1、認(rèn)定要點(diǎn)與法律責(zé)任分析房地產(chǎn)虛假?gòu)V告主講人：兔子君CONTENTS01理論概述虛假?gòu)V告 02特征、性質(zhì)、法律責(zé)任房地產(chǎn)虛假?gòu)V告03對(duì)購(gòu)房合同效力的影響房地產(chǎn)虛假?gòu)V告04處罰主體虛假?gòu)V告05相關(guān)法律法規(guī)CONTENTS01理論概述虛假?gòu)V告反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第9條 經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經(jīng)營(yíng)者不得在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假?gòu)V告。廣告法第4條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。1.1立法概況：1.2虛假?gòu)V告構(gòu)成要件行為人目的行

2、為方式行為后果廣告行為人是經(jīng)營(yíng)者行為方式是在商品或者服務(wù)上作引人誤解的虛假宣傳廣告行為是出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的目的行為后果會(huì)影響消費(fèi)者的市場(chǎng)選擇，并且損害其他經(jīng)營(yíng)者的利益1.3“虛假?gòu)V告”和“虛假宣傳”概念辨析概念共性差異性CONTENTS02房地產(chǎn)虛假?gòu)V告案例：陳鳳妹訴深圳市宏發(fā)投資有限公司等商品房買賣合同案 原告陳某某Vs被告深圳投資公司新聞媒體的報(bào)道是否構(gòu)成房地產(chǎn)公司的宣傳廣告？ “公寓住宅”與“寫字樓”是否存在字面和字義上的根本區(qū)別？2.1 房地產(chǎn)廣告特征中華人民共和國(guó)廣告法第二條第二款規(guī)定，“本法所稱廣告，是指商品經(jīng)營(yíng)者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的

3、商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告。”商業(yè)廣告：有償性與主觀性新聞報(bào)道：無(wú)償性與客觀真實(shí)性。新聞報(bào)道與商業(yè)廣告有本質(zhì)區(qū)別，新聞報(bào)道不屬于廣告。2.1 房地產(chǎn)廣告特征2.2房地產(chǎn)樣板房的性質(zhì)田紅與南京潤(rùn)昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案 樣板房?jī)H是一種具體的營(yíng)銷手段，還是具體的權(quán)利義務(wù)的確定？ 商品房銷售管理辦法第三十一條： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。” 。交付房屋與樣板房不符，是否構(gòu)成虛假宣傳，主要看買賣合同中關(guān)于樣板房的規(guī)定 。曾桃英、吳學(xué)喜等31戶業(yè)主訴深圳市農(nóng)科房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案售樓宣傳資料中的內(nèi)容，能否視為要約？2.3房地產(chǎn)廣告性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”廣告性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，但廣告的內(nèi)容明確、具體則視為要約。2.3房地產(chǎn)廣告性質(zhì)2.4發(fā)布虛假?gòu)V告的法律責(zé)任 民事責(zé)任刑事責(zé)任：虛假?gòu)V告罪行政責(zé)任2.4.1發(fā)布虛假?gòu)V告的

5、民事責(zé)任湖北潤(rùn)海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與趙炎濤等虛假?gòu)V告糾紛上訴案 潤(rùn)海房產(chǎn)公司發(fā)布的銷售廣告中是否含有虛假內(nèi)容？該廣告是否欺騙和誤導(dǎo)了消費(fèi)者與之簽訂購(gòu)房合同？廣告法第四條：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。”廣告法第三十八條：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。”開(kāi)發(fā)商在廣告中明確許諾，小區(qū)有3000平方米的中心花園及門衛(wèi)、停車場(chǎng)、商店、洗衣坊、維修部、健身房、茶坊、舞廳等多功能的服務(wù)設(shè)施。但開(kāi)發(fā)商至今未能履行承諾，且因小區(qū)已全部對(duì)外出售，建造3000平方米的中心花園不可能再兌現(xiàn)，故認(rèn)定購(gòu)房人

6、的合法權(quán)益因虛假?gòu)V告而受到損害。鑒于無(wú)法準(zhǔn)確地鑒定出該小區(qū)公共配套設(shè)施不到位部分的價(jià)格，考慮到本案開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的過(guò)錯(cuò)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法院酌定由開(kāi)發(fā)商分別按買受人的購(gòu)房款總額的7予以賠償。虛假?gòu)V告造成買受人權(quán)益受損，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償，賠償數(shù)額由法院裁量。2.4.1發(fā)布虛假?gòu)V告的民事責(zé)任案例分析2.4.2發(fā)布虛假?gòu)V告的行政責(zé)任hk.stock.hexun/2019-10-16/179880258.html?from=rss行政處罰案例： 2019年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局處罰碧xx碧xx公司在對(duì)外宣傳中使用“3小時(shí)狂銷14億”、“中國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)”進(jìn)行不真實(shí)的宣傳，直接影射其企

7、業(yè)的資質(zhì)以及開(kāi)發(fā)樓盤的熱銷程度，誤導(dǎo)公眾，擾亂了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反了中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法關(guān)于“經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”的規(guī)定，屬虛假宣傳；在廣告宣傳中使用“中國(guó)馳名商標(biāo)”字樣，違反了中華人民共和國(guó)商標(biāo)法關(guān)于“生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)者不得將馳名商標(biāo)字樣用于商品、商品包裝或者容器上，或者用于廣告宣傳、展覽以及其他商業(yè)活動(dòng)中”的規(guī)定，屬將“馳名商標(biāo)”字樣用于廣告宣傳的行為；2.4.2發(fā)布虛假?gòu)V告的行政責(zé)任行政處罰書在宣傳中使用“10分鐘便捷生活圈”廣告內(nèi)容違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定關(guān)于“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以

