1、復地天賦3號樓產品策劃書項目面臨的核心問題產品評估項目開發背景分析建筑方案設計建議公共區域設計建議設備設施建議戶型設計建議產品策劃建議基礎研究本項目定位 匯報框架項目開發背景分析 項目規劃條件 開發目標項目規劃條件 項目開發背景分析總建筑面積：83670其中：地上建筑面積：54070地下建筑面積：29600住宅建筑面積：47762商業建筑面積：6200地下車庫及設備用房建筑面積：29600綠化率：30容積率：4.24機動停車位：地上5輛，地下380輛 開發目標 項目開發背景分析 本項目開發應立足于“品牌塑造”和“相應收益”。 土地價值的提煉證實投資價值的提升 。 高價值的土地創造出高附加價值的

2、產品。項目面臨的核心問題 項目面臨的核心問題 本項目3號樓是否有成為“豪宅” 的可能性？從供需市場特征考察： 3號樓與2號樓的關系與和諧性？基 礎 研 究 高端公寓市場項目的選取與分布 高端公寓市場供應狀況 高端公寓市場銷售狀況與成交價格 高端公寓市場未來發展趨勢預測 高端公寓市場項目的選取與分布（共計23個項目）北京房地產市場單價18000元/m2以上高檔公寓分布圖 取證供應量 取證供應量的戶型配比 截至07年2月份的現供應量 現供應量戶型配比 高端公寓市場供應狀況 取證供應量（以下數據均來自北京市房地產交易信息網） 由上表可知，截至2007年2月份單價在18000元/以上的北京市高端公寓的

3、市場供應量為8172套，取證面積接近161萬平米。 其中西部區域的高端公寓項目達到了2617套，取證面積47萬，超過總量的四分之一。 由于北京城市發展、規劃的側重點以及土地的稀缺因素，導致北京高檔公寓市場供應項目主要集中在東部地區，而東部地區的市場競爭也要大過于西部地區。 取證供應量的戶型配比 無論是東部區域還是西部區域的高端公寓市場，300以下的戶型供應量最大，共有6312套，占到總供應量的80； 其次是300400之間的戶型產品，占總供應量的15左右。 其中西部區域市場300400的產品所占比例要高于東部區域，由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。東部區域各項目供應量戶型配比 東部區域

4、高端市場中，300平米以下的戶型供應量最大，為4574套，占東部區域高端公寓總體供應量的82，為東部區域高端公寓的主流產品； 其次是300400平米之間的戶型供應量為695套，占供應量的13； 戶型面積越大的產品，供應的樓盤數量越少，供應的套數也有限。西部區域各項目供應量戶型配比 西部區域的高端公寓產品仍然以300平米以下為市場的主流產品，供應量為2005套，占西部區域高端公寓市場總供應量的76.6； 300400平米之間的戶型供應量也較大，達到了498套，占西部區域高端公寓市場總供應量的19.1； 擁有400平米以上產品供應量的項目較少。 截至07年2月份的現供應量 截至2007年2月底，北

5、京市單價在18000元/平米以上的高端公寓現供應量為4521套，占總供應量的55； 其中東部區域的高端公寓供應量為3482套，占總現供應量的77； 其中西部區域的高端公寓供應量為1039套，占總現供應量的23； 東區供應量約為西區供應量的三倍，東區高端公寓的競爭要遠高于西區。 現供應量戶型配比 在4521套現供應量中，300平米以下的產品數量最多，并且東部區域約為西部區域的3.7倍； 西部區域仍然在300以上的大戶型產品供應比例上要略高于東部區域，但實際供應套數僅為東部的一半。東部區域各項目現供應量戶型配比 東部區域3482套的高端公寓中，300平米以下的產品現供應量為2897套，占東部區域全

