1、 . . 12/14 . . 房地產行業信息化與市場分析報告 日期：房地產行業暨行業信息化市場分析報告瀚維特科技地 址：市區安貞里金甌大廈3層電 話：86-2傳 真：86-7郵政編碼：100029公司 HYPERLINK :/ ris 電子： HYPERLINK mailto:supporthaweite .cn 目 錄 TOC o 1-4 h z HYPERLINK l _Toc976201441房地產行業發展狀況分析 PAGEREF _Toc97620144 h 2HYPERLINK l _Toc976201451.1房地產行業投資趨勢與投資比重占GDP趨勢 PAGEREF _Toc976

2、20145 h 2HYPERLINK l _Toc976201461.22002-2004年1-6月房地產投資增長情況 PAGEREF _Toc97620146 h 2HYPERLINK l _Toc976201471.32004年1-6月各地區房地產開發投資情況 PAGEREF _Toc97620147 h 3HYPERLINK l _Toc976201481.42004年1-6月按工程用途分房地產累計開發投資與增長情況 PAGEREF _Toc97620148 h 4HYPERLINK l _Toc976201491.5宏觀緊縮政策將加劇行業結構調整 PAGEREF _Toc9762014

3、9 h 5HYPERLINK l _Toc976201501.5.1土地政策成為重要宏觀調控手段 PAGEREF _Toc97620150 h 5HYPERLINK l _Toc976201511.5.2信貸緊縮杠桿重整房地產業 PAGEREF _Toc97620151 h 5HYPERLINK l _Toc976201521.6建筑原材料價格上漲使企業開發成本上升 PAGEREF _Toc97620152 h 6HYPERLINK l _Toc976201531.7房地產企業核心競爭要素模型 PAGEREF _Toc97620153 h 7HYPERLINK l _Toc976201541.

4、8房地產行業發展趨勢的一些結論 PAGEREF _Toc97620154 h 7HYPERLINK l _Toc976201552房地產行業信息化發展狀況分析 PAGEREF _Toc97620155 h 8HYPERLINK l _Toc976201562.1房地產行業信息化發展的趨勢 PAGEREF _Toc97620156 h 8HYPERLINK l _Toc976201572.2房地產行業信息化的一些結論 PAGEREF _Toc97620157 h 9HYPERLINK l _Toc976201583房地產行業信息化需求分析 PAGEREF _Toc97620158 h 9HYPE

5、RLINK l _Toc976201593.1房地產行業信息化焦點需求分析 PAGEREF _Toc97620159 h 10HYPERLINK l _Toc976201603.2客戶與營銷管理信息化焦點需求分析 PAGEREF _Toc97620160 h 10HYPERLINK l _Toc976201614房地產行業應用軟件供應商分析 PAGEREF _Toc97620161 h 11HYPERLINK l _Toc976201624.1專業房地產軟件供應商產品比較分析 PAGEREF _Toc97620162 h 11房地產行業發展狀況分析房地產行業投資趨勢與投資比重占GDP趨勢資料來

6、源：2003年中國統計年鑒億元中國房地行業始于上世紀90年代初期，經過初期的產業過熱后，國家對行業進行控制，自1995年以后經歷了3年的萎縮。90年代后期，自1998年始房地產行業整體開始復，至2003年行業投資額逐年增加，至2003年行業投資額占國家GDP的比重達到8.7%。2002-2004年1-6月房地產投資增長情況2004年開始，國家加大了對重點行業投資的宏觀調控力度，2004年房地產投資增長幅度逐月降低，從下圖中可以看出，1-6月份增長幅度已經低于2002年和2003年同期的增長水平。這表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金和項目資本金

7、比率、清理整頓固定資產投資項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效, 增速過猛勢頭得到初步遏制。資料來源：根據國家統計局中國經濟景氣月報整理2004年1-6月各地區房地產開發投資情況地區投資額比去年同期增長住宅住宅經濟適用房經濟適用房全國總計4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區3446.352399.37123.0926.426.4-2.7490.15261.4326.87122.7187.9714.6522.439.5-52.4113.4578.6116.1828.936.510.0197.52140.994.2922.12

8、2.3-55.8502.77385.920.0020.417.50.0450.1329.4117.7502.02384.2315.0040.348.955.1198.92131.144.9237.242.7149.2288.98216.4617.9935.542.951.6557.11365.383.979.90.5-19.522.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.248.9436.123.3920.428.4-33.450.20

9、33.168.2030.250.648.6132.8393.454.0248.451.7-26.085.2153.746.3732.643.125.892.4168.768.8642.042.227.6118.2584.063.8861.567.1-4.2136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區775.13487.8659.0228.728.112.437.4222.793.1631.650.830.175.8546.670.5239.136.0-54.8153.0883.096.9035.831.229.4216.41153.698.6716.820.61.044

