1、xx踩盤報告招商xx項目概況產品分析定位分析總結與思考城市豪宅分析建筑分析戶型分析整體定位定位解析不足分析小結城市豪宅概念內因打造小結導入“微型”豪宅概念4城市豪宅分析321項目概況定位分析產品分析5項目總結招商地產具備國家一級房地產開發資質，擁有綜合開發能力、物業品類豐富、社區管理完善的大型房地產開發集團開發商簡介1所獲榮譽：2011中國房地產產品要素品牌企業 、2011中國房地產公司品牌價值TOP10、2011中國房地產可持續發展品牌典范、第三屆中國企業誠信榜誠信企業獎、綠色建筑示范企業等等。 公司簡介：招商局地產控股股份有限公司（簡稱招商地產）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團三大

2、核心產業之一的地產業旗艦公司，也是中國最早的房地產公司之一，國家一級房地產綜合開發企業，經過27年的發展，招商地產已成為一家具備綜合開發能力、物業品類豐富、社區管理完善的大型房地產開發集團，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環渤海經濟帶為重點經營區域的市場格局。代表項目：招華曦城、花園城、招商觀園、招商果嶺、招商xx等項目。招商觀園曦城花園城xx項目位于xx路與xx路交匯處，緊鄰xx公園，處于xx中心區位項目區位2位置：項目位于xx路與xx路交匯處xx公園旁； 四至：西面臨四海公園、南北靠景園大廈、東面是后海大道、背面為育才第二小學，周邊樓盤林立，生活氛圍濃厚；配套：育才二小、育才二中、Q

3、SI國際學校、育才三幼 ；四海公園、蛇口體育中心、風華大劇院 、蛇口青少年活動中心 四海公園景園大廈工業七路xx愛榕路項目占地4.9萬平米，總建面12.3萬平米，屬于大型高層社區基本信息3建筑類別塔樓、高層物業類別高層住宅占地面積49326總建筑面積123420項目特色國際化社區、地鐵沿線所屬片區蛇口片區戶數共1019戶價格31000-35000元/ 容積率2.66綠化率33.1% 車位共1048個本期戶型50一房、82兩房、88三房到140四房裝修狀況毛坯物業費3.9元/月開盤時間2011年6月18日樓層狀況7棟為32層的住宅、1棟3層幼兒園、1棟2層會所開發商深圳招商房地產有限公司物業公司

4、招商局物業管理有限公司4城市豪宅分析321項目概況定位分析產品分析5總結與思考Part 2.1建筑分析xx采用全板式及住棟式斜邊設計，板樓朝向與正南夾角在2060之間，間距及采光得到極大優化建筑布局（1/2)1建筑布局：項目采用解構重組的手法，讓各棟高層錯開，將會所、住宅與幼兒園，形成內斂有序的圍合式的建筑布局關系板樓朝向：板樓與正南夾角2060之間，使得建筑間距系數降低為1.4H，充分的利用朝向與日照的關系，節省土地。住棟斜邊設計：采用住棟斜邊設計，使得斜邊單元輪廓線舒展從而面積增大，且增強了斜邊單元采光及通風的效果，提升立面整體形象。全板式住宅：相對塔式住宅而言，全板式能獲得更好的通風和采

5、光效果，增加居住舒適性，同時有利于樓棟形體及套型變化，便捷樓道路線更能獲得市場認可。不足之處：通過犧牲臨近路邊的部分斜邊單元的噪音及居民樓視線阻擋的影響，形成圍合式，對組團內部降噪。 1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所項目分南北兩區項目中間有一條市政路貫穿東西，把項目分為北區和南區兩個地塊。設計亮點：U型下沉式市政路：雙向二車道路上鋪以防震減噪瀝青，直通地下車庫，道路兩側各有寬約2米的人行道，以褐黃色的地板磚分隔。頂級的社區車庫：頂部無橫梁，底部鋪金剛砂地坪，車庫支柱頂采用預應力及局部加強布筋技術，使用壽命比一般車庫延長5倍人車分流：行人可由三個入口的步行通道直接進入項目內部

6、。建筑布局（2/2)1不足之處：除了社區停車場外，還與周邊社區共用社會停車場，可能造成車位不夠項目采用下沉式市政路與車庫相通設計，規避了道路對組團內部的噪音影響，有效的實施人車分流 1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所主入口主出口入口下沉式市政道路地下停車場會所：面積為1500平米規劃布局：首層為咖啡吧、紅酒屋；二層為健身房、瑜伽室、書吧、 棋牌室，動靜相宜的功能布局設計理念：居住美學，提升品味目前布局：一樓為售樓中心二樓為樣板間展示區。會所布局2會所大門會客廳休閑椅會所鳥瞰效果圖高級會所項目擁有特色美學高級會所，上下兩層動靜結合分區，功能布局豐富園林布局3園林風格：泰式皇家園

