1、上實城開/ 上海青浦此報告僅供客戶內部運用。未經CRIC書面答應，其它任何機構不得擅自傳閱、援用或復制克而瑞中國/上海事業部CRIC CHINA/202111Phase1-FINreport朱家角工程公寓物業開展專題匯報 緣起 對打造養老公寓的一些思索三個判別和兩個觀念判別一：順天時，上海老齡化開展催生未來養生住宅市場需求潛力宏大！ 養生需求日益旺盛，安康投資不斷添加； 中國呈老齡化趨勢，老齡人口多，增長快； 421家庭催生老年住宅的產生和開展； 上海老年住宅市場仍處于開展初級階段。根據胡潤2021年 中，我們了解，全世界的富豪們都非常關注安康的生活方式。CRIC觀念/三個判別在上海，亞安康人

2、群不斷增長。特別是上海的高收入人群，安康情況非常嚴峻。調查顯示，高收入人群中，“生物年齡超齡趨勢明顯加快，平均超越“日歷年齡10年左右。據世界衛生組織統計數據分析，全世界亞安康人群比例驚人，到達75%，已成為與與艾滋病并列的安康大敵。而根據最新的中國城市安康情況大調查的數據顯示，中國589個城市中的亞安康人群已達76%。數據來源：世界衛生組織、中國城市安康情況大調查養生需求日益旺盛，安康投資不斷添加。中國老齡化人口開展趨勢世界老齡化人口開展趨勢億人億人早在2002年，在全世界186個國家和地域中，有68個已進入“老年型。目前，世界每10個人口中有1個老年人，估計到2050年，每5個人中有1老年

3、人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。 摘自目前中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化開展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7提升到14，興隆國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自世界人口呈老齡化趨勢，中國老齡人口多、增長速度快。421家庭催生老年住宅的產生和開展。爺爺、奶奶、外公、外婆爸爸、媽媽寶寶-家庭三口之家已成為社會主力構造，獨生子女成家后，夫婦們在忙碌任務壓力和殘酷的生存競爭條件下，照顧一個孩子和四位父母，時間精神嚴重

4、缺乏；老年人多愁善感和代溝問題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需求群體活動和空間平臺分散式養老逐漸向集中養老觀念改動，養老觀念和居住觀念正發生根本性改動；國家鼓勵開發商進展老年住宅的開發，能使投資者實現社會效益和個人經濟效益的雙豐收。項目地址收費 黃浦老年公寓長沙路149弄 900-1200元/月/人黃浦千鶴老年公寓昌里路120號 1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/間盧灣金色港灣開平路1101800元/間/人/月（包伙食）大華老人福利院中春路262號 600元/人/月 親和源會員制社區眾仁老年公寓綠地21城孝賢坊為老年人量身定做物業類型人性化的規劃設計多彩的體育運動社區委員會組織俱樂部

5、活動老人設置專業、完善的配套設施早期如今未來上海老年住宅市場仍處于開展初級階段。上海老年公寓仍走養老院性質的道路，國外流行的安康型養老社區仍不多見。判別二：優地利，區域定位和資源與養生育老地產居住需求相契合！上海的朱家角長三角的朱家角國際的朱家角2001APEC會議元首指定旅游點2021年世博會官方指定度假地傳統觀光旅游階段旅游全面晉級階段觀光、休閑、度假、居住綜合開展階段朱家角開展“四段論國際宜居的朱家角國際花園宜居城市都市水鄉、宜居典范未來的目的CRIC觀念/三個判別交通開展帶加強了朱家角對周邊客源的吸納才干。江蘇省浙江省大虹橋規劃區30分鐘車程30分鐘即可到達虹橋樞紐，大虹橋樞紐規劃落地

6、，帶動朱家角地域聯動開展。成為效力長三角地域的大型綜合交通樞紐。虹橋商務區坐落于上海市中心城西側，滬寧、滬杭開展軸線的交匯處，結合虹橋綜合交通樞紐規劃設置。樞紐地域規劃有軌道交通2號線、10號線、5號線、17號線、20號線經過，構成三橫二縱規劃構造，其中20號線終點停靠東方綠洲。M20滬青平公路滬杭高速珠溪路復興路淀湖大道綠舟路淀浦河朱家角具備開展養生育老地產的自然資源和配套規劃。大觀園東方綠舟青浦博物館朱家角古鎮陳云留念館太陽島旅游度假區國際高爾夫鄉村俱樂部 5+2養生生活方式將成為高端人群消費主流； 上海老齡化趨勢嚴重，養老養生要求日益突出； 出生在40-60年代的群體進入空巢期，支付才干

