1、廣東豐順錦江美景城一期底商促銷及招商方案2006年12月 一、背景一期住宅300余戶交房基本完成，多數業主趕在年前進行裝修，爭取年后入住。提供給此部分群體滿足日常生活需要的社區配套商業應該相應跟上，此時，一期底商推出時機已到。在新區商業氛圍不成熟的大環境下，怎樣快速消化一期底商，盤活資金，是本階段的重中之重。針對項目地處新區，商業環境冷清的情況，必須運用切實有效的促銷活動及招售并舉的方式，在短時間內去化一期底商迅速回籠資金，并以此帶動二期遛房的順利推出。二、客群分析 有意向購買商鋪的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自營生意人以及一部分公務員。本階段商鋪促銷方案應該重點針對此部分群體進行

2、展開。三、商鋪發展抗性1、項目周圍配套設施不成熟；2、項目對面豐順中學半封閉管理，校內社區商業配套成熟，分流店面消費群體；3、項目一期底商單價高，銀行按揭較難辦；4、一期住宅業主尚未完全入住，店面消費群體較薄弱；5、新區商業氛圍不成熟。四、經營業態 1、業態選擇根據項目地處新區以及商鋪主要服務一期住宅業主的策略，選擇業態主要把握以下幾點原則：項目地處新區，商業氛圍冷清，目前尚無租金市場；主要為本地較知名較有實力的自營小百貨商家；適當考慮專業化商街模式（如建材、家具等）；消費對象為項目一期住宅人群以及居住在新區的居民；根據以上三點，本項目經營業態主要為：（1）沿街主力店主要設置在沿街的店面，如3

3、#、5#的底商。亮點在于引進專業餐飲商家（豐順當地較少有成規模的餐飲機構）、實力較雄厚的超市連鎖、藥店連鎖、建材超市或家具超市等，形成區域亮點，增加項目吸引力；一方面可以提升整體商業品質，形成市場影響力；另一方面能夠有效創造新區的租金市場以及提升商鋪的租金水平。 （2）內街便利店主要設置在面向小區的店面，引進本地自營的中型小百貨商家，如理發店、電信繳費網點、裁縫店、早餐/夜宵店等，方便小區居民的日常生活需求。2、招商方式由于項目地處新區，商業氛圍不成熟，商鋪尚無租金市場，如果以常規的收取租金方式招商，效果不明顯，甚至可能造成商鋪凍結的情況。因此，在目前新區商業冷清的大環境下，要進行項目一期底商

4、的招商，必須適當運用優惠政策以吸引商家的關注并促進其進駐。考慮到實際情況，一期底商租金控制在10-20元/之間。（1）預交保證金，免租半年。 1、商家只需要預先交納3000-5000元之間的進駐保證金，免收租金半年。 2、半年后，商家每三個月交納一次租金及管理費。3、如果進駐商家交納保證金時一次性交納半年租金，則免租期延長至一年。4、租賃合同到期后，商家如不繼續租用，可終止合同，開發商全額退還保證金。5、合同期未滿，如果商家要退租，開發商退還其交納的余下部分租金，保證金作為違約金歸開發商所有，不予退還。（2）一次性交納租金，免租一年。 1、商家一次性交納3年租金，從第四年起，免收一年租金及半年

5、管理費。 2、一次性交納租金的商家，享有優先挑選一間備選商鋪位置的資格。 3、租賃合同最少年限為5年。3、經營方式（1）返租經營 購買商鋪的業主擁有商鋪產權，但不直接進行自主經營，簽訂合同，全權委托開發商經營管理，業主只收取每年相應的投資回報金額，則開發商擁有約定年限里的商鋪經營權、管理權及收益權。（2）自主經營 由購買商鋪的業主自行經營店面，自負盈虧，定期交納商鋪管理費。五、促銷方案（一）購鋪提前返還投資收益方案推廣主題：旺鋪搶購，提前收益。時間：2007年1月起策略：用提前返還購鋪業主前三年的投資回報收益的方式，即隱性降價，用短期的資金回報吸引意向客戶的購買。前提：購買商鋪的業主必須與開發

6、商簽定返租合同，經營方式為返租經營。（詳細方式見上“經營方式”）預先估計商鋪投資回報率。假定投資回報年限為三年，商鋪總售價為M。根據投資回報率依次為第一年4%、第二年5%、第三年6%，則前三年的投資回報收益：4%M、5%M、6%M。本司與開發公司確定一次性抵扣的投資回報收益額度。本司銷售部確定一期底商本階段推出的備選店面位置，其中3#、5#樓底商來訪者較多，可適當考慮。主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司從來訪客戶、致電、DM通知詳細促銷信息意向客戶簽定購房合同、三年返租合同本司、美景在總房價里一次性抵扣前三年的投資回報收益，即4%M+5%M+6%M=15%M，商鋪總售價的15%。前三年

