1、目錄第一部分：2014年上半年深圳土地市場分析附一：2014年上半年成交地塊分布情況附二：2014年上半年成交地塊的主要指標第二部分：住宅市場一、新房市場1、2014年上半年新房供應分析附：2014年上半年取得預售證項目2、2014年上半年新房成交分析2.1成交均價分析附：2014年上半年各區代表性樓盤1-6月成交均價走勢圖2.2成交量分析附一：2014年上半年新房成交主要數據2.3熱點片區分析2.3.1蛇口片區2.3.2香蜜湖農科片區2.3.3龍華片區2.3.4西鄉片區2.3.5新安片區2.3.6平湖片區2.3.7坂田片區2.3.8龍崗中心城2.3.9布吉片區2.3.10坪山新區2.4201

2、4年上半年深圳新房供求比2.52014年上半年深圳房價收入比2.62014年上半年深圳租售比2.72014年1-6月深圳新房量價走勢分析3、2014年上半年樓盤成交龍虎榜TOP103.1小戶型物業成交龍虎榜TOP103.2改善型物業成交龍虎榜TOP103.3大戶型物業成交龍虎榜TOP104、2014年上半年成交龍虎榜之開發商TOP10二、二手房市場1、2014年上半年深圳各行政區二手房掛牌均價附：2014年上半年各區代表性樓盤1-6月掛牌均價走勢圖2、2014年上半年深圳各行政區二手房成交分析3、2014年1-6月深圳二手房量價走勢分析4、2014年上半年深圳住宅租金附：2014年上半年各區代

3、表性樓盤1-6月租金走勢圖附、2014年1-6月深圳各行政區租金走勢三、2014年上半年新房二手房量價比較1、新房二手房價格比較2、新房二手房成交量比較第三部分：商業市場一、一手商業1、商業新增預售分析附：2014年上半年取得預售證的商業項目2、一手商業成交分析附：2014年上半年深圳一手商業成交TOP10二、二手商業1、商業掛牌均價附：2014年1-6月深圳各行政區商業掛牌均價走勢圖2、商業租金附：2014年1-6月深圳各行政區商業租金走勢圖3、二手商業成交分析第四部分：寫字樓市場一、一手寫字樓1、寫字樓新增預售分析附：2014年上半年取得預售證的寫字樓項目2、一手寫字樓成交分析附：2014

4、年上半年深圳一手寫字樓成交TOP10二、二手寫字樓1、寫字樓掛牌均價附：2014年1-6月深圳各行政區寫字樓掛牌均價走勢圖2、寫字樓租金附：2014年1-6月深圳各行政區寫字樓租金走勢圖3、二手寫字樓成交分析第五部分：政策點評第六部分：小結第七部分：下半年展望【內容摘要】2014年上半年，全國樓市烏云密布，各種負面消息紛至沓來，各種悲觀論調四起，隨著各種利差因素的不斷累積與發酵，樓市生態環境開始失衡并逐漸惡化，觀望氣氛日益濃厚，樓市進入了蕭條期。在全國樓市一片哀鴻的大背景下，深圳樓市難以獨善其身，各方的觀望、銀根的收緊，加上一直存在的限購限貸等高壓政策，導致供求不振，交易冷淡，上半年成交量同比

5、縮水4成多，不過，各地出現的房價下跌并沒有在深圳出現，深圳的房價仍然堅挺，同比仍然上漲9%，樓市下滑目前只影響深圳的成交量，并沒有影響到房價。另外，豪宅的熱銷對深圳房價也是一個重要的支撐。上半年深圳共批準預售住宅110.99萬平方米，同比減少56.3%上半年深圳共成交新房142.39萬平方米，同比減少40.0%上半年深圳的新房成交均價為23299元/平方米，同比上漲9%上半年深圳新房市場供求比為1：1.28，供應小于需求上半年深圳的房價收入比為16.7倍，有所回落，但仍遠遠高于國際上限（6倍）上半年深圳的租售比為1395，同比小幅回落上半年深圳共成交二手商品房270.95萬平方米，同比減少38

6、.7%上半年深圳二手住宅的掛牌均價為29612元/平方米，同比上漲20.8%上半年深圳住宅租金為59元/平方米/月，同比上漲11.3%上半年深圳二手房的成交量是新房成交量的約2倍上半年深圳二手商業的掛牌均價為72300元/平方米，同比微跌0.1%上半年深圳商業租金為299元/平方米/月，同比上漲近2.4%上半年深圳二手寫字樓的掛牌均價為35515元/平方米，同比上漲4.6%上半年深圳寫字樓租金為139元/平方米/月，同比上漲10.3%第一部分：2014年上半年深圳土地市場分析根據深圳房地產信息網的監測，隨著城市發展方向的多元化，歷年來以出讓居住用地為主的深圳土地市場，2014年上半年以出讓商業

