1、房地產規劃.第一節 房地產規劃的根本知識 一、房地產的根本含義 一房地產的概念 房地產是房產和地產的合稱。房產是物業建成后的置業投資；地產是購買土地運用權的開發投資。.二房地產的類型 1、按性質分類 商品房：由房產開發企業開發建立并出賣、出租的房屋。 保證性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定規范、限定價錢或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。 . 廉租房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保證規范且住房困難的家庭提供社會保證性質的住房。 經濟適用房：指根據國家經濟適用住房建立方案安排建立的住宅。 由國家一致下達方案，用地普通實行行政劃撥

2、的方式，免收土地出讓金，對各種經同意的收費實行減半征收，出賣價錢實行政府指點價。.政策性租賃房：指經過政府或委托機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應規范的租房補貼。其目的是處理家庭收入高于享用廉租房規范而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。. 安居房：直接以本錢價向城鎮居民中低收入家庭出賣的住房。 解困房：指各級地方政府為處理本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁堵戶住房問題而專門建筑的住房。 房改房：指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照本錢價或規范價購買的已建公有住房。.經濟適用住房由國家一致

3、下達方案，用地普通實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經同意的收費實行減半征收，出賣價錢實行政府指點價。經濟適用住房，戶型設計必需為平層，建立面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超越60平方米，單戶最大建筑面積不超越70平方米。 .戶型按建筑方式分類： 平層戶型； 錯層戶型； 躍層戶型； 復式戶型。. 平 層：是指一切的住宅功能位于同一平面上的戶型。 是運用最廣的戶型方式，其最大優勢在于一切功能都在同一平面，因此它是最經濟的戶型，同時也是無妨礙戶型。缺陷在于室內空間不夠豐富，建筑外形比較單調。 . 錯 層：指一套住宅內的各種功能用房，如起居室、臥室、衛生間、廚房等建筑在不同高度的平面

4、上。其建筑特點是“靜態與“動態相結合，用30至60公分的高度3-7步樓梯差進展空間隔斷。.躍 層：指套內空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。最大優點在于動靜要求不同的區域可以分布在不同的平面層上，防止了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易構成參差有致的建筑立面。最大缺陷在于樓梯占用戶內面積。 .復 式；指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的最大區別在于復式戶內擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復式戶型除了具備躍層的優點以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于欣賞室外景觀，客廳的采光也會特別好，而且會顯得特別氣派。缺陷在于客廳

5、兩層高的墻體、二層的回廊設計造價較高，最終抬高了房價。 .經適房購房人擁有有限產權，購買經濟適用住房不滿5年，不準直接上市買賣，假設購房人由于特殊緣由確實需轉讓的，由政府按照原價錢并思索折舊和物價程度等要素進展回購。 購買經適房5年內不得轉讓.購買經濟適用住房滿5年，購房人要上市轉讓的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款后，獲得完全產權。個人購買經濟適用住房在獲得完全產權以前不得用于出租運營 。. 2、按照獲得時間分類 期房：預售商品房，指從開發商獲得“商品房預售答應證可以公開出賣開場，直至獲得之前的商品房。 現房：指開發商已辦妥所售工程的“房

6、地產權證的商品房。 現房必需是整體開工并經過驗收，購房者在購買現房時簽署“商品房買賣合同，購買后即可入住。. 房屋產權即房屋一切權，是指對房屋行使占有、運用、處分、收益的權益 。 全部產權是指購房者單獨擁有對房屋的全部權益，他人不能干涉，商品房屬于全部產權房。 部分產權是在房改時期構成的一種特殊房屋一切權方式，它是指購房人按房改規范價購買的公房，購房人與原售房單位共同擁有產權，而使購房人只擁有了“部分產權。部分產權是對房屋收益權和處分權有所限制。.大產權房是指可以自在買賣的商品房。小產權房是指只需運用權，不能上市買賣的房屋。 . 二、房地產投資的概念 房地產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資

7、本投入房地產開發、運營、中介效力和房地產金融資產的運營活動。 房地產投資一方面表現為實物資產的投資活動，另一方面又表現為金融資產的投資活動。.三、房地產投資的方式 1、直接購房 投資者用現款或分期付款的方式直接購置房屋，可自住，也可出租或出賣，以獲得利潤。 2、以租代購 投資者簽署購租合同，租戶可在一定期限內購買此房，并以租金抵銷部分房款。 3、以租養貸 投資者先付首期房款，其他部分經過銀行貸款處理。然后出租此房屋，用租金來歸還貸款。. 4、買賣樓花 購買預建的樓盤，只需房價的10%左右，假設房價上升，可賣出獲利。相當于期貨功能，風險較大。 5、房地產投資券 購買房地產投資券到期可得本息。 6

