1、商業租賃合同法律知識分享客戶服務部2011年7月15日目錄 一、商業租賃的概念 二、商業租賃合同的特點 三、商業租賃合同的訂立 四、商業租賃合同的一般效力 五、商業租賃合同的特殊效力 六、商業租賃之租賃期限 七、商業租賃之交付標準 八、商業租賃之裝修標準 九、商業租賃之房屋修繕 十、商業租賃之租金拖欠 十一、商業租賃之提前退租 十二、商業租賃之轉租 十三、商業租賃之續租十四、商業租賃之終止一、商業租賃的概念根據中華人民共和國城市房地產管理法第53條的規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”承租人租賃房屋的用途：作為居住、辦公、生產

2、、倉儲、銷售、提供服務等的場所。商業租賃是商鋪、寫字樓等房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人作辦公、營業等經營用途，承租人向出租人支付租金的行為。二、商業租賃合同的特點1、商業租賃合同是轉讓房屋或商鋪使用權、收益權的合同；2、商業租賃合同為雙務合同；3、商業租賃合同為諾成合同；4、租賃合同兼具債權和物權特征。（房屋承租人的優先購買權源自租賃合同的物權特征）三、商業租賃合同的訂立（一）租賃合同的當事人訂立租賃合同的雙方，即出租人和承租人；（二）房屋租賃合同的主要條款1、當事人姓名或者名稱及住所；2、房屋的座落、面積、裝修及設施狀況；3、租賃用途；4、租賃期限；三、商業租賃合同的訂立（二）房

3、屋租賃合同的主要條款5、租金及交付方式；6、房屋修繕責任；7、轉租的約定；8、變更和解除合同的條件,擅自解除合同的違約責任；9、當事人約定的其它條款。（三）租賃合同的形式：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。四、商業租賃合同的一般效力（一）出租人的權利義務1、交付房屋或商鋪并在租賃期間保持房屋或商鋪使其符合約定用途；2、維修房屋的義務；3、租賃房屋的瑕疵擔保義務；【房屋或商鋪危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該房屋或商鋪存在問題，承租人仍然可以隨時解除合同。】4、租賃房屋的權利瑕疵擔保義務。【因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物

4、使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。】四、商業租賃合同的一般效力（二）承租人的權利義務1、依約定用途使用租賃房屋或商鋪的義務；2、妥善維護房屋或商鋪的義務；【承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。】3、支付租金的義務；【按約定時間、金額支付】4、不得隨意轉租的義務；5、返還房屋或商鋪的義務。【租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。】五、商業租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優先購買權【概念】所謂承租人的優先購買權是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而

5、購買該房屋的權利。【法規鏈接】合同法第230條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）118條：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。（存在例外情形）五、商業租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優先購買權【案例】2002年3月26日，甲公司作為一樓房的所有人授權其下屬單位物業公司與蔣某簽訂商業用房租賃合同，協議約定：物業公司將該樓一層東側大廳建筑面積430平方

6、米房屋出租給蔣某，租賃期限自2002年4月1日起至2011年3月31日終止。合同簽訂后，物業公司將合同約定的房屋交付給了蔣某，蔣某實際入住并經營百貨商店。2003年9月5日，甲公司將該樓（建筑面積為7836.50平方米，土地面積為3434.34平方米）出售給乙公司，房屋總價款為18 900 000元。后雙方依法辦理了房屋產權過戶手續，乙公司分別于2003年9月29日、10月24日依法取得了國有土地使用證、房屋所有權證。五、商業租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優先購買權。【案例】2003年11月24日，物業公司鑒于該房產的部分房屋已被出租的實際情況，向百貨商店發出了“關于變更商業房屋租賃合同