7、性辦公用地為主，全市共成交13塊土地，其中9塊為商業性辦公用地，1塊商業服務業設施用地、3塊綜合用地。9塊商業性辦公用地分布在南山、寶安、龍崗三個區域，合計用地面積254261平方米，同比增加73倍，合計建筑面積1757659平方米，同比增加116倍，合計成交金額2888028萬元，同比增加248倍，折合樓面地價16431元/平方米，同比上漲1.1倍。這9塊商業性辦公用地多屬于定向轉讓，其中編號為T201-0081、T201-0083和T102-0253的宗地，項目建成之后全部限自用，編號為T201-0080和G11314-0090的宗地，建成后自用率不低于40%，編號為T201-0082的宗

8、地，建成后自用率不低于60%，編號為A004-0154、A002-0046和G11340-8018的宗地，建成后可全部出讓。這些項目建成之后，大約能夠為市場帶來80多萬平的寫字樓供應量。1塊商業服務業設施用地位于南山區，用地面積31464平方米，同比增加6.3倍，建筑面積261000平方米，同比增加3.1倍，成交金額354900萬元，同比增加4.6倍，樓面地價13598元/平方米，同比增加37.7%。3塊綜合用地分布在福田、龍崗兩個區域，合計用地面積954568平方米，合計建筑面積893235平方米，合計成交金額787600萬元，折合樓面地價8817元/平方米。這3塊綜合用地的主要用途以商業服

9、務業、商業性辦公、商業用地為主，不能為住宅市場帶來有效供給。點評：2014年上半年深圳土地出讓以商業性辦公用地為主，9個商業性辦公用地項目建成之后，大約能夠為市場帶來80多萬的寫字樓供應量，另外，上半年成交的3塊綜合用地，主要用途仍以商業性辦公、商業服務業、商業用地為主，不能為住宅市場帶來有效供給，由于2014年上半年成交的土地中無居住用地，故上半年土地市場不能為住宅市場帶來供給，深圳樓市仍面臨土地資源匱乏的尷尬境地，不過近年來深圳舊改力度大，城市更新用地多，可有效緩解土地壓力和供應壓力，對高房價也有一定的平抑作用。附一：2014年上半年成交地塊分布情況附二：2014年上半年成交地塊的主要指標

10、第二部分：住宅市場一、新房市場1、2014年上半年新房供應分析2014年上半年，全國樓市風聲鶴唳，跌聲一片，而銀行房貸的收緊則進一步增加樓市的壓力，房價下跌、成交萎縮成為上半年大多城市樓市的共同現象，在全國各地主要城市房地產逐步進入下行周期的大背景下，深圳樓市同樣未能幸免，雖然上半年深圳房價仍高位運行，但交易量大打折扣，新房成交量同比暴跌超過四成，深圳樓市從2013年的火爆，進入2014年的盤整。2014年上半年，樓市的調控政策主要圍繞長效調控機制的建立、全國住房信息聯網等展開，并未對房價造成實質性的影響，恰恰是貸款難、房貸利率上浮，成為壓垮中國樓市的致命稻草，深圳樓市在成交量大幅萎縮的同時，

11、市場也步入觀望期，開發商推盤力度銳減，根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳新房住宅預售面積110.99萬平方米，同比暴減56.3%，預售套數12017套，同比減少55.6%。預售的項目有普通住宅、高尚住宅及度假物業，其中普通住宅是深圳樓市供給的主力。上半年住宅的推盤量主要分布在特區外，特區內、外住宅預售量之比為1：11.4，特區內預售住宅量8.93萬平方米/979套，同比減少78.5%，特區外預售住宅量102.06萬平方米/11038套，同比減少五成多。羅湖區寶翠苑一個樓盤取得預售許可證，住宅預售量為1.82萬平方米/184套。福田區云尚公館一個樓盤取得預售許可證，住宅預售量為0.

12、99萬平方米/156套，同比暴減9成以上。南山區天悅灣花園一個樓盤取得預售許可證，住宅預售量為5.49萬平方米/512套，同比減少7成左右。鹽田區浩海明珠雅居一個樓盤取得預售許可證，住宅預售量為0.63萬平方米/127套，同比減少7成左右。寶安區7個樓盤取得預售許可證，住宅預售量為29.80萬平方米/3331套，同比減少近8成。幸福城、領航城領翔、星航華府是預售體量較大的幾個樓盤，其中幸福城預售量為77662.87平方米/911套，領航城領翔預售量為62853.01平方米/696套，星航華府預售量為59608.21平方米/687套。龍崗區15個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積72.26萬平方米

13、，同比減少3.5%，住宅預售套數7707套，同比減少一成。振業天巒、百合盛世、麓園、坪山招商花園城、六和城、京基御景印象、天巒湖是預售體量較大的幾個樓盤，其中振業天巒預售量為117059.1平方米/1317套，百合盛世預售量為51341平方米/604套，麓園預售量為83896.16平方米/957套，坪山招商花園城預售量為55895.22平方米/586套，六和城預售量為50994.4平方米/573套，京基御景印象預售量為62916.04平方米/716套，天巒湖預售量為54520.34平方米/403套。附：2014年上半年取得預售證項目2、2014年上半年新房成交分析2014年上半年，全國樓市烏云