7、強。判別三：攜人和，以養生生活方式為主流的客群支付和消費日益增多！CRIC觀念/三個判別5+2養生生活方式將成為高端人群消費主流。社會福利制度為休閑養生提供了時間保證，同時對于休閑養生提出了更高要求，生態旅游結合度假的生活方式成為潮流。任務制度的改動為人們提供了享用長假的能夠 近些年來，我國的休閑假期也不斷加長，居民根本與歐美興隆國家居民一樣享用同樣多的節假日數114天。居民壽命延伸客觀上添加了休閑時間 社會保險制度、福利制度的不斷完善，社會文明程度提高，生命科學的開展，使人的壽命不斷處長，人生的后20-25年根本處于休閑的形狀中，用于休閑消費的支出。 在興隆國家，目前觀光旅游只占整個旅游市場

8、的30%，休閑度假和戶外運動那么占了70%以上的份額。隨著我國居民休閑觀念的構成，將以提高生活質量為目的，把健身、求知、文娛等輕松、高興而富有意義的休閑活動放在首位，不僅消遣文娛性和健身性的需求會有較大增長，而且智力性和開展性的休閑需求也將有大幅添加。我國公民終身中有1/3還多的光陰將在閑暇中度過，這些為我國的度假休閑地產的開展提供了時間保證。玩得高興又有益身心的休閑度假需求方式成為消費主流。養老需求養生需求無需求數據來源：2021上海年鑒中老年高端客戶是最具潛力和可行性的客戶，他們越來越關注安康和生活質量。上海老齡化趨勢嚴重，養老養生要求日益突出區域老年人口（萬人）戶籍人口（萬人）占比上海3

9、00.57139121.61%全國老齡化程度約為11%世界老齡化程度最高國家水平約為23-25%嚴重老齡化是上海目前面臨的最嚴峻挑戰，已接近世界人口老齡化最高的國家程度如日本和瑞典，比全國接近高一倍。專家預測，到2030年上海老年人口將到達500-600萬的峰值。生在新中國，長在紅旗下；閱歷過上山下鄉，沐浴過改革春風；其中一部分人，成為了國家經濟體制改革的第一批受影響者，55-65歲人員中的絕大多數主體就是他們；他們是社會的中堅力量，閱歷實力較為雄厚，并不渴求財富上的大富大貴，而是在閱歷種種風浪之后的安靜和踏實。追求閑適、平穩的生活，養老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群體進入空巢期，支付

10、才干強。基于以上三點判別，對于本工程公寓客戶和產品的開展，我們提出兩個觀念第一：“雞蛋不能放在一個籃子里。CRIC觀念/觀念一客觀上，公寓類客戶不能完全依賴區域內晉級需求消化；導入外圍客戶是必然，也是差別化競爭的必要動作。客觀上，朱家角郊區區位特質、板塊水鄉環境等要素，有開發養生、養老主題社區的有利條件。占據半壁江山的公寓類物業，客戶群注定不能單一。為什么要有養老客群？第二：“要養老客群，但非養老社區定位。抓住養老客戶，但不能窄化工程整體主題。5+2度假養生改善投資養老總主題？CRIC觀念/觀念二這次，我們著重分析處理三個問題18CRIC觀念1、本案的養老客戶地圖和圖像？2、 如何抓了養老客層

11、，而又不會窄化工程的主題？3、 他們需求什么樣的產品和配套？PART 1 公寓物業的客戶挑選1養老客戶分類及挑選老年型階段年輕型階段長壽型階段55-70歲這類型老人老人生活可以自理，社區需求有根本配套給老人提供生活方便。老人可以關門生活，不受外界干擾，也可以到社區的各效力機構參與活動。70-80歲這類型老人由于身體素質逐漸下降，導致生活不能完全自理，但還無須增設醫療康復設備。室內設計要轉為無妨礙設計，住宅入口、衛生間、浴池、坐便器要增設扶手攜動，地板防滑要再次加固，增設專門的家政效力人員為此類老人提供日常必需效力。80歲以上這類型老人需求特別護理，住宅除具備上面兩個階段住宅設計的大部分功能外，

