1、紅樹林休閑度假村策劃案策劃人：指導老師：項目目錄項目定位 項目規劃建議 可行性分析 項目整合推廣策劃 4123項目基本情況介紹項目基本情況介紹項目名稱項目選址項目選址理由是對項目的基本情況進行的簡單介紹，使大家對它有初步的了解項目基本情況一、項目基本情況介紹項目名稱項目選址項目選址理由項目名稱：紅樹林生態休閑度假村項目選址：東寨港紅樹林東寨港國家級自然保護區的三級規劃功能區內，核心區域位如圖所示項目選址理由：資源優勢：1、項目所在區位于海南省海口市東寨港紅樹林自然保護區外圍。東寨港素有“一港四河、四河滿綠”之說。是演州河，三江河（又稱羅雅河），演豐東河、西河和眾多小溪的入海口。具有獨特的淡、海

2、水景觀及豐富的水產品。2、區內擁有全國最大面積的紅樹林自然保護區，紅樹林占地面積達1578.2平方米，有紅樹植17科33種。保護區內統計有鳥類185種，區內的昆蟲以蝶類較具特色，有6科27種。另有魚類記錄103種，其中大多具有較高經濟價值，如鰻鱺、石斑魚、鱸鯛魚等。還有大型底棲動物92種。項目選址理由：區位優勢：1、項目位于海口與文昌市的交界處，即海南島東線濱海景觀線，未來必將成為海南國際旅游島重點建設項目，海文高速的建設和旅游4號線的開通，縮短了度假村與海口CBD的交通時間，增強了紅樹林的可達性。2、紅樹林位于美蘭機場附近，是島外游客進入海口的一大門戶，隨著海南島國際旅游島形象的樹立，紅樹林

3、因其獨特的自然風景必將吸引大批慕名而來的游客，依托與紅樹林而建的度假村成為其出行首選。 項目主題定位項目功能定位項目名稱定位123二、項目定位項目消費群體定位4項目形象定位5項目主題定位鑒于項目所處區域特殊的旅游價值,本度假村擬將主題定位為“閑生活、慢呼吸、靜思考”。以期將海南人閑適的生活態度融入到度假村的每一個角落，讓游客在輕松、愉悅的狀態下感受海南人特有的慢節奏，伴著柔柔的清風，聽著脆脆的鳥鳴，融化在紅樹林的綠波中，和著那份對生命的感動，慢慢呼吸，靜靜思考。項目功能定位在功能定位上，本項目定位為：A、風景面呈條狀分布的茶座B、海南特色小吃街（重點突出紅樹林的海鮮，及淡水產品）C、紅樹林觀光

4、游（特色親子游、菠蘿島、垂釣）D、紅樹林科普知識回廊項目名稱定位利用紅樹林奇景，打造產品唯一性，增加吸引力揭示項目 “生態，休閑，度假” 主題。項目消費群體定位以中青年國內游客為主，具體為：1、渴望短暫逃離快節奏強壓力的上班族2、文藝工作者（希望捕捉紅樹林美景變化的攝影愛好者，作家等）3、希望讓孩子親近自然，了解紅樹林知識的受過高等教育的家庭4、學生旅行族5、單純住宿需要的人項目形象定位鑒于紅樹林度假村所處地理位置，我們度假村將形象設定為原生態旅游度假村。在與紅樹林自然環境最大融合的前提下，在不破壞原有生態系統的基礎上，合理開發利用其現有資源，讓更多的人通過切身領略紅樹林帶給的震撼心靈的美，從

5、而激發其內心自覺保護紅樹林的欲望。我們是紅樹林自然保護區的利用者、受益人，但同時我們更是紅樹林原生態環境的守護者和宣傳者。美好的資源需要大家的共享與珍惜，這是我們的宗旨。三、項目規劃建議項目總體規劃項目規劃建議主體功能區規劃規劃原則項目位置規劃目標規劃思路1234項目總體規劃（1）項目位置：項目區的具體位置及范圍介紹： 根據2000年海南東寨港國家級自然保護區的功能區的三級規劃，結合度假村自身各項服務觀光和最大限度合理開發紅樹林獨特旅游價值的需要，在不干擾紅樹林自身生態系統的前提下，擬將度假村修建在III級保護區即實驗區的生態旅游小區的臨水地帶，以期給游客營造最佳原生態體驗。（2）規劃目標：建