14、密布，各種負面消息紛至沓來，各種悲觀論調四起，隨著各種利差因素的不斷累積與發酵，樓市生態環境開始失衡并逐漸惡化，觀望氣氛日益濃厚，樓市進入了蕭條期。在全國樓市一片哀鴻的大背景下，深圳樓市難以獨善其身，各方的觀望、銀根的收緊，加上一直存在的限購限貸等高壓政策，導致供求不振，交易冷淡，上半年成交量同比縮水4成多，不過，各地出現的房價下跌并沒有在深圳出現，深圳的房價仍然堅挺，同比仍然上漲9%，樓市下滑目前只影響深圳的成交量，并沒有影響到房價。另外，豪宅的熱銷對深圳房價是一個重要的支撐。2.1成交均價分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳新房住宅的成交均價逆市上漲，高達23299元/平方

15、米，同比上漲9%。雖然市場低迷，成交慘淡，但深圳開發商并沒有讓步，因為前兩年市場火熱，各開發商都大獲豐收，有實力“過冬”，所以短期內不急于降價；另外，中海九號公館、純水岸、鯨山覲海、山語清暉等高端項目是拉升全市新房成交均價水平的重要推力。全市六區除南山區外，其余五區上半年的新房住宅成交均價同比都有不同幅度的上漲，其中，鹽田區由于新增了高端項目藍郡西堤，并充當全區的成交主力，導致全區的成交結構高端化，新房成交均價隨之“三級跳”逼近32000元/平方米，同比暴漲近75%；龍崗區單價2萬以上的項目逐漸增多且成交活躍，推動全區的房價穩步上漲，同比上漲17.7%，為19434元/平方米；寶安區上半年成交

16、的前三甲卓越皇后道、中洲中央公園、中海九號公館都為中高端項目，對全市房價水平有強大的拉動作用，同比上漲11.1%，為23342元/平方米；羅湖區上半年共有三個項目在售，價格都在33000元/平方米以上，京基云景梧桐更是超過4萬/平方米，使得全區的新房成交均價高位攀升，為35809元/平方米，同比上漲5.1%；福田區上半年的高端項目持續活躍，成交量最大的三個項目山語清暉、京基濱河時代廣場、天御香山成交價都超過4萬/平方米，使得全區的高房價得以保持，上半年全年的新房成交均價達41105元/平方米，同比微漲0.6%；南山區上半年的高端項目如純水岸、鯨山覲海仍有較好的表現，但由于山海津價格全區最低且成

17、交量大，稀釋了高房價，導致上半年全區的新房成交均價同比大幅下跌11.1%，為35394元/平方米。附：2014年上半年各區代表性樓盤1-6月成交均價走勢圖2.2成交量分析2014年上半年深圳樓市在內外市場悲觀情緒的影響下，觀望日漸濃厚，開發商放緩推盤步伐，供應減少，購房者推遲置業計劃，需求疲軟，樓市出現了明顯的供求不振的現象，加上銀根收緊，放款時間延遲，各種利差因素嚴重阻礙成交，導致成交量急劇萎縮。根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳共成交新房142.39萬平方米/15133套，同比大幅減少4成多，與艱難的2011年上半年成交量（140.78萬平方米/16548套）旗鼓相當。成交金

18、額331.76億元，同比減少近35%。其中，特區內共成交新房23萬平方米/2260套，同比減少3成多，成交金額82.86億元，同比減少35.6%；特區外共成交新房119.38萬平方米/12873套，同比減少42%左右，成交金額248.9億元，同比減少34.2%。羅湖區上半年的新房成交以中小戶型的四季御園為主，大戶型的云景梧桐和合正榮悅成交較少，全區上半年共成交新房3.43萬平方米，同比減少14.5%，成交套數341套，同比減少5.8%，成交金額12.28億元，同比減少約一成。福田區上半年共有山語清暉、京基濱河時代廣場、天御香山、蘭江山第、萬澤云頂尚品、合正香蜜原著六個項目成交，大部分為尾盤，導

19、致全區上半年的新房成交量同比暴減8成左右，僅3.64萬平方米/244套，成交金額接近15億元，同比減少約75%。其中，山語清暉、京基濱河時代廣場為成交主力，兩盤累計貢獻全區8成以上的成交量。南山區上半年由于平價的山海津大賣，使得全區的成交量同比有所增加，成交面積13.6萬平方米，同比增加7.7%，成交套數1429套，同比增加近14%，由于山海津的價格較低，僅22000元/平方米左右，因此山海津的熱銷帶來的成交金額增量彌補不了高端豪宅成交減少導致的成交金額流失，所以縱然全區的成交量同比增加，但成交金額同比仍然減少4.2%，為48.12億元。南山區上半年共有十個項目有成交，其中山海津、純水岸、鯨山