8、、房地產證券 經過發行證券，將小資金聚集后購買房地產或產權單位。.以房養老 2021年4月23日，南京市民政局下發，經過一系列舉措開展以房養老試點。 以房養老也叫住房反向抵押，貸款人將本人的產權房抵押給金融機構，以定期獲得一定數額養老金或接受老年公寓效力的一種養老方式。.房地產投資券 房地產投資券是一種投資收益憑證。它是發行人按照法定程序發行，持有人憑此獲取特定房地產為標的的投資收益的有價證券。. 發行人:是指經工商行政管理機關注冊的具有房地產業運營范圍的企業法人。投資人:是指持有房地產投資券的自然人或法人。 管理人:是指受投資人委托管理標的房地產的運營、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金

9、融機構。.非銀行金融機構 以發行股票和債券、接受信譽委托、提供保險等方式籌集資金，并將所籌資金運用于長期性投資的金融機構。. 非銀行金融機構與銀行的區別： 在于信譽業務方式不同，其業務活動范圍的劃分取決于國家金融法規的規定。 我國非銀行金融機構的方式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險公司等。. 非銀行金融機構吸引無數債務人債務人從事大規模借貸活動 ，可以用優惠貸款條件的方式分到債務人身上，可以用利息支付和其他利息方式分到債務人身上，也可以用優厚紅利的方式分到股東身上以吸引更多的資本。.房地產證券 房地產證券是房地產業利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產金融機構及房地產企業而言，均是房地產

10、資金籌集的一條重要渠道。 . 房地產證券的特點 高收益性：房地產的利潤率普通在30至40左右，甚至更高。房地產業的高利潤也就決議了房地產證券的高報答率。 高風險性：房地產業投資量大，資金周轉慢，開發時間長，極容易受外界環境的影響，呈現高風險。 收益的長期性：中長期投資.房地產證券的兩種方式 一房地產債券 房地產債券是為了籌措房地產資金而發行的借款信譽憑證，是證明債券持有人有權向發行人獲得預期收入和到期收回本金的一種證書。 最常見的一種是按發行主體的不同分為房地產政府債券、房地產金融債券、房地產企業債券。 . 房地產政府債券： 指政府為開展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債。 主要包括中央政府

11、，地方政府和政府機構面向社會發行的債券。目前我國發行的房地產政府債券多為地方政府向社會發行的債券，其目的主要是為興辦開發區和為住宅建立籌集資金。 . 房地產金融債券： 指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。 .房地產企業債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業為籌集長期資金而發行的債券。 我國房地產企業債券主要有：住房建立債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。 . 二房地產股票 房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，開展房地產業的需求，發給股東作為投資入股憑證，并借以獲得股息和紅利的一種有

12、價證券。.四、房地產投資的優缺陷優點：1、房地產是一種耐用消費品2、房地產的價值相對比較穩定 具有較好的保值、增值的功能3、房地產具有不斷升值的潛力 .缺陷：1、流動性相對較差2、投資金額比較大3、政策風險 土地政策、城市規劃、房地產稅收4、品德風險 房屋質量；產權的不完善.五、房地產價錢及影響要素一房地產價錢的根本構成要素 1、土地本錢 包括征地費或拆遷補償費或土地轉讓費及相關稅費； 2、勘察設計和前期工程費用 包括正式開工前發生的規劃設計、水文、地質勘探和測繪等費用 3、建安工程費及相關稅費. 4、開發商支付的買賣稅費 包括房地產轉讓時支付的營業稅、城市維護建立稅、教育費附加、土地增值費、

13、印花稅、房屋買賣綜合效力費、房屋銷售費用 5、代政府部門收取的稅費 6、利息 包括利用金融機構貸款進展前期投資所必需支付的利息 7、利潤.中國房價大致構成表每平米名 目金 額比 例去 向支付人售價2200-3100100%政策管理部門買房者前期費用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費200-3009%建筑及拆遷安置費700-80026%-32%開發銷售商等利潤340-60015%-20%.影響房地產價錢的要素 1、普通要素：包括社會要素、經濟要素和行政要素 2、地域要素：指房地產所在地域、城市、區位、地段的要素 3、個別要素：分宗地條件和

14、建筑物類別的影響.第二節 房地產規劃一、進展房地產規劃的緣由1、購房需求大筆資金2、貸款歸還需求延續十幾年的時間3、未來的收支變化無法充分預期4、事先規劃房產投資現金流量，選擇最正確貸款組合.二、購房與租房的決策優 點缺 點租公寓房方便遷移、靈活；不需負維修責任，財務負擔較小沒有自己的產業；無法重新布置；房租可能提高購新房擁有自己的產業；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進行布置財務負擔大；需要裝修費用；遷移受限制購二手房擁有自己的產業；價格比新房低；選擇余地大；周圍配套環境成熟 ；財務負擔相對小維修費用較高；設施陳舊；遷移受限制.購房提示一、選擇合法正規的房地產開發商 具備五證： 、

15、具備二書：和 . 二、利用住房公積金貸款 住房公積金管理中心貸款樓盤公積金個人住房貸款工程 .住房公積金貸款利率項 目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05.公積金個人住房貸款工程 貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行業瑞.秋水長天 沙坪壩區上中渡口30號 重慶業瑞房地產開發有限公司 建行沙坪壩支行 華宇.北城中央 北部新區高新園人和組團 重慶華宇物業（集團）有限公司 建行沙坪壩支行 金象.左右沙坪壩一心村1號重慶崇安置業發展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.