6、立完善的垃圾處理系統，實現度假村與紅樹林最大限度的契合。實現度假村“休閑、娛樂、宣傳“三大功能的有機結合，同時加大紅樹林特色資源的挖潛及與海南文化的融合，力爭做到以最佳及最全面的視角向游客凸顯紅樹林的美，并借助于度假村優越的地理位置及全面建設海南國際旅游島的東風，力圖將度假村打造成為海口航空出入口上的第一張名片，打造成為海口旅游之路上的難忘序曲，完成紅樹林資源的全民共享。攜手紅樹林，全面提高演豐鎮的區域吸引力，從而提高經濟收益，實現提供AA工作崗位的目標，以此達到與演豐鎮的和諧共同發展。（3）規劃原則保護與開發相結合原生態的同時凸出特色（4）規劃思路 整個度假村項目預計6年內完工，分三期逐步完

7、善。第一期：2013年至2015年 完成度假村主體居住區（客房及員工宿舍樓的建設）、地下車場及特色小吃街的建設。第二期：2016年至2017 完成紅樹林景觀回廊的修建、紅樹林泛舟線路的建立及親子游項目的開發。第三期：2018年 進一步完善基礎設施建設，提高服務質量，保障游客的舒適安全，全面加大度假村的宣傳主體功能區規劃特色小吃坊規劃 紅樹林主體景觀道規劃 親子游規劃紅樹林栽種區自由劃船碼頭 員工宿舍經濟環境分析政策分析市場分析城市條件分析優勢劣勢機會威脅項目投資環境分析01項目自身情況分析02項目SWOT分析項目概況分析選址條件分析旅游資源分析03可行性分析1.項目投資環境分析經濟環境分析：經

8、濟狀況如何，將影響著當地旅游房地產業的發展。經濟環境分析主要指分析生產總值、財政收 入、三大產業發展狀 況、居民消費水平等。對外經濟旅游業工業經濟結構金融農業居民消費水平經濟環境分析：經濟結構：2011年海口全年全市實現地區生產總值712.75億元，按可比價計算，比上年增長12.3%。其中，第一產業增加值48.16億元，增長6.5%；第二產業增加值177.91億元，增長13.5%；第三產業增加值486.68億元，增長12.4%。三次產業所占比重由上年的6.423.969.7調整為6.825.068.2。第一、二、三產業對GDP增長的貢獻率分別為3.4%、26.2%和70.4%。人均地區生產總值

9、34404元，比上年增長9.5%。產業結構沒有發生明顯變化，說明在國家日益趨緊的宏觀調控下，海口市經濟運行質態良好，抵御風險的能力增強。經濟環境分析：工業：工業生產較快增長。全年全市完成工業總產值539.33億元，比上年增長14.7%。全市規模以上工業企業實現產值504.25億元，增長15.6%。其中輕工業產值222.92億元，增長12.8%；重工業產值281.34億元，增長17%。工業對GDP增長的貢獻率達到17.5%，直接拉動GDP增長2.2個百分點。對外經濟：據海口海關統計，2011年海口市外貿進出口總值39.4億美元，比上年下降0.3%。外商投資企業為進出口主力。外商投資企業進出口21

10、.9億美元，占同期進出口的55.7%。歐盟為第一大貿易伙伴，對歐盟進出口為11.4億美元，增長39.8%。以一般貿易為主，完成進出口29.3億美元，增長0.8%，占同期海口市進出口總值的74.4%。 1.項目投資環境分析政策分析 2009 年，國務院41 號文件關于加快發展旅游業的意見賦予了旅游產業新的定位，即要成為“國民經濟的戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業”；國務院44 號文件關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，則將海南國際旅游島建設上升為國家戰略。2010 年海南國際旅游島建設發展規劃綱要將海口國家地質公園、海口國家濕地公園列入全省17 個重點旅游景區和度假區之列。經濟

11、環境分析：金融：金融服務功能不斷增強。2011年末，全市金融機構本外幣各項存款余額2354.12億元，比年初增加115.19億元，比年初增長5.1%，其中，個人人民幣存款余額847.69億元，比年初增加84.65億元，比年初增長11.1%；單位人民幣存款余額1364.45億元，比年初增加1.49億元，比年初增長0.1%。本外幣貸款余額2461.19億元，比年初增加523.57億元，比年初增長27%。其中，中長期貸款余額1950.58億元，比年初增加388.61億元，比年初增長24.9%；短期貸款余額345.54億元，比年初增加54.58億元，比年初增長18.8%。經濟環境分析：農業：2011年