20、覲海、佳兆業前海廣場是全區的成交主力，四盤累計貢獻全區約65%的成交量。鹽田區上半年入市的高端項目藍郡西堤一定程度上補充了區域的新房供應，對全區的量價都有重要作用，上半年全區共成交新房2.34萬平方米，同比增加12.2%，成交套數246套，同比減少7.5%，成交金額7.5億元，同比增加近一倍。鹽田區上半年共有藍郡西堤、梧桐春曉、泊郡、浩海明珠雅居四個項目有成交，其中，藍郡西堤和梧桐春曉是最主要的成交項目，兩盤累計貢獻全區約99%的成交量。寶安區上半年沒有新盤入市，只有卓越皇后道、幸福城等少數項目加推單位，導致全區上半年的新房成交量同比大幅萎縮一半以上，為43.22萬平方米/4546套，成交金額

21、100.87億元，同比減少近一半。寶安區上半年共有28個項目有成交，其中，卓越皇后道、中洲中央華府、中海九號公館、華盛盛薈、幸福城、富通V都會是全區的成交主力，上述六盤累計貢獻全區一半以上的成交量。龍崗區上半年同樣沒有新盤入市，新增供應來自在售項目的加推，供求不旺導致全區上半年的新房成交量同比減少約3成，為76.17萬平方米/8327套，成交金額約148億元，同比減少18.3%。龍崗區上半年共有51個項目有成交，其中，佳兆業城市廣場、恒大國香山、招商花園城、振業天巒、萬科麓城、佳兆業悅峰、熙璟城等為全區的成交主力，上述七盤累計貢獻全區近一半的成交量。附一：2014年上半年新房成交主要數據2.3

22、熱點片區分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年以下十個片區表現活躍，分別為：蛇口、香蜜湖農科、龍華、西鄉、新安、平湖、坂田、龍崗中心城、布吉、坪山。這些片區或者對全市的房價有較大的支撐，如蛇口、香蜜湖農科等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華、坂田等，或者兩者兼而有之。2.3.1蛇口片區2014年上半年蛇口片區樓市產品供應主要集中在小戶型和大戶型兩個極端，小戶型項目山海津和棲游記均有良好的表現，而高端大宅鯨山覲海則繼續高價熱銷。上半年內片區內上述三個項目共成交79691.42平方米，同比減少4.1%，成交套數824套，同比增加5.4%，套數面積一增一減，緣于以小戶型為主的成交結構

23、，成交金額28.9億元，同比減少17.4%，成交均價36300元/平方米，同比下跌13.8%。2.3.2香蜜湖農科片區2014年上半年香蜜湖農科片區增加山語清暉一個新盤，但在售項目都已過了成交高峰期，導致片區的成交量同比暴減，但價格堅挺。上半年片區內的五個項目共成交34542.42平方米/234套，同比暴減8成左右，成交金額14.51億元，同比暴減74.2%，成交均價42000元/平方米，同比基本持平，僅微跌0.2%。2.3.3龍華片區2014年上半年龍華片區除卓越皇后道和幸福城有少量加推外，沒有新盤入市補充供應，導致片區的具體成交難以為繼。上半年片區內的九個項目共成交103047.4平方米/

24、1080套，同比暴減8成左右，成交金額24.16億元，同比暴減78.5%，成交均價23400元/平方米，同比上漲5.3%。2.3.4西鄉片區2014年上半年西鄉片區有少量新盤和加推產品，供應一定程度上得到補充，銷售態勢良好，片區內上半年八個項目共成交新房126534.34平方米，同比增加近30%，成交套數1144套，同比略微減少0.6%，由于豪宅中海九號公館高價熱銷，導致成交金額同比暴增近1.3倍，達42.7億元，成交均價也隨之暴漲75.8%，達33700元/平方米。2.3.5新安片區2014年上半年新安片區表現突出，新入市的華盛盛薈和中洲中央公園均大獲豐收，上半年片區內三個項目共成交新房83

25、939.51平方米，同比暴增近1.3倍，成交套數925套，同比暴增1.7倍，成交金額超過24億元，同比增加1.7倍以上，成交均價28700元/平方米，同比上漲近20%。2.3.6平湖片區2014年上半年平湖樓市比較活躍，在售的項目均可圈可點，上半年片區內四個項目共成交76188.04平方米/822套，同比增加22%左右，成交金額11.58億元，同比增加近一半，成交均價15200元/平方米，同比上漲20.3%。2.3.7坂田片區2014年上半年坂田片區成交量高位回落，但仍然是全市的熱點片區，佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、信義嘉御山持續熱銷，成交量仍然相當可觀。上半年片區內五個項目共成交新房1661