7、主體的函”，告知該樓的產權所有人已變更成乙公司，承租戶應盡早與乙公司重新簽訂商業房屋租賃合同，新的商業房屋租賃合同將不改變原有主要商業條款。 原告蔣某得知房屋整體售出的情況后，認為所有權人出售承租人承租的房屋時，應當通知承租人，承租人享有優先購買權，甲公司與乙公司之間的商品房買賣侵犯了承租人的優先購買權。遂起訴至法院，要求確認甲公司與乙公司之間的商品房買賣協議無效。 蔣某有優先購買權嗎？甲、乙之間的商品房買賣協議有效嗎？五、商業租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優先購買權。【法院判決】 一審法院經審理認為，原告蔣某承租的是該樓的一小部分，面積約為430平方米，該430平方米為蔣某租賃權的客體

8、，現該樓系整體轉讓，故出租部分與轉讓部分不屬于同一標的物，蔣某對整體轉讓的樓房不享有優先購買權。 蔣某要求認定被告甲公司與被告乙公司簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請求，依據不足。據此判決駁回了原告蔣某的訴訟請求。宣判后，蔣某不服，堅持認為其有優先購買權，要求撤銷原判。二審期間，經調解，蔣某撤回上訴。五、商業租賃合同的特殊效力（二）租賃權的物權化-買賣不破租賃【概念】買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。具體解釋為租賃房屋所有權發生轉移的場合，承租人對于該房屋的

9、使用權，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定，此時租賃權的效力大于買賣雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權。五、商業租賃合同的特殊效力（二）租賃權的物權化-買賣不破租賃【法規鏈接】合同法第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；城市房屋租賃管理辦法第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”；最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合

10、同對承租人和新房主繼續有效”。五、商業租賃合同的特殊效力（二）租賃權的物權化-買賣不破租賃【案例】2000年1月15日，劉某與供貿公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：該公司將其所有的門面房一間租賃給劉某經營，年租金為8000元，支付期限為每年1月20日前，租賃期限為3年。合同簽訂后，劉某按約向該公司支付了租金。 2001年2月，供貿公司由于資金緊缺，決定將該門面房出賣，并向社會發出拍賣公告。同年5月齊某以15萬元人民幣的價格將此房買下，雙方簽訂了購房合同，并到房管部門辦理了產權登記手續。齊某將房買下后，打算自己在該店面經營，遂要求劉某盡快搬出，遭到拒絕，齊某遂以劉某侵犯其所有權為由向法院起訴

11、，要求劉某立即從該店面搬出，并賠償其損失。五、商業租賃合同的特殊效力（二）租賃權的物權化-買賣不破租賃【法院判決】法院經審理認為，劉某與供貿公司簽訂的房屋租賃合同合法有效，作為承租人的劉某依合同約定取得了房屋的租賃權。法律規定租賃物在租賃期間發生所有權變動的，并不影響租賃合同的效力。據此，承租人劉某仍享有租賃該房屋的權利，并未侵犯齊某的房屋所有權，遂判決駁回了齊某的訴訟請求。對于門面房的新主人齊某而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求劉某搬出。六、商業租賃之租賃期限【概念】租賃期限即承租人對租賃房屋或商鋪享有合法占有、使用、收益權

12、利的期間。1、最長租賃期限為二十年。合同法第二百一十四條明確規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。 2、租賃期限不明的處理。根據合同法第232條，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，如果仍然無法確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。七、商業租賃之交付標準交付標準包括商鋪或房屋的裝修、設施、設備等情況，需要在商業租賃合同中加以約定。商業項目最初營業階段基本上對商鋪的交付狀態約定較為明確，因為是第一批租戶，我們交付的都是毛坯

13、狀態。但是經過幾年的經營，商鋪多次更換租戶后，就容易出現因前一租戶的裝修、修繕、分隔店鋪的保留等問題引起的糾紛。【案例】2007年6月某日凌晨，深圳萬象城1樓新店K&C剛裝修完不久就發生了空調水管接口爆裂的現象，因事發凌晨，店鋪大量泡水。事發后，物業公司未能及時聯系到租戶，為控制漏水對店鋪、貨品的影響，物業公司破門而入，并對現場進行拍照。七、商業租賃之交付標準【案例】 K&C及委托保險公司認為，爆裂的空調屬于上一家的租戶撤場時遺留下來的設備，物業公司與K&C交接時也有列明此項，K&C在裝修時繼續使用此機器，雖根據店鋪自身設計對空調的安裝進行了移位，但設備由物業公司交接給K&C，產權歸物業公司所