10、.9826.993.5614.523.767.757.1037.426.6338.636.2-16.11.551.310.7298.2106.113.789.3054.4011.4036.821.80.726.7118.904.7635.738.040.811.176.631.4425.117.7-24.721.2714.092.1523.123.3160.240.2821.889.1139.343.531.7資料來源：國家統計局分地區看，東部地區完成投資額3446億元，比去年同期增長26.4%，中部地區完成投資702億元，同比增長41.5%，西部地區完成投資775億元，同比增長28.7%。中

11、、西部地區投資額增長速度快于東部地區，主要原因是由于年初以來，東部經濟發達地區土地資源偏緊、價格高和房地產市場競爭激烈，使得一些房地產開發商選擇開發重點向中、西部轉移的戰略，房地產開發的地區結構開始發生變化，中、西部地區房地產開發比重逐月上升。2004年1-6月按工程用途分房地產累計開發投資與增長情況資料來源：國家統計局從圖中可以看出，辦公樓和商業營業用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業營業用房去年同期的增長幅度更是達到了50%，分析其原因，可能有三個方面：一是城市第三產業，包括商業業態發展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機關大樓、大型購物中心和物流園

12、區、會展中心等項目紛紛上馬；三是自去年以來出現的一股“商鋪熱”至今熱度未減宏觀緊縮政策將加劇行業結構調整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關于房地產市場的政策法規，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業進行宏觀調控，至2004年4月底，上至國務院下至地方商業銀行，調控政策接踵而至。而令房地產企業更為憂慮的是，央行目前正在密切關注物價指數，隨時有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產企業的資金成本，至此，房地產開發的兩大命脈土地和資金均被納入調控圍。土地政策成為重要宏觀調控手段1996-2004年全國耕地面積變化情況資料來源：國土資源部

13、國土資源部調查顯示，2003年，全年固定資產投資增長了50%以上，帶動建設用地比上年增加了49萬畝，增幅達17%。不僅造成某些行業投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對這些情況，2004年國土資源部根據新的職能定位，決定將建設用地指標壓減20.3%，占用耕地指標調減到180萬畝，壓減23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應對國民經濟其他領域進行宏觀調控。與此同時，黨中央、國務院于去年2月開始了以開發區清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎上，繼續加大力度，對土地供應嚴格把關、從源頭入手，規房地產市場。由于土地是企業擴投資的首要因素，企業沒有土地，就

14、沒法上項目。所以這次調控，從清理土地開始，對抑制投資擴起到了很大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有很大的關系。而土地政策對房地產影響具有雙重性：一是對于開發商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應逐漸收緊的情況下，相當一部分房地產開發商將沒有可開發的新項目，這在一定程度上抑制了房地產企業的開發規模；二是由于土地供應量的減少導致了土地價格的持續上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。信貸緊縮杠桿重整房地產業2004年初以來，國家陸續出臺了上調銀行存款準備金率、提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例、對房地產行業貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調控措施

15、。其中，控制房地產信貸規模的政策主要有兩項：2004年4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業銀行的信貸盲目擴。房地產業是信貸調控的首要對象之一。4月27日，國務院發出通知，提高部分行業固定資產投資項目資本金比例，通知要求，房地產開發（不含經濟適用房項目）固定資產投資項目資本金比例由20%與以上提高到35%與以上，比“121號”文件規定的30%項目自有資金的要求又向前邁進了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。一系列信貸緊縮政策對房地產

16、行業造成了較大的沖擊：首先，把房地產業列為過熱行業之后，房地產業從商業銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號”文件以與今年的提高房地產業的貸款資本金就為房地產業設立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產開發資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數，就意味著相當一部分開發商對銀行信貸的依賴遠大于80%。因此，當銀行在收緊房貸后，房地產企業的資金鏈條拉緊，一些房地產開發商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉、支付征地費、工資與購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現象在來年可能會顯現。其次，信貸的收緊還對房地產消費市場造成了不小的打擊，提高了住房

17、消費信貸的門檻。以住宅為例，在經過幾年的快速發展之后，國自住的消費能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費則在增多。宏觀調控對這部分新增的消費能力，將產生明顯的抑制作用。建筑原材料價格上漲使企業開發成本上升2003.1-2004.6月建筑原材料價格指數變動情況資料來源：國家統計局建材價格的不斷攀升給建筑施工企業和房地產開發企業的生產經營活動帶來了較大的影響，建材價格上漲，導致建安成本上升，一方面出現了部分地區商品房價格上漲的連鎖反應；另一方面增加了開發企業的經營成本，企業利潤空間受到擠壓。房地產企業核心競爭要素模型房地產行業發展趨勢的一些結論房地產行業為資金密集型行業，行業投資占國家GDP比例