26、99.12平方米/1694套，同比減少4成多，成交金額超過39億元，同比減少34%，成交均價23600元/平方米，同比上漲12.5%。2.3.8龍崗中心城2014年上半年龍崗中心城只有麓園、寶能悅瀾山等少量新盤或加推項目，同時在售項目也逐漸售罄，使得片區的成交量持續下滑。片區內上半年共成交新房111483.16平方米/1229套，同比減少3成多，成交金額接近20億元，同比減少23.7%，成交均價17500元/平方米，同比上漲15.1%。2.3.9布吉片區2014年上半年布吉片區在恒大國香山、萬科麓城、萬科紅悅等熱盤的帶動下，成交量高位攀升。片區內上半年十個項目共成交新房162310.04平方米

27、，同比增加近一半，成交金額39.35億元，同比增加75%，成交均價24200元/平方米，同比上漲18%。2.3.10坪山新區2014年上半年坪山新區有六和城、京基御景印象、招商花園城2期等項目入市，金地朗悅也有加推，但由于六和城、京基御景印象未進入銷售高峰，導致片區的新房成交量同比大幅減少。上半年片區內六個項目共成交93196.9平方米/1037套，同比減少近4成，成交金額12.85億元，同比減少23.1%，成交均價13800元/平方米，同比上漲20%。2.42014年上半年深圳新房供求比根據深圳房地產信息網監測，2014年上半年深圳住宅預售面積為110.99萬平方米，銷售面積為142.39萬

28、平方米，供應小于需求，供求比為1：1.28，樓市處于去庫存化階段。各行政區方面均為供應小于需求，庫存量得到不同程度的消化。其中，羅湖區的供求比為1：1.88，南山區為1：2.48，福田區和鹽田區都為1：3.7左右，寶安區為1：1.45，龍崗區供求大致平衡，供應略少于需求，供求比為1：1.05。2.52014年上半年深圳房價收入比房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在36倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2014年上半年深圳房價收入比。根據深圳統計局數據，2013年居民人均可支配收入44653元，比上年

29、增長9.6%，按同樣的增長率，預計2014年的人均可支配收入為44653（1+9.6%）48940元，則夫婦倆的家庭年平均收入約為48940297880元。根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳新房的成交均價為23299元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70232991630930元。根據上述數據，可算出2014年深圳上半年的房價收入比16309309788016.7！房價收入比遠遠高于國際上限（6倍），即按2014年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近17年才能負擔得起購房款！2.62014年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使

30、用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為13001200，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳住宅的租賃均價為59元/平方米/月，新房成交均價為23299元/平方米，即2014年上半年深圳的租售比為59232991395。比較可見，深圳的租售比仍然超出合理底線（1300），比2013年上半年的租售比1403有所回落。2.72014年1-6月深圳新房量價走勢分析成交量方面，上半年各月的新房成交量都比較少，屬于地量成交，樓市處于冰凍期，1月份由于農歷新年的原因，成交

31、量不足2千套，2-6月份的月成交量大致在2500-3000套之間。成交均價方面，雖然成交冷淡，但深圳的房價漲勢明顯，1-5月的新房成交均價逐月攀升，5月份更是逼近24000元/平方米，創2010年3月以來單月新高，到了6月份才有所回落。3、2014年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10定義：小戶型物業（90以下），改善型物業（90-144），大戶型物業（144以上）3.1小戶型物業成交龍虎榜TOP10根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年全市共銷售90以下的小戶型991755.42平方米/11961套。其中，位于坂田的佳兆業城市廣場上半年共銷售90以下的小戶型物業72656.16平方米/849

32、套，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；位于布吉的恒大國香山以61448.32平方米/697套位居亞軍；位于寶荷片區的振業天巒以42090.44平方米/521套位居季軍。3.2改善型物業成交龍虎榜TOP10根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年全市共銷售90-144的改善型物業193314.43平方米/1565套。其中，位于坂田的佳兆業城市廣場上半年共銷售90-144的改善型物業16038.27平方米/128套，取得了改善型物業成交龍虎榜冠軍；位于坪山的招商花園城以12564.17平方米/97套位居亞軍；位于龍中的寶能悅瀾山以11470.37平方米/89套位居季軍。3.3大戶型物業成交龍虎榜TO

33、P10根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年全市共銷售144以上的大戶型物業281345.44平方米/1441套。其中，位于西鄉的中海九號公館上半年共銷售大戶型物業37943.97平方米/182套，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；位于華僑城片區的純水岸以31183.69平方米/119套位居亞軍；位于蛇口的鯨山覲海以26900.92平方米/138套位居季軍。4、2014年上半年成交龍虎榜之開發商TOP10根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳十大開發商共銷售商品房（住宅、商業、寫字樓）750808.28平方米/7828套，占全市總成交量約43%。佳兆業地產強勢依舊，旗下的佳兆業城市廣

34、場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號上半年累計銷售166811.2平方米/1801套，以壓倒性的優勢衛冕開發商銷售量冠軍；萬科地產位居亞軍，旗下的萬科麓城、萬科天譽、萬科紅悅、壹海城（50%）、萬科翡麗郡、萬科紅立方大廈、萬科公園里、萬科璞悅山上半年累計銷售129722.79平方米/1240套；招商地產位居季軍，旗下的招商花園城、鯨山覲海、曦城（50%）、壹海城（50%）上半年累計銷售86217.47平方米/661套；卓越地產位居第四，旗下的卓越皇后道、卓越城上半年累計銷售74488.41平方米/605套；恒大地產位居第五，旗下的恒大國香山上半年累計銷售61448.32