12、還需求增設治療、護理、康復以及臨終關懷等較齊全的醫療康復設備。室內要給護理人員留下足夠的護理空間，要設有同整棟樓平安警報系統相連的緊急呼救措施，以應付突發情況。總之，需求效力、醫療、護理設備為一體，老人在這里能得到全方位的護理。從老年客群細分的需求出發，結合社區調性，建議只選擇以高知識、高收入階層的，具有穩定經濟來源的55-70年齡段，年輕型老人為工程主力養老客群。1工程公寓物業的客戶定位細分客戶類型客戶細分購買目的來源地物業需求特點產品特性總價(萬)物業與配套度假5+2度假/占有型長期投資上海/長三角舒適一房、兩房70-110平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗100-170優

13、質景觀；人性化的物業管理提供管家服務改善居住升級改善上海舒適兩房、三房110-140平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗170-200優質景觀人性化的物業管理提供管家服務生活配套便利養老候鳥式養老/父母養老上海舒適型的2R或者3R距離配套較近合適的價格70-110平米100-170人性化的物業管理提供管家服務項目總規劃以及規模相對完善的配套全天候養老居住區域/上海投資前景和區位稀缺面積區間：70-110平米戶型設計實用100-170相對完善配套戶型相對舒適投資純投資客出售型投資上海非常明朗的投資前景和合適的收益率面積區間：70-110平方米處于距離中心區較近區域100-170商業

14、和生活配套項目總規劃以及規模開展初期開展成熟期社區不僅是為老人度假、生活所預備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家養生的度假地。根據老年人需求打造中心的功能體系和設備，但同時以養生的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念實現養生和養老功能的重疊，但養生的概念強于養老。時間軸理念特點中心訴求客戶占比時間軸社區開展成型，是上海乃至長三角地域的退休人士向往的養老生活居所。前期養生概念勝利植入帶來大量客戶，輔以市場引導，主打以養老的需求訴求點為線索，在功能配套上更多植入養老概念，實現養生向養老功能的過度，但養生概念并不消逝。1工程公寓物業的客群構成比例及演化養生養老1具有效力、醫療、居住以及休閑

15、文娛功能的“老年親情社區是老年社區的開展趨勢。功能需求生活休閑功能居住功能文化文娛功能效力功能商業功能其他功能注重空間的無妨礙設計，滿足入住老人根本的生活居住需求提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共間提供老人增進友誼、交流的空間提供老人追求提高、提升自我的空間提供老人盼望年輕，享用童真的空間24小時為入住老人進展保健、醫療、理療、康復的全面護理保證老人享用周到細致的效力，各種緊急情況下的應急處置等滿足根本的購物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求單間公寓套房別墅生態公園戶外健身區棋牌室、茶室、健身房種植園、圖書室歌舞廳醫療室護理室緊急呼叫日常護理代辦效力餐廳、超市洗衣店、美發店兒童

16、托管中心醫療護理功能養老客群的需求特征/功能需求養老型客戶的置業關注點在于兩方面：一方面是社區內的環境、物業的價值，以及步行可達的便利小型生活、醫療所等設備；另一方面是大型醫療設備等區域級配套的價值。養老型客戶需求特征： 認可工程社區內環境和園林設計； 對私家庭院的面積要求比較高； 對社區配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設備能齊全：醫療站、便利超市、社區巴士；區域配套：三甲級的哮喘專科醫院1養老客群的需求特征/產品偏好根據cric專業團隊對于老年社區市調發現，老年人注重的社區便利配套包括：1、專業老年大學 2、老年俱樂部 3、老年活動室 4、老年茶室 5、家庭敬老室 6、社區醫療中

17、心 7、老年法律咨詢室 8、老年互助效力社 9、老年醫療培訓講座室 10、老年食堂 11、老年浴室 12、安老效力機構 13、減少臺階，添加坡道設計 14、園區增設緊急呼叫按鈕 15、公共設備和主要景觀節點設置扶手 16、社區道路設計實現防滑處置 17、提供各種室外健身場所 18、實現無死角園區智能化監控設計 19、樓體安裝電梯 20 、專業的智能化設備 .養老客戶置業關鍵驅動要素排序PART 2 公寓物業的定位戰略26“養生的產品，會給人一種積極、悠閑和安康的覺得，而養老的產品，會讓人聯想到悲傷和落寞。“假設我要去度假的話，我會選擇生態環境好的地方一家人去，假設那是一個養老的地方，我們不會去

18、的，不想跟老年人混在一同。“這個地方就是看山，能玩的地方不多，普通2天就可以玩完了，只是空氣質量比較好，所以從大約念來看，養生比旅游或養老更能落實，更可信。“假設做養老，會讓工程貶值，也賣不起高價，能夠連銷售都成問題。“客戶如是說養生和養本錢身有功能上的重疊，但養生的概念所跨的年齡段要大于養老。功能主題上強化，生活主題上弱化。以防止對整盤主題構成排斥，和對營銷訴求的局限。需求提出一個兼容廣泛的主題概念！青年中年老年養生概念養老概念2定位的戰略經過研討，我們發現“度假客戶和“養老客戶需求概念上的共同利益因子是“安康管理2主題概念的提煉健康/療養管理模式（尚未危害身體）健康/康復管理模式（已經危害