6、部現供應量的83； 300400平米之間的產品現供應量為344套，占東部區域全部現供應量的10； 400平米以上的產品現供應量所占比例較少。西部區域各項目現供應量戶型配比 西部區域1039套高端公寓中，300平米以下的產品現供應量為782套，占西部區域全部現供應量的75.26； 300400平米之間的產品現供應量為174套，所占比例為16.75； 400平米以上的產品現供應量較少。 整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況） 06年1月07年2月各項目已成交產品的戶型配比 價格分析 西部區域總價分析（已售產品總價） 西部區域07年2月份當月的成交均價 月均銷售和月均回款 高端公寓市場銷售狀況與

7、成交價格 整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況） 在總體3651套的銷售量中，300400平米之間的產品銷售率最高，達到了57； 300平米以下的戶型產品銷售率位居其次，為44； 400500平米之間的戶型銷售率最低，為14； 500600平米之間的戶型銷售率較400500平米的產品銷售率相比有較大提升，達到了25； 600平米以上的戶型產品銷售率為17，高于400500平米之間的戶型銷售率。 06年1月07年2月各項目已成交產品的戶型配比東部高端公寓市場各項目已成交產品的戶型配比 東部高端公寓市場300400平米之間的戶型產品銷售狀況最佳，銷售率達到了50。 300平米以下的戶型產品銷售

8、率其次，為37，與東部區域整體的銷售率持平。東部區域供應量最大的為 300平米以下的產品，但銷售率最佳的是300400平米之間的中等戶型產品。 600平米以上的戶型產品銷售狀況也較為良好，銷售率為21；由此說明600平米以上的超大面積戶型產品也存在一定的市場需求，呈現出頂級分化的市場表現。西部高端公寓市場各項目已成交產品的戶型配比 西部區域高端公寓300平米以下的戶型產品和300400平米之間的戶型產品銷售率基本持平，分別為67和65； 500600平米之間的戶型產品僅有緣溪堂存在供應，銷售率也較理想，達到了51； 由此說明西部高端公寓市場400平米以下的中小戶型產品和500600平米之間的大

9、戶型產品是市場接受度較高的產品。 價格分析 西部區域總價分析（已售產品總價）西部區域高端公寓市場300平米以下的戶型產品最低總價為80萬元，最高總價為730萬元，大部分的總價范圍集中在400600萬元之間。 價格分析 西部區域07年2月份當月的成交均價西部區域07年2月當月成交均價最高的為長河灣1113棟樓，為25852元/平米； 成交均價最低的為萬城華府，為18596元/平米。 價格分析月均銷售和月均回款 東部區域月均銷售套數最好的是世界城，月均銷售套數39套，月均回款最好的是星河灣二期，月均回款額達到24846萬元； 西部區域月均銷售套數最好的是立方庭，月均銷售套數為112.8套，月均回款

10、最好的是西城晶華，月均回款額達到15937.9萬元。 2007年北京高端市場預計供應量 西部區域供需發展趨勢 重點關注2007年新開盤千萬級項目 未來發展趨勢高端公寓市場未來發展趨勢預測 2007年北京高端市場預計供應量 西部區域供需發展趨勢 根據調研，西部項目已知西城晶華還有179套的供應量、萬城華府還有132套的供應量、天安國匯有216套的供應量、御園預計有67套的供應量、緣溪堂預計還有100套的供應量，由此，僅西部區域單價在2萬元/平米以上的高端產品未來已知的還有累計至少694套的供應量。 重點關注2007年新開盤千萬級項目 財富中心二期：預計此項目2007年將會推出公寓產品，但現在針對

11、此項目的資料較少，今后將會重點關注。 盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規劃建筑面積46300平方米。 首都花園（巴黎城）：首都花園原規劃總建筑面積59.34萬平方米，其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫字樓13萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業9.87萬平方米。但中國接手后，根據此開發商以往的開發策略，此項目的最終規劃有可能會有很大的改動，今后將重點關注。 耀輝國際城：規劃建筑面積接近10萬平米，2007年預計將推出100套千萬級豪宅。 御園：規劃建筑面積為30萬平方米，2007年預計將推出1期產品，大約55套左右的千萬級豪宅。 瑞城中心：瑞