14、有，物業公司也有義務對機器進行定期的維修和檢測，事故賠償也應有物業公司負責。K&C自身委托的保險公司就此次損失賠償了30多萬，并因此獲得了向xx物業代為追償的權利，后經多次協商，xx物業的保險公司賠償了70%。七、商業租賃之交付標準【經驗教訓】如何防范此種風險，在合同談判中，以及簽訂的租賃合同中需寫明商鋪的交付視為毛坯狀態交付。具體如下：“甲乙雙方在此確認，該商鋪應視為甲方以毛坯或空殼狀態交付。商鋪內全部裝修、設施及設備、不視為由甲方所提供。租賃期間內，如乙方因使用前述裝修、設施或設備而造成任何不便或損失，均應由乙方自行承擔后果。如因乙方使用前述裝修、設施或設備而造成甲方任何損失，乙方應予以相

15、應賠償。八、商業租賃之裝修標準鑒于商業運營的特殊性，為保持我司商業項目的整體形象及安全，必須對租戶的裝修行為進行控制。在租賃合同中需要約定：“該商鋪內（包括商鋪之墻體及其外立面）之建筑、裝修及有關機電工程、所有室內設計圖、效果圖、平面間隔、機械及電力需求，以及各裝修物料之挑選，事先報甲方會審；乙方應按照甲方會審圖紙的意見進行裝修工程。”實際商業談判中可能遇到的問題是租戶對此存在異議，因為像萬象城等商業項目引進的都是一些國際大品牌，其對全球所有門店均有統一的裝修標準。八、商業租賃之裝修標準如何解決這一問題呢？我司可以要求租戶必須通過我司的消防等安全審核，約定商戶（承租人）對該商鋪的設計和裝修有權

16、遵循乙方統一的店鋪標準，但設計方案必須與我司商業項目（萬象城、xx中心）的整體風格保持和諧。同時承諾對于合理的、并且響應租戶品牌整體形象和全球專賣店統一裝修風格而進行的裝修、分隔、修建、安裝設備或改建，甲方會盡量采納。九、商業租賃之房屋修繕在房屋或商鋪的使用過程中，如果發生管道、房屋漏水等問題由誰來維修的問題需要在前期合同中加以明確。 如果租賃合同中未明確規定，按照合同法第220條處理： “出租人應當履行租賃物的維修義務(當事人另有約定的除外)。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的

17、，應當相應減少租金或者延長租期。”九、商業租賃之房屋修繕【案例】海星公司與華輕公司租賃糾紛 1998年8月27日上海海星供銷商業有限公司與上海華輕投資開發有限公司(以下分別簡稱“海星公司”及“華輕公司”)簽訂溢發商城租賃協議書一份。約定：由海星公司將溢發商城租賃給華輕公司依法經營以輕紡為主的商品；租賃期限為10年(自1998年9月1日起至2008年8月31日止)；租金前3年每年為2，000，000元；租金結算方式，每年分2次結算，每半年結算1次，先付后用；華輕公司不得拖欠租金，拖欠超過10天至30天的，加計拖欠額的10賠償，依此類推；商城的房屋由海星公司辦理保險，并負責房屋的正常維修；華輕公司

18、拖欠租金累計3個月以上的，除賠償海星公司違約金外，海星公司有權終止合同，收回房屋。九、商業租賃之房屋修繕【案例】海星公司與華輕公司租賃糾紛 合同簽訂后，海星公司按約向華輕公司提供了上述商城，華輕公司于1999年6月1日，僅交付租金人民幣250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司經催討未果，故訴來法院要求解除與華輕公司簽訂的溢發商城租賃協議書，由華輕公司給付拖欠租金并償付違約金。 華輕公司反訴，要求海星公司賠償裝修費損失費、賠償因漏水給他人造成違約的賠償金，賠償因漏水而賠償他人的損失費，賠償漏水而無法出租的經濟損失。九、商業租賃之房屋修繕【法院判決】 華輕公司與海星公司簽訂的溢發商