7、林園林面積：約4.8萬平米軸線設計：結合空間、建筑，以泳池為核心進行整體規劃布局景觀視線通廊：在3棟與6棟之間，留有景觀通廊，形成借景如園的視覺效果。細節處理：通過下沉式市政道路建設，使園林一體化內部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的兒童泳池，以及1000余平米的健身廣場泰式皇家園林風格熱帶風情的泰式皇家園林風格，配以高達1000平米的泳池及健身配套設施，整體風格簡約而端莊建筑建材4建筑風格：采用簡約現代風格建筑立面：xx以材料本色為基調；白、灰、暖灰色為主調；陽臺：深灰色鋁合金立柱及扶手（采用深灰色粉末噴涂），8+0.76PVB+8雙層鋼化夾膠玻璃。窗：主臥運用落地凸窗，次臥為低臺凸

8、窗，采用高檔鋁合金型材和鋁合金low-e中空玻璃，隔音隔熱效果良好外墻：外墻以預拌聚合物水泥砂漿防水，比普通水泥砂漿外墻防水性能卓越，質量更穩定，墻體結構設計采用部分框支剪力墻結構，更有利于抗震，抵抗側向風荷載等。屋面：采用30mm厚擠塑聚苯乙烯泡沫板外墻玻璃架空層外立面項目立面以暖灰色調為主，玻璃和外墻都采用了大量隔音隔熱、防水抗震的用料，提升整體檔次解析與思考5布局亮點高檔建材高級會所圍合式布局，降低組團內部噪音全板式住宅，擁有日照、通風良好住棟斜邊設計，輪廓線舒展，提升整體形象下沉式市政道路開發商通過產品布局、建筑用材等方式降低周邊高層住宅及市政道路的不利影響利用圍合式布局及住棟斜邊設計

9、，來增加住宅舒適度及提升整體建筑形態咖啡吧、紅酒屋；健身房、瑜伽室；布局動靜相宜頂級社區車庫設計高檔鋁合金型材及low-e玻璃防水、抗震外墻用料 高檔豪宅形象不足之處：斜邊單元噪音較高，視野受周邊高層樓盤遮擋，車位相對不足Part 2.2戶型分析 戶型分布1xx戶型主要以80-90平米為主，采用端頭大套型的單元利用形式，大戶型主要分布在建筑兩端不足之處：大戶型雙拼住宅，內承重墻較多，影響了室內視野開闊性，降低整體形象。雙拼后戶型區間代表符合50-60平米80-90平米130-140平米140-180平米1234項目亮點：采用端頭大套型的單元利用形式（ 7棟及6A棟），充分利用盡端單元采光足，通

10、風好等特點，通過增加房間個數形式來發揮盡端單元優勢。產品形態：包括50一房，82兩房，88三房，130、140、160、180四房等六大戶型。其中90以下小戶為精裝修，其余為毛坯房。目前項目推出1019套住宅和35套商業。 1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所2223334443322211244452平B戶型一房一廳，功能區齊全，配套兩個陽臺，通風及采光效果好，但過道較小，無玄門優點配套兩個陽臺尺度合理采光足缺點沒有入戶玄關，私密性差戶型分析（1/4)2陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳衛生間入口贈送凸窗陽臺85平B戶型兩房兩廳，客廳面寬4米，多陽臺，兩梯三戶，衛生間干濕分區，但沒入戶

11、玄關，私密性差優點2房可改三房客廳開間達4米陽臺多，采光通風效果好缺點沒有入戶玄關，私密性差戶型分析（2/4)2陽臺露臺陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳次臥衛生間入口戶門陽臺客廳88平AE戶型三房兩廳，南北朝向，多陽臺，兩梯三戶，但客廳進深較深，采光不足優點南北朝向，戶型方正多陽臺，通風良好，私密性強，動靜分區合理兩梯三戶，配置較高缺點客廳進深較深，采光不足視線受周邊樓盤遮擋戶型分析（3/4)2客廳主臥次臥露臺陽臺陽臺陽臺陽臺衛生間廚房餐廳入口風向客廳陽臺陽臺視野雙拼157平米的CD戶型，兩房四廳兩衛，南北朝向，多陽臺，兩梯兩戶，但承重墻過多，視線受阻隔優點南北朝向，贈送面積大多陽臺，兩梯兩戶通風良好

