1、煙臺龍湖葡醍海灣成功模式研究世聯怡高煙臺公司2019年8月4日數字龍湖龍湖在煙臺取得填海地塊8000畝，為煙臺單盤最大項目，首期動工45萬平米從2019年8月底拿地到實現銷售，歷時11個月。11年7月30、7月31日兩天連續開盤，兩天銷售1500多套。銷售額約25億。8000畝11個月25個億項目位置：牟平區養馬島前海區域（填海地塊）總占地：8000畝項目定位：度假地產，城市綜合體開發周期：8-10年拿地時間：2019年8月30日地價：共49億(AC地塊)開發順序：由西向東（A到C地塊）龍湖葡醍海灣項目位于煙臺市養馬島（煙臺旅游度假區，規劃為北方商務休閑第一島），距煙臺海云臺項目約30公里。

2、A地塊B地塊C地塊龍湖葡醍海灣項目概況養馬島一期占地：45萬平米一期建筑面積：36萬平米容積率：0.76 產品類型：獨院、溫泉小院、疊院裝修情況：疊院（硬裝1500元標準）、溫泉小院（軟裝3000元）物業費：4.6元/平米A地塊2028畝一期范圍項目概況價格葡醍院落（疊院）頤和墅（獨院）四季小院（溫泉小院）合計上疊中疊下疊南院北院A1/A2100163196265-285267-28945-76382套382套382套208套208套174173666%24%10%套均總價110萬130萬145萬350萬90萬單價均價1.1萬/8000元/7400元/13000元/1617銷售率100%80%

3、80%93%開盤情況一期推出416套獨院、1146套疊院，以及174套溫泉小院。煙臺龍湖葡醍海灣成功模式概述“9”連環步法，環環相扣，步步為營“9”連環步法第1環：土地獲取：貫徹龍湖集團”山海湖”度假地產戰略的拿地策略第2環：順勢而為：占領擁有稀缺資源以及政府規劃優勢第3環：運營為王：唯快不破第4環：規劃造夢：度假地產的豐富配套，給客戶營造美好預期第5環：產品突破：總價控制合理，“創新”產品形態與主流產品競爭第6環：園林景觀：“五重景觀”移步易景第7環：搶占客戶：“掠奪式”客戶資源搶占第8環：推廣造勢：節奏緊密的“體驗式”營銷第9環：價格戰略：擠壓式銷售1、戰略導向2、機會主義 2019年以來

4、，龍湖地產獲得多幅度假地產地塊。是區域聚焦多業態戰略的深化，也是契合地方產業升級的全新探索。煙臺市自2009年開始引進一線開發商，公司與市政府溝通多次，為后期優質地塊的獲取儲備大量機會。養馬島區域尚未出讓土地，吸引大開發商是該片區的主要方向。煙臺市場不限購，且處于房地產市場量價上升期，客戶支付能力強但購房成熟度低，存在較好的市場機會。（市場空間大，風險低）“9”連環步法a、土地獲取：貫徹龍湖集團度假地產戰略的拿地策略養馬島北方商務休閑第一島隨著“北方國家海岸計劃”的實施，依托金山港萬畝自然海灣和萬畝金沙灘的養馬島灣，2019年后將建成“東方水城威尼斯”、“國家礁石海岸”，以獨具特色的旅游設施和

5、文化，打造“中國北方商務休閑第一島”品牌。 1、稀缺資源2、區域規劃支撐：煙臺城市發展方向“向東”并且市場也有一股“東部熱”。借勢政府“規劃改造養馬島”的東風，可以說養馬島給了龍湖機會，反而言之龍湖的進入也造就了養馬島的地價升溫；占領稀缺資源，例：江、河、湖、海、山；處于城市發展方向上；土地性質本為“旅游地產”與龍湖的拿地方向契合；b、順勢而為：占領擁有稀缺資源以及政府規劃優勢“9”連環步法1、快速拿證、快速銷售項目獲取前即與當地政府建立好關系，為后期的快速解決困難提供保障。拿地之前就做好規劃，保證了拿地后迅速取得相關證件。在不具備辦證條件下，通過前期鋪墊良好的政府關系實現7月30日取得預售證