12、海口農業生產保持穩定。全年實現農林牧漁業總產值76.8億元，比上年增長6.6%。其中農業產值30.8億元，增長4.5%；林業產值6.0億元，增長11.6%；牧業產值29.8億元，增長8.3%；漁業產值6.2億元，增長1.9%。全年農作物總播種面積73.6千公頃，比上年下降4.9%。其中糧食作物播種面積35.4千公頃，比上年下降11.1%；油料播種面積3.7千公頃，下降14.1%；蔬菜種植面積24.8千公頃，增長8.3%；花卉苗木面積2.6千公頃，增長17.3%。全年糧食總產量為12.3萬噸，比上年增長3.5%。全年肉產量為10萬噸，比上年增長7.4%；蛋產量為0.7萬噸，比上年增長7.9%。全

13、市水產品總產量4.9萬噸，比上年增長2.8%。其中養殖產量2.7萬噸，捕撈產量2.2萬噸。經濟環境分析：旅游業：旅游接待能力進一步增強。2011年全年共接待國內外過夜游客845.84萬人次，比上年增長14.9%，其中，接待入境游客14.68萬人次，增長10.5%；接待過夜國內游客831.16萬人次，增長15.0%。人均逗留天數1.36天/人，延長0.02天；旅游總收入83.02億元，增長15.2%。居民消費水平：隨著居民收入的增長以及擴大內需、增加居民消費等一系列政策的推動，2011年海口市城市居民人均消費支出為14344元，同比增長15.7%，增幅同比提高9.5個百分點，扣除物價上漲因素影響

14、，實際增長9.8個百分點，實際增幅同比提高7.9個百分點。政策分析（一）國家和有關部門批準、授予的政策便利國際國內游客出入境政策對海南旅游重點項目專項扶持政策航權開放政策靈活的融資政策開放的旅游相關產業發展政策政策分析（二）海南省頒布和制定的政策海南省人大通過地方立法權頒布推進系列的地方旅游法規省委、省政府制定促進旅游業發展的產業政策和相關規范性文件各旅游管理部門和行業組織制定旅游發展，旅游管理和旅游服務的行業制度、行業標準政策分析1234推進旅游國際化的有關政策發展國際性旅游的通行規則有關國際化旅游管理和服務的行業標準旅游國際化的運作慣例（三）參照國際上旅游發達國家和地區的政策1.項目投資環

15、境分析市場分析 單個旅游房地產項目的開發離不開當地旅游房地產業的發展狀況這個大的環境，若大的旅游房地產業正處于蓬勃發展的階段，必定有利于單個房地產項目的開發建設。目的：分析市場，以了解掌握近期海口旅游房地產的情況，從而得出我們對于整個海口旅游房地產市場的整體認識和理論結論。以對本項目做出更為準確、有效的定位。在國際旅游島的大環境下，作為省會的海口市，目前，正在大力籌建旅游房地產項目，完善各項基礎設施，旅游房地產市場活躍。海口市旅游房地產市場概況1.項目投資環境分析城市條件分析 城市是旅游房地產項目開發經營的載體，城市條件如何將會直接影響到當地旅游房地產業的發展，從而影響到項目的開發建設。對項目

16、所在城市的條件進行分析，最基本的分析內容有：地理位置、城市面積、人口狀況、城市規劃、交通條件和城市建設等等城市條件分析城市歷史文化分析:有始建于洪武年間（13681398年）的古代軍事遺址明代海南衛所在地城門樓的府城鼓樓，為紀念明代瓊籍名賢王佐而建于1567年的西天廟，為紀念為維護祖國統一、促進民族團結的歷史名人冼英而始建于1583年的冼太夫人廟，為紀念明代瓊籍清官海瑞而始建于1589年的海瑞墓園，為傳播文化、培養海南子弟而始建于1710年的瓊臺書院，為紀念被貶謫來海南島、傳播文化推動海南文化發展和交流的唐代名臣李德裕和宋代名臣李綱、李光、胡銓、趙鼎而始建于1889年的“五公祠”，為抵御外侮而

17、于1891年建成、與天津大沽口、上海吳凇口、廣州虎門炮臺并稱中國清末四大炮臺的秀英炮臺等歷史古跡；有始建于1919年的中共瓊崖黨、政、軍主要領導人馮白駒出生地的馮白駒故居，有1926年6月召開的中共瓊崖第一次代表大會舊址，為紀念中國民主革命先行者孫中山而始建于1926年的中山紀念堂，為紀念長期堅持瓊島革命斗爭和英勇渡海作戰解放海南犧牲的2萬多烈士而建于1951年的海南革命烈士紀念碑，為紀念第二次國共合作時期瓊崖紅軍改編為抗日獨立隊而始建于1952年的云龍改編舊址，為紀念解放海南渡海作戰英雄烈士而建于1957年的金牛嶺烈士陵園，為紀念土地革命戰爭時期赴瓊指導武裝斗爭而英勇就義的中共廣東省軍委書記