35、平方米/697套；中洲地產位居第六，旗下的中洲中央公園、中洲控股金融中心上半年累計銷售49452.42平方米/523套；華盛地產位居第七，旗下的華盛盛薈上半年累計銷售49364.02平方米/664套，位居第七；振業地產位居第八，旗下的振業天巒上半年累計銷售46096平方米/575套；京基地產位居第九，旗下的京基濱河時代廣場、京基御景印象、云景梧桐上半年累計銷售45123.45平方米/481套；地鐵集團位居第十，旗下的山海津上半年累計銷售42084.2平方米/581套。二、二手房市場1、2014年上半年深圳各行政區二手房掛牌均價根據szhome二手房欄目的監測，2014年上半年深圳二手樓市依然強

36、勢，掛牌均價高達29612元/平方米（1-6月加權平均，下同），同比大漲20.8%。全市六區上半年的二手住宅掛牌均價同比均有不同幅度的上漲，羅湖區、南山區、寶安區同比大漲20%以上，其中，羅湖區的掛牌均價為27202元/平方米，南山區為36111元/平方米，寶安區為25799元/平方米；龍崗區同比上漲近19%，掛牌均價為18641元/平方米；福田區同比上漲16.1%，達36473元/平方米，為六區中最高；鹽田區同比上漲6.2%至26124元/平方米。附：2014年上半年各區代表性樓盤1-6月掛牌均價走勢圖2、2014年上半年深圳各行政區二手房成交分析2014年上半年，在房貸收緊、銀行貸款利率上

37、浮的金融環境下，樓市成交量萎縮，二手房市場亦未能幸免，同樣，源于房貸利率的上浮，購房者的購房成本大幅增加，很大一部分剛需放緩置業步伐，開始觀望，使得上半年二手房成交量大幅減少。根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳二手房成交面積270.95萬平方米，同比減少38.7%，成交套數30743套，同比減少四成。特區內、外二手房成交量之比為1.2：1，特區內二手房成交量為147.22萬平方米/17744套，同比減少四成，特區外二手房成交量為123.73萬平方米/12999套，同比減少36.9%。縱觀2014年上半年，1-6月二手房的成交量依次為5338套、3293套、5470套、6027套、

38、5531套、5084套，其中2月份受農歷春節長假的影響，成交量明顯低于其他月份，4月份成交量稍高，突破6000套，剩余月份成交量在5000-5500套上下波動，明顯低于2013年同期的月均8000套左右。羅湖區二手房成交面積43.37萬平方米，同比減少36.0%，成交套數5711套，同比減少36.3%。福田區二手房成交面積53.43萬平方米，同比減少42.8%，成交套數6116套，同比減少44.4%。南山區二手房成交面積43.25萬平方米，同比減少42.5%，成交套數4979套，同比減少41.5%。鹽田區二手房成交面積7.17萬平方米，同比減少21.0%，成交套數938套，同比減少近兩成。寶安

39、區二手房成交面積56.03萬平方米，同比減少37.4%，成交套數6029套，同比減少37.6%。龍崗區二手房成交面積67.70萬平方米，同比減少36.5%，成交套數6970套，同比減少約四成。【注：成交數據的統計口徑為二手商品房，包括住宅、商業、寫字樓等。】3、2014年1-6月深圳二手房量價走勢分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳二手樓市成交同樣慘淡，月均僅5000多套，而去年上半年月均成交接近8500套，降幅巨大。除2月份受農歷新年影響成交較少外，其余月份的成交量大致在5000-6000套之間。掛牌均價方面，上半年深圳的二手住宅掛牌均價在29000元/平方米之上不斷攀升與盤

40、整，歷史新高被屢屢刷新，5月份更是突破3萬大關，但受樓市大環境的影響，上漲的動力有所減少。4、2014年上半年深圳住宅租金根據szhome二手房欄目的監測，2014年上半年深圳的住宅租金為59元/平方米/月（1-6月加權均價，下同），同比上漲11.3%。各行政區方面，全市六區的住宅租金同比都有不同幅度的上漲，南山區以近17%的漲幅領漲全市，住宅租金達69元/平方米/月，為六區之最；羅湖區和龍崗區同比均有兩位數的漲幅，其中，羅湖區同比上漲14.5%至63元/平方米/月，龍崗區同比上漲12.1%至37元/平方米/月；寶安區同比上漲7.5%至43元/平方米/月；福田區和鹽田區同比都有超過6%的上漲，