19、城租賃協議書，是雙方真實意思表示，符合法律規定，對簽約雙方均有約束力。華輕公司未及時支付房屋租金，應承擔由此而產生的民事責任，海星公司要求依約解除雙方的租賃協議并要求華輕公司支付租金，應予支持。但由于海星公司未按約及時維修所出租的房屋，故對華輕公司欠租的違約金可以減免。又由于海星公司違約未及時修復出租的房屋致使該房屋發生漏水，造成華輕公司轉租他人的損失，對此海星公司應承擔賠償損失的民事責任。故對華輕公司要求海星公司承擔因漏水給華輕公司造成的直接損失及間接損失，應予支持。九、商業租賃之房屋修繕【案例】甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出

20、租后的第二年，乙為了經營酒店，經甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修。現甲乙發生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。乙對玻璃墻的維修及其費用應如何處理？十、商業租賃之租金拖欠問題租戶拖欠租金情形：租金到期未支付、遲延支付和逾期不支付。【法規鏈接】合同法第227條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。【案例】2001年10月25日，黃坤與佛山市順德區新樂從家具城有限公司簽訂了一份

21、租賃合同，約定由黃坤向新樂從家具城公司租賃順德市樂從鎮沿江路24號順聯世紀家私城(北區)十座首層7A南號的鋪位，租賃面積70.74平方米，每月租金707元、管理費177元，如原告未能如期全額支付相關費用，則每逾期一天，按當月總費用額的5加收滯納金。十、商業租賃之租金拖欠問題【案例】2002年8月15日，雙方又簽訂了一份租賃補充協議，約定原告每月向被告繳交租金的同時繳交廣告宣傳、設備維修、物業修繕等的費用2122元，每逾期一天繳交，按當月總費用額的5加收滯納金。在上述合同履行期間，因原告逾期繳納有關費用，被告于2002年4月25日向原告收取了滯納金598元，于2002年9月7日收取了滯納金192

22、元，2003年11月1日收取了滯納金244元，合計1034元。后黃坤認為新樂從家具城公司收取滯納金的數額不當，多次向新樂從家具城公司要求退回多收的部分，但被拒絕。黃坤遂提起訴訟，稱該合同是家具城公司預先擬訂好，并利用自己的地位優勢要求上訴人按其安排先交保證金，然后簽名，寫日期，打手指模等程序就訂立完了，根本沒有給對方爭取平等權利的機會。并稱該租賃合同是格式合同，應當無效。十、商業租賃之租金拖欠問題【法院判決】雙方自愿簽訂租賃合同及補充協議，合同已有效成立，雙方均應按照合同約定各自履行義務。 至于黃坤所稱雙方簽訂的合同中關于滯納金的條款屬于顯失公平的格式條款，法院認為，該條款約定原告逾期繳納有關

23、費用則須支付滯納金，既是促使原告及時履行義務的一種手段，也是被告防止因原告違約造成自己經濟損失而采取的一種合理的保護措施，對雙方均無不公平之處，且并無證據證明該條款具備法定的格式條款無效的情形。 因而該條款為原、被告簽訂的有效合同中的有效條款，則原告逾期繳納有關費用，被告按照合同約定向原告收取滯納金，其做法并無不妥。因此，法院判決駁回黃坤的訴訟請求。十一、提前退租問題在商業租賃合同中通常都會對提前退租問題約定違約責任：任何一方中途無故終止或不履行合同時，違約方向守約方支付多少違約金，給守約方造成經濟、財產損失的，違約方應承擔相應賠償責任。但是在商戶承租經營的過程可能會發生我司想要提前解除租賃合

