1、（物業管理）物業經營管理模擬試題（一）20XX年XX月多年的企業咨詢豉問經驗.經過實戰驗證可以落地機行的卓越管理方案，值得您下載擁有物業運營管理模擬試題（壹）壹、單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1、（C）是選擇零售商作為零售商業物業租戶時首先要考慮的因素。A、聲譽B、租戶組合和位置分配 C、財務能力D、企業實力2、寫字樓物業治安的主要任務是（D）oA、引導和監督B、疏導和防范C、監督和控制D、疏導和控制3、零售商業物業要引入很多不同類型的零售店入住，其理論依據是（B）oA、集聚效應理論B、需求外部效應理論C、同類零售聚集理論D、中心地理 論4、在零售商業物業內仍同時會

2、聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其 理論依據是（B）。A、中心理論B、集聚效應理論C、同類零售店聚集理論D、需求處部效應理論5、（A）是指消費者被零售商業物業中知名度高，信譽好的主力店吸引到零售商 業物業中來，但同時又光顧了其他零售店。A、需求外部效應理論B、集聚效應理論C、同類零售店聚集理論 D、中心地理論6、（B）是零售商業物業運營管理的核心內容。A、現場管理B、代收代繳C、策略和運行管理D、主力商7、關于區域購物中心，表述錯誤的是（D）。A、建筑規模10萬m2之上B、有效商業服務半徑可達到200kmC、是壹個高效運作的統壹體 D、通常由壹家大型百貨 X公司為主要租戶8、市級購物中

3、心建筑面積壹股在（A）。A、3 萬 m2 之上 B、1 萬3 萬 m2 之間 C、300010000m 2 之間 D、3000m 2 以下9、受業主委托對物業運營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包 位置的是指（A）物業管理企業。A、管理型B、專業型C、綜合型D、委托型10、別墅是指在風景區或在效外建造的供休養的住所、下列概念中，只有（C）具有別墅類產品的獨有性、A、空中別墅B、疊拼別墅C、獨棟別墅D、雙拼別墅11、壹套公寓住宅的諸房間在相連的倆層樓上，稱為（C）。A、花園公寓B、錯層公寓C、復式公寓D、單間公寓12、（D）是壹種新型的房產服務產業，其主要功能是通過對人和工作的協調，

4、為 企業或事業單位創造壹個良好的生產、辦公環境。A、房地產投資組合管事B、現場管理C、房地產資產管理D、設施管理 13、關于零售商業物業的表述，不正確的是（C）。A、零售商業物業能夠是運營零售業的獨立的建筑群B、為了實現業主總體利益的最大化，對于分散產權的零售商業物業也需要集 中統壹的專業化物業運營管理服務C、零售商業物業是指用于商業運營活動的小型店鋪D、綜合用途物業內零售商場的規模往往受到壹定的限制14、設施管理的服務對象通常為（D）。A、科研教學設施B、政府辦公樓C、醫院設施D、擁有房地產的非房地產企業或機構15、資產管理X公司批準在現場的物業管理企業提出的物業更新改造等資本改良 投資計劃

5、，主要考察（C）。A、這些資本開支是否符合財務會計原則B、這些資本開支是否符合條例的規定C、這些資本開支是否能有效提升物業價值D、這些資本開支是否能降低物業管理成本16、資產管理X公司通過（A）,來聘用、解聘和調配物業管理企業。A、監控物業的運行績效 B、監控現場物業管理工作情況C、監控物業管理和物業運營的收益D、監控物業管理和物業運營的成本17、管理型物業管理企業和專業型物業管理企業的區別，表述不正確的是（ A）。A、專業型物業管理企業受業主委托對物業運營管理績效承擔綜合責任，在 物業管理活動中處在總包的位置B、管理型物業管理企業的工作重點在于物業管理工作的規劃和計劃、物業市場營銷和租賃管理

6、、預算和成管理、專業物業管理服務采購和分包商管理、現金 流管理、績效評價和客戶關系管理等、C、管理型物業管理企業的出現，有利于提高物業管理體系運行率，為業主 提供更加滿足其多元化目標需求的服務D、在物業管理的某個環節提供專業管理服務，既能提高管理效率和質量， 也能在效控制和降低管理成本，提高物業管理企業的勞動生產率和效益 18、根據資產組合理論，不正確的是（C）。A、投資者應當適當地分散投資，從而有效地抵消壹部分風險B、“不要把雞蛋放在壹個籃子里”C、理性的投資者將選擇風險最小的那個組合D、投資者選擇不同部門和不同地理區域進行資產組合，當不同投資之間相 關系數為負，存在補償，整體風險將低19、