12、城中心占地面積32900平方米，總建筑面積256000平方米，由國際性貴族式酒店、5A級智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公寓組成。 未來發展趨勢 影響房價的因素很多，除供需關系外，主要的還有政策走勢、城市規劃、城市經濟水平、居民購買力水平等因素。 無論全國還是北京，宏觀經濟都處在平穩上升階段。而對高端公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規劃來看，目前可供開發高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調控和2008年“奧運年”的影響，2007年將出現高端公寓集中放量的供應高峰。 實際上，對高端公寓價格影響最大的是政策走勢，目前的政策并沒有深度觸及高端公寓市場，形成不利影響的政策。 因此我們認為：0

13、7年的高端公寓市場情況應當是風險與機會并存：如果政府不針對高端公寓再出臺新的政策，未來高端公寓的價格依然會保持較快地上漲；但是現有政策的效果顯現，有可能導致銷售率的下滑，風險有可能加大。對于北京高端項目的發展應保持謹慎的樂觀。 基礎研究結論 2007年北京高端公寓市場整體的供應量較大，并且隨著價格的不斷上漲與產品品質的提高，北京千萬豪宅的時代已經來臨。 在現有高端市場上的供應產品，以300平米以下的戶型為主流產品；其次是300400平米之間的戶型。 銷售情況方面：300400平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產品；銷售情況最差的為400500平米

14、的戶型銷售；500平米以上的戶型供應量較少，產品較為個性化，也存在一定的市場需求。 在銷售價格方面：300平米以下的戶型產品由于面積相差較大，因此各項目的總價區間相差也較大，反饋到單價上西部區域22000元/平米左右，面積不超過300平米的產品較為熱銷；300400平米之間的戶型，總價范圍控制在800萬元左右的產品市場接受度較強；400平米以上的戶型由于西部供應量較少，因此個別項目僅作為參考。本 項 目 定 位 土地價值 市場定位 產品定位 客群定位 價值定位先從土地的價值對復地天賦進行認知土地價值 本項目定位 “第一是地段、第二是地段、第三還是地段。” 李嘉誠地段直接反映土地價值，那么本案的

15、土地價值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家園林皇 氣永久的兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史文化底蘊人民大會堂 長安街 中南海政 氣權威的中共中央、全國人大常委會、國務院、全國政協等國家首腦機關及50余家中央部委所在地，是全國政治中心的重要載體。金融街財 氣聚集的2005年2月7日，北京市發改委、財政局、地稅局和人事局聯合發布關于促進首都金融產業的意見，這被視為北京市將建設金融中心、大力吸引金融機構入駐的明確信號。這個信號的出臺將可能使不少在外地注冊的金融機構遷址北京金融街。西單商業街旺 氣成熟的西單商業街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三大商圈之一，現已

16、發展為現代化商業中心.中國會貴 氣古典的 北京中國會之所以在私人俱樂部中獨樹一幟，尤其能吸引很多國外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味兒，而這種格調并不是仿造復制出來的。 三十一中、教育資源文 氣 三十一中，其前身崇德中學始建1991年。這里誕生了10位中科院院士和眾多知名的藝術大師。西城區擁有諸多知名中、小學校，教育資源豐富。聚集的國家大劇院 中山音樂堂 北京音樂廳雅 氣散發的政氣財氣旺氣貴氣雅 氣文氣皇氣復 地 天 賦的天 賦豪 宅 的天 賦核心價值 由此，通過對復地天賦土地價值的深刻認知，我們才能更加準確地在已有的市場研究的基礎上，對復地天賦進行項目定位！市場定位 本

17、項目定位 市場定位是指依據項目核心價值分析和市場結構特征，明確項目的檔次和市場競爭中的角色！ 從項目的土地價值來看，復地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場競爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價值是超乎一般土地評估值的。因此，我們認為復地天賦應該與市場上的普通高端公寓始終保持等級的距離，領航于西部區域的高端公寓市場。由此，復地天賦的市場定位為：領航西部區域，占據極度稀缺資源的頂級公寓。 產品定位 本項目定位 產品定位是指依據項目的市場定位，確定產品的設計方案，從而提升產品的屬性！由此，復地天賦的產品定位為：在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起的一座擁有奢華尺度，為財富階層身份標簽的現代建

