1、 土地市場1、 土地供應情況分析2009年2月東莞市國土資源局掛牌上市12宗土地，掛牌出讓11宗土地中包括6宗工業、3宗商住、2宗科研設計用地，另掛牌轉讓1宗工業用地，土地地面面積分別為141010、252127.41、31379，總計供應土地面積424516.41。本月掛牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市國土資源局公告。2、 土地交易情況分析2009年2月東莞市成交19宗土地，總計地面面積為425777.31，總金額35400萬元。工業土地掛牌成交12宗，商住用地4宗，科研設計用地2宗，倉儲用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月掛牌上市，另7宗為1月份掛牌上市。2月成交工業土地12

2、宗，面積32.28萬，地面地價540元/。目前工業土地以大幅地塊成交為主，2月成交的12宗單宗面積達到26902。2月東莞市掛牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，這是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍賣現場依然很冷清，參與競拍者寥寥無幾，商住土地也基本以底價成交。2月，位于大嶺山連平村地塊編號為2009G001的商住用地以底價8250萬元被東莞市信立實業有限公司拍走，競拍現場冷清，僅一家參與競拍。石龍的20094001地塊僅一家參與競拍，最終東莞市濱江晉業 HYPERLINK / t _blank 房地產開發有限公司以底價3187萬元成功取得，折合樓面地價為1182元/平米。 2009G

3、003與2009G004兩宗處于萬江地塊，面積均較小，被東莞市深城投實業投資有限公司以底價競得，這兩塊土地靠近旗下的濱江公館項目。2009G002地塊位于中堂鎮工業大道東側，面積130124，起始價2.1億元，起始樓面地價702元/，在掛牌時間內無人競價，最終流拍。這宗地塊面積較大，起始總價較高，樓面地價對東莞全市而言雖已比較低，但由于區域價值所限，開發利潤也已大打折扣，開發商理性、謹慎的選擇了不投資。3、 商住用地價格走勢情況東莞市自2007年以來，2008年7月、8月、11月及2009年1月份無商住用地成交，至目前已連續4個月成交低迷，東莞樓市現存量較大，商住土地供求的減少，有助于后市樓市

4、健康發展。2009年2月成交4宗商住用地，面積37873.1，地面地價3941元/，樓面地價2020元/。二級市場1、 總體市場分析據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月，東莞市全市新增商品房供應面積為38.13萬，成交面積為35.10萬，按面積計算，2月份全市整體供求比為1.09：1，新增商品房吸納率按面積為92.05%，整體吸納率較高。市場已經連續4個月實現供需平衡。價格方面，09年2月商品房成交均價出現二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均價4937元/，環比有6.08的降幅，其余各類型產品都有有不同程度的下降，但相對于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步構筑了政策

5、底后的市場底，后市有望轉頭向上。存量方面，截至2009年2月28日，東莞商品住宅市場存量為596.75萬，共55504套，其中洋房存量為487.16萬，共45207套。一）新增供應分析2009年2月份東莞新增商品房供應總體情況：據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2009年2月份共有13個樓盤項目有新增供應，新增供應項目依然不多。而09年2月份全市商品房總供應量為38.13萬，較去年同期上升74.91%，而環比09年1月份上升37.36%。其中住宅供應量為32.53萬，同比上升58.07%；住宅供應套數為2855套，同比上升46.86%；住宅供應占到總供應的85.31，較上月上升8.18個

6、百分點。供應量增加主要是因為春節長假過后，市場交投氣氛回升，成交量的釋放一定程度上增加了開發商上市供應的信心，從而使市場供應量上升。2009年2月份新增供應項目分布圖及詳細情況見下圖表：供應月線走勢: 節后供應有所回升，但仍處于低位。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，從月度供應走勢看，09年1月受春節長假影響，新增供應銳減，而春節過后的2月份，隨著市場交投的明顯活躍，開發商供應信心逐步提升，市場供應量有所回升，但相對前期仍處于低位。2月份新增供應以城區為主，南城供應位居首位據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，從供應區域看，2009年2月份新增供應以城區為主，其供應面積為23.73萬，占全市供