7、關于物業維修和維護的開支，表述正確的是（C）。A、在建筑物的經濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B、業主會盡量尋找能夠承擔全部維修成本的租戶C、物業維修的開支依法應由實際使用物業的租戶承擔D、對于由業主承擔維修責任的物業，機構投資者可能會因此拒絕參和投資 20、物業運營管理常規工作內容包括租賃管理、現金流量管理、成本管理、維護 和維修計劃管理、（A）、設施設備管理和物業保險管理。A、日常維護和維修B、確定管理標準C、資產管理D、構建信息基礎21、物業運營管理戰略性工作內容包括確定戰略、確定管理標準、構建信息基礎、（C）、進行資產組合。A、日常維護和維修B、成本管理C、決策分析

8、D、物業保險管理22、投資者進行房地產投資的主要目的是（D）oA、獲得作為房地產業的榮譽 B、降低其投資組合的總體風險C、抵消通貸膨脹對其資產的影響 D、使其財富最大化23、房地產區別和其他投資品最重要的特性是（D）。A、政策影響性B、專業管理依賴性C、相互影響性D、位置固定性或不可移 動性24、由于房地產的不可移動性和受制于地區性需要的特性，所有其他影響房地產 投次成敗的要素均和（D）相關。A、所投資的房地產類型B、投資決策的準確性C、進入房地產市場時機選擇 D、房地產所處的區位25、（D）是指在正常市場和運營狀態下，房地產凈收益大于零的持續時間。A、使用壽命B、自然壽命C、設計壽命D、經濟

9、壽命26、公寓的租戶希望獲得洗衣服務，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考 慮了房地產投資的（A）。A、適應性B、差異性C、長期性D、政策性27、國外研究表明，公寓、酒店的經濟壽命壹般是（A）年。A、40B、50C、60D、7028、（B）是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投 資。A、房地產債券投資B、房地產間接投資C、房地產開發投資D、房地產置業投資29、（C）的出現，使得投資者能夠把資金投入到由專業房地產投資管理者運營管 理的房地產投資組合中。A、房地產開發企業的債券 B、房地產投資企業的股票C、房地產投資信息托基金D、房地產抵押支持證券30、以下關于房地產開發

10、投資的表述，不正確的是（B）。A、房地產開發投資者通過轉讓其開發的房地產產品收回投資，獲取開發利潤B、房地產開發投資通常屬于長期投資C、房地產開發投資形成房地產市場上的增量供給D、房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租或運營時，開發投資就轉變成了置業投資31、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款 的仍款方式為期間按季度單利付息、到期后壹次償仍本金，則開發商為該筆貸款 支付的利息的總額是（D）萬元。A、160B、240C、320D、48032、上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發商實際支付的 利息是（C）萬元。A、356、23B、486057C

11、、536、48D、684、7533、償債備付率是指項目在借款償仍期內各年用于仍本付息的資金和當期應仍本付息金額的比率、對于壹股房地產投資項目，該指標值應該大于（ B）。A 12B 1 2C 2D 0 234、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物 業的（B）。A、稅前現金流B、有效毛收入C、凈運營收益D、名義收益35、收益性物業的運營費用是除（A）外物業發生的所有費用。A、抵押貸款仍本付息B、稅金C、保險D、人員工資36、從（A）中扣除后就可得到物業的凈運營收益，簡稱凈收益。A、有效毛收入運營費用B、潛在毛租金收入運營費用C、有效毛收入空置和收租損失 D、潛在毛租金

12、收入空置和收租損失37、（C）是業主十分關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功和 否的主要方面。A、潛在毛租金收入的最大化 B、稅前現金流的最大化C、凈運營收益的最大化 D、稅后現金流的最大化38、關于物業運營過程中的準備金下列表述，不正確的是（B）。A、準備金又稱大修理基金 B、用于物業的日常維修和更新改造C、如果這部分資金來自物業的收益，應從物業現金流中扣除D、小區內的非住宅物業的準備金在物業管理條例中稱作專項維修資金 40、現金流量圖是用以反映投資項目在壹定時期內（D）的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態D、資金運動狀態41、有關繪制現金流量圖的基本規則的表述，不