41、其中，福田區為67元/平方米/月，鹽田區為49元/平方米/月。附：2014年上半年各區代表性樓盤1-6月租金走勢圖附、2014年1-6月深圳各行政區租金走勢三、2014年上半年新房二手房量價比較1、新房二手房價格比較比較可見，2014年上半年深圳的新房成交均價大幅低于二手房掛牌均價，差距達6313元/平方米，差距幅度超過2成。各行政區方面，羅湖區、福田區、鹽田區、龍崗區上半年的新房成交均價都高于二手房的掛牌均價，羅湖區的新房成交均價比二手房掛牌均價高近32%，福田區高近13%，鹽田區高22%，龍崗區高4.5%；南山區和寶安區則相反，南山區的新房成交均價比二手房掛牌均價低2%，寶安區低近10%。

42、2、新房二手房成交量比較根據深圳房地產信息網的監測，2014上半年深圳二手房的成交量約是新房的2倍。各行政區方面，羅湖區和福田區的二手房市場占據絕對主導地位，成交量是新房的十倍以上，其中，羅湖區的二手房成交面積是新房的近13倍，福田區為17倍；南山區和鹽田區的的二手房成交量是新房的3倍多；寶安區的二手房成交量是新房的1.3倍；龍崗區是唯一一個二手房成交量少于新房成交量的區域，成交面積少于一成。第三部分：商業市場一、一手商業1、商業新增預售分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳市商業預售面積33.79萬平方米，同比減少3.6%，商業預售套數3761套，同比減少6.2%。各行政區方面

43、，龍崗區商業預售量126482.27平方米/1548套，是全市商業預售量最大的區域，鹽田區君臨海域名園（二期）一個樓盤有商業預售，預售量為64544.06平方米/574套，寶安區商業預售量為46001.03平方米/401套，南山區中洲控股金融中心一個樓盤有商業預售，預售量為44145.02平方米/415套，福田區商業預售量為38035.18平方米/480套，羅湖區幸福萬象大廈一個樓盤有商業預售，預售量為18651.12平方米/343套。個盤預售量方面，位于鹽田海景二路的君臨海域名園（二期）商業預售量為64544.06平方米/574套，是全市商業預售量最大的項目，位于南山后海大道的中洲控股金融中

44、心商業預售量為44145.02平方米/415套，居于第二位，此外，理想公館、招商華僑城曦城、信義御城豪園、萬科紅立方大廈等樓盤商業預售量也較為可觀，單盤預售量超過2萬平方米，其中理想公館商業預售量為29934.57平方米/393套，招商華僑城曦城商業預售量為27004.91平方米/158套，信義御城豪園商業預售量為23087.92平方米/457套，萬科紅立方大廈商業預售量為29993.54平方米/236套。附：2014年上半年取得預售證的商業項目2、一手商業成交分析2014年上半年，受房地產市場整體低迷和銀行信貸收緊的影響，商業地產成交量有所萎縮，根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深

45、圳一手商業成交18.26萬平方米/2367套，同比減少27%左右。個盤表現方面，位于鹽田中心區的壹海城是2014年上半年深圳商業地產的引領者，成交17068.23平方米/102套，市場參考價44000元/平方米，位于寶安新安的華盛盛薈成交16288.57平方米/275套，居于第二位，市場參考價27000元/平方米，位于龍崗中心城的萬科天譽成交15516.8平方米/114套，居于第三位，市場參考價20000元/平方米，此外，遠洋新干線、京基濱河時代廣場、東海國際中心成交量也較為可觀，單盤商業銷售量超過1萬平方米，其中遠洋新干線成交面積14326.81平方米，京基濱河時代廣場成交面積12093.5

46、3平方米，東海國際中心成交面積10542.3平方米。附：2014年上半年深圳一手商業成交TOP10二、二手商業1、商業掛牌均價根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳二手商業掛牌均價同比微跌0.1%，為72300元/平方米（1-6月加權均價，下同）。所監測的五個區的二手商業掛牌均價同比各有漲跌，福田區同比大漲13.3%逼近9萬大關，為89796元/平方米；寶安區同比上漲7%至58558元/平方米；羅湖區同比下跌12.4%失守8萬大關，二手商業掛牌均價為77128元/平方米；龍崗區同比下跌10%失守4萬大關，為38618元/平方米；南山區同比下跌8.6%至82363元/平方米。附：201

47、4年1-6月深圳各行政區商業掛牌均價走勢圖2、商業租金根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳的商業租金同比上漲2.4%逼近300大關，為299元/平方米/月（1-6月加權均價，下同）。所監測的五個區的商業租金走勢各異，羅湖區由于東門商圈復蘇，商業放租活躍，帶動全區的商業租金強勁上漲，達551元/平方米/月，同比暴漲約7成；南山區同比上漲10%至331元/平方米/月；福田區上半年的商業租金同比則有近2成的回落，為310元/平方米/月；龍崗區同比下跌5.8%失守百元大關，為97元/平方米/月、寶安區同比微跌0.8%至130元/平方米/月。附：2014年1-6月深圳各行政區商業租金走勢圖3

