1、物流配送中心改造項目可行性研究報告物流配送中心改造項目可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯?。┠夸浀谝徽驴傉?.1項目單位基本情況1.1概況1. 1.2財務狀況1.3法定代表人基本情況1.2項目建設方案2.1項目名稱、建設性質、建設地點及期限2.2產品（經營）方案及建設規模2.3品種、技術（工藝）、設備方案1. 2.4 土建工程1.3投資結構及資金來源1.4項目效益1.5可行性研究報告編制依據1.6綜合評價1. 6.1主要結論1. 6.2風險評估6.3建議第二章背景及必要性2.1項目建設背景1.1國家產業政策鼓勵發展現代物流業（產業政策、行業規劃、區域發 展規劃）1.

2、2公司發展前景（項目單位自身需求）2.2項目建設的必要性2.1加快農村流通業發展的需要2.2服務“三農”，促進現代化新農村建設的需要2.3做大物流產業拉動內需為區域經濟發展做出新貢獻的有效途徑3.1項目區概況1.1建設地點選擇3. 1.2自然條件1.3社會經濟狀況1.4本行業及關聯產業發展現狀3.2項目建設條件優劣勢分析2.1政策、資源、科技、基礎設施條件等2.2主要障礙因素及解決方案第四章市場分析與銷售方案4.1市場分析1.1項目產品市場供求現狀及前景分析1.2項目產品的市場競爭優勢分析4.2營銷策略、方案、模式4.3市場風險分析3.1項目產品市場風險因素分析3.2防范和降低風險的對策第五章

3、建設方案5.1產品方案和建設規模5.1.1一期工程5.1.1二期工程5.2建設規劃和布局5.2.1總平面布置原則5.2.2豎向設計5.2.3場區防護及綠化5.2.4道路廣場、停車場設計5.3建設標準和產品標準5.3.1建設指導思想5.3.2建設原則5.3.3設備選型5.3.4設備清單5.4建筑方案5.4.1建筑物5.4.2輔助工程5.5節能減排措施5.5.1節能、節水措施5.5.2建筑節能5.5.3其他節能措施5.6實施進度安排第六章環境影響評價6.1環境影響1.1建設期項目環境影響分析1.2項目運營期環境影響分析6.2環境保護與治理措施2.1項目施工期的環保措施2.2項目運營期的環境污染防治

4、措施6.3評價與審批3.1環境保護標準及依據6. 3.2環境保護原則和目標3.3環境影響評價第七章項目組織與管理7.1組織機構與職能劃分1.1組織機構7. 1.2職能劃分7.2勞動定員7. 2.1項目定員7. 2.2人員來源7.3經營管理措施3.1建設階段管理措施3.2竣工投產后的管理措施7.4技術培訓4.1人員培訓計劃7. 4.2培訓方式7.5勞動安全、衛生與消防5.1施工期安全防護5.2運營期安全防護 第八章投資估算與資金來源8.1投資估算依據8.2投資估算2.1項目建設投資2.2項目流動資金2.3投資計劃與資金資籌措8. 2.4項目總投資8.3資金來源3.1自籌資金及來源3.2銀行貸款及

5、籌措8.4資金使用和管理4.1財政資金使用和管理4.2銀行貸款使用和管理第九章財務評價9.1財務評價依據9.2銷售收入、銷售稅金和附加估算2.1營運收入、稅金及附加9. 2.2利潤計算2.3現金流量分析9.3總成本及經營成本估算3.1年平均總成本費用3.2單位營運成本3.3折舊（方法為雙倍遞減余額法）9.4 財務效益分析4.1盈利能力分析4.2銀行貸款清償能力分析9.5財務評價不確定性分析單因素敏感性分析9.6 財務評價結論 第十章社會效益分析經濟效益社會效益第一章總 論1.1項目單位基本情況1.1概況項目單位名稱：某某物流配送中心改造項目所有制形式：股份制某某配送中心項目一期工程建于 200

6、6年，土地總面積10656平方米，建筑 面積4500平方米，其中：倉庫面積7200平方米，綜合辦公大樓400平方米。1. 1.2財務狀況某某配送中心在十年期間營運收入達 28959萬元，投資建設資金中50%來自 地方銀行，且在2-3年可把投資回收，投資利潤率達 72流右。1. 1.3項目法人代表基本情況項目項目法人代表是某某配送中心1.2項目建設方案1. 2.1項目名稱、建設性質、建設地點及期限項目名稱：某某配送中心技術改造項目建設性質：技術改造建設地點：周邊擴建1. 2.2產品（經營）方案及建設規模主營業務：采購、配送、倉儲、門店銷售。建設規模：配送中心擴建項目二期工程新征土地 9474平方

7、米，項目主要包括 建筑總面積6300平方米，其中：倉庫面積1428平方米，輔助工程下水道、排污治 理系統、配電、道路等工程。1. 2.3技術、設備、建筑物（主體工程）（1）項目的技術背景和發展情況改革開放以來，我國社會經濟經濟迅猛發展，人民生活水平不斷提高?，F代 物流業作為服務業的重要組成部分，在社會經濟的發展中正發揮越來越大的作 用。某某近幾年的城市發展日新月異， 交通尤為便捷。政府提出重點建設新農村 的發展規劃，有力地推動了當地農村經濟的增長， 農民的購買力也相應增強，為 在農村拓展連鎖超市提供了條件。 作為某某本地流通業的先進企業， 某某市、淮 陰區兩級政府給予公司較大支持，公司購買了廠

8、區后，經過各方面前期準備、廠 區改造、內部調整，目前土地置換、營業樓一期和相關證件正在辦理之中。配送中心信息化系統的建設方面有較大投入， 公司購買了相應的軟件和一批 電腦硬件，建成了配送信息化、辦公信息化、財務信息化三條軟件系統，為配送項目設備名稱數量運輸設備卡車20輛中心的遠程系統管理打造一個良好的平臺。 同時，公司為適應競爭日益激烈的市 場競爭需要，注意員工業務素質的提高，經常聘請大專院校、同行業配送中心、 培訓公司的專家學者來公司講課， 把不同崗位的員工分批送出去培訓學習， 公司 各連鎖網點間進行人才流動、培養。（2）主要設備名稱、數量本項目主要設備如表1-1所示叉車8輛機動二輪車5輛貨