18、筑。客群定位 本項目定位 客群定位是指依據項目市場定位和產品定位、從眾多類型的客群中分離出未來重點針對的主力客群。 企業主階層非凡階層中堅階層金領階層藍領階層白領階層 富人階層分為： 看得見的頂層（財貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚。看不見的頂層（權貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋 投露面，越隱蔽越好。 復地天賦主要目標客層本案的客群定位：本案第一級輻射區西長安街、金融街及周邊地區第二級輻射區西城區及北京西部地區第三級輻射區北京市各成熟商圈本案的客群來源：西部為主戰場東部為次戰場立足于北京市輻射于全中國第四級輻射區大中國區（外埠地區及涉外客戶）本案的客群個性特征

19、：拜忙碌者： 在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層；拜景觀者： 對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層；拜文化者： 對地域文化具有歸屬感，對傳統京城文化有欣賞力的財富階層；拜政治者： 對政治高度敏感，具有“由富轉貴”心理需求的財富階層；拜社交者： 政治交往和商務交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬”的財富階層。 價值定位 本項目定位 價值定位是指依據項目所具備的特征，通過區域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，推導出的具有市場競爭力的項目價值區間。由于某些個案屬于非常規定位或因項目經營屬性所致，售價高于該區域市場售價平均水平，不具有可比性，因此不列為本項目價格定位參照樣本；東部區域高檔住宅

20、市場價格情況西部區域高檔住宅市場價格情況東部區域環線區域價格情況西部區域環線區域價格情況二環三環四環二環三環四環遞增17.65遞增2.99遞增19.63綜合考慮31400元/區域價值推導市場可比項目綜合評比3#樓精裝修后的價值定位為28000元/通過區域價格推導測算得出,本項目所處核心區域的區域價值為31400元/；通過市場可比項目綜合評比，測算得出本項目的價值為24450元/；通過區域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，因此得出注明：此推導價格為復地天賦3號樓的當前價值評估，即現價；考慮到相關附加值的再提升，以及隨著高端市場整體的發展，未來將有價值上漲空間，復地天賦的價格也將產生動態的遞增趨勢

21、。產品策劃建議 建筑方案設計建議 戶型設計建議 公共區域設計建議 設備設施建議 產品策劃建議建筑方案設計建議 建筑風格傾向性 建筑平面設計 單體結構處理 建筑細節處理 標準層與非標準層定位 產品策劃建議建筑方案設計建議 建筑風格傾向性 當前的豪宅公寓建筑風格大多以歐陸和現代風格為主，并且豪宅買家對于這類建筑風格是完全接受的。因此3號樓應抓住主流風格的同時結合地域特征進行建筑風格設計。 由于2號樓的風格已經基本確定，因此從小區整體考慮，建議3號樓的風格與之對應，以現代風格為主,在細節上加入中式元素進行差異性處理， 使3號樓成為區域內的住宅極品和長安街上的視覺亮點，同時區別于周圍的公建項目，現代中

22、透露著莊重，具備充分的視覺感染力，達到目標客群對豪宅的價值衡量標準。 產品策劃建議建筑方案設計建議 建筑平面設計 保證豪宅買家的居住舒適度，以此為原則確定合理的單位面積和功能區面積，不應為了追求居室的數量而侵占整體居住的舒適尺度空間。 為了提高整體居住品質感，可適當降低套內使用率，擴大公共空間的尺度，強調整體的奢華感，如電梯廳、公共大堂和公共走廊等。 產品策劃建議建筑方案設計建議 單體結構處理在實際銷售當中，各種情況都有可能發生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結構處理上可以滿足未來客戶的不同需求，如：通過套內戶型的更改，甚至多套之間進行拆分或組合的辦法等，以此促進項