12、缺點臥室與衛生間集中在房間兩端動靜不分承重墻過多，視線受阻隔戶型分析（4/4)2露臺陽臺陽臺陽臺陽臺客廳廚房衛生間主臥衛生間客廳主臥廚房餐廳餐廳入口承重墻贈送陽臺贈送公攤解析與思考350 - 60平米置業目的：首次置業，新婚房；要求側重：滿足基本住宅需求80 - 90平米置業目的：置業投資、學位房要求側重：良好居住環境，注重地段與升值空間130 - 150平米置業目的：改善性住房要求側重：注重生活品位、質量，三代同堂 xx高層豪宅多陽臺，采光通風效果好端頭大套型設計，贈送面積大全板式住宅，戶梯比高面積大，功能區多 私密性高動靜分布合理極大提升項目品質高附加值支撐產品價值核心賣點項目通過打造三種

13、主力戶型，高附加值及品質提升，來滿足不同階段的購房者置業需求，從而創造價值4城市豪宅分析321項目概況定位分析產品分析5項目總結Part 3.1整體定位xx以價格標桿擠身于高端住宅，其均價遠高于同類型配置產品整體定位（1/2）1xx是招商地產在蛇口區域打造的一個城市高端項目，并以區域價格標桿擠身于城市豪宅行列，產品價值已被市場接受，并受客戶追捧；在價格表現上，xx以35000元/平米高于南山區新房均價27444元/平米，并遠超全市成交均價16854元/平米，價格高于旁邊景園項目86.14%。蛇口區域規劃、城市配套資源以及產品的價值支撐了項目“城市豪宅”的定位整體定位（2/2）1蛇口區域城市配套

14、產品打造蛇口區域規劃區域發展趨勢海上體驗世界城市配套自然資源人文資源產品打造大戶產品安防系統緯度產品定位城市中央高層豪宅Part 3.2定位解析區域前景：未來蛇口將以“一軸一心三核”為理念進行規劃，政策利好催生區域價值區域規劃（1/2）1蛇口“一軸一心三核”規劃理念一軸：以南海大道為園區發展的主軸一心：以蛇口體育中心、四海公園為中心的區域三核：以沿山、海上世界、太子灣為重點核心的三個產業發展的集聚區域和主要空間載體。xx片區升級：招商地產以區域運營的角色，600億資金再造蛇口，區域配套全面升級區域規劃（2/2）1海上世界效果圖蛇口未來效果圖郵輪母港效果圖濱海休閑帶圖效果圖景觀資源：近觀四海公園

15、、高層單位可遠眺大南山、欣賞東南方向海景城市配套（1/4）2xx與四海公園僅一路之隔，城市綠肺價值凸顯；四海公園是蛇口最大的公園，以水面和大片濃密荔枝林為基調，點綴以中國傳統的亭、榭、廊、橋、石、灘，形成具有濃郁民族風格的公眾園林；六A、六B棟高層單位可眺望大南山，視野寬廣；一、六、七棟棟高層單位向東南方向可欣賞灣區海景；三重景觀交通配套：眾多公交線路經過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區內及區外交通網線成熟 城市配套（2/4）2海月站海廈站后海大道工業八路工業七路愛榕路xx公交站點及線路設有四海公園南、工業七路口、育才二中三個公交站點，有22路、70路等多達十余條公交線路經過；地鐵享有雙地鐵口

16、配套，分別是地鐵二號線的灣廈站和海月站。 主干道及港口六條主干道：后海大道、工業八路、工業七路、公園北路南海大道；雙口岸：蛇口港、太子港雙客運站 生活配套：片區中心地段，半小時生活圈，配套資源完善城市配套（3/4）2海上世界主題街區海上體驗館蛇口國際學校蛇口沃爾瑪蛇口體育中心教育配套：項目周邊規劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一站式教育需求城市配套（4/4）2育才二中育才二小QSI國際學校育才三幼東灣小學xx產品體系：知名開發商、前瞻理念規劃和設計，以豪宅體系進行產品打造產品打造（1/2）3產品園林建筑會所裝修140-160平米奢華大戶，南北通板樓兩梯兩戶板樓設計，產品舒適度較好；泰式皇

17、家園林風格，設置兩大游泳池，并最大限度的大南山、四海公園等自然景觀，形成雙園林效果；建筑整體結合周邊環境及景觀布局需求，形成內斂有序的布局關系；外立面簡約大氣；外墻預拌聚合物水泥砂漿；立面以高檔面磚為主，大量鋪用高檔石材；屋面采用30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板1500平米規模會所，設有紅酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅體系高端產品產品檔次智能化及安防：以外緊內松、人防加技防的原則，實行可視話及紅外監控管理產品打造（2/2）3可視對講系統閉路監控系統停車場管理系統門禁管理系統周界報警系統無線巡更系統背景音樂系統智能化系統在小區周邊圍墻設置紅外對射探測器、攝像機；小區內各主要