48、、二手商業成交分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳市二手商業成交面積16.81萬平方米，同比增加12.1%，二手商業成交套數2887套，同比增加8.7%，福田、羅湖、寶安三區二手商業成交量相對較大，福田區二手商業成交量為43305.71平方米/489套，羅湖區二手商業成交量為42833.18平方米/690套，寶安區二手商業成交量為34329.35平方米/740套，三區二手商業成交量之和占全市總量的七成多。第四部分：寫字樓市場一、一手寫字樓1、寫字樓新增預售分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳市寫字樓預售面積20.51萬平方米，同比減少3.9%，寫字樓預售套數12

49、21套，同比增加1%。2014年上半年全市共有5個樓盤有寫字樓預售，福田區寫字樓預售量為165816.99平方米/720套，是預售量最大的區域，位于福田梅林的卓越梅林中心廣場（南區）寫字樓預售量為95090.7平方米/428套，位于福田濱河路的京基濱河時代廣場北區（二期）寫字樓預售量為47365.6平方米/140套，是全市寫字樓預售量較大的兩個樓盤。附：2014年上半年取得預售證的寫字樓項目2、一手寫字樓成交分析在房地產市場低迷的大環境下，寫字樓市場亦未能幸免，成交面積大幅下滑。根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳市一手寫字樓成交8.32萬平方米，同比減少32.5%，成交套數742

50、套，同比增加1.1倍。位于梅林的卓越城成交23789.11平方米/100套，是全市寫字樓成交量最大的樓盤，市場參考價43000元/平方米，位于龍崗中心城的萬科天譽成交13148.26平方米/71套，居于第二位，市場參考價23000元/平方米，位于梅林的頌德國際成交9512.37平方米/56套，居于第三位，市場參考價35000元/平方米。附：2014年上半年深圳一手寫字樓成交TOP10二、二手寫字樓1、寫字樓掛牌均價根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳的二手寫字樓掛牌均價表現堅挺，同比上漲4.6%，為35515元/平方米（1-6月加權均價，下同），所監測的三個行政區的二手寫字樓掛牌均

51、價走勢各異，寫字樓重鎮福田區以4.7%的漲幅領漲全市，二手寫字樓掛牌均價為37285元/平方米；南山區同比上漲2.3%超過34000元/平方米；羅湖區同比微跌0.3%失守23000元/平方米關口。附：2014年1-6月深圳各行政區寫字樓掛牌均價走勢圖2、寫字樓租金根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳的寫字樓租金同樣表現強勢，同比上漲10.8%，為139元/平方米/月（1-6月加權平均，下同）。所監測的三個行政區的寫字樓租金全面上漲，福田區同樣領漲全市，同比大漲12.1%，寫字樓租金為148元/平方米/月；羅湖區同比上漲6.4%至117元/平方米/月；南山區同比上漲4.5%至117元

52、/平方米/月。附：2014年1-6月深圳各行政區寫字樓租金走勢圖3、二手寫字樓成交分析根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳二手寫字樓成交面積6.78萬平方米，同比增加6.8%，成交套數470套，同比增加5.6%。福田、羅湖是二手寫字樓成交的主力區域，福田區成交39039.81平方米/264套，羅湖區成交17512.35平方米/136套，兩區成交量之和占總量的八成多。第五部分：政策點評第六部分：小結2014年上半年，政府主管部門對樓市調控采取不刺激不打壓的方式，政府層面的調控政策主要圍繞房地產長效調控機制、個人住房信息聯網等展開，未出臺打壓房價過快增長的舉措，上半年對房地產市場影響最

53、大的因素主要是信貸政策，始于2013年年中的錢荒，持續蔓延到了2014年上半年，2013年年初的85折利率優惠，已經成為歷史，2014年上半年，房貸利率多為基準利率，甚至上浮，且銀行放貸緩慢，在增加了買房者的購房成本時，也大大挫傷了剛需入市的積極性。歷年來越調越高的房價，在新的信貸政策面前，終于潰敗下來，貸款難直接導致了2014年上半年深圳樓市成交量的大幅萎縮，深圳住宅成交面積142.39萬平方米，同比減少41.7%，住宅成交套數15133套，同比減少四成，雖然成交量暴減，不過上半年樓市整體促銷力度不大，房價仍然高企，同比上漲9.0%，為23299元/平方米。樓市的萎靡，亦大大挫傷了開發商的推盤熱情，上半年推盤量大幅減少，住宅預售面積110.99萬平方米，同比減少56.3%，住宅預售套數12017套，同比減少55.6%。作為濱海城市的深圳，土地資源日益缺乏，2014年上半年深圳全市雖然成交13塊土地，但這些土地多以商業性辦公、商業服務業、商業用地為主，純粹的居住用地出讓量為零，2014年上半年土地市場不能為住宅市場帶來任何的有效供給，土地資源有限，也是造成深圳房價高企的一個重要原因，值得欣慰的是，近年來深圳加大城市更新力度