1、商業房地產文案案例之城市廣場廣告頂尖文案全稿 2009年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速占領目標的終極目的。 一、平面武器 （1）報紙媒體 優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。 劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。 大連

2、日報：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。 半島晨報：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。 大連晚報：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。 新商報：大連日報直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重于商經信息報道，報價較低。 投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界“空前絕后”的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體大連日報。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群

3、體，在其余三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力?？紤]發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中新商報無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇新商報作為投放重點。 在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和“五一”長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。 （2）印刷媒介 印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。 DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份 北方航空雜志廣

4、告費用：3萬元/頁• 月*1月=3萬元（折后價） 總價：10萬元 注：由于投遞費各酒店收費標準不一致，因此令行討論。 二、空中武器 （1）電臺類 A、大連地區五大電臺地產廣告套播： “城市廣場”地產廣告以套播的形式覆蓋大連電臺五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各臺受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道中央新聞及報紙摘要、新聞一小時、時事今日談、經濟頻道理財黃金檔、陽光旅程、文藝頻道足球天地、兄弟體育、交通頻道動感車壇、新聞聯播及半島之聲歡樂正前方等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全面包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電臺的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的

5、目標群體定位，并且，這種套播反復播出的形式也有利于我們覆蓋式廣告宣傳。 B、集束式廣播投放： “城市廣場”在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應于常規性廣播投放的基礎上，于此時加播更具威懾力的電臺廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。“城市廣場”地產廣告將在一周之內覆蓋大連電臺六個頻道的整點時段，從6：3018：30，長1分鐘的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。 （2）電視類 “城市廣場”本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到“高山仰止”的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我

6、們認為應將電視廣告集中投放于大連電視臺新聞類節目，新聞全景（一套）、新聞聯播（一套）、大連新聞（一套）、城市發現（一套）、生活現在時（二套）、21點直播室（二套），作為大連電視臺最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放采取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果 投放策略： 段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數 周五至周日 次數 總價（7.5折后） 一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37

7、170 一套 特A 大連新聞前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410 一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為久久合家歡前） 15秒 4800 7 5760 4 42480 一套 C 城市發現中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600 城市發現欄目中軟性報道 1分鐘 12000 4 31200（6.5折后） 二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400 二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450 選擇大連電視臺新聞綜合頻道

8、（一套）收視率較高的大連新聞以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的21點直播室作為常規投放媒體，自4月22日6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，于項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。 發布日期分別為： 段位 廣告位置 廣告段長度 周一到周四 周五到周六 一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4.2829、5.1415、5.2022 4.2627、5.16、5.23 一套 特A 大連新聞前（約19：35） 15秒 4月22日6月26日 一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為久久合家歡前） 15秒 4.282

9、9、5.1415、5.2022 4.2627、5.16、5.23 一套 C 城市發現中插播 15秒 4.2829、5.1415、5.2022 4.2627、5.16、5.23 城市發現欄目中軟性報道 1分鐘 根據活動不同臨時加播 二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 4.2829、5.1415、5.2122 4.2627、5.16、 二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 4月22日6月26日 三、遠程威懾 （1）后鹽立交橋廣告路牌 隨著五一黃金周的到來，外地游客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的“城市廣場”，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機

10、，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口后鹽立交橋發布路牌廣告。由于有經濟實力的外地游客多數采取開車休閑旅游的方式，因此，從后鹽進入大連市成為了唯一途徑，于此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到“四兩撥千斤”的效果。 （2）天百樓體廣告路牌 充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位于天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對“城市廣

11、場”的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對“城市廣場”的投資欲望。 廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月， 面積總計：1000平方米 在空中武器和現場氛圍的強勢夾擊下，依據戰役的走勢，我們會有針對性地進行地面進攻武器的組合，其具體表現就是不間斷地運用活動和事件性行銷的手法制造攻勢，力求在有限時間內取得階段性勝利成果。 城市廣場橫空出世 青泥洼橋巨鵬展翅 聯手天津街 共榮青泥洼 每個城市都有自己的核心商圈，其“核心”的意義體現在容納了本城市內重要商場、商品品牌的集中、消費人群的匯流、每個消費者購買額的最高、輻射區域的廣泛等等重要特征，而其他的商圈要