18、巨大，行業的利潤率較高。國家對房地產行業的監管力度逐漸加大，房地產行業外部環境完善度日趨成熟，從而導致行業競爭加劇，行業利潤率呈下滑趨勢。中國房地產行業經過10多年的發展，房地產企業的管理日趨成熟，行業已經逐步走向了脫穎而出的管理時代。房地產行業信息化發展狀況分析2002年中國房地產行業用于信息化發展的投資總額為39.8億元其投資結構構成為：資料來源：CCID從上圖中可以看出，2002年房地產行業的信息化還是以硬件投資為主，數據表明2002年房地產行業的信息化重點還是以基礎建設為主。從下圖中可以看出，自2003年開始，房地產行業作為基礎設施的硬件投資比例在迅速減少，向應用軟件和軟件服務遷移。到

19、2004年硬件和軟件服務的投資比例關系基本為1：1，表明整個行業的信息化正在趨于良性發展的局面。資料來源：CCID房地產行業信息化發展的趨勢房地產行業信息化發展的趨勢與整個行業發展和企業管理的逐漸完善緊緊聯系在一起，上世紀90年代初，房地產行業剛剛興起時，出現一個一些例如工程預算等單一功能性的軟件，90年代后期，伴隨著行業的逐漸成熟，出現了以部門數據業務職能為主的MIS軟件，例如單一的銷售管理、財務管理等等。2000年之后，隨著各種管理理論、計算機技術的不斷提升，出現了具備集團協同業務處理能力的復合型軟件系統，例如目前主流的售樓系統、物業系統等等。按照發展趨勢，這個行業的信息化最終會走向完整的

20、企業資源計劃系統(ERP)，直至出現行業的供應鏈系統。房地產行業信息化的一些結論作為信息化核心主體的應用軟件自2003年已經開始處于啟動期。2004年后行業的應用軟件投資將進入高速發展期。目前正是進入這個行業應用軟件領域的一個絕佳時機。行業的信息化軟件系統已經從單一功能型、部組MIS型向協同業務處理系統快速發展，但行業還沒有出現完整的ERP或者供應鏈系統。房地產行業信息化需求分析市場分類信息化需求點需求說明一級市場電子政務國家行政主管部門對政策透明化、辦事流程簡化的需求。數字房管各級房管局對自身外的管理(如產權、產籍管理)與外部監控（如雙預警系統）上的需求。二級市場供應鏈管理(SCM)企業人、

21、財、物、產、供、銷六大核心資源管理營銷管理房地產企業銷售現場的管理，如客戶接待、認購、簽約、收款、備案、辦理按揭等業務流程的管理。客戶關系管理作為現代營銷理念的變化，房地產營銷也逐漸走向客戶營銷，因此對客戶的分析管理、市場的分析管理、商機的分析管理等日漸受到房地產企業營銷的追捧。項目管理房地產開發企業對于項目進度、工程合同、項目監控等業務需求的管理。成本管理房地產企業從規劃前期、設計施工、銷售階段、服務階段等全過程的動態成本管理。物流管理房地產企業對于一些甲方供料、材料招投標等業務的管理。財務管理財務會計、財務核算、管理會計、投資分析等企業財務領域的管理。人力資源管理人力資源檔案、招聘、績效考

22、核等人力資源疇業務的管理。知識管理辦公自動化、企業知識分類、歸集、共享等領域業務的管理。企業門戶項目展示、網上訂房、企業等業務的管理。基礎工具各個環節的基礎工具，例如短信群發、呼叫中心等等。三級市場物業管理物業公司的物業收費、客戶服務、設備管理、物業監控等業務管理中介租賃管理二手房置換、房屋租賃等業務的管理房地產行業信息化焦點需求分析從一個房地產企業來看，支撐企業運行的3大基礎平臺都是當前企業在信息化過程中存在比較迫切的需求：從企業擴大銷售的角度來看，當前最迫切的信息化需以客戶為中心的營銷管理系統，簡化一些就是目前比較流行的售樓軟件系統。從企業控制成本的角度來看，當前最迫切的信息化需以項目管理

23、中心的開發過程管理與項目成本控制管理。從企業基礎運行平臺來看，財務軟件與辦公自動化等系統也是企業迫切需要信息化的焦點之一。三個緯度的信息化需求相輔相成，企業信息化的步驟可以選擇一個典型的焦點進行突破，但在信息化的原則要考慮以下兩點：統一規劃、分布實施，從一個焦點進行突破后，要想到以后企業的整體規劃。企業要針對自身的特點選擇信息化的突破點，但一定要突破一點，見到效果一點。客戶與營銷管理信息化焦點需求分析深入分析營銷階段的信息化焦點需求，至少應該滿足如下3點：完整的銷售自動化管理，管理客戶接待、認購、簽約、收款、備案、按揭、入住等銷售業務。一般情況下銷售自動化管理的使用對象是開發商的中層管理人員和一線業務人員。針對管理層，系統應提供一個項目監控體制，使管理層隨時掌握項目進展，和銷售指令的有效