18、李碩勛而建于1986年的李碩勛烈士紀念亭等革命名勝。2007年3月，國務院批復同意將海口市列為國家歷史文化名城。城市條件分析地理位置 海口市地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。海口市東起大致坡鎮老村，西至西秀鎮撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡鎮五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。全市土地面積2304.84平方公里。 區域面積 海口市城市陸地規劃總面積2304.84平方公里，海域面積830平方公里，海岸線131公里，2分設瓊山、秀英、龍華、美蘭四個區。城市建成區面積平方公里。人口情況根據海口市2010

19、年第六次全國人口普查主要數據公報3的數據顯示，常 住人口為204.6189萬人。其中，漢族人口為2000173人，占總人口的97.75%；各少數民族人口為46016人，占總人口的2.25%；具有大學（指大專以上）程度的348321人；具有高中（含中專）程度的436069人；具有初中程度的730950人；具有小學程度的336623人。以上各種受教育程度的人包括各類學校的畢業生、肄業生和在校生。城市條件分析交通情況 海口市現有龍昆路、人民大道、白龍路、丘海路等南北向主干道，濱海大道、南海大道、海秀大道、海府路等東西向主干道，交錯貫通全市連成城市地面交通網絡，并聯接全島高速公路。全市有東站、西站、南

20、站、新港站和省際客運站等個長途客運站，開通省內線路多條，聯結省內個市縣城及多個鄉鎮，日發車近班次；開通省際線路多條，通往廣東、廣西、湖南、湖北、福建、江西、安徽、重慶等多個城市，日發車多班次。海口市現有海口秀英港、海口新港兩個主要港口，萬噸泊位個、千噸泊位個，開通海口到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運航線；貨運可直接通往國內沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區。投資億元開工建設橫渡瓊州海峽的粵海鐵路通道，加快火車通過輪渡從大陸直達海南；投資億元建造橫跨海甸河的世紀大橋，有利和方便海甸島與中心市區的聯系；投

21、資億元建造橫跨南渡江的瓊州大橋，便捷海口市與海文高等級公路的聯接。城市條件分析氣候條件 海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于季風性熱帶氣候，日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數小時，輻射量為千卡平方厘米；年平均氣溫，最高平均氣溫，最低平均氣溫，年無霜期天；年平均降水量毫米，日降雨量在毫米以上，雨日天；年平均蒸發量毫米，干燥度度，平均相對濕度。常年以東北風和東風為主，年平均風速米秒。冬季時有強寒流侵襲，帶來短時陣寒；月，時有熱帶氣旋影響。城市條件分析城市規劃:海南國際旅游島海口建設發展規劃綱要（2010-2020 年）明確海口的發展定位為“一地、兩市、三中心”。“一地”：世界一流的都市休閑目的地。按

22、照國際通行的休閑旅游服務標準，推進旅游要素轉型升級，全面提升服務管理水平，把海口建設成為集休閑度假、商貿會展、康體娛樂、文化體育、購物觀光為一體的世界一流的都市休閑目的地。“兩市”：全國旅游業改革創新示范市，內涵是創造性地貫徹國家賦予的政策，大膽探索，先行先試，使海口在旅游業及相關現代服務業的改革開放和科學發展方面走在全國前列；全國綠色低碳城市，低碳理念貫穿于經濟社會發展和城市建設各個領域，探索建立綠色低碳發展模式。“三中心”：國際旅游島建設綜合服務中心，圍繞國際旅游島建設，放大中心城市功能，強化公共服務能力，提升城市管理水平，完善社會綜合配套體系，加大人才引進和科技投入，成為企業總部聚集地，

23、為南海資源開發和國際旅游島建設提供智力支撐和綜合保障。區域現代服務業中心，立足全省，輻射環北部灣，改造提升傳統服務業，積極發展新型業態，大力推進現代物流、金融保險、文化體育、中介服務等產業加快發展，建設國際購物中心，引領區域現代服務業發展；區域經貿文化交流中心，內涵是引領全省經濟文化發展，多方位開展區域經濟、貿易、文化交流活動，使海口成為環北部灣、泛珠三角和中國-東盟自由貿易區等區域經濟、貿易和文化交流的重要窗口。2、項目自身情況分析項目概況分析 海南省海口市美蘭區演豐鎮是著名的革命老區和僑鄉。該項目位于海口市東寨港，那里景觀資源豐富，并且具有良好的區位。氣候氣象條件分析 海口市地處低緯度熱帶

