1、金 碧 商 城 項 目 建 議 書致：昆明富亨房地產開發公司經過同貴公司的初步接觸，在了解了貴公司對“金碧商城”項目的相關要求和期望后，我公司對“昆百大東寺街螺螄灣”片區商圈進行了初步調查，對“金碧商城”項目的代理運作提出以下分析和建議。 SWOT分析1.1 S項目優勢1.1.1位于市中心地段的東寺街，交通極為方便且它是一個傳統商業街拓寬改造后成為連接昆百大、金碧廣場與螺螄灣的重要通道；1.1.2片區建設漸成效果，金馬碧雞廣場仿古建筑群、娛樂區、酒吧區、東方廣場建設逐漸出形，逐步形成具有特色的商業區。已經有局部開始經營。1.2 W項目劣勢1.2.1東寺街擴寬改造后，繁華的商業氛圍已被徹底破壞，

2、現在逐步恢復；1.2.2建筑風格顯得呆板，內部結構不盡合理，有局限性；1.2.3雖然位于市中心最繁華的區域，但以金碧路為界劃分為零售商業區（核心：昆百大、百盛、諾瑪特）與文化、娛樂廣場，因此金碧路兩側的人流在消費上互補性不強。1.3 O項目威脅1.3.1東寺街的商業氛圍恢復期難以預測；1.3.2現狀的商業基礎情況下，金馬碧雞廣場與東方廣場的競爭來勢強勁，給項目增加了難度；1.4 T項目機會1.4.1東寺街現已從文化、休閑、娛樂方向具備了一定的商業基礎條件和特色，未來發展趨勢也是這個方向；1.4.2東寺街的商業氛圍能夠在自成體系的基礎上逐步恢復；1.5 綜合分析東寺街作為老昆明傳統的商業街區，在

3、昆明人心目中有一定的商業形象價值基礎。城市在發展，歷史在變遷，東寺街在經過擴寬改選以后，原商業氛圍已不復存在了，現在地處昆百大金馬碧雞廣場商圈和螺螄灣商圈之間，但兩大商圈的人氣和商氣都各自成體系，對東寺街的支持能力極小，目前，東寺街在其間所起到的是交通連接功能，而且主要是車輛交通，所以，雖然位置較好，東寺街的零售商業氛圍無法順利恢復。商業熱度只有在自成體系的基礎上吸引人氣，逐步升溫。現狀與發展趨勢如何呢？金馬碧雞文化廣場商業旅游購物勢微，酒吧、餐飲、娛樂逐漸升溫，多個商家集中，夜晚熱鬧；東方廣場以步行街餐飲文化娛樂工藝品購物商業為主要定位方向，逐漸建成并且局部開始營業；東寺街北段以餐飲娛樂文化

4、為主的格局現在已基本成型，金碧商城地處其間，在經營方向上的定位也就不言而喻：以文化、娛樂、餐飲為發展定位是較為明確的選擇。 項目定位21經營方向：文化、休閑、娛樂、飲食、綜合性場所；22發展定位：超前化、品位化、專業化、大眾化發展；23經營方式：出租、產權式經營、合作股份制經營；操作（合作）方案31志浩顧問（乙方）負責獨家代理營銷、定位、策劃、推廣、招商等事宜；32富亨地產（甲方）安排項目組成員，負責協調配合乙方的系統工作； 33由乙方提出招商方案，雙方項目組共同協商確定招商操作方案、價格系統、物業改造方案；34由甲方負責廣告費用支出；35乙方根據項目情況負責提供經營管理方案，由甲方負責物業管

5、理招標工作，確定物業管理公司；36代理采取傭金制，銷售產權物業部分按銷售額的約定比例提取傭金；出租物業部分按總租金額的約定比例提取傭金。昆明志浩企業管理顧問有限公司2002年12月6日附：公 司 簡 介昆明志成&浩遠營銷傳播機構成立1998年12月1日，由：云南志成文化傳播廣告有限公司、昆明浩遠廣告有限公司、昆明志浩企業管理顧問有限公司組成，以媒介代理；營銷推廣、平面設計；銷售代理、營銷策劃、房地產項目全程策劃推廣等業務是專業營銷傳播機構，公司在營銷策劃、平面設計、代理執行三大業務層面由具備豐富經驗的專業人員主持工作，保證服務的專業化和策劃執行水平。公司一貫的服務理念“專業、創值、誠信”。 昆

6、明志浩企業管理顧問有限公司在房地産領域內爲客戶提供全面、專業和高素質的房地産顧問服務， 公司的專業服務范圍從住宅到寫字樓、商鋪，各種功能不同的物業代理，無論是營銷或是招租或是售后等，都以卓越的專業知識和務實的專業作風為廣大發展商和置業者提供優質高效的服務。 公司業績：廣州振東花園項目全程策劃及銷售執行開封中亨花園項目全程策劃及銷售執行南京鑫宏楓林綠島項目策劃攀枝花泰隆國際商務大廈項目策劃及銷售推廣執行昆明新摩爾商務中心項目全程推廣執行公司主要項目工作人員： 肖宏林：負責項目策劃及代理的總體執行工作。曾擔任房地產企業高層經理人，主持房地產項目全程運作工作，具有豐富的房地產項目的經營管理經驗，在房

7、地產項目的全程策劃、代理等工作中能夠系統地結合項目實際情況有效提高執行水平。參與項目：深圳華僑城項目、青島天泰馥香谷項目、廣州振東花園項目；主持項目：彌勒華園商住區、開封中亨花園項目、南京鑫宏楓林綠島項目、昆明新摩爾商務中心項目。丁磊：負責項目全程營銷策劃及創意策劃工作。曾擔任房地產企業銷售經理人，主持房地產項目全程營銷策劃工作，具有豐富的房地產項目的營銷經驗，在房地產項目的全程策劃、代理等工作中具有較高的執行水平。參與項目：昆明鴻城廣場項目、煙臺綠色家園項目、青島天泰馥香谷項目；主持項目：昆明金馬源云南匯都項目、昆明陽光海岸項目、南京鑫