9、架設備貨位式貨架50個升降設備升降機3個電腦設備打印機30臺電腦50臺電子秤60臺消防設備消防器材16套空調設備空調12臺軟件設備軟件1套監控設備監控設備3套其他1. 2.4建設內容及規模本項目建設總用地面積20130平方米，總建筑面積10800平方米。項目主要 建設內容及規模如下：（1）一期工程土地總面積10656平方米，建筑面積4500平方米。其中倉庫7200平方米， 綜合辦公大樓400平方米。建材、裝修產品材料及五金交電等大型集散存儲倉庫 3340平方米，農副產品和百貨等中型集散存儲倉庫 2435平方米，散貨等農副產 品小型集散存儲倉庫695平方米，冷凍倉庫730平方米，職工餐廳及宿舍8

10、25 平方米，生活超市108平方米，輔助用房（含公廁、配電房、水泵房、鍋爐房和 門衛室4個等）228平方米，道路廣場1895平方米。（2）二期工程新征地9474平方米。其中：倉庫面積1428平方米，冷凍倉庫730平方米， 辦公大樓1637平方米，多功能賓館1420平方米，職工餐廳及宿舍826平方米， 生活超市100平方米，個體物流公司加盟點用房922平方米，輔助用房（含公廁、 配電房、水泵房、鍋爐房和門衛室）516平方米，道路廣場1895平方米。（3）物流配送及輔助設備購置。1.3投資結構及資金來源配送中心項目一期工程總投資為1010萬元。其中固定資產總投資原值710萬 元，流動資金投資為30

11、0萬元。配送中心項目二期工程新增固定資產總投資 1100萬元，其中：房屋建筑工程 投資620萬元，機器設備投資304萬元，土地投資142萬元，培訓費8萬元，技術引 進費20萬元，固定資產投資其他12萬元。項目資金來源為：建設單位自籌505萬元，占總投資的50%申請銀行貸款505 萬元，占總投資的50%1.4項目效益在受到國際金融危機影響的情況下， 配送中心穩扎穩打地發展項目業務， 使 企業不但沒有萎縮而裁員，反而在周邊鄉鎮建立連鎖點，特別是在淮陰區、楚州 區、清河區又拓展了 9個城區加盟點，同時安排了城區下崗、失業人員200多人， 使配送中心為下崗職工和失業人員提供的崗位共計 300多個，為維

12、護社會穩定、 促進社會和諧、繁榮農村經濟、提高農民生活質量繼續做出了較大的貢獻， 取得 了顯著的社會效益。所以配送中心的這次項目技術改造， 在擴建后將在運輸、倉 儲、裝卸、搬運、配送、信息、財務、管理等方面為社會還能提供約 200個崗位， 近一步緩解周邊就業壓力，最終帶動經濟的可持續發展。1.5可行性研究報告編制依據國務院關于印發現代物流業調整和振興規劃的通知（國發20098號）；新編國家產業政策目錄（國家發改委 2005年版）；投資項目可行性研究指南；建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；中華人民共和國土地管理法；國家有關部門關于項目可行性研究報告的編制內容要求；項目調研收集的有關資料。1.

13、6綜合評價1. 6.1主要結論某某現代物流配送中心技術改造建設項目（1）符合中央和省、市政府物流產業政策和行業發展規劃的要求，項目建設 方案合理，進度計劃的安排比較適宜，財務評價顯示本項目具有良好的經濟效益 和較強的抗風險能力，從財務評價角度分析經濟可行；并具有良好的社會效益。（2）配送中心有可靠的商品供應。配送中心配送規模較大，可降低運輸成本， 無采購風險。同時，裝卸、搬運、倉儲設備及配送設施可靠，定期開展員工業務 培訓及安全生產教育，確保配送商品在流通、倉儲過程中的質量。經財務經濟分析，本工程有較好的投資償還能力和風險承擔能力，經濟 效益較好。項目建設地某某市xx區，交通等基礎設施良好，運

14、輸便利，符合項目發 展的外圍條件需求，項目選址可行。經過可行性研究，我們認為該項目符合國家的建設方針、產業政策和投 資方向，技術可靠，經濟效益好，投資風險小。因此，本項目技術改造是可行的。1. 6.2風險評估某某現代物流配送中心在連鎖經營、采購、倉儲、配送等方面有較強的優勢， 在某某市甚至省內屬于較強企業， 抗風險能力強。配送中心經營的各類商品主要 風險來自于營運收入，而營運收入又取決于物流配送量。 物流配送量本質就是商 品銷售量。在社會經濟基本向好的情況下，蘇北地區人民生活水平將逐年提高， 老百姓消費能力將穩步增長，商品銷售量也將穩步增長；隨著配送中心配送能力 的不斷提高，連鎖經營網絡的不斷

15、擴張，商品銷售量也會有較快的增長，同時輔 以實行科學的配送管理，勢必會進一步增強配送中心的抗風險能力。6.3建議建議項目建設單位抓緊辦理選址征地、 環境影響評價等各項前期工作報批手 續，盡快落實項目建設資金的籌措，確保項目按計劃實施并順利完成建設任務， 盡早投入運營發揮效益。并且建成之后要實行科學的配送管理，提高共同配送率。第二章背景及必要性2.1項目建設的背景1.1國家產業政策鼓勵發展現代物流業（產業政策、行業規劃、區域發展規 劃）國家發展和改革委員會于2005年12月2日發布了產業結構調整指導目錄（2005年本）目錄分三大類一一鼓勵類、限制類和淘汰類。在鼓勵類第二十 五類行業一一其他服務業