24、北緣，屬于季風性熱帶氣候，日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數2225小時，輻射量為122千卡平方厘米；年平均氣溫23.8，最高平均氣溫28.0，最低平均氣溫18.8，年無霜期346天；年平均降水量1691毫米，日降雨量在0.1毫米以上，雨日150天；年平均蒸發量1847毫米，干燥度1.08度，平均相對濕度85。常年以東北風和東風為主，年平均風速3.3米秒。分析可知：被譽為“陽光之都”的海口，是一個外出旅游的好去處。該項目位于海口市，必為出行，度假，養老的不二選擇。2、項目自身情況分析旅游資源分析 紅樹林 該項目毗鄰被譽為“海上森林公園”的海口市東寨港紅樹林自然保護區。這里的紅樹林生長良好，

25、叢林茂密。 紅樹林是熱帶海岸的重要標志之一，能防浪護岸，又是魚蝦繁衍棲息的理想場所，具有重要經濟價值、藥用價值和觀賞價值。 野菠蘿島 東寨港紅樹林保護區內還有一處野菠蘿島，島上環境幽美，修有觀光小道。野菠蘿樹學名叫露兜樹，為露兜科熱帶小喬木，屬紅樹族譜，是一種野生固沙植物。它的果實像菠蘿，但卻堅硬無比，幾乎無法食用，因此當地人把它們叫野菠蘿，島因樹而得其名。 2、項目自身情況分析 田園風光 碧波粼粼的東寨灣畔零星的落著與世無爭的村居，田間的蔬菜園地青翠欲滴，農家犬“辛勤”地追逐著翩翩起舞的蝴蝶，勤勞的莊稼人在地里默默地耕耘。落暮時分，倦鳥飛還，柴扉初掩，炊煙裊裊。人文資源分析 “海底村莊”是世

26、界上最大的陸地沉陷地震遺址，地震發生在明萬歷年間（1605 年），72個村莊沉入海底，形成如今的東寨港，退潮時，古村莊遺跡一目了然，吸引了大批的研究人員和游客慕名而來。3、分析劣勢風險優勢機會優勢區位 地理產品人文配套市場優勢區位優勢：該項目分布在風景秀麗的東寨港風景區和美蘭國際機場附近，緊靠著海口市中心，交通十分便捷,屬海口市近郊區的“半小時”經濟圈內。同時，該項目位于海口與文昌市的交界處，即海南島東線濱海景觀線，未來必將成為海南國際旅游島重點建設項目，海文高速的建設和旅游4號線的開通，縮短了度假村與海口CBD的交通時間，增強了紅樹林的可達性。地理優勢：該項目所在的區內有被譽為“海上森林公園

27、”的紅樹林、世界地質奇觀“海底村莊”，世界稀有鳥類及豐富海鮮水產以及環境幽美的野菠蘿島。同時，東寨港有“一港四河、四河滿綠”之說。其東有演州河，南有三江河（又稱東寨港紅樹林保護區風景照羅雅河），西有演豐東河、西河，四條河流匯入東寨港后流入大海。這些河流每年有7億立方米的量注入東寨港。紅樹種子憑借“胎生”的獨特繁殖方式，隨波逐流地在水上漂泊，一遇到海灘就扎根生長發育，蔚然成林。優勢產品優勢（1）獨特的風景面呈條狀分布的茶座（2）彰顯海南特色的小吃街，匯集海南各省市的特色小吃，絕對美味，絕對正宗。同時，還有膏蟹、蝦、泥蚶、石斑魚、牡蠣和黃蟮等多種名優海鮮。（3）獨特的紅樹林科普知識回廊，讓您欣賞美景的同時，了解豐富的紅樹林文化。人文環境：該項目位于海南省海口市美蘭區演豐鎮，演豐鎮是海南省十大特色旅游小鎮之一，是具有典型亞熱帶特色的風情小鎮，是中國最美的海南八大海岸線之一，有“區片聯創”文明生態村組成的“海口鄉村主題公園”優勢配套設施（1）項目西部5公里處的占地3000畝的美蘭高爾夫球場（2）項目西部6公里處的高校連片的海南大學城（3）根據海南國際旅游島海口市旅游發展總體規劃（2011-2020年）提出的，在演豐鎮建醫療救援中心、游客服務中心、露營地。市場優勢：基于國際旅游島建設這個大的經濟環境，作為省會，號稱“陽光之都”的海口市，正在大力完善和建設旅游房地產項目，因此