19、身體）模式定義以自然療法為核心，旨在促進身體、心理和生活方式的平衡，達致身心健康以物理科技療法和激素療法為核心，結合自然療法，旨在促進慢性病、衰老、運動創傷等的身體康復主要應用領域減壓、排毒、抗衰老肥胖、皮膚和身體護理慢性病、運動創傷癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身需求主體中青年群體（白領、管理者、企業主）中老年群體（教授、商人、企業領導）養生建議主題為“養生社區。結合安康管理的需求，打造一個郊區特征養生概念社區，完善特征功能性配套和產品元素，市場接受程度較高。2主題概念的提煉朱家角良好的環境根底，是本工程成為養生型社區的強大支撐。養生社區的概念挺好的，可以思索買來投資，可以買來給父母養老運用，本

20、人也可以去旅游度假。度假可以思索，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來住個幾天，比如可以發呆的地方，可以放松的工程，比如引進泰國的SPA等。假設配套好的話，父母可以送過去住一兩個月，時間長了我覺得他們住不下去。養生度假結合特征旅游功能比較容易為不同年齡段客戶所接受。公寓物業的階段主題差別先期概念：養生休閑/5+2中期概念：安康療養/候鳥式后期概念：悠品退休社區/全天候主題概念：高尚養生社區STEP1廣泛主題，弱化養老概念STEP1構成口碑，構成樂齡社區氣氛STEP1穩定主題，強化退休社區主題根據整體開發過程中客群構造的變化，在主題上循序漸進，分三個步驟營銷傳到，詳細為：2主題概念的演化主

21、題概念：高尚樂齡社區主題概念：高尚退休社區朱家角世界級高尚樂齡社區集養生休閑、安康管理一體的近郊風情小鎮2主題定位50+/60+/70+系列構成養老養生主體客群循序漸進構成安康主題社區全新退休樂齡生活的領跑者PART 3 公寓物業的產品謀劃3.1養老公寓的規劃要點3產品謀劃/三個打造的原那么建造高規范老年公寓、老年社區，滿足當地/近郊中高收入老年群體對居住的需求；度假產品與老年公寓的同區而建，子女在周末/節假日前來度假，同時可探望長輩，可成為本案物業類型的結合點。高環境規范同區而建特征配套多樣化交流空間，定制的無妨礙設計、戶型設計、環境設計等人性化的規劃設計打造的老年社區KPI目的硬件設備軟件

22、設備空氣新穎、環境優美、交通便利、安靜空間構造：緊湊、通風、亮堂、防火室內配套：空間消除室內高差、安裝設置扶手、地面防滑、設緊急通報系統、平安電熱源、家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑外型：應富有生活氣味，與社會福利機構區別開來醫療:獨立的醫院文娛:老年活動中心、老年大學、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需求休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、平安特征的用來休憩、交談的安靜場所、為老人提供行進、散步、晨練場所無妨礙設計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區的道路系統、交通組織應以維護老齡人的行動為根底。社區內應采用人車分流或部分

23、分流的道路交通構造，添加社區感和平安感經過各類專項培訓提高社區效力人員的素質，為老人提供優質效力及時處置各項小區內事務，為老人提供各種便利效力。如：物業管理中心應能及時對諸如有害氣體的走漏、火災、醫療救護、不測事故、求助等自動提供緊急協助區位環境單體設計配套設備室外環境專業效力物業管理3產品謀劃/養老社區KPI目的老年住宅該當配備的根底設備明細表3產品謀劃/規劃設計要求配套設備a安康老年人日常活動半徑的設置為450米，以此設置效力設備。b小區內專為老年效力的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監護活動基地。機能回復訓練室。醫務室：包含日常安康管理、咨詢、診察、配藥的設備。住宅選址與場地

24、設計規劃的先決條件：選擇環境質量良好、交通便利的場地。a接近根本的社區公共設備，同時遠離喧嘩的文娛場所。b場地內的合理規劃與設計：盡能夠在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處置好合設或鄰設的其他設備與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。老年公寓的建筑設計1、空間規劃表達老年人自立性、安康性、平安性。2、設備與設備按老年人的人體尺度和心思、生理特點進展設計。3、表達適用性，兼顧老人與照顧者的運用要求，空間具可改造性。3產品建議/規劃設計要點

