1、本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。1、主力產品市場成交活潑2、浦東中外環區域剛需產品后續存量缺乏時機一主力產品市場成交活潑工程80-100主力面積段成交最活潑，占總成交比重49%200-300萬總價段同樣以80-100為主2021年上海公寓總價與面積成交關系100萬以下100-200萬200-300萬300-400萬400-500萬500萬以上合計占比80以下 333

2、6341171812300758813%80-100435920690358212884502996449%100-1202492723158865032052429%120-1401582447267214811860694411%140-160441616171516604041577%160以上17134712352422730666011%合計8123298211088985823140060555100%時機二浦東中外環區域剛需產品后續存量缺乏10-11年80-100戶型產品共成交1005套，占環線成交的56%，為市場絕對需求浦東中外環區域80-100存量僅剩259套，占總量的22%

3、，稀缺嚴重1、量大價高：2、內憂外患：3、鎖客周期長：挑戰二外患：板塊競爭壓力大，現有存量與后續新增供應總量超越3000套內憂： 前期產品集中拋盤，掛牌總量近200套，單價低于2.5萬/板塊項目名稱主力戶型2012年月均成交 成交均價存量套數預計2012年新增推量二季度 三季度 四季度 花木 古北御庭2房：101-1103房：123-148 4137000264200凱德嘉博名邸1房： 722房： 90-93 12330001531183房： 144張江 張江湯臣豪園2房： 90-1081226700272-3房： 127-136日月光水岸花園2房： 85-110/ /172343房： 140

4、北蔡 琺朵公館1、2房： 64-78140285005863房：82-87公園新紀2房： 104-108260003房： 123-127三林浦發御園2房：78-953房：128-13247244002606042周康 綠洲康城親水灣1R 65-62 2R 89-1053R 137 2722395386錦繡華都 2R 903R 112-134 121145643合計2802581294242118本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍

5、內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。事業處于上升期或者是生長期，并具備家庭雛形或者曾經成家。年齡處于2540歲間，公司骨干或業務精英具備高素質和高等教育，多就職于大型企業、外資企業，較好的任務背景面臨家庭建立期，注重婚姻及孩童教育政策影響，客戶人群發生變化，首置、首改類的剛需將占較大比例價值排序客戶類型年齡購房動機家庭結構主力戶型產品核心價值1功能緊湊型25-30歲首置二口之家二房、2+1房（80）滿足基本生活功能2功能滿足型25-35歲首改二口或三口之家2+1房，小三房（102）人口增多帶來的功能升級3功能改善型35-40歲改善三口之家舒適三房（120-140）居住

6、舒適度改善中心區域客戶：北蔡、花木為主力地緣性客群區域張江由于道路通達性，為產業園客群之首價錢擠壓客：受價錢的擠壓、道路的通達，導入了陸家嘴、聯洋、金橋等區域客戶偶得型客戶：少量市區客戶、區域固定徐匯、閔行接近兩橋、兩隧區域；本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。中環線：導入金橋、楊浦、上海南站區域客戶楊高路、羅山路：導入陸家嘴、靜安黃埔區域客戶11號線地鐵：導入徐匯、長

7、寧、上海南站區域客戶本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。本工程的開發勝利意味著發明了一條非“臥城為主體小型衛

8、星新市鎮開展方式，將建立一條全新的在城市郊區位置開發大規模綜合性復合工程的地產開發方式，其方式的勝利將意味著在中國地產界開創出一種全新的具有在全國范圍內衛星城市開發中可復制的地產開發方式，具有寬廣的市場開展前景。6月9月戶外導示重點地鐵；掃街派單；園區拓客；宜家樣板房協作；外籍客戶導入；10.1房展會；公關活動產品展現核爆開盤；活動聚客；短信、DM、網絡浸透；各大商圈結合巡展老業主發動；萬客會會員入會；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月布點：去宜家看我們的樣板房！11號線：地鐵延伸線工地包裝。11號線：現有重點站點包裝。 軌交報紙：時代報軟文方式軌道線：覆蓋面一：住宅社區以

9、由由、昌里、臨沂等小區等75個老式或動遷小區、如浦發綠城、新里程等存在一部分80平米的戶型需求改善，32個3年以上社區可以開發客戶資源。覆蓋面二：商圈1個CBD：八佰伴浦東客戶的首選購物地域3個地域商圈：周末、夜市時機多3個獨立賣場：地廣人稀，浦東大賣場易成為片區中心覆蓋面三：產業園區以張江高科技園區、康橋工業園、中國電信信息園區為主的7大產業園張江：6大板塊，144家企業康橋：上海首個工業園區，199家企業中國電信：涵蓋電信旗下各類國際企業近100家6月9月戶外導示重點地鐵；掃街派單；園區拓客；宜家樣板房協作；外籍客戶導入；10.1房展會；公關活動產品展現核爆開盤；活動聚客；短信、DM、網絡

10、浸透；各大商圈結合巡展老業主發動；萬客會會員入會；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月配套商家活動：聯動宜家、紅星美凱龍舉行萬科體驗之旅系列活動教育配套系列活動：繼續舉行教育配套系列活動，大篇幅且繼續貫穿國際社區理念，以教育配套資源炒作本案。系列暖場活動：每周暖場活動集聚人氣，堅持現場熱度1、按照區域、客戶層次，換房周期將客戶資源進展細分不同居住區域和社會層次的客戶對工程要求也有不同，客戶細分之下可以有效向各類型客戶引薦萬科工程；另外還要針對到達換房周期的客戶進展細化。發動老客戶：2、萬客會會員折扣實現萬科金色置業卡啟動萬科金色城市置業卡，客戶前期可參與活動，后期本人認購或引

11、見新客認購均可給予一定程度的積分，并獲得額外購房優惠，或者在年終時換取各類禮品。6月9月戶外導示重點地鐵；掃街派單；園區拓客；宜家樣板房協作；外籍客戶導入；10.1房展會；公關活動產品展現核爆開盤；活動聚客；短信、DM、網絡浸透；各大商圈結合巡展老業主發動；萬客會會員入會；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月房展會、樣板房開放快速通知市場金色城市三期已箭在弦上700套=7000組蓄客建議入市價：28000元/軍事化管理制度：凝聚力、戰斗力、刀鋒執行力萬科化制度：萬科軍團進階生長方式萬科新兵集中營導師引入制度萬科老兵加油站新人軍訓1周：培育新人團隊認識萬科化操作培訓1周：針對萬

12、科現場操作流程的系統化培訓；銷售1線實習2周：經過實戰檢驗學習成果，經過后方可進階；1對1導師引入：對新人配備1對1專人導師，為期1個月；導師責任制：新人實習期間，傭金與導師對分；新人如違反現場管理制度，導師負連帶責任；職業經理人培訓每半年1期；定期舉行各地分公司的交流學習；約請各界精英告發跨界營銷培訓；定期舉行全國各地優秀工程學習；定制化考核機制工程人員考核組成銷售人員目的月度銷售義務完成率30%月度簽約完成率30%萬客會入會率10%月度銷售回訪稱心度30%謀劃專業目的執行力40%拓展奉獻30%專業奉獻30%銷售經理目的案場管理執行力30%客戶稱心度完成率40%銷售人員整體目的30%以萬科月度考核目的為模型根底，結合公司實踐，以目的加權方式構成工程各成員的綜合考核體系；按員工職能考核目的劃分，各職能