16、中第2條中指出：“糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、 石油等重要商品的現代化倉儲等物流設施建設”,其內涵明確了倉儲物流業建設屬于鼓勵類行業。另外，國家發改委于2007年12月25日公開征求對產業結構調整指導目 錄（2007年本）（征求意見稿）的意見。在產業結構調整指導目錄（2007年本）（征求意見稿）中，分為鼓勵類、限制類和禁止類三個方面。在鼓勵類中， 將現代物流業作為一個行業提了出來，并將其詳細分成小類。2009年2月25日，經國務院常務會議原則通過了現代物流業調整和振興 規劃綱要（以下簡稱規劃綱要）。并于2009年3月10日公布了國務院關 于印發物流業調整和振興規劃的通知（國發20098號）

17、，這是繼2006年3 月“十一五”規劃正式確立現代物流的產業地位之后，國家政府推動我國物流業 發展又一重大措施，是我國現代物流業深入發展的重要標志。其內容中對我國現 代物流業的發展做出了具體的指導性意見。由此可見，國家在當前和中長期內都十分重視現代物流業的發展，鼓勵發展現代物流倉儲服務。1.2公司發展前景（項目單位自身需求）某某配送中心是集日用百貨、五金交電、化工油漆、針紡織品、服裝鞋帽、 文化體育用品、煙酒副食、食鹽、家俱、建筑材料、裝飾材料、農藥化肥、農副 產品銷售為主的物流配送、批發零售商業企業。公司未改造擴建之前，占地面積 10656平方米，建筑面積4500平方米，注冊資金1010萬元

18、?，F有員工150人， 其中有管理人員20名，企業管理人員5名，財務人員3名。公司設有綜合辦公 室、人力資源部、財務部、采購部、配送部，后勤保障部。多次受到國家商務部、 省、市、縣業務主管部門的肯定和表揚。因公司目前的技術跟不上發展速度，故 須進行技術改造，并相應擴大生產規模，以滿足企業自身的發展需要。2.2項目建設的必要性2.1加快農村流通業發展的需要農村流通業是全社會流通業的重要組成部分，也是制約整個社會流通業發展 的薄弱環節。隨著農村市場經濟體制的改革發展，原有的流通格局、組織體系被 打破，新的適應市場經濟發展要求的農村流通組織尚未充分發育，造成農村市場分散經營、無序競爭、短期行為等較為突

19、出，不能適應農業、農村經濟發展和農 民的新要求。在市場經濟條件下，流通業在經濟發展中的地位舉足輕重。 流通環節是架在 消費和生產之間的一座橋梁，開拓農村市場必須通過創新流通方式， 發展先進流 通生產力，從根本上解決農村流通不暢、市場無序問題。本項目利用某某市現有的行業資源， 整合省、市、縣和基層供銷環節的農資 經營網點，建設以現代物流配送中心為重點的農資物流經營服務網絡，有利于加 快農村商品流通業的發展，構建高效率低成本的現代農資物流體系， 為強化我國 農業產業競爭力做出貢獻。2.2服務“三農”，促進現代化新農村建設的需要農村是我國小康社會建設的重點和難點。 長期以來農業勞動生產率低，農村 生

20、產力水平不高，社會事業發展落后，農民收入增長緩慢制約著農村經濟社會的 繁榮與發展等。為此，我國農業法明確規定：“鼓勵供銷合作社和其他組織和個人提供市場信息，開拓農產品流通渠道，為農產品銷售服務；發展多種形式 的農業產前、產中、產后的社會服務事業；參與農業技術推廣工作。”國家一系列政策、法規的貫徹執行，必將為供銷一一這一立足農村、適應農村經濟體制的 組織，在促進農業經濟發展和農民奔小康方面充分發揮其獨有優勢提供了良好的 發展機遇和廣闊的發展空間。某某現代物流配送中心，大大的拉動了某某市農村經濟的發展， 農業生產資 料的配送到位不僅節省了農民購買生產資料的費用，加快社會主義新農村建設， 搞活農產品

21、生產和流通，推進農業產業化經營，同時也為促進農業增效、農民增 收，解決農村部分剩余勞動力的就業問題提供了有利的保證。2.3做大物流產業拉動內需為區域經濟發展做出新貢獻的有效途徑物流業替代房地產業和能源業，成為第十大振興規劃產業。被喻為國民經濟 的“血液”，是連接實體經濟與市場的橋梁紐帶。物流業是一個新興的，而且是生產性的服務業，涉及國民經濟的各個方面， 是中國經濟發展的一個重要支撐。中國物流業的增加值占整個服務業的增加值約 為17%，也就是說物流業增長6個百分點左右，就可以拉動服務業提高 1個百 分點。據相關數據統計，2008年我國社會物流總額達89.9萬億元，同比增長18.1%; 物流業增加

22、值約1.94萬億元，同比增長14.6%;社會物流總費用約為5.21萬億 元，同比增長14.7%。目前，我國物流業占GDP勺比重已達6.6%。有專家認為， 物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等的復合型服務產業， 是國民經 濟的重要組成部分，涉及領域廣、吸納就業人數多、拉動消費作用大。某某現代物流配送中心進行本項目技術改造建設，將更有利于推動該地區物流產業的發展，促進物流產業做大、做強。隨著項目的實施運營將帶動項目區域運輸業、倉儲業、農業、制造業等多個行業的發展，促進國民經濟發展，為區域 經濟發展做出貢獻。第三章建設條件3.1項目區概況1.1建設地點選擇本公司位于經濟開發區，在城市的主要交

23、通道口旁，附近有高速公路入口及 火車站，還有未開發的大片土地。除了考慮到貨物的運輸方便外，還要到考慮方 便客戶的原則。故本項目改造擬在原產址周邊，以擴建的方式征地9474平方米進 行項目建設。項目用地屬于建設用地，符合項目區域用地規劃。場區地勢開闊平 坦，沒有壓覆礦床和文物。項目建設不會對周圍環境造成不利影響， 也不涉及移 民安置及搬遷。同時項目的建設地點在新區，正好處于兩大城市之間的中心， 是 兩大城市物流業輻射的末端，形成了物流業的真空地帶，加之附近縣稱地勢平坦， 公路網四通八達，選擇這樣的地方建設物流配送中心，形成次一級的物流業輻射 網絡，拾遺補缺，得天獨厚。3. 1.2自然條件某某是物