16、龍鳳華庭 沙坪壩區大楊公橋104號 重慶俊峰置業有限公司 中行沙坪壩支行 金科.10年城 江北區石馬河街道石子山村 重慶市金科實業集團弘景房地產開發有限公司 農行渝中支行 . 租房提示一、選擇地理位置二、選擇價錢三、周邊環境四、簽署租賃合同.三、購房規劃1、衡量本人的負擔才干按每月的負擔才干估算負擔得起的房屋總價；按想購買的房屋價錢來計算每月需求負擔的費用；. 2、購房的各種稅費 契稅、印花稅、個人所得稅、營業稅、房屋一切權登記費、房屋買賣手續費、公證費、律師費、中介費等。.第三節 個人住房消費貸款 一、個人住房消費貸款種類 個人住房公積金貸款 個人住房商業性貸款 個人住房組合貸款.公積金個人

17、住房貸款類型 一純公積金貸款 純公積金貸款系指住房公積金管理機構運用住房公積金資金，委托商業銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人發放的個人住房貸款。 重慶市上調住房公積金個貸最高限額20萬元提升至40萬元，最高可貸成數為購房款80%。. 二組合貸款 組合貸款系指住房公積金管理機構運用住房公積金資金，商業性銀行運用自營資金，對購買自住住房的同一借款懇求人、運用同一抵押物，采用同一貸款期限，執行不同貸款利率發放的個人住房貸款，是政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款的組合。.住房公積金貸款種類 一期房按揭貸款 指借款人在本市城鎮已向公積金中心懇求貸款規模的樓盤購買在建住房，經過售房單位和承辦銀行懇

18、求辦理的公積金個貸。.期房按揭貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為才干的個人；2、在本市城鎮已向公積金中心懇求貸款規模的樓盤購買在建住房；3、有正當職業和穩定的經濟收入，具備按期歸還貸款本息的才干和志愿，資信良好；. 4、有經登記合法有效的； 5、有不少于購房總價款20%的自籌資金； 6、贊同用所購住房作抵押； 7、贊同辦理住房置業擔保或貸款綜合保險； 8、公積金中心規定的其他條件。.二期房直客貸款 指借款人購買在建住房房屋已完成主體建筑封頂時,因客觀緣由不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸,而由其直接向公積金中心懇求辦理的公積金個貸。.期房直客貸款對象及條件 1、按

19、時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為才干的個人； 2、在本市城鎮樓盤購買在建住房因客觀緣由不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸的； 3、有正當職業和穩定的經濟收入，具備按期歸還貸款本息的才干和志愿，資信良好；. 4、有經登記合法有效的，且所購房屋已完成主體建筑封頂； 5、有不少于購房總價款20%的自籌資金； 6、贊同用所購住房作抵押； 7、贊同辦理住房置業擔保或貸款綜合保險； 8、公積金中心規定的其他條件。.三現房直客貸款 指借款人購買現房時，因客觀緣由不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸,而由其直接向公積金中心懇求辦理的公積金個貸。. 四置換抵押貸款 指借款人將原辦理的商業性個人住房貸款或

20、組合貸款余額一致置換為公積金個貸。 五二手房貸款 指借款人購買二手房時，由其直接向公積金中心懇求辦理的公積金個貸。.二手房貸款對象及條件 1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為才干的個人； 2、在本市城鎮購買再買賣住房； 3、有正當職業和穩定的經濟收入，具備按期歸還貸款本息的才干和志愿，資信良好；. 4、有合法有效的和所購房原或和； 5、贊同用所購住房作抵押； 6、贊同辦理住房置業擔保或貸款綜合保險；. 7、所購二手房符合以下條件： A、產權關系明晰，可在住房二級市場買賣的框架構造或磚混構造的成套住宅； B、房屋運用年限不超越15年。 8、公積金中心規定的其他條件。.二、個人住房貸款的還款方式 一等額本金還款 把全部的貸款本金平均分攤到貸款期內的每一期歸還，而每一期的利息那么是根據當期的貸款余額計算，每期歸還的貸款本金是固定的，利息隨著貸款本金的逐漸降低而減少。.二等額本息還款 根據貸款金額、貸款期限以及還款次數計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐漸歸還，貸款利息逐漸減少，每期中還款額中歸還貸款本金的金額那