12、么屬于城市的次給商圈，要么實際上只是核心商圈的一個重要組成部分。 大連是中國名列前茅的大城市之一，但是并不具備象北京這樣超大城市在同一時間內擁有兩個核心商圈的條件，青泥洼橋商圈現在是大連的核心商圈，未來在大大連的發展建設中也一樣擁有不可替代的核心位置?，F在大大連的規劃建設漸進高潮，作為核心商圈，青泥洼橋的發展任重道遠，商業空間的擴容迫在眉睫。 城市廣場的出現可謂應“天時、地利”而生。從城市規劃和地理狀況兩方面，青泥洼橋要發展只能向東南方向擴充，城市廣場就位于這可以不可再的門戶要沖之上，一脈相承青泥洼橋的鼎盛商氣，擁攬勞動公園稀罕自然景觀，最炙手可熱的商業位置和最得天獨厚的自然風光同具一身，解放

13、路未來商業龍頭非城市廣場莫屬。作為青泥洼商圈升華的原動力，城市廣場的興建更為青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼將振動天津街和城市廣場兩側巨翼，化鯤為鵬，扶搖直上，邁向更新、更先進、更廣闊的商業紀元。 完美業態規劃 特色前所未見 3大規劃街區，組成完美商業航母（南區、中區、北區） 新穎業態構件，營造潮流動感之都 龍頭大型超市，為您休閑生活便利 城市廣場獨特、差異化的業態規劃彌補了青泥洼商圈的不足，促進了大連商業的繁榮和發展。城市廣場地上四層、地下一層的商業部分總面積達75000平方米，劃分為AB區和DE區兩大部分，AB區將著重引進一些大連市場上前所未見的新、奇、特業態如漫畫專區、貼

14、紙相區、電子科技專區、動感電影院、古怪屋等等，DE區將大連市民與國際潮流接軌的時尚窗口作為自身的定位和方向，國內超市巨無霸將落戶于此，多種知名品牌紛紛設立主力店、首層的美食一條街融匯各地飲食精華，SPA、健身中心、卡拉OK站成為新一代休閑娛樂生活的典范，城市廣場通過具有國際水準的業態規劃，科學、先進的配比方式，使城市廣場的商業一經推出就會引起市場的強烈注意，城市廣場未來所匯流的人流將不僅繁華青泥洼地區，更將形成一個獨立、特色的強大商圈。 蓄積鼎盛商氣 匯聚人流狂潮 城市廣場建成后將承受來自四面八方的洶涌人潮。首先青泥洼橋日均80萬的購物人群將信步至此，南山地區22萬常住居民將成為城市廣場的忠實

15、消費群體，同時勞動公園龐大的旅游、休閑人流成為城市廣場相對固定的客流，CBD的白領消費群體受到城市廣場的業態吸引將把這里作為購物休閑的首選。 城市廣場的強大并不僅僅是因為特色的個體風格，而是因為產業之間的優勢互補形成了了一個強勢整體，對于城市廣場的商業部分來說這一點尤為重要。城市廣場的酒店式公寓的3000常住人口、寫字間的白領人群形成了一個具有強大消費能力的固定客流，超五星級酒店的年10萬的旅游客群帶給了商業部分更繁榮的商業氣氛和無比龐大的銷售額。 商業經營最講究的就是商氣、人流，這是商業決勝的關鍵所在，我們看到城市廣場在這兩點上無疑具有不可戰勝的優勢。 不造商城造商圈城市廣場大手筆，締造大地

16、產 隨著中國加入WTO，“北方明珠”大連作為國際名城和全東北最具開放活力的門戶城市，商圈改造升級與時俱進。成為國內外大公司、商社財團搶灘國內市場的首選之地，這其中，中央商務區（Central Business District,英文縮寫CBD）作為國際間商貿交流的橋梁和紐帶，起到了不可替代的重要作用，它是城市經濟發展的火車頭，是一個國家或地區對外開放程度和經濟實力的象征?！按蟠筮B”概念的提出，更為商業房地產開發提供了大連歷史上前所未有的新契機。 青泥洼橋商業圈位于大連火車站前，東鄰友好廣場，南與勞動公園為鄰，西為西崗區，北與天津街接壤。該商業圈目前共有11個大型商業店鋪在經營運作，包括大連商場