24、產豐饒的魚米之鄉。全境平原廣袤，土地肥沃，糧豐林茂， 水域寬廣，生態良好，盛產水產、特禽、蔬菜、林果及優質糧油等農副土特產品， 形成了蔬菜、家禽、生豬、水產、林木等五大主導產業，是全國聞名的綠色農副 產品產加銷基地。地下蘊藏著巖鹽、芒硝、凹凸棒土等非金屬礦產資源，其中已 經探明的巖鹽儲量達1300億噸，居世界首位；芒硝儲量20億噸，為華東之最；凹 凸棒土儲量5億噸，占全國的70%。某某是區位優勢明顯的重要交通樞紐。明清時期就是 南船北馬交匯 之地，有九省通衢、七省咽喉之譽?，F在，公路、鐵路、水路四通八達，京滬、 寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱

25、貫全境，成為國家運輸樞紐城市，京杭大運河、蘇北灌溉總渠等河 道縱橫交錯，即將開工建設某某民用機場。初步形成了一個以高等級公路為主骨 架、水陸空并舉的交通網絡，凸現了某某在江蘇乃至全國的交通樞紐地位。1.3社會經濟狀況某某是門類齊全的新興工業城市。全市現有各類工業企業 I萬多家，其 中銷售超億元企業達到160戶，淮鋼集團銷售突破100億元，輝煌太陽能、今世緣、 康爾馨等6個產品分獲中國名牌產品和中國馳名商標稱號。機械、紡織、煙草、 食品、醫藥等傳統優勢產業加快發展，電子信息、特鋼、鹽化工新材料三大千億 元產業開始起步。全市擁有8個省級經濟技術開發區，累計開發面積153平方公里， 開發區規模以上銷

26、售、固定企業投資、財政收人分別占全市的36.4%、30%、18%, 首期1.36平方公里的出口加工區正式封關運作。某某是環境優越的投資寶地。目前，全市擁有 6所高校、19所中專校。 高校、中專校的數量和在校生在蘇北名列前茅，培養的大批專業人才受到了沿海 和蘇南等發達地區的青睞。為增強外來投資的吸引力，近年來，全市上下牢固樹 立親商、安商、富商的強烈意識，大力整治和改善投資軟環境，著力營造開明 開放的政策環境、公正嚴明的法制環境。優質高效的服務環境、規范有序的市場 環境和健康文明的人文環境，用一流的政策、一流的秩序、一流的服務吸引國內 外客商。1.4本行業及關聯產業發展現狀市場經濟條件下，企業是

27、經濟發展的主體，物流業的發展首先取決于物流企業的實力和經營水平。某某的第三方物流需求主要集中在少數的外資領域，這些 企業物流理念先進、物流外包水平高、供應鏈管理要求嚴格且自主性較強， 對第 三方物流服務需求迫切、要求高；而數量眾多的內資企業，對第三方物流的認知 度不夠，這與某某物流企業的實力和經營水平也有很大的關系。在某某物流市場占絕對主導地位的中小物流企業，無法提供高質量的現代化物流服務，物流管理 水平低，現代物流的低成本優勢，無法得到體現。既無服務質量優勢，也無服務 成本優勢，導致某某的物流業只能在低層次的物流服務中艱難前行，并可能進入一種惡性循環狀態。3.2項目建設條件優劣勢分析配送中心

28、的選址直接影響配送中心各項活動的成本，同時也關系到配送中心的正常運作和發展，因此，配送中心的選址和布局必須在充分調查分析的基礎上 綜合考慮自身經營的特點、商品特性及交通狀況等因素，在詳細分析現狀及預測 的基礎上對配送中心進行選址。2.1從政策、資源、市場、科技、基礎設施條件等交通運輸條件。配送中心地址選擇應靠近交通運輸樞紐，以保證配送 服務的及時性、準確性。用地條件。配送中心建設須占用大量的土地資源，土地的來源、地價、 土地的利用程度等要充分考慮并落實。顧客分布情況。準確掌握配送中心現有服務對象的分布情況以及未來一段時間內的發展變化情況，因為顧客分布狀況的改變、配送商品數量的改變及 顧客對配送

29、服務要求的改變都會對配送中心的經營和管理產生影響。政策法規條件。掌握政府對配送中心建設的法律法規要求，那些地區 不允許建設配送中心、那些地區政府有優惠政策等。附屬設施條件。配送中心周圍的服務設施也是考慮的因素之一，如外 部信息網絡技術條件，水電及通信等輔助設施，北方地區的供暖保溫設施等。當前和今后一段時期，某某將圍繞省委、省政府提出 把某某建成蘇北 腹地重要中心城市”的戰略定位，按照 東擴南連、三城融合、五區聯動”的發展 思路，一著不讓地加快建設步伐，努力把某某建設成為經濟充滿活力、 城市特色 彰顯、生活品質良好、人居環境優美的區域性中心城市。其他。要考慮不同類別的配送中心對選址的需要的不同的

30、。如有些配 送中心所保管的商品有保溫設施、冷凍設施、危險品設施等對選址都有特殊要求。2.2主要障礙因素及解決方案近年來，某某的中小物流企業和個體經營戶數量的大幅增加，有實力的物流企業紛紛來淮興建專業物流園，都反映了某某的經濟水平和產業化進程的 迅猛發展。但不論是政府管理部門還是物流投資企業，都要對某某當前的經濟規 模和發展前景有貼近實際的準確判斷， 才能保證物流業的健康有序發展，千萬不 能一哄而上，重復建設，否則最終受害的只能是盲目者， 其中特別是政府部門一 定要根據本地的經濟發展水平和產業化進程的實際，做好物流業發展的規劃，以保證物流業的可持續發展。物流運輸業有一個有效服務半徑的問題，在規劃

31、建設物流市場、物流園區時，要對服務半徑范圍內的產業規模進行摸底， 對產業發展的前景和方向要 盡量做到準確判斷和預測，有需求才有市場，有貨物才有運輸，才有物流業。某 某現有的幾個物流市場選址，側重了貨物運輸的交通便利，大都將地點選在高速 公路出入口附近，而高速公路出入口遠離市區，周邊的產業密集度、企業密集度 都很低，物流業務量需求很小，所以中小物流公司、物流經營戶不肯入場經營， 已入園的也會被迫撤離，以至形成空殼市場。針對某某物流業的現狀，政府不僅要做好產業規劃、制定產業扶持政策以引 導產業發展，在行業組織力量薄弱時，還要配合物流市場和專業物流園區的運作， 整頓行業秩序，介入行業管理，參與專業市