8、從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離”的規(guī)定，屬未按規(guī)定發(fā)布廣告的行為。據(jù)此，責(zé)令碧xx公司消除影響并改正，合并處以13萬(wàn)元罰款。2.4.2發(fā)布虛假?gòu)V告的行政責(zé)任行政處罰書CONTENTS03對(duì)購(gòu)房合同效力產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)虛假?gòu)V告3.房地產(chǎn)虛假?gòu)V告對(duì)購(gòu)房合同效力產(chǎn)生的影響案 例陳龍等人與福清市融隆房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案法律依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則爭(zhēng)議焦點(diǎn)虛假?gòu)V告是否會(huì)導(dǎo)致買賣合同無(wú)效？ 可能結(jié)果合同變更、解除、撤銷、無(wú)效違反誠(chéng)實(shí)信用原則有兩個(gè)主要的法律后果：合同的變更。通過(guò)變更合同的某些條款約定，達(dá)到清除因違背誠(chéng)實(shí)信用原則所帶來(lái)的不公平結(jié)果，主要

9、方式有增減履行標(biāo)的、變更履行方式和期限等等。合同的撤銷或解除。如果通過(guò)變更合同的方式仍不能清除因違背誠(chéng)實(shí)信用原則所帶來(lái)的不公平結(jié)果時(shí)，那么就可以通過(guò)撤銷或解除合同的方式來(lái)最終解決。合同無(wú)效。符合合同法52條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，因虛假?gòu)V告訂立的合同無(wú)效。法理分析CONTENTS04的處罰主體虛假?gòu)V告虛假?gòu)V告的處罰主體廣告主ABCD廣告經(jīng)營(yíng)者廣告發(fā)布者單位ABCD4.1案例：廣元市新程實(shí)業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開(kāi)龍?zhí)摷購(gòu)V告罪二審裁定法律依據(jù)：刑法第二百二十二條 廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰

10、金4.1案例：廣元市新程實(shí)業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開(kāi)龍?zhí)摷購(gòu)V告罪二審裁定案例分析： 新程公司和毛某、梁某某作為廣告主、楊某某作為廣告發(fā)布者，無(wú)視社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品正當(dāng)?shù)慕灰谆顒?dòng)和競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，為使房屋盡快銷售和高價(jià)銷售，虛構(gòu)賽博數(shù)碼公司要在所銷售的房屋設(shè)立賽博數(shù)碼廣場(chǎng)的事實(shí)，向購(gòu)房者進(jìn)行虛假宣傳，誘使購(gòu)房者購(gòu)房后無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售房屋前所宣傳的商業(yè)目的，給購(gòu)房者造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，出現(xiàn)了購(gòu)房者上訪等社會(huì)不良后果，影響了正常的社會(huì)秩序，造成惡劣社會(huì)影響，情節(jié)嚴(yán)重，其行為均構(gòu)成虛假?gòu)V告罪。CONTENTS05及具體法律規(guī)定 相關(guān)部門法第4條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)

11、者。廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第9條 廣告不得有下列情形：（五）妨礙社會(huì)安定，損害社會(huì)公共利益；（六）危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，泄露個(gè)人隱私；（七）妨礙社會(huì)公共秩序或者違背社會(huì)良好風(fēng)尚；（十一）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。5.1中華人民共和國(guó)廣告法 違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款

12、，可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)。 5.1中華人民共和國(guó)廣告法 第55條廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布的，由工商行政管理部門沒(méi)收廣告費(fèi)用，并處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款，并可以由有關(guān)部門暫停廣告發(fā)布業(yè)務(wù)、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、吊銷廣告發(fā)布登記證件。5.1中華人民共和國(guó)廣告法 第55條第3條 房地產(chǎn)廣告必

13、須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。第4條 房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容:（一）升值或者投資回報(bào)的承諾；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；（三）違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；（四）對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。5.2房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定 第21條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，廣告法及其他法律法規(guī)有規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款；沒(méi)有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。

14、5.2房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定 第經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經(jīng)營(yíng)者不得在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假?gòu)V告。5.3中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法-第九條 經(jīng)營(yíng)者利用廣告或者其他方法，對(duì)商品作引人誤解的虛假宣傳的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，消除影響，可以根據(jù)情節(jié)處以一萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。廣告的經(jīng)營(yíng)者，在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假?gòu)V告的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并依法處以罰款。5.3中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法-第二十四條 第222條

15、廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。第231條單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。5.4中華人民共和國(guó)刑法 虛假?gòu)V告罪 第6條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。第7條 當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。第15條 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀

16、請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。5.5中華人民共和國(guó)合同法 第4條 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第20條 經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者就其提供的商品或者服務(wù)的質(zhì)量和使用方法等問(wèn)題提出的詢問(wèn)，應(yīng)當(dāng)作出真實(shí)、明確的答復(fù)。經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)。第45條 消費(fèi)者因經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向經(jīng)營(yíng)者要求賠償。5.6中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 經(jīng)營(yíng)者有下列情形之一，除承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任外，其他有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)處罰機(jī)關(guān)和處罰方式有規(guī)定的，依照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作規(guī)定的，由工商行政管理部門或者其他有關(guān)行政部門責(zé)令改正，可以根據(jù)情節(jié)單處或者并處警告、沒(méi)收違法所得、處以違法所得一倍以上十倍以下的罰款，沒(méi)有違法所得的，處以五十萬(wàn)元以下的