23、目的順利銷售。由于3號樓的豪宅定位，因此建議減少一層以提高每層的層高，從而七層以上增加空間尺度感和居住的舒適度。由此減少的銷售面積將通過陽臺和飄窗的面積進行平衡。 產品策劃建議建筑方案設計建議 建筑細節處理 立面造型可通過陽臺、窗戶等，使簡約的立面同樣有好的光影效果。 主陽臺可與建筑立面相結合，以此達到規整統一的效果。 產品策劃建議建筑方案設計建議 標準層與非標準層定位 依據3號樓的豪宅定位，在限高的規劃條件下為了提高品質需要減少一層，即總共15層的條件下，由于16層受視野因素的影響，建議維持2號樓的層高作為非標準層；7層以上無遮擋，視野較佳，因此適宜提高層高作為標準層，通過計算7層以上每層的

24、層高為3.1-3.2米作為標準層。 產品策劃建議戶型設計建議 戶型配比關系 戶型面積區間 戶內功能布局 主力戶型要點 輔助戶型要點 實用戶型要點 裝修標準建議 產品策劃建議戶型設計建議 戶型面積區間戶型設計原則子上而下，確保結構的可操作性和初吻管線的上下貫通以及相關設計規范。實用戶型產品（16層）根據周邊視覺景觀因素的影響，建議3號樓的16層為非標準層，亦為非景觀層。由于此六層受到相應的局限性，為了促進其良好的銷售，建議設計為一梯六戶的實用戶型產品。主力戶型產品（712層）經過考察，3號樓7層以上的景觀視野較理想，因此以7層為標準層，上至13層。此七層具備了成為豪宅的必要條件，因此最為符合3號

25、樓的項目氣質，建議將其設計為一梯三戶的主力戶型產品，其中78層也可拆分為一梯四戶，以增加銷售彈性。輔助戶型產品（1315層） 3號樓的高層擁有得天獨厚的優越景觀，某種意義上也象征著個人權力和地位的巔峰，因此應賦予此樓層應有的尊榮和價值，建議將13和14兩層設計為一梯兩戶的戶型產品；15層頂層單獨為一戶，擁有360的全方位景觀。3號樓 16層3號樓 712層3號樓 1314層 產品策劃建議戶型設計建議 戶型面積區間2號樓標準層平面圖3號樓16層平面圖 如兩圖所示，3號樓16層共計22套戶型的面積區間與2號樓主力戶型面積區間構成競爭。為了避免兩棟樓同一面積區間內的戶型產生競爭，將通過兩棟樓不同的裝

26、修標準、硬件配置、總價范圍以及銷控手段上進行區隔和規避。 產品策劃建議戶型設計建議 戶型配比關系 產品策劃建議戶型設計建議 戶型配比關系 3號樓戶型配比整體示意圖 產品策劃建議戶型設計建議 戶型配比關系 通過北京市高端公寓的市場研究，在復地天賦的戶型配比上迎合了市場規律：當2號樓和3號樓作為一個整體時，主力戶型設置在100200平米之間，共106套占2、3號樓整體供應量的59.2，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44來計算，則100200平米之間的主力戶型至少能銷售47套； 100平米以下戶型供應量為28套占整體供應量的15.6，200300平米之間的戶型供應量為6套占整體

27、供應量的3.4，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44來計算，則100平米以下的戶型至少能銷售12套，200300平米之間的戶型至少能銷售3套； 300400平米的戶型供應量為24套占整體供應量的13.4，按照北京市高端公寓市場同類產品57的平均銷售率計算，則300400平米的戶型至少能銷售17套； 400500平米的戶型供應量為10套占整體供應量的5.6，按照北京市高端公寓市場同類產品14的平均銷售率計算，則400500平米的戶型至少能銷售1套； 500600平米的戶型供應量為4套占整體供應量的2.2，按照北京市高端公寓市場同類產品25的平均銷售率計算，則500600平米的