32、場培育。與此同時，招引實力強、經 營水平高的大型現代物流企業進入某某物流市場，以提升某某物流業發展水平； 合理規劃和運作好物流市場，將分散的中小物流企業集中到一起， 搞橫向和縱向 的資源整合，用物流聯盟的方式增強某某現有物流企業的整體實力和服務水平。 這都需要政府加大管理力度，運用政策引導和強制手段，配合市場運作，才能盡 快將物流市場興旺起來。第四章市場分析與銷售方案4.1市場分析1.1項目產品市場供求現狀及前景分析物流業是國家重點扶持的項目之一， 該項目符合國家投資規劃，屬于國家重 點扶持發展項目之一，發展前途廣闊。項目建成后，可以為更多的生產廠家和商 品作代理，爭取到商品流通環節的更多優惠

33、條件， 占據更為有利的競爭地位，最 大限度擴張盈利空間。商品配送區域不局限在本公司的連鎖店范圍內，可以向更大的區域發展銷售業務?？鐓^域、跨行業開展物流運輸業務，收購、運輸農副產 品，最大限度降低車輛空載率、減少繞路，降低成本，提高盈利率。另外，合理的物流市場調查就是物流企業為了提高決策質量以發現營銷活動 中的機遇和問題而系統、客觀地識別、收集、分析和傳播信息的工作，是物流企 業營銷活動的起點，貫穿于整個營銷活動的始終。通過市場調查，物流企業可以 掌握市場的現狀和發展變化趨勢，為營銷決策提供科學的依據。目前某某的眾多 中小型物流企業還停留在“同行是冤家”的小農經濟時代，停留在低層次的價格 競爭上

34、，很少考慮過“眾人劃槳開大船”的道理。所以配送中心應積極才去技術 改造，提升自己的競爭實力，為以后的可持續發展打好基礎。1.2項目產品的市場競爭優勢分析4.1 . 2.1配送中心的最終目標是實現“五化”購配銷一體化配送中心除食品、百貨外，將增加食品的加工功能，在儲存、配送過程中， 配置冷藏、冷凍倉庫和保溫運輸卡車；滿足物流全過程高速化、高效化的要求， 具備從收貨、驗貨、儲存、裝卸、配貨、流通加工、分揀、發貨、配送、結算 到信息處理等多種功能，實現商品購配銷一體化。規?；幠＞褪切б妫渌椭行膶⒗脗}儲規模較大優勢，從現在的年配送量5萬噸提高到12萬噸，由流通中心、運輸中心、普通倉庫和冷藏倉庫四

35、個部分組成， 形成現代物流的規模化配送體系。自動化為了提高商品處理速度，減輕作業強度，使不熟練人員也能準確作業， 配送 中心將逐步采用電腦控制系統，縮短采購時間，提高貨架利用率，提高作業人員 的效率，提高配送的實載率，逐步實現自動訂購。項目實施報告集聚化配送中心的商品特點是多品種、少批量，因此，必須建設集成化的配送中心， 將配送中心、冷藏冷凍倉庫、商品集散中心、辦公樓等設施集中在一起，充分發揮配送中心的集聚效應。信息化配送中心將廣泛應用網絡信息系統， 逐步實現庫存管理、業務經營、配送管 理的電子化和無紙化，提高供應商、批發商、門店相關的商業信息處理和交換效 率，控制從接受訂貨到發貨的整個配送過

36、程，確保對門店實施準時配送，合理控制商品庫存，減少庫存商品的資金積壓，節約配送費用。4.1 . 2.2項目本期實施的技術改造的主要內容和特色項目主要內容：(1)配送中心、綜合辦公樓的改造期間完成了 1428平方米倉庫的改造、1508平方米綜合辦公樓的改造。（2）配送中心的營運公司堅持邊改造、邊營運的策略，至2010年，中轉庫和生鮮庫調整改擴建 全部到位，目前配送中心已進入全面營運期， 效果良好，預計2012年將完成配送 量5萬噸。（3）配送信息系統的建設公司致力于配送信息化建設，從籌建配送中心開始，就不斷地加大信項目實 施報告息系統的投入，建設相應的配送信息系統，為配送中心與門店對接提供了 一

37、個快速對接的平臺。配送信息系統的建設，提高了配送中心數據安全性，加快 了配送效率，為準時配送打下了堅實的基礎。 配送中心使用的商益6.0是國內目 前比較先進的超市軟件，穩定性高，在進貨、銷售、促銷等方面經濟實用，可提 供大量的報表和靈活的自定義報表，為配送中心配送決策提供了科學的依據。（4）配送人才的建設為了適應現代化配送中心的發展需要， 人才培養工作刻不容緩。公司從2009 年開始，聘請大專院校的物流專家來公司講授配送中心的運營與管理，邀請外省、外市同行業的配送中心管理專家來公司傳授經驗， 邀請杭州商益電腦信息專家來 公司培訓，把不同崗位的員工分批送出去培訓，派出各類管理人員去高校深造、 去

38、外地連鎖企業學習，同時公司各連鎖網點之間進行人才流動、 培養。配送人才 的培養將是長期的、不間斷的。商聯超市配送中心將不斷提升現有各類管理人員 的管理能力和業務能力，使之能適應現代配送中心發展的需要。項目實施的特色：（1）高水平的裝備配置物流配送中心面對的是成千上萬的供應廠商和消費者以及瞬息萬變競爭激 烈的市場，為此配送中心配備了現代化的物流裝備。如電腦網路系統、自動化倉 庫、新型貨架、現代化裝卸設備、自動導向系統、自項目實施報告動起重機、商 品條碼分類系統、新型配送車輛等物流配送機械化系統。（2）高素質的人員配置培養和招聘一批素質較高、具有一定物流專業知識的管理人員、技術人員和 操作人員，是