25、3.2養老公寓的環境配套建議老年社區為功能中心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復合化開展，防止排他性。老年社區不僅是為老人度假、生活所預備的其理念更多是父母子女52周末休閑、全家聚會的度假地，其特征的休閑設備配套將大大添加工程吸引力。根據老年人需求打造中心的功能體系和設備但同時以溫馨親情的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念，吸引年輕人到社區中來，將社區從單純性養老社區向悠閑康樂有突出亮點的社區轉變：多元化、現代的復合居住功能，關注人性化的細節；完好的、可應對緊急情況醫療效力功能系統；豐富的、滿足不同需求的運動文娛配套功能；方便學習交流的、跟上時代節拍的環境和設備；精神與價值訴求，老年效力

26、方案，滿足自我價值的實現，帶來年輕覺得。中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一同共享天倫之樂是許多老人的希望。與美國不同，中國老年人有很劇烈的對親情和家庭的情感需求。社區定位3產品謀劃/社區功能配套老年公寓區域設置相應配套：安康效力中心、社區食堂、社區文體中心、社區門診、老年護理院如物業管理可行，建議單獨設置全護理型公寓，由物業方協同醫院共同運營公寓閱覽區社區食堂休閑按摩中心乒乓房醫療配套設備康復中心3產品謀劃/社區功能配套多樣化交流空間，定制的無妨礙設計、戶型設計、環境設計等人性化的規劃設計。無妨礙設計： 針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無妨礙坡道；地面防滑處置，墻壁預埋扶手，

27、陽角抹圓；戶內緊急呼叫與電子安防系統；居室充分思索朝向、采光和通風；衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手；插座、開關都相應地降低高度；感應門鎖替代旋轉式鑰匙；采用亮堂的顏色，加強環境的可識別性。戶型設計各有偏重： 老年人盼望交流：有些別墅設了雙客廳； 中國傳統觀念子女與父母同住；大戶型多臥室； 老人需求照顧：有些戶型設計了保姆間。環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間。3產品謀劃/社區功能配套開敞空間、康體中心等完善的配套效力設備是老年社區必備的要求。康體中心：室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞

28、蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計；開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；社區醫院、社區農莊、老年大學。室內游泳池醫護中心健身活動室3產品謀劃/社區功能配套精致的社區水系和綠化景觀，宜居生態居住環境。水系豐富高密度綠化清新空氣順眼花卉溫馨環境生態居住3產品謀劃/社區功能配套3.3養老公寓的戶型及室內設計建議老年公寓房型設計衛生間特別寬大，方便輪椅以及老人和護理人員同時進出陽臺空間大進深，進深不小于1.5米采用超大凈寬走道、寬大移門、母子門，入戶門凈寬不小于900mm，套內門凈寬不小于800mm經過調查，上了年紀的老年人很多喜歡分

29、床睡，因此有了一房雙床可擺放雙床的臥室超大入戶玄關浴室內有扶手、緊急救助按鈕、坐凳，可以應付各種突發情況杭州 綠城藍庭保養公寓74平米一房67平米一房3產品謀劃/房型設計老年公寓房型設計北京 澳洲康都樂齡公寓5號樓規范層B戶型70.35平米一房向陽扇形構造，可以擴展陽光采集面。大陽光室，給老人休閑文娛的活動空間臥室移門設計，讓有輪椅的老人可以進出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、馬桶離地間隔450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、馬桶旁的位置可安裝防滑扶手衛生間設計3產品謀劃/房型設計室內的門、走道都極為寬闊，方便老年人及護理人員出入北京 澳洲康都樂齡公寓老年公寓房型設計戶型屬于樓層的邊套，有較好的視野，在面向外的方向均有陽臺或大飄窗5號樓規范層A戶型105.85平米二房衛生間防護設備設計3產品謀劃/房型設計居室功能齊備，分主次臥空間，主臥有配套獨立衛生間，在享用完善效力的同時，仍可感到居家般的自在北京 將府莊園老年公寓全租賃老年公寓房型設計長租居家型公寓116平米二房每個房間內部都有獨立呼叫系統；配備醫用電梯餐廳、客廳寬闊臥室，衛生間套房設計或就近布置衛生間防護設備設計樓道公共部位防護設備設計3產品謀劃/房型設計1. 樓梯踏步尺寸對于老年人、及其他肢體靈敏性受損的人，踏步高應該在16cm以下，