28、戶型至少能銷售1套； 由此，2、3號樓的戶型配比在互相補充的基礎上，可保證最終銷售量至少達到81套以上，占整體供應量的45。 產品策劃建議戶型設計建議 戶內功能布局 豪宅的戶內布局應在保證空間舒適寬敞的前提下盡可能做到功能配置齊全，并且在功能分區上不能隨意混淆，需進行如下分區： 公共活動區，供起居、交誼使用。如客廳、家庭室、餐廳、門廳等； 秘密休息區，供處理私人事務、睡眠休息用。如臥室、書房等； 輔助區，供以上兩部分的輔助支持作用。如廚房、衛生間、儲藏間、陽臺等。 注：下一步將按戶型面積進一步細化空間和功能的布局。 以上分區各有明確的專門使用功能，有動、靜的區別，有小環境的要求。在戶型設計中需

29、注意以下幾點：一動靜分區。活動頻繁的空間與休息的空間應嚴格分開，保證休息的空間最大程度地得到靜謐；二公私分區。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將主人的家庭生活一覽無余，這就不僅要求臥室（主臥、次臥和兒童房）與客廳、餐廳、保姆間等進行區位分離，而且應注意各房間門的方向；三主次分區。豪宅購房者是事業奮斗有成，生活品質提高的體現。為了彰顯購房者的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應與父母或子女房略有距離分隔，而保姆房又應與家庭成員的房間有所分離，可在輔助產品考慮主仆出入口分離；四干濕分離。即廚房、衛生間等應進行干濕

30、分離。 產品策劃建議戶型設計建議主力產品輔助產品實用產品6層712層314層15層ABCDEFGHIJKL產 品 細 分 主力戶型要點強調景觀性的高舒適度戶型 大戶型并非簡單的將每一個房間按比例放大，而是應該將功能進行進一步細分。主力戶型除了滿足基本的功能需求外，還應具備以下功能空間： 健康室 ，可供家庭成員進行身體鍛煉，如瑜珈、器械運動等； 主臥帶有獨立梳妝間，豪宅的主臥無一例外地都帶有獨立的步入式衣帽間和衛生間，但有獨立梳妝間的公寓類豪宅較為少見，為了強調女主人的尊貴，可在尺度充裕的情況下考慮設置獨立梳妝間； 由于主力戶型的面積較大，因此有局部區域的采光比較弱，在戶型設計上可以通過功能需求

31、和空間利用之間的關系進行巧妙的布局處理； 針對主力戶型進行高品質的豪華精裝修，提高性價比，獲取市場中的競爭優勢，精裝修建議采用新古典風格。 產品策劃建議戶型設計建議 產品策劃建議戶型設計建議 輔助戶型要點 豪華型的景觀住宅給予業主的空間尺度感非常強，因此功能分區也要做得十分到位。 在標準層戶型的基礎上更加強調功能分區以及功能設置的完善，如影音室、收藏室、才藝室（供子女學習繪畫、舞蹈、鋼琴等藝術的空間）都應具備。 由于豪華型景觀住宅的特殊性，建議采用毛坯交房。強調擁有獨一無二景觀資源的奢華戶型 產品策劃建議戶型設計建議 實用戶型要點強調布局緊湊、使用率高的實用型戶型 實用戶型受到面積的制約，應在

32、設計時提高使用率，適當刪減不必要的功能空間（如獨立梳妝間、健康室等），滿足基本的住宅功能。實用戶型的空間較為緊湊，因此需要更多地進行巧妙的布局設計，避免戶型結構存在硬傷對未來的營銷形成障礙，并且在結構上可以采用戶戶之間可以組合的彈性設計。實用產品的一層可以考慮與地下一層結合做成下沉式復式住宅，并且以下沉式庭院作為產品附加值，提高產品亮點。在這種營銷思路下，地下一層將不計入公攤面積。由于實用戶型的總價相對較低，因此建議實用戶型可參照2號樓的標準進行精裝修。對于面積較小的戶型，精裝修建議采用現代簡約風格。 產品策劃建議戶型設計建議 裝修標準建議 2號樓的裝修標準大約為2000元/平米，由于3號樓的