39、公司近幾年工作重心，確保公司擴展和適應市場發展需要。（3）高水平的配送管理配送中心當前的物流運作模式，主要以提高和適應為主，通過向同行學習， 科學合理運用現代工具，借鑒現代企業管理制度，確保配送中心的功能和作用較 好發揮。4.2營銷策略、方案、模式4. 2.1營銷策略. 1.1品牌策略（）品牌化決策（二）品牌使用者決策（三）品牌名稱決策4.2 . 1.2物流產品組合策略（一）擴大產品組合策略1、在維持原有的質量和價格的前提下，增加同一產品的款式和規格；2、增加不同質量與不同價格的同類產品；3、增加相互關聯的產品；4、增加與現有產品使用同一材料或相同生產技術的其他產品；5、增加可獲得較高利潤而與

40、現有產品完全無關的產品。（二）縮減產品組合策略1、保持原有產品寬度和深度，即不增加產品線和產品項目只增加產量、降 低成本；2、縮減產品線，企業根據自身特長和市場的特殊需要，只生產經營某一個 或幾個產品線；3、縮減產品項目，即在一個產品線內取消一些利潤較低的產品，盡量生產 利潤較高的少數產品。（三）產品延伸策略1、向下延伸。指企業原來生產高檔產品，后來決定增加中低檔產品。2、向上延伸。指企業原來生產低檔產品，后來決定增加中高檔產品。3、雙向延伸。即企業產品原定位于中檔產品市場，當其掌握了市場優勢以后，決定向產品線的上下兩個方面延伸。 一方面增加高檔產品，另一方面增加低 檔產品，擴大市場范圍。4.

41、2 . 1.3新產品開發的策略（一）領先策略（二）超越自我策略（三）緊跟策略（四）補缺策略4.2 . 1.4心理定價策略心理定價技巧主要是通過分析和研究客戶的消費心理， 利用客戶不同心理需 求和對不同價格的感受，有意識地運用到產品或服務定價中去， 以促進產品的銷 售。（一）聲望定價（二）招徠定價法4. 2.2營銷方案4.2 . 2.1新產品定價方案（一）取脂定價（二）滲透定價（三）滿意定價折扣與折讓（一）現金折扣（二）數量折扣（三）季節折扣4.2 . 2.2區域定價方案（一）運輸費用主要包括：1、人工費用2、運輸費用3、其他費用（二）裝卸搬運費用主要有以下幾方面：1、人工費用2、營運費用3、裝

42、卸搬運合理損耗費用4、其他費用（三）倉儲費用主要包括以下幾個方面：1、倉儲持有成本2、訂貨或生產準備成本3、缺貨成本4、在途庫存持有成本4.2 . 2.3價格調整方案（一）價格調整技巧的主要形式1、按不同的客戶差別定價2、定制化價格3、按產品部位差別定價（二）價格調整定價的適用條件1、市場必須是可以細分的，而且各個市場部分須表現出不同的需求程度。2、以較低價格購買某種產品的客戶沒有可能以較高價格把這種產品倒賣給 別人。3、競爭者沒有可能在市場上以低價競銷。4、細分市場和控制市場的成本費用不得超過因實行價格歧視而得到的額外 收入，這就是說，不能得不償失。5、價格歧視不會引起客戶反感而放棄使用企業

43、服務，影響銷售。6采取的價格歧視不能違犯法律法規的規定。4. 2.3營銷模式綠色營銷、網絡營銷、整合營銷、關系營銷4.3市場風險分析客戶是物流企業服務的對象，是物流企業一切營銷活動的出發點和最終歸 宿。3.1項目產品市場風險因素分析（1）市場需求變化（2）客戶滿意度3.2防范和降低風險的對策（1）維持原生產狀況不衰的對策重視品牌建設：（一）確保產品或服務質量，做到持之以恒。（二）發展規模經濟，增強企業實力。（三）加強科學管理，培養優秀人才。（四）注重形象宣傳，提高企業信譽。（五）堅持開發創新，增強品牌活力。（2）保障新產品開發成功的措施首先，必須進行細致、周密的市場調查，考查清楚市場對此新產品

44、的需求, 使該產品上市時能夠被投入事先界定好的目標市場。其次，開發時需要有安全、可靠的組織保證。第五章建設方案5.1建設規模本項目建設總用地面積20130平方米，總建筑面積10800平方米。項目主要 建設內容及規模如下：5. 1.1 一期工程土地總面積10656平方米，建筑面積4500平方米。其中倉庫7200平方米, 綜合辦公大樓400平方米。建材、裝修產品材料及五金交電等大型集散存儲倉庫 3340平方米，農副產品和百貨等中型集散存儲倉庫2435平方米，散貨等農副產品小型集散存儲倉庫695平方米，冷凍倉庫730平方米，職工餐廳及宿舍825 平方米，生活超市108平方米，輔助用房（含公廁、配電房

45、、水泵房、鍋爐房和 門衛室4個等）228平方米，道路廣場1895平方米。5. 1.2二期工程新征地9474平方米。其中：倉庫面積1428平方米，冷凍倉庫730平方米, 辦公大樓1637平方米，多功能賓館1420平方米，職工餐廳及宿舍826平方米, 生活超市100平方米，個體物流公司加盟點用房922平方米，輔助用房(含公廁、 配電房、水泵房、鍋爐房和門衛室)516平方米，道路廣場1895平方米。5.2建設規劃和布局2.1總平面布置原則(1 )符合某某市工業園區總體規劃要求；總體布局合理，功能分區合理，滿足工藝操作、行業規范要求；符合防火、衛生、安全等有關規范的要求，并充分利用土地的原則；充分體現

46、功能區分明確，物流人流互不干擾、流動順暢等原則。5. 2.2豎向設計建設場地地勢較平坦，采用平坡式布置。根據相鄰城市道路的路面標高、場 區排水以及車輛行駛安全等條件確定建筑物地坪和廠內道路標高。2.3場區防護及綠化用地內建筑物根據其性質、耐火等級按防火間距要求布置。 靠近道路的圍墻采用通透式圍墻， 其它采用磚砌圍墻作為周邊維護，出 入口設門衛。綠化是環境保護的一項重要措施，在總平面布置中充分考慮到綠化區、 綠化帶的設置，增加綠化面積，達到美化、防塵、防噪音的效果。項目總綠化面 積為1305平方米，綠地率13.77%。2.4道路廣場、停車場設計場區內道路便于交通運輸和消防。 采用城市型瀝青混凝土