13、正確的是（C）。A、橫軸為時間軸，橫坐標軸上“ 0”點通常表示當前時點B、時間“1”表示第1個計息周期的期未，同時又是第2個計息周期的開始C、如果現金流發生在計息周期的期中而不是期初或期未，計算時通常采用 期初慣例法D、某壹計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和42、關于資金的時間價值下列論述，不正確的是（D）。A、同樣數額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B、從投資者的角度來見，資金的增值特性使其具有時間價值C、從消費者的角度來見，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應 得到的補償D、資金時間價值的大小，取決于通貸膨脹率的大小43、關于名義利率和實際利率關系的下

14、列表述，不正確的是（ C）。A、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B、名義利率和實際利率的考慮只在復利計息時才有意義C、名義利率越小，計息周期越長，實際利率和名義利率的差異就越大D、當計息周期數為1時，名義利率和實際利率相等44、某筆貸款按月仍本付息，“年利率12%,每月計息壹次”、則名義利率和實 際利率分別是（D）。A、12%, 1%B、1%, 12%C、12、68%, 12%D、12%, 12、68% 45、等額序列支付的現值計算公式是（B）,式中A為年值，n為計息周期數，I 每個計息周期的利率。A、P=A/ （1+ i） nB、P= （AZ i） 1 1/ （1+ i） nC、P=

15、AZ i （1+ i） nD、P=AZ 11/ （1+ i） n46、下列關于設備磨損的表述，不正確的是（B）。A、設備有形磨損是設備在使用或閑置過程中發生的實體性磨損B、由于社會經濟技術環境變化造成的設備貶值是設備的有形磨損C、設備有形磨損使設備精度降低，設備最終喪失使用價值D、無形磨損不表現為設備原始價值的貶值47、關于設備磨損的補償，表述不正確的是（C）。A、有形磨損的局部補償是修理B、無形磨損的局部補償是現代化技術改造C、有形磨損的完全補償是現代化技術改造D、無形磨損的完全補償是更換48、設備更新的核心工作，是確定設備的（D）。A、價值B、自然壽命C、技術壽命D、經濟壽命49、設備經濟

16、分析中的沉沒成本等于舊設備（B）減去其當前市場價值后的差值。A、原值B、賬面價值C、歷史價值D、入賬價值50、關于設備更新分析的表述，不正確的是（B）。A、只考慮未來發生的現金流量B、也要考慮以前發生的現金流量及沉沒成本C、壹股只比較設備的費用D、設備更新分析以費用年值法為主51、房地產投資企業通過資本市場融資時，房地產債券或股票的投資者，也就分 享了房地產投資的那部分收益，成為（D）oA、MBS投資者B、REITs投資者C、房地產直接投資者D、房地產間接投資者52、關于房地產投資信托基金（REITs）的表述，不正確的是（A）、A、REITs是購買、開發、管理和出售房地產資產的專業房地產投資管

17、理者B、REITs只將少量收入分配給投資者C、REITs本身公起到壹個投資代理的作用D、REITs是投資者間接投資房地產的重要工具53、和初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來 的風險稱為（A）。A、通貸膨脹風險B、或然損失風險C、變現風險D、個別風險54、關于周期風險的表述，不正確的是（D）。A、是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險B、是指房地產投資中和時間和時機選擇因素相關的風險C、美國房地產市場的周期大約為1820年，香港為78年D、房地產市場從繁榮階段進入蕭條階段時，護風險能力較弱的房地產投資者常常面臨破產55、住房抵押貸款券化是指將金融機構所持有的（B

18、）轉化為可供投資者持有的 住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A、住宅開發抵押貸款債權 B、個人住房抵押貸款債權C、經濟適用住房抵押貸款債權 D、住房公積金抵押貸款債權56、以下關于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是（C）。A、專門設立的特殊目的X公司向銀行購買其所持有的個人住房抵押貸款債權B、X公司將其購買的債權匯集重組成抵押貸款債權集合C、通過政府、銀行、保險X公司或擔保X公司等為債權集合提供擔保，X 公司將債權轉化為信用等級較高的證券，且出售給投資者D、購買住房抵押支持證券屬于房地產直接投資57、急于將商品況換為現金時由于折價而導致資金損失的風險稱為（ B）oA

19、、個別風險B、利率風險C、系統風險D、變現風險58、房地產投資之利在于：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易 于獲得金融機構的支持；（D）;能夠提高投資者的資信等級。A、變現性能較好B、投資收回周期短C、對專門知識及經驗的要求不高 D、能夠抵消通貸膨脹的影響59、從房地產投資的角度來說，風險（D）。A、是獲得預期收益的不確定性 B、是無法估計獲得預期收益的可能性C、是未獲得預期收益可能性大小 D、實際收益和預期收益的差別60、投資者將資金投入房地產后，失支了其他投資機會，同時也失去了相應可能 收益的風險，稱為（D）。A、收益現金流風險B、個別風險C、比較風險D、時間風險61、物業內某