33、項目定位為豪宅，檔次比2號樓高，因此3號樓在裝修標準上應當在2號樓的基礎上再次進行升級，如3號樓標準層的精裝修為新古典風格、3號樓的標配電器品牌以及衛浴潔具等品牌的進一步升級等。由此，3號樓的精裝標準建議為3000元/平米。 產品策劃建議公共區域設計建議 公共大堂 電梯廳及樓道 停車場通道 園林景觀 會所關系 產品策劃建議公共區域設計建議 公共大堂 由于3號樓的項目定位，在規劃限高的要求下，建議減少一層用以提高每層的層高，以此滿足3號樓成為豪宅的必須具備的舒適條件。 在已經減少一層的情況下，首層的公共大堂可以考慮局部做出挑空效果，即：將二層的最小戶型刪減，作為首層大堂的挑空部分。大堂的裝修更應

34、注重設計，從細節上展現品質，給人以良好的視覺享受，但不設置停留的空間，以避免面積過小的缺陷。 另外為了彌補公共大堂面積有限的缺憾，可以將公共大堂的門廳進行豪華設計，作為視覺上的過渡。 產品策劃建議公共區域設計建議 電梯廳及樓道 鑒于3號樓的豪宅定位，建議擴大電梯廳和樓道的空間感，犧牲一定的使用率，以此增強公共區域的舒適度和尺度感，與3號樓的項目定位相匹配。 建議設置3部/層的電梯配置，并且其中2部電梯為載重1250的豪華型智能電梯，另外1部為普通工人梯，并且工人梯的出入口應與兩部主梯形成回避，以此體現身份的差異； 由于3號樓標準層與非標準層的定位差異，建議1部電梯為16層的區間電梯，1部為7層

35、以上的區間電梯，從而達到上下不同客群的有效分離，也提高電梯的使用率。 產品策劃建議公共區域設計建議 停車場通道 豪宅更多的是需要強調細節和品質，3號樓的停車場通道也應該是舒適的一道亮麗風景，有人工雕琢過的痕跡，而絕非普通的幾堵大白墻平淡無味，相應的門禁系統也應具備。 自行車下地庫通道盡可能遠離住戶窗前，以避免干擾。 產品策劃建議 園林景觀公共區域設計建議外圍景觀分隔/觀賞中心景觀休閑/觀賞 分離、弱化外部環境的影響，強化高尚社區領地形象； 注重景觀的觀賞性，避免人的直接參與； 由于81號院的歷史價值，因此取消拆遷進行保護，在這樣的情況下，園林景觀的設計既要將其自然地融入為一體，建議對其外裝飾重

36、新修整。 公交場站位于本園區北側，視覺感官不佳，建議用園林對其進行區隔，盡可能降低干擾。 增加內部景觀價值，與社區整體風格相統一； 注重景觀的視覺性，但不設計過多的活動空間，以此避免人員長時間的停留；在南、北兩側種植較高的成年灌木，起到內、外部隔離的作用，從而弱化外部小環境對項目內部安全隱患，以及從內而外的視覺形象負面影響分隔觀賞分隔觀賞園林景觀示意圖 產品策劃建議公共區域設計建議 會所關系 京城四大高端會所之一中國會就在項目的北側，本案可以充分地與中國會展開合作，達到資源、空間的共享。中國會對于本案而言是個非常難得的利益共同體，合作上的成功能極大地促進本案的銷售，因此在會所關系處理上，建議開發商充分利用中國會的影響力，與其達到雙邊共贏。 產品策劃建議設備設施建議 強弱電設計 智能化設計 電梯配置 安防系統 設備設施的選用僅提供參考，一切本著符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相關建議，開發商在每一處細節的選用上都應注重使用的方便性。 產品策劃建議設備設施建議 強弱電設計強電系統：每戶設獨立電表和開關箱，雙路供電，電路管線暗埋；應急照明電路同日常照明電路分設；增大戶內電容量，以滿足大型家用電器的使用。弱電系統：開關：按需要配置三項、兩項開關、插座。可調光