24、同的情形，比如商鋪經營混亂、不服從管理，影響到整個商業中心的形象和秩序，可能會引起其他商戶的不滿和投訴，為了維護我司的利益，需要提前解除與其簽訂的租賃合同。十一、提前退租問題【案例】萬象城酒吧案例租戶經營管理不善、比較混亂解約談判租戶拒絕退租強制清場（斷水斷電、強制搬離）引發糾紛 賠償損失如果在前期的租賃合同中談判中，約定了承租人經營不善，或者不服從我司的管理，破壞了整個商業中心的營業秩序或者達不到商業中心的經營業績要求，我司有權提前解除租賃合同，我司有強制清場權，同時斷水、斷電，這樣更有利于在以上情況發生時我司握有主動權。十二、商業租賃之轉租1、房屋轉租的概念：是指房屋承租人將承租的房屋再出

25、租的行為。2、轉租的效力。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。轉租之后，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當向出租人賠償損失。 3、轉租合同的從屬性。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。十二、商業租賃之轉租4、如何認定未經出租人同意的轉租行為的有效性。在商業租賃的實踐中，轉租合同是否有效還得看主租賃合同的是否有關于轉租的明確約定，分情況加以認定，并非絕對無效。【案例】案例一：租賃合同沒有對轉租問題租出約定案例。案例二：租賃合同明確約定未經出租

26、人同意不得轉租案例。十二、商業租賃之轉租案例一：租賃合同沒有對轉租問題租出約定案例2006年6月7日李某將自己的一間店面房租給了王某開服裝店，雙方簡單的約定了租期為四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3萬元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事項沒約定。后因生意不景氣，2007年7月23日在李某不知情的情況下，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，王某將承租的店面轉租給了張某使用，雙方約定：張某租用王某店面房一間，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10萬元，租金訂立協議時一次性付清，租期結束店面自然收回，并約定未經王某同意張某不能轉租。十二、商業租賃

27、之轉租案例一：租賃合同沒有對轉租問題租出約定案例2008年11月，張某的因生意一直虧損，便找到王某協商解除租賃合同并要求退回余下的租金，王某不同意。張某無奈，遂以王某轉租店面未經房主李某同意，王某無權出租房屋，且房屋租賃合同未到房產管理部門辦理登記備案，其與王某簽訂的合同無效向法院起訴，請求法院確認其與王某房屋租賃合同無效，并要求王某退還已支付租金10萬元。王某的轉租行為有效嗎？十二、商業租賃之轉租案例一：租賃合同沒有對轉租問題租出約定案例【分析】訂立租賃合同轉移的是租賃物的占有、使用和收益權，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃

28、物后，有使用和收益的權利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內應有的權利，不應該加以否定。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時，承租人對租賃物進行轉租，違反了誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，才屬于無權處分行為，出租人不予追認，轉租合同才為無效合同。王某與張某訂立的店面轉租合同，沒有違反我國法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同，依法應予保護。十二、商業租賃之轉租案例二：租賃合同明確約定未經出租人同意不得轉租案例。 2007年10月31日，劉會娥與鄭州市技師學院房屋租賃部（下稱租賃部）簽訂房屋租賃合同一份，雙方約定

29、有以下內容：租賃部同意將校圖書實驗樓底層房屋（建筑面積共計86平方米），出租給劉會娥作為餐廳使用，自2007年11月1日起至2009年10月31日止，劉會娥每月向租賃部繳納租金3800元；簽訂合同時，劉會娥向租賃部交納5000元作為履約保證金，合同期滿后，劉會娥在向租賃部交清租金及其他費用遷出后，租賃部將履約保證金退給被告。若劉會娥違約造成租賃部經濟損失，租賃部有權從履約保證金中扣除；劉會娥未經租賃部事先書面同意，不得把出租房的任何部分轉租或分租給第三者。十二、商業租賃之轉租案例二：租賃合同明確約定未經出租人同意不得轉租案例。 合同簽訂后，雙方均按照約定履行自己的義務。2008年2月，劉會娥在