20、新購設備原值為201萬元，預計使用壽命為10年，殘值為1萬元； 第壹年的運營費用為20萬元，預計以后每年等額增加運營費用 1萬元，不考慮 資金時間價值的影響，其年等額總成本為（D）。A、45萬元B、20萬元C、24、5萬元D、44、5元62、物業內部分建筑設備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但 運行費用低的替代設備可供選擇，但該更新不提升物業運行服務質量、此時進行 更新決策的邏輯是：在現有設備的年運行費用和更新設備的（ A）之間，選擇數 值較低的方案。A、初始購買成本支出的分攤加年運營費用 B、年運行費用C、初始購買成本支出的分攤 D、運行費用的分攤63、某物業內現有設備為舊式空

21、調機組，剩余使用壽命 5年，年電費支出40萬 元、市場上銷售的新型節能空調機組，使用壽命 10年，初始購置費用支出120 萬元，年電費支出20萬元、采用設備經濟壽命靜態分析的方法可得出的結論是：采用新設備每年節約費用支出（A）oA、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元64、物業內全部可出租面積和最可能的租金水平乘積是（ D）。A、稅前現金流B、有效毛租金收入C、凈運營收益D、潛在毛租金收入65、投資者所投入的資本在運營過程中所獲得的報酬，稱為（ B）oA、投資回收B、投資回報C、投資收益D、現金回報66、在等額序列支付的年值 A和現值P之間的關系式A=P i +P i / （1+ i ）

22、n -1 （i為投資回報率）中，（C）是投資者的投資回收。A、PB、Pi C、Pi （1+ i ） n1 D、P i +P i / （1+ i ） n1 67、”等額仍本利息照付”是指（B）oA、借款期間每期僅支付當期利息而不仍本金，最后壹期歸仍全部全金且支付當期利息B、規定期限內分期歸仍等額的本金和相應的利息C、借款期內任意償仍本息，到期未全部仍清D、在規定期限內分期等額攤仍本金和利息68、根據是否考慮（D）因素的影響，盈利能力指標分為靜態指標和動態指標。A、利潤率B、通貸膨脹C、利率D、資金時間價值69、關于房地產投資分析評價指標的表述，不正確的是（ D）。A、靜態盈利指標通常在概略評價時

23、采用B、為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果C、動態盈利指標適用于祥細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投 資項目D、清償能力指標能比較全面地反映投資方案整個計算期的經濟效果70、（D）是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所 要求的最低投資回報率。A、現金回報率B、利率C、內部收益率D、基準收益率71、（C）是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。A、現金回報率B、資本化率C、內部收益率D、基準收益率72、下列關于內部收益率的表述，正確的是（C）。A、內部收益率在數值上等基準收益率B、內部收益率是項目壽命期終了時所有投資能

24、夠被收回的比率C、如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損D、內部收益率小于基準收益率時，項目在財務上是可接受的73、（C）是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。A、全部投資回收期B、動態投資回收期C、靜態投資回收期D、投資回收終止期74、（D）反映了初始現金投資或付款和年現金收入之間的關系。A、基準收益率B、財務內部收益率C、靜態投資回收期D、投資回收終止期 75、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款， 余款20萬元由投資者用現金支付、如果該項投資的運營收入扣除運營費用和抵 押貸款仍本付息后的年凈現金流量為 2、8萬元，則該項投資

25、的稅前現金回報率 為（B）。A、12%B、14%C、7%D、2、8%76、不用計算借款償仍期的項目是（D）oA、房地產置業投資項目B、房地產開發之后進行出租運營項目C、房地產開發之后進行自營的項目 D、房地產開發用于銷售的項目77、某寫字樓投資項目在10年的持有期內各年凈運營收益均為 50萬元，第10 年末凈轉售收入為600萬元，如果折現率為10% ,該寫字樓投資項目的收益現 值為（B）萬元。A、846、23B、538、55C、726、14D、485、6478、某出租公寓的年有效毛租金收入為 100萬元，年運營費用為30萬元，如果 租金收入和運營費用在未來30年的運營期內分別以每年3%和2%的速度增長， 折現率為8%,該出租公寓的凈運營收益現值為（A）萬元。A、1107、57B、1224、35C、1253、65D、1304、5879、某投資者以400萬元購進壹寫字樓單元，銀行為其提供了 15年期的商業用 房抵