1、房地產(chǎn)企業(yè)(qy)項目開發(fā)全過程成本控制實戰(zhàn)演練2012共二十七頁1、成本管理概念與理念(l nin)2、行業(yè)基本管理模式介紹及問題剖析3、標(biāo)桿企業(yè)管理方法與經(jīng)驗分享一、引言(ynyn)共二十七頁什么是成本？經(jīng)濟(jì)學(xué)說：為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價。為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以(jiy)衡量為了達(dá)到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。成本是商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。共二十七頁什么是成本？企業(yè)家說：利潤(lrn)=

2、收入成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用 2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失。三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。六、每股收益。地產(chǎn)(dchn)企業(yè)的收入？地產(chǎn)企業(yè)的成本？可售率！聚焦：可售全成本！共二十七頁成本管理(gunl)理念之解析？ 標(biāo)準(zhǔn)成本管理（傳統(tǒng)） 作業(yè)成本管理 （歐美） 成

3、本企劃管理 （日本）成本企劃：成本絕非單純是帳簿的產(chǎn)物，既然它在制造(zhzo)過程中發(fā)生，就應(yīng)該從工程學(xué)的、技術(shù)的層面去把握成本信息，從開發(fā)、設(shè)計階段開始結(jié)合工程學(xué)的方法對成本進(jìn)行預(yù)測、監(jiān)控。其基本立足點可認(rèn)為是全生命周期成本。 目標(biāo)管理過程管理共二十七頁地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀：不談目標(biāo)(mbio)-高利潤/搶進(jìn)度目標(biāo)滯后-預(yù)結(jié)算控制目標(biāo)不靠譜-專業(yè)口不介入目標(biāo)是目標(biāo)，過程是過程-目標(biāo)與操作脫節(jié)決策者都不受控于成本，過程信息失真. 成本結(jié)果與目標(biāo)高度偏離理論如何(rh)落地？共二十七頁行業(yè)(hngy)管理模式：偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA編不出來(

4、ch li)?信息不靠譜，失真度高?對成本監(jiān)控，形成為對盈利的監(jiān)控共二十七頁萬科動態(tài)(dngti)成本表.xls龍湖龍湖合同清單表格標(biāo)桿(biogn)企業(yè)做法:共二十七頁運營(ynyng)管理要求成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險越大，但利潤貢獻(xiàn)越高！關(guān)鍵詞越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。關(guān)鍵詞價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小！ 關(guān)鍵詞三全原理(yunl)共二十七頁二、項目策劃階段的成本(chngbn)管理共二十七頁項目策劃階段專業(yè)工作(gngzu)重點

5、我們的目的：土地研判控制拿地風(fēng)險 項目(xingm)可研達(dá)到專業(yè)深度 準(zhǔn)確的市場調(diào)研和判斷 明確的客戶群及需求定位 產(chǎn)品定位與合理組合產(chǎn)生最大價值 我們的任務(wù)：編制可研報告輸出項目策劃報告,講一個動聽的故事輸出產(chǎn)品定位報告編制產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)書共二十七頁項目策劃階段(jidun)成本工作重點我們的目的：確定投資估算( sun)找到滿足投資策劃盈利目標(biāo)的成本控制目標(biāo)找到實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的市場依據(jù)我們的方法：倒逼成本1)投資估算目標(biāo)倒逼成本策劃限額2)盈利倒逼市場調(diào)研全成本調(diào)研！明確成本競爭力!共二十七頁項目策劃(chu)階段成本工作重點工作的核心：成本結(jié)構(gòu)的合理性成本項重點(zhngdin)分析成本

6、歸集的完整性不可預(yù)見費方法與措施：結(jié)構(gòu)分析比例/敏感點提煉盈利倒逼土地成本歸集全面調(diào)研分析共二十七頁二、項目設(shè)計階段的成本(chngbn)管理共二十七頁項目設(shè)計階段專業(yè)工作(gngzu)重點我們的目的：設(shè)計成果要項目策劃定位要求滿足(mnz)客戶需要,滿足價值最大化和企業(yè)盈利要求我們的任務(wù)：基于策劃報告完成概念設(shè)計基于客戶需要和價值定位完成產(chǎn)品方案設(shè)計深化的施工圖設(shè)計滿足成本和建造要求共二十七頁1、投資決策項目投資(tu z)可行性報告投資(tu z)估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標(biāo)成本測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算

7、34、施工圖設(shè)計確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成軌跡：橫向制約指標(biāo)?共二十七頁項目設(shè)計階段成本工作(gngzu)重點我們的目的：落實策劃階段(jidun)確定的成本控制總目標(biāo)品質(zhì)策劃，部品研究，確保成本可控下的價值最大化我們的方法：設(shè)計質(zhì)量不同階段的成本研究委托任務(wù)書與設(shè)計評審的成本要素部品研究部品清單定版定樣目標(biāo)成本的確定科目與階段性施工圖校核共二十七頁三、項目采購簽約階段的成本(chngbn)管理共二十七頁項目采購合約階段專業(yè)(zhuny)工作重點我們的目的：以合適的方式尋找合適的合作方與合作方簽定合理可行(kxng)的合同監(jiān)

8、督雙方合理履約履約結(jié)果滿足采購要求我們的任務(wù)：建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫選擇多元化的采購方式合理規(guī)劃合約嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮霞s管理供方評價體系建立共二十七頁項目采購合約(hyu)階段成本工作重點我們的目的：滿足合約規(guī)劃的成本目標(biāo)策劃目標(biāo)成本控制采購成本動態(tài)控制合約履行(lxng)成本合約結(jié)算控制在目標(biāo)成本之內(nèi)我們的任務(wù)：完成合約成本控制清單控制單項采購成本控制并反饋合約動態(tài)成控制合約結(jié)算成本共二十七頁四、項目建造(jinzo)階段的成本管理共二十七頁項目(xingm)建造階段專業(yè)工作重點我們的目的：按照設(shè)計要求完成建造工作,確保品質(zhì)(pnzh)建造質(zhì)量滿足要求建造時間滿足項目運營要求建造成本控制在目標(biāo)之內(nèi)我們的任務(wù)

9、：照圖施工合理編制并實施工程建造計劃過程的質(zhì)量監(jiān)督控制建造過程的造價/投資控制共二十七頁項目建造階段成本(chngbn)工作重點我們的目的：滿足質(zhì)量工期要求(yoqi)下建造成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)我們的任務(wù)：合理協(xié)調(diào)工期-質(zhì)量-成本關(guān)系控制合約執(zhí)行中的成本變化過程控制變更和簽證共二十七頁五、動態(tài)成本(chngbn)的管理共二十七頁我們(w men)來探討我們的目的：及時反映項目總成本動態(tài)發(fā)生和預(yù)期結(jié)果及時給出報警和糾偏措施,事中事前控制(kngzh)成本及時追蹤盈利目標(biāo)哪些是動態(tài)成本：參與討論共二十七頁謝 謝！共二十七頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程成本控制實戰(zhàn)演練。為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量。成本是商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。成本企劃管理 （日本）。目標(biāo)是目標(biāo)，過程是過程-目標(biāo)與操作脫