6、。首次開盤超過千余套，通過折扣擠壓，迅速回籠資金。“9”連環步法2、實現“現金為王”項目土地AC地塊合計6000畝，總地款49億，合同分期簽訂及地價款的分期支付；AC三個地塊只支付15億保證金，B地塊規劃同步實現，形成市場影響力；首次開盤超過千余套，通過折扣擠壓，迅速回籠資金約16億（至8月3日），回平成本。C、唯快不破葡醍海灣順應養馬島整體規劃，集301療養院、800畝影視基地、五星級酒店、森林公園、帆船碼頭、溫泉碼頭、葡萄莊園等，營造了項目未來的美好前景 a、土地規模大，可實現的規劃功能全，市場預期較好； b、借養馬島“北方論壇”之勢，給客戶一種能夠實現的預期； d：規劃造夢：度假地產的豐

7、富配套，給客戶營造美好預期“9”連環步法私家小院CBD商務區森林公園水上別墅游艇碼頭濱海大道e：產品突破：總價控制合理，“創新”產品形態與主流產品競爭對市場進行深入研究，以“創新”的差異化產品定位，有效控制總價與市場競爭定位走差異化路線，通過市場結構分析，再改市場競爭激烈、高端市場較為空白；產品定位瞄向中高端市場；煙臺東部的市場供應多為高層，首期面市產品均為多層，有效控制容積率，形成差異化；總價在110-150萬的疊院主要與區域內（檀瓏灣、金地等項目）140-150平米高層競爭、300-400萬獨院主要與區域內200-300平米平層以及多層競爭。葡醍院落（疊院）頤和墅（獨院）四季小院（溫泉小院

8、）上疊中疊下疊南院北院A1/A2100163196265-285267-28945-76382套382套382套208套208套17466%24%10%“9”連環步法f：園林景觀： “五重景觀”移步易景煙臺首個“五重景觀”園林示范區，成熟園林標準移植煙臺，營造出超乎客戶期望的景觀環境其他城市泛濫而煙臺尚無“鼠尾草+波斯菊+梧桐”的軟景搭配，色彩多樣、顏色艷麗給客戶造成視覺沖擊；大規模成樹全冠移植，變為銷售語言后增強客戶對開發商信任以及居住預期；室外綠化豐富，植物種類繁多；示范區步行道路蜿蜒曲折，木棧道與綠植搭配，增強了客戶對產品的體驗；“9”連環步法f：成熟園林：成熟園林標準，移植煙臺售樓處門

9、前大片鼠尾草樹種類型多樣，道路蜿蜒曲折植物層次搭配豐富樣板間精裝小院種類繁多，搭配繁瑣的植物“9”連環步法g：營銷：“掠奪式”客戶資源搶占通過大規模CALL客、陌拜、短信、報廣等方式對高端客戶資源進行“掠奪式”搶占。進入煙臺后大規模招聘高端項目銷售人員，建立客戶資料庫；利用客戶資源進行大規模CALL客、陌拜；項目進入推廣后每天30萬條短信全覆蓋，持續半月；“9”連環步法h：推廣造勢：節奏緊密的“體驗式”營銷（1）體驗式營銷11年3月-5月期間多次帶煙臺客戶包機去北京，參觀北京龍 湖項目體驗包括“頤和原著”等標桿項目；6月16日，示范區開放，體驗“五重園林”，轟動煙臺；7月18日，“頤和墅”樣板間開放，體驗“產品細節”（2）推廣造勢自6月2日進入主推廣期后，每周一期報廣、每天30萬條短信、網絡資源全覆蓋等“密集式轟炸”推廣，建立市場形象，并形成口碑（3）傳媒拓展（煙臺尚未使用的推廣方式）媒體樓書8連刊、4連刊“9”連環步法龍湖的價格以及銷售策略總結為“提前搶占”、“現場秒殺”。 “提前搶占”北京體驗客戶，享受開盤3個點優惠，實現在北京“唐寧one”收籌5萬元,提前