47、路面，道路設 計為8m其中入口處、倉儲區主要道路為 15m次要道路為6m道路轉彎半徑 設計為612m在場區出入口前及辦公、生活區建筑物間穿插布置綠化廣場。停車場采用混凝土路面，為便于不同車輛?？考俺鋈耄ＷC場區內交通 順暢，停車場在明顯位置設置辦公車輛、運輸車輛?？繕俗R。5.3建設標準3.1建設指導思想某某現代物流配送中心的建設，在指導思想上要高標準起步，借某某工業園 區迅速發展及某某農副產品、中藥材、工業產品發展迅速的契機，整合地域資源， 做大做強現代化第三方物流產業，以提供物流配送配套服務為目標，通過規?；?、 檔次化、專業化、品類化、綜合化，高起點打造一個集采購、倉儲、運輸、分揀、 包裝、

48、配送及信息資源整合為一體的產業鏈管理中心， 鑄造出具有區域特色的農 產品、中藥材、工業品物流配送中心。5. 3.2建設原則認真貫徹執行物流業調整和振興規劃，遵循江蘇省物流業調整和 振興規劃實施方案?？傮w設計及設計功能與城市規劃相結合，功能適當超前的原則。建設設計既體現倉儲物流業使用功能的要求， 又要充分考慮現代化城市 建設的需求，體現出地方建筑特色。立足于服務全社會的高度，以滿足當地經濟社會發展對物流配送的需求 作為項目建設的出發點和落腳點， 進行有針對性的布局、功能等方面的設計，盡 最大可能提供優質的保障服務。項目建設要力爭做到技術先進， 系統開放，根據實際需求確定項目各項 功能。5. 3.

49、3設備選型1、設備選擇原則以建設“技術先進、節能高效”的物流配送中心為目標，設備選型應統籌兼顧以下原則：倉儲配送上適用：所選購的設備應與本物流中心倉儲配送規模需求相適應；技術上先進：在滿足倉儲規模需要的前提下，要求其性能指標保持先進水平，突顯綠色、無污染的概念；經濟上合理：即要求設備價格合理，在使用過程中能耗、維護費用低，并且回收期較短；車輛大中小型相結合：車輛配置選擇合理，以大型長途運輸為主，中型短途中轉型車輛為輔，小批量市內貨物運輸以小型車為補充；考慮設備的可靠性和維修性、設備的安全性和操作性，選用運行效益高， 節約能源，環保無污染的設備。2、信息網絡設備、倉儲運輸設備、其他設備(包括變配

50、電、供暖、產品安全出入庫檢測設備，冷藏、消防、環保等公用輔助設施設備）。5. 3.4設備清單（一）信息網絡系統設備1、信息網絡設備：辦公電腦、網絡連接設備及其配套設備、物流配送信息 平臺系統。2、通訊網絡系統設備。主要包括：電話機、終端接口等。3、安全監視網絡系統設備。主要包括：攝像機、錄像機、解碼器、操作臺、（二）倉儲運輸設備倉儲運輸設備主要為運輸車輛、起吊機、叉車、堆高機、搬運機、電瓶車、 移動式裝卸機、包裝捆扎機、移動式配貨平臺、排風機、裝配式貨架（柜） 、墊 板、手推式送貨車等。（三）其他設備其他設備主要包括變配電、供暖、產品安全出入庫檢測設備，冷藏、消防、 環保等公用輔助設施設備。5

51、.4建筑方案5. 4.1建筑物（1）倉庫建筑面積1428平方米，均為單層輕鋼結構建筑，高度 4.5m。內外墻均為240mn厚空心磚墻；屋面為雙層壓型鋼板，內夾75厚玻璃棉氈； 外墻設塑鋼窗；大門為鋼制保溫門；地面不發火花混凝土地面；空心磚墻外飾為 藍色涂料，內飾刷白色乳膠漆涂料。（2）辦公大樓建筑面積1637平方米。辦公大樓采用現澆鋼筋混凝土框架結構，樁基（或 鋼筋砼獨立基礎）。鋼筋混凝土基礎梁，現澆鋼筋混凝土梁、板、柱。內外墻均為200mn厚加氣混凝土砌塊，外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓地面鋪防 滑地磚，內門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料，屋面設聚苯乙烯泡 沫塑料板保溫，APP卷材防水。

52、（3）個體物流公司用房總建筑面積922平方米，均為單層磚混結構，鋼筋混凝土條基，水泥混凝土 地面，塑鋼門窗，內墻面刷乳膠漆，外墻清水墻。5. 4.2輔助工程多功能賓館建筑面積1420平方米，內設二部樓梯，一部電梯。內設住宿、 餐飲、洗浴、 棋牌休閑娛樂等服務功能。住宿條件達到星級標準，餐飲種類包括南北菜肴。多功能賓館大樓采用現澆鋼筋混凝土框架結構，樁基(或鋼筋砼獨立基礎) 鋼筋混凝土基礎梁，現澆鋼筋混凝土梁、板、柱。內外墻均為200mn厚加氣混凝土砌塊，外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓地面鋪防 滑地磚，內門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料，屋面設聚苯乙烯泡 沫塑料板保溫，APP卷材防水。職工餐

53、廳及宿舍建筑面積826平方米，其中一層為職工餐廳及職工活動室，以上為職工宿舍。 采用磚混結構，內外墻均為240mn厚燒結多孔磚墻，外窗為單框雙玻塑鋼窗， 樓地面鋪防滑地磚，內門為木門，外門為白鋼框不銹鋼門，外墻刷涂料，屋面設 聚苯乙烯泡沫塑料板保溫，APP卷材防水。生活超市建筑面積100平方米，采用磚混結構，內外墻均為 240mn厚燒結多孔磚墻， 外窗為單框雙玻塑鋼窗，樓地面鋪防滑地磚，內門為木門，外門為白鋼框不銹鋼 門，外墻刷涂料，屋面設聚苯乙烯泡沫塑料板保溫， APP卷材防水。輔助用房總建筑面積924平方米，包括：10座公廁，變配電房，水泵房，鍋爐房， 門衛室，均為單層磚混結構，鋼筋混凝土