7、應比例高達62.23，而鎮區的新增供應面積為14.40萬，占全市的供應比例僅為37.77。從城區供應來看，新增供應主要來自南城（12.98萬）和松山湖（5.29萬）；而鎮區的供應主要來自道滘、虎門和大朗，他們的新增供應量分別為8.70萬、2.72萬和2.12萬。新增供應住宅為主，普通住宅供應比例上升至83.56據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，從在供應結構上看，2009年2月份東莞商品房供應依舊以住宅為重點，其中普通住宅新增供應占商品房供應比重為83.56%，成為供應主力，別墅供應大幅降低，占比僅為1.76。二）需求分析09年2月東莞地產交投明顯活躍，成交量大幅回升。據東莞中原地產研究中心監

8、測數據顯示，2009年2月商品房累積成交面積（含撤案數據）為35.76萬，環比上升31.96%，同比上升270.19%；共成交3465套，環比上升31.30%，同比上升218.18%。其中住宅成交32.96萬，合共2262套，環比上升約3成，同比上升達250，而非住宅成交2.80萬，共325套。交投明顯比前幾個月活躍，在成交量上也得到了很好的體現。東莞市商品房2009年2月份成交總體情況：據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，從元宵期間的市場銷售量也可以看出，09年元宵后量周的商品房銷售套數和面積同比08年均有不同程度的上升，而相比07年，也有所上升。說明東莞樓市節后反彈行情正在展開。成交月線走

9、勢：09年2月放量明顯，淡季不淡。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，從月線走勢圖可以看出，自國家去年10月啟動 HYPERLINK / t _blank 房地產新政以后，東莞市場成交量穩步上揚，在08年年末形成了一波較好的上升勢頭。而進入09年1月份，由于受春節長假影響，市場購房意愿明顯下降，導致09年1月份商品房成交量沖高回落。但最新的2月份數據顯示，經歷了1月的平靜，2月的東莞樓市重新煥發了活力，出現了淡季不淡的良好局面，無論同比去年還是同比前年，都有較大幅度的上升，而其成交量也僅僅比去年的旺季成交量稍低，可以說09年農歷新年后取得了開門紅。城鎮成交比重較合理，鎮區成交大戶型偏好明顯。據

10、東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月份，東莞商品房鎮區成交面積占比為56.26%，較1月份下降約2個百分點，而2月城區成交占比為43.74%，上升了約2個百分點，城鎮成交比重依然較為合理。而從戶均成交面積看，城區戶均成交面積為97.79，而鎮區的戶均成交面積為106.85，比城區高出9.06，盡管比1月份有所減低，但鎮區大戶型偏好依然明顯。成交以普通住宅為主，自住需求釋放明顯。根據東莞中原地產研究中心統計數據顯示， 2009年2月新增商品住宅的成交主要以普通住宅為主，按成交面積計算，其成交占比高達83.19%，較上月上升了5.44個百分點，其次是公寓成交占比5.59%，別墅成交占比

11、僅為5.42%，比上月均有不同程度的減低，尤其以別墅最為明顯，下降幅度達5.37個百分點。市場自住需求釋放明顯。三）供需分析2009年2月整體供應38.13萬，消化35.10萬，總成交金額19.783億元。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月份，全市新增商品房供應面積為38.13萬，累積成交35.10萬，合共3418套。按面積計算，2月份全市整體供求比為1.09：1，新增存量3.03萬，月度累積成交金額為19.783億元。09年2月份新增商品房吸納率按面積為92.05%，整體吸納率較高。供求月線走勢：市場連續4月出現供需平衡。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，進入2009年以來

12、，出于政策刺激作用所釋放的住房需求加之未來地產開發預期不明朗的影響，市場供應量有所抑制，而市場需求量則溫和放量，形成了供需平衡的良好局面。加上08年的11月和12月，市場連續4月出現了供需平衡，預計未來幾個月市場的供應將有所增加，但供需平衡的局面相對穩定。四）價格分析09年2月商品房均價5636元/， 結構性下調明顯，市場價格二次探底。東莞中原地產研究中心監測數據統計顯示，2009年2月份商品房均價為5636元/，同比08年下降10.01%，環比有11.19%的降幅；而洋房均價為4888元/，同比08年下降14.40%；公寓均價為5675元/，同比08年下降2.02%，而非住宅類產品同比均有較

13、大幅度的下降。 09年2月份商品房價格的二次探底，主要原因有：第一、農歷新年后，發展商開年促銷力度加大，以價換量意圖明顯；第二、隨著價格的回調，市場中低端產品銷售占主，其價格帶動了市場整體均價下行；第三，政策作用逐步顯現；第四，去年10月進入政策底后，市場逐步進入市場底部。普通住宅價格月線走勢房價二次探底，構筑市場底，后市有望轉頭向上。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，自2008年10月以來，東莞普通住宅（包括洋房和公寓）成交均價出現了溫和上升的趨勢，連續4個月穩步上升。進入了2009年2月，市場開年由于以價換量意圖明顯，促銷力度相對較大，而且市場上中低檔樓盤項目銷售良好，反中高端樓盤由于總

