障礙。例 如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解 決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層

15、 層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管 理的健康開展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗 位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈 斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大 大影響了服務水平的提高。第三、缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業 知識，大局部是中途搞物業，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論 知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良 性開展的軌道。五、調研體會及建議通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，我提出自己的幾點

16、建議 和方法：1、建立規范、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀 的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質那么是優質服務的決定性 因素，也是一個物業企業能否持續開展的壯大的關鍵。(1)、規范服務人員形象，加大企業宣傳力度。規范形象包括儀 表、語言、行為三個方面，儀表規范要求我們的服務人員要持證上 崗，統一著裝，佩帶明顯的標志。語言形象要求服務接待人員要講普 通話。比方說在服務人的 接待中要首問“新橋物業，可以為您做 什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，”新橋 物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業的形象宣 傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規范，盡顯專

17、業風采。這 一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區里保安人員擔任著維持 公共秩序的職務，所以在工作中要盡量到達軍事化的標準，例如不要 出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一 種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表 情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。 此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公 司的良好形象。(2)、健全與物業有關的規范規章及各種檔案保持制度。完善的規 范規章可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提 升企業的外部形象，其更是以后創優、9000認證的必不可少的環節。 所以，對內要

18、建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落 實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象 一以業主為中心，輻射每一個員工的行為。對于外部，我們要建立裝 修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得 注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措 辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務流程，真正做 到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出 相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業 主溝通的橋梁。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和 業主委員會那

19、么是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有 者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業 主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助 者。一些重大的物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業公用 部位的經營等)必須要業委會審批，否那么有時物業的好的想法，可能會 變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召 開與業主委員會或業主代表的座談會，以征詢在平時管理中的缺乏和 缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的 不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中 有數，必要時要達成書面協議。2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。(1)、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的 員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富 有彈性的學習型網絡。比方說公司內部要定制各種及時、快捷、方便 的書刊