7、商鋪經營美景統一招商、統一經營、統一管理、統一收益。定期收取業主的商鋪管理費。第四年之后經營美景業主可根據商鋪經營狀況選擇收回經營權進行自主經營，或者繼續以收取投資回報收益的方式進行返租經營。（二）過年購鋪抽大獎促銷方案推廣主題：購鋪送禮，紅包連連，驚喜過年！時間：2007年2月1日至20日策略：用購買商鋪即可參加抽獎的活動，主要是針對在外工作的回鄉人士的銷售，用新年購商鋪抽大獎的形式，吸引并促進其快速下定。前提：本司與開發公司確定抽獎的獎項設置，如購商鋪送額度不等的優惠贈送或折扣以及具體促銷金額。促銷金額直接從售價中扣除或抵扣，開發公司無須另外撥款。本司確定一期底商本階段推出的備選店面位置。

8、主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司從來訪客戶、致電、DM通知詳細促銷信息確定獎項等級及數目本司、美景一等獎：購鋪贈送8888元過年紅包（二名）二等獎：購鋪贈送6666元過年紅包（四名）三等獎：購鋪贈送3333元過年紅包（八名）意向客戶簽訂購房合同本司、美景業主交納完定金或者全部房款之后，到銷售中心進行抽獎，每一位均有獲獎的機會，獎項幅度不等。業主領取過年紅包美景業主憑抽獎小票、購房合同、付款發票以及個人有效身份證明到地產公司辦公室領取紅包。此環節必須在業主切實交納完定金或房款之后實施，保證資金流通。業主領取過年紅包本司、美景此環節也可考慮：抽獎贈送的金額直接在售價里一次性抵扣，即隱性打

9、折，無須另外增加促銷費用，利于資金流通。（三）以租代售促銷方案推廣主題：預付定金，旺鋪歸您！時間：2007年1月起策略：用以租代售的方式，主要是針對經營戶的銷售，降低其經營門檻，促進其快速下定。前提：本司與開發公司確定一期商鋪租金，目前尚無租金市場，租金按老區市場價預估，定價不宜過高。本司確定一期底商本階段推出的備選店面位置，其中3#、5#樓底商來訪者較多，可適當考慮。主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司從來訪客戶、致電、DM通知詳細促銷信息意向客戶下定金本司、美景付總房款的40%作為購房定金 業主簽訂租賃合同美景合同期約為一年至三年，一次性付清一年租金。業主自主經營美景期限為一年至三年

10、。業主自主經營商鋪，自負盈虧，定期交納商鋪衛生費。業主簽定購房合同本司、美景租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發商簽訂正式購房合同。終止租賃合同美景若客戶無意購買，則開發商向客戶返還開始交納的購房定金。其中租金不予退還。結束語以上是本司對錦江美景城一期底商的促銷及招商方案，由于時間倉促，尚有需要改進之處，請見諒！更深層次的具體執行方案，在本方案提交之后，由現場項目總監與美景公司上級領導進一步商討并最終確定，謝謝！企劃部2006-12-21愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟猛，猛以濟寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴

11、的復仇是寬容。有時寬容引起的道德震動比懲罰更強烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動輒去揭，便添新創，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對自己的指責和謾罵，時間是良好的止痛劑，學會忘卻，生活才有陽光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會心疼；不要沖動下做決定，會后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不

12、得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對你好，對你好的人一輩子也不會遇到幾個。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實是難得。動了真情，情才會最難割；付出真心，心才會最難舍。你在誰面前最蠢，就是最愛誰。其實戀愛就這么簡單，會讓你智商下降，完全變了性格，越來越不果斷。所以啊，不管你有多聰明，多有手段，多富有攻擊性，真的愛上人時，就一點也用不上。這件事情告訴我們。誰在你面前很聰明，很

13、有手段，誰就真的不愛你呀。遇到你之前，我以為愛是驚天動地，愛是轟轟烈烈抵死纏綿；我以為愛是蕩氣回腸，愛是熱血沸騰幸福滿滿。我以為愛是窒息瘋狂，愛是炙熱的火炭。婚姻生活牽手走過酸甜苦辣溫馨與艱難，我開始懂得愛是經得起平淡。愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟猛，猛以濟寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復仇是寬容。有時寬容引起的道德震動比懲罰更強烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動輒去揭，便添新創，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對自己的指責和謾罵，時間是良好的止痛劑，學會忘卻，生活才有陽光，才有歡樂

14、。不要輕易放棄感情，誰都會心疼；不要沖動下做決定，會后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對你好，對你好的人一輩子也不會遇到幾個。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實是難得。動了真情，情才會最難割；付出真