54、條基，水泥混凝土地面，塑鋼門窗，內 墻面刷乳膠漆，外墻清水墻。5.5節能減排措施5.1節能、節水措施本項目屬物流基礎設施建設，不屬于高能耗產業。就本項目所涉及的內容提 出節能措施，具體如下：5. 5.2建筑節能嚴格按照公共建筑節能設計標準的要求，各分項工程在設計、施工中均 應加強建筑節能，對建筑標準、建筑工藝、建筑材料、設備提出明確的環保要求， 使每一項基建工程都符合國家和省上的節能、環保要求。主要措施如下：墻體可采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等 新型高效保溫絕熱材料以及復合墻體，降低外墻傳熱系數。采取增加窗玻璃層數、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射

55、玻璃(low-E玻璃)、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗絕熱性 能，有效降低室內空氣與室外空氣的熱傳導。采用高效保溫材料保溫屋面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保 溫屋面等節能屋面。采用綜合考慮建筑物的通風、遮陽、自然采光等建筑圍護結構優化集成節能 技術。例如，雙層幕墻技術是中間帶有可調遮陽板、且可通風的方式，夏季可有 效遮陽和通風排熱，冬季又可使太陽光透過，減少采暖負荷。5.3其他節能措施公用動力設施盡量布置在負荷中心，減少管線長度能源損失。選用節能變壓器，場區變配電站的設置盡量靠近負荷中心布置，減少電能 損失。照明中路燈部分的光源采用高顯色性高壓鈉燈，房間內照明采用熒光

56、燈， 走廊、樓梯間、衛生間的照明采用節能燈，樓梯間照明控制采用延時開關。在設備的采購中注意其節能性能，盡量選用低能耗的產品。在設備選型上 應充分考慮了節能的因素。設計貫徹節約用水原則，盡量循環使用。所有衛生設施均采用節水型產品。建立節能獎勵制度，結合本項目單位的實際情況，定期對節能工作中做出貢獻的集體和個人給予表彰和獎勵；5.6實施進度安排本項目將加強建設管理措施，采取單體工程同步啟動、平行交叉作業的方式 進行施工，以縮短工期，使項目早日建成建設運營。建設進度初步安排為 1年, 即從2011年5月至2012年5月1、項目前期工作階段2011年5月一2011年10月，為項目前期準備階段。計劃完成

57、項目可行性研 究報告、初步設計、施工圖等文件的編制、上報和審批等項目前期工作，同時進 行設備詢價、項目開工前的準備等工作。2、施工階段2011年11月一2012年3月，為項目建（構）筑物施工階段。平整土地、完 成倉庫、辦公大樓、多功能賓館、職工餐廳及宿舍、生活超市、個體物流公司用 房、鍋爐房、水泵房、變配電室等附屬配套工程的土建施工，并完成場區內停車 場、道路工程、給排水工程、電力工程等公用工程建設，完成廠區綠化建設，完 成隱蔽工程施工。完成設備、儀器的安裝和調試。3、竣工驗收階段2012年4月一2012年5月，為項目收尾及驗收階段。計劃完成本項目的各 項收尾工程，組織竣工驗收，并開始人員招聘

58、及培訓等工作。第六章環境影響評價6.1環境影響1.1建設期環境影響分析本項目建設期對環境的影響主要為揚塵、 噪聲、固體廢棄物等，經采取措施 后可達到環境保護的要求。（1）對水環境的影響施工期廢水主要是來自暴雨的地表徑流、 地下水、施工廢水及施工人員的生 活污水。如果處理不當，將對地表水環境產生一定的影響。（2）對環境空氣的影響在施工過程中，引起環境空氣污染的污染源主要有：（1）施工機械和運輸車 輛所排放的廢氣；（2）開挖及回填產生的粉塵；（3）水泥、砂石、泥土、石灰等 在運輸、裝卸過程中產生的揚塵；（4）開挖的泥土未及時清運暴露在外、材料堆 放不當被風揚起產生的揚塵等對施工場地周圍環境空氣質量

59、將產生不良影響。（3）對聲環境影響施工階段的噪聲主要來自以下三個階段：基礎施工階段、建筑結構施工階段、 設備安裝階段。將對施工場地附近地區的聲環境產生影響， 此外，由于施工期運 輸車輛增加，會增加場區內公路沿線地區的噪聲污染。固體廢物對環境的影響施工期間建筑工地會產生大量余泥、渣土(包括拆除舊建筑物的渣土) 、地 表開挖的余泥、施工剩余廢物料等。如不妥善處理這些建筑固體廢棄物，則會阻 礙交通，污染環境。1.2項目運營期環境影響分析本項目正常運營期間對環境的影響主要為：廢水：運營期的廢水主要來自場區內辦公人員的生活污水。噪聲：主要為運送貨物車輛來往引起的噪聲。固體廢棄物：主要是生活垃等。6.2環

60、境保護與治理措施2.1項目施工期的環保措施要由具備資質證書的施工單位進行施工， 并嚴格確保施工區域，施工邊界要 有圍檔，圍檔高度不得低于2.5m，做到堅固，平穩、整潔、美觀。施工要劃定 施工區，合理安排施工進度。施工廢水防治措施施工時產生的泥漿水等廢水必須經過沉沙池處理后方可外排，施工人員產生的生活污水需經處理后方可外排。施工廢氣防治措施施工時應灑水使作業面保持一定的濕度，加強回填土方堆放場、材料堆放場 定點定位的管理；運輸車輛應按規定配置防灑落裝備， 并規劃好運行路線，避開 環境空氣敏感點；沙、石、水泥堆放有防護措施，防止揚塵污染。施工噪聲防治措施對產生高噪聲設備(如攪拌機、打樁機)盡量安排