17、北樓、 南樓、邁凱樂大連商場、中興大廈、百年城、中山商廈、大商秋林女店、大商男店、大商新瑪特、勝利廣場。正在興建的有宏孚國際商廈、振富商城、北展豪邁的火車站地下公建以及大連商業地產新寵振屹城市廣場?？梢哉f從目前大連已經形成的這幾個商圈來看，青泥洼商業圈發揮的作用是無法替代的，它就是大連商鋪的中流砥柱。當然由于這一區域集中了大部分大連最有實力的商業企業，因此，它也是大連商業競爭最激烈的商圈。在市場準確定位的基礎上，走綜合開發的道路，是青泥洼橋新建商鋪的一大特色。由大連振屹房地產開發有限公司開發建設的城市廣場，定位于商業風情街，把商業街區的概念灌輸到人們的腦海之中，表現成商業的海洋。城市廣場以地上

18、四層、地下一層的大型商業街區為主線，以30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅為依托，讓你置身于海洋之城，成為青泥洼橋商業圈的南部的延續。 城市廣場地處大大連“第一商圈”青泥洼橋商業圈南部，位于金融商業中心區中山區的心臟地帶,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,東至昆明街, 沿解放路南北全長300米，是由三大商業版塊組構,總規劃面積2.79萬平方米，總建筑面積超10萬平方米的超大型財富商務中心。作為核心CBD配套的專屬大型綜合商務中心，比鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內極其稀缺罕見的自然原生態景觀，具有不可復制的地段優勢。這里一方面可以容納青泥洼和天津街滾滾而來

19、的日均80萬的商海人潮，同時又可兼得“大連中央商務區”中山廣場20多萬上班一族的蒸蒸人氣，以及南山地區20萬的居民消費群，更擁有勞動公園的消閑人流，形成青泥洼商圈的黃金點。城市廣場以“不造商城造商圈”的開發理念，邀請美國頂級設計公司EKO設計師事務所設計，超前規劃領跑大大連商業布局。主題公園式購物城、特色空中“香榭飛舍”商業街區、一條350米的五洲風情步行街，薈萃國際時尚元素，完美的“點、線、面”組合，形成嚴密的商圈結構，同時營造出垂直和水平消費多元循環系統。國內連鎖超市巨無霸上海聯華即將率先進駐。使之成為集旅游、觀光、娛樂、購物、休閑、文化、運動、餐飲為一體，多種經營業態并存的綜合消費地帶，

20、財智交匯的時尚購物平臺，為城市新銳族輕松擁有。傾城鉅獻30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅，成為大大連首席國際商務財富圈。 城市廣場扼守大連市東西主干道之一，解放路商業規劃的龍頭地位，是商業、商務區的交匯點；是住宅區和商業區的交匯點；是市政中放射性規劃和條形規劃的交匯點；是大連市最為繁忙的交通樞紐，數十條公交線路駛過，距離中山路僅百米之遙，距大連火車站1公里。充裕的地下車位確保交通順暢。 青泥洼橋就是大連商業的代名詞。未來的青泥洼橋必將成為大大連商業的重型航母，而振屹城市廣場無疑會成為商業地產中最優秀的戰斗機。“投資城市廣場，進駐青泥洼” 振屹城市廣場必將為

21、大大連全面改造升級寫下精彩的一筆。 城市廣場電視文案（3分鐘） （中國，正在進入現代商業時代） （大連，全力邁向東北亞國際商都） （城市廣場東北商業文明奇跡） （聯手造商圈 共榮青泥洼） 城市廣場，振屹地產2003年度撼世之作，耗資十數億，總建筑面積達15萬平米，緊鄰百年城，是青泥洼商圈內唯一可擴要沖之地，同時也是解放路改造工程的龍頭項目。面對勞動公園，坐踞CBD核心旺地， “不可復制”的地段，真正獨步國內，絕無僅有。 （全街區商鋪 青泥洼全新業態補充） （龍頭主力店進駐 共擎至尊商業旺場） 大連首推全街區商鋪概念，引領大連商業深刻變革。多家國際、國內知名大型超市（上海聯華、正大萬客隆、友誼集團、好又多、家樂