18、入口處、車庫等部位設置攝像設備，智能中心可隨時查看現場情況；在每棟單元設置可視對講門禁系統、電梯內設置閉路監控電視系統；在每戶設置可視對講安防系統Part 3.3不足分析產品配置：產品線過長，以小面積產品為主力，建筑密度、容積率過高，不利拔高豪宅形象不足分析（1/2）4產品容積率梯戶比客戶類別52-88平米小戶產品共計512套，占比高達50%容積率為2.66，綠化率為33.1%兩梯5戶，兩梯6戶客戶多數以剛需或初步改善性需求為主產品特性偏離豪宅驅動因素產品配置周邊環境：街道狹窄擁擠，環境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，影響居住舒適度不足分析（2/2）4蛇口中隊施工項目愛榕路景園大廈老社區主題店

19、近海路荔林路Part 3.4定位小結區域政策規劃及再造升級催生豪宅趨勢，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市資源強化產品價值形成核心競爭點小結1區域規劃城市配套產品打造區域前景片區升級景觀資源交通配套教育資源生活配套產品體系智能化及安防地段型高端住宅占據城市資源提升產品附加值不足點產品配置周邊環境高端住宅的不利因素城市資源型高密度豪宅4城市豪宅分析321項目概況定位分析產品分析5項目總結Part 4.1城市豪宅概念城市豪宅以面積、容積率、房價為基礎條件，以品牌、地段、產品品質、配套及服務為四大衡量標準基本概念1建筑面積140以上高于同級地塊均價的1.2倍條件一條件二條件三容積率1.0以下一般意義

20、上的城市豪宅需滿足以下至少一個條件標準品牌地段產品品質配套及服務過硬的開發商品牌是保證項目成為豪宅的基礎，也是產品品質的保證地段是構成城市豪宅的核心支撐，從地段上來說，城市豪宅一般分布商務區或商務區周邊 包含建筑規劃、產品設計、園林打造、公共空間的品質等包括交通配套、生活配套、園林配套、社區文化等，同時過硬的后續服務也是豪宅品質的保證地段的不可復制性使其成為“壓倒性”因素，城市豪宅必須具備在地段上的優勢地段因素2深圳豪宅主要板塊所處地段地段優勢公園大地龍崗區中心于龍崗四大主要中心行政中心、體育中心、高科產業中心與商業文化中心的中央地帶，配套齊全，發展空間大中信紅樹灣深圳灣擁有海景、高爾夫景等稀

21、缺景觀，周邊配套齊全波托菲諾華僑城是一個集文化、旅游、商務、娛樂、購物為一體,規模宏大的文化旅游區和生態居住區xx蛇口半島集配套、生態資源、教育資源為一體，擁有很大的發展潛力Part 4.2內因打造建筑風格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑風格1公園大地中信紅樹灣公園大地中信紅樹灣采用歐式簡約風格，米色調，用藍、紅點綴坡頂，展現異國風情，總體形象大方、典雅中信紅樹灣采用澳洲建筑風格，風格獨特，有較強標志性，有助于凸顯豪宅氣質中信紅樹灣：打造戶型亮點，強調資源最大化利用戶型設計2四面通透性內庭院，將室外環境室內化，客戶對室外景觀資源進一步加深印象，空中院館受到客戶追捧景觀廚房，功能空間，同時享受外

22、界景觀資源前后雙陽臺設置，景觀通透性良好270弧形陽臺，完全展示外界山水資源紅樹西岸：打造五重安防系統物業管理3第五層防護第五層防護第二層防護第三層防護第四層防護小區周邊設置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現場畫面，小區內多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助；大堂門禁及大堂管家雙重保護，拜訪者只有經過您的同意才能進入；電梯管理系統自動呼叫電梯，自動達到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進入；每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護；戶內安全防范系統設置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設置火災探測器等一系列先進的戶內報警系統；xx湖1號：打造高檔會所，配置恒溫泳池內部配套3會所大堂：進口大理石鋪地，中心放射狀的圖案，白黑金色簡潔的用色與圖案處理，閃亮材質的運用，都有利于體現會所的尊貴感。會所設施配置：會所內的泳池設計采用恒溫泳池系統，熱泵采用的是美國E-Tech品牌商用(水加熱、除濕、空調三集一體)熱泵Part 4.3小結在KPI體系中，xx具備了大部分豪宅標準,但戶型設計是最大的不足xx豪宅指標匹配1KPI體系項目地段頂級規劃戶型設計建筑風格特色會所高新科技主力戶型面積為：52、82、88、140-180140以下的戶型占據總戶數的比例較重，偏離了城市豪宅的標準市政路的下沉處理保證了項目整體的完整性，但33%的綠化面