14、價高，高端置業人群出于生意周轉，儲備資金抗擊金融風暴的原因，紛紛抑制置業需求，造成了中低端項目唱主角的局面，從而使市場出現了短暫性的結構性下調。同時，由于前期政策的影響開始顯現，此番二次探底有望真正構筑市場底，而且因為此番探底得到了成交量的有效配合，這是去年10月的政策底部時所沒有出現的情況，因此后市價格走勢有望轉頭向上。成交5000元/以下洋房項目比重回升。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，09年2月有成交項目157個，其中5000元/項目105個，占總體的68.88%，2月低價格項目比重提升主要有兩個原因。首先，年末有多個高素質項目上市，加上經過一年的促銷活動，在售樓盤的剩余單位的素質也

15、好，成交價格都較高；其次，經過08年的冷淡市場，賣方在09年也積極的以走量為主，對價格的要求有所降低，這兩種原因使到2月5000元/以下項目比重增加明顯。2月成交項目價格集中，洋房成交項目以3000元/-4000元/增長最為明顯。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2月洋房成交項目中3000元/-6000元/的項目最多，占總項目成交的80.2%。經過08年的價格調整，在2月洋房成交中可以看到低價格的項目占有比重大，在各個項目價格段成交比重中可見，3000元/-4000元/的增長最為明顯。從成交套數來看，3000元/-4000元/2月成交731套，占總成交的25.89%，4000元/-5000元

16、/本月成交1034套，占總成交的36.61%，這兩個價格段的成交單位最多。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月普通住宅成交單套均價排名前三的區域是茶山、莞城、松山湖，單套價格分別達到97.7萬元、77.5萬元、67.5萬元，茶山主要由于新世紀麗江豪園五期大面積戶型的銷售，其他區域中，長安單套價格為64.1萬元，東城58.5萬元，南城52.0萬元，萬江44.5萬元；按照市場成交均價排名，長安、莞城、虎門居前三位置。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月普通住宅成交價格同比增長區域6個，同比下降區域21個，銷售量同比增長區域23個，下降4個，大多區域量價表現出價跌量升狀況

17、。2月份，長安、大朗、東城、虎門、麻涌、黃江、橋頭、石排、萬江等區域表現較好，同比增長幅度均超過5倍，這些區域市場價格同比均下跌10%以上，其中長安、大朗、黃江區域市場成交價格同比下降30%至40%。表現較差的區域包括莞城、石碣，區域市場價格比較堅挺，同比下降幅度不大，但銷售量大幅縮減。五）存量分析商品房市場存量712.54萬，累積銷售率提高，存量減少，但消化壓力依然巨大。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，目前東莞商品房的累積供應量為1952.97萬，累積銷售量為1240.43萬，累積可售存量為712.54萬，累積銷售率為63.52%，連續5個月呈上升態勢。而目前東莞住宅存量為596.75萬

18、，共55504套，其中洋房存量為487.16萬，共45207套；別墅存量61.06萬，共1600套；公寓存量48.52萬，共8697套。據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，自去年10月份以來，市場累積供應量增勢趨緩，累積銷售量溫和上升，而累計銷售率則從去年10月份以來擺脫了單行向下的趨勢，調頭向上，說明市場銷售率正在逐步回升；另一方面，市場可售存量逐步走緩，并有緩慢回落的趨勢。市場在新增供應的逐步理性抑制下，市場成交量作出了有效的配合，使得東莞地產市場銷售率提高，高庫存逐步解壓，供需逐步平衡的良好局面，但客觀來講712.54萬的市場庫存還是巨大的，消化壓力依然較高。六）潛在供應分析據東莞中原地產研究中心監測數據顯示，2009年2月全市新開工面積為30.19萬，同比2008年同期下降45.61%。從趨勢來看，從2008年9月份開始，受全球金融危機影響， HYPERLINK / t _blank 房地產開發投資明顯回落，后市的不確定性令到發展商舉棋不定，原本準備動工的暫緩開工，已經在動工的部分項目也開始停工。2009年2月有4