30、所租房屋處張貼轉讓房屋告示，欲將該房屋轉讓，袁義良看到告示后表示愿意承租該房屋，經過協商，雙方商定轉讓價格為5萬元。 2008年3月13日，劉會娥給袁義良出具收條一份，載明：今收到轉店費肆萬伍仟伍佰元整（45500元），下欠肆仟伍佰元整（4500元）。 同日，租賃部給袁義良出具收據一份，載明：今收到瞬達熱水器伍仟元整（5000元），系付押金。 同日，租賃部收劉會娥房租及水電費13049.9元，其中房租9246元，電費3612.60元，衛生費191.30元，其中沖5000元押金。 在租賃部收取袁義良5000元押金后，袁義良開始對涉案房屋原有裝修進行拆除。十二、商業租賃之轉租案例二：租賃合同明確約

31、定未經出租人同意不得轉租案例。2008年3月17日，租賃部向袁義良發出通知一份，載明：經確認，劉會娥無權轉讓我單位門面房，你在我單位門面房的裝修行為應立即停止。 袁義良在接到通知后，即停止對涉案房屋的裝修并以劉會娥無轉讓房屋的權利，其未能實際使用涉案房屋為由起訴要求劉會娥返還轉讓費45500元。劉會娥的轉租行為有效嗎？十二、商業租賃之轉租案例二：租賃合同明確約定未經出租人同意不得轉租案例。【法院判決】劉會娥與租賃部于2007年10月31日簽訂的房屋租賃合同中明確約定，被告未經該租賃部事先書面同意，不得把出租房屋的任何部分轉讓或分租給第三者； 雖劉會娥辯稱其與原告及租賃部口頭協商達成一致意見，修

32、改了上述租賃合同中的相關內容，租賃部同意將涉案房屋轉租給原告，但這僅是劉會娥的單方陳述，并未提交足夠充分的證據予以證明，故法院對劉會娥稱租賃部同意其轉租房屋的辯解意見不予采信。 劉會娥明確知道其不是涉案房屋的所有權人，沒有轉讓、轉租涉案房屋的權利，但仍然將涉案房屋轉讓給袁義良，并收取了原告轉讓費45500元，應視為劉會娥作為無處分權的人處分了他人財產，且沒有得到權利人的追認。 故劉、袁之間關于涉案房屋租賃轉讓的合同無效，劉應將收取的45500元轉讓費返還袁義良。十三、商業租賃之續租實踐中，續租存在以下兩種情形：1、承租人提出續租，出租人同意，雙方達成續租的協議。城市房屋租賃管理辦法第11條規定

33、：房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。注：這一條款的有關承租人提出續租的時間規定可能會產生歧義，是在租賃期滿前三個月內提出都可以，還是必須在離租賃期屆滿還有3個月之前提出？在商業租賃合同談判中需要加以明確表述。十三、商業租賃之續租2、承租人沒有提出續租但繼續使用租賃物，出租人沒有異議的。根據合同法第236條，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。在不定期租賃下，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。十四、商業租賃之終止租賃期限屆滿，雙方沒有達成續租協議，原租

34、賃合同終止，承租人需向出租人返還并騰空房屋或商鋪。【法規鏈接】合同法第235條：租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。【案例】2004年8月13日，興成公司作為出租方（甲方）與作為承租方（乙方）的廖剛簽訂成都興成物業發展有限公司房屋租賃合同，合同約定：甲方將位于成都市雙安東巷2號附27、28、29號的房屋出租給廖剛使用，租賃期限為1年，自2004年8月11日至2005年8月10日止，月租金1500元。十四、商業租賃之終止【案例】該合同約定“租賃期滿時，乙方如需繼續租賃房屋，必須在承租期滿前一個月書面向甲方申請續租，同等條件下享有優先續租權，租金屆時議定。如不續租，乙方應在租賃期滿后全面退出。” 合同簽訂后，雙方均履行了各自的權利義務至2005年8月10日。租賃合同期限屆滿后，興成公司要求廖剛返還房屋，廖剛拒不返還，仍占用興成公司的出租房屋。為此，興成公司訴至法院，請求依法判決： 1、確認房屋租賃合同已經終止； 2、廖剛返還興成公司出租房屋； 3、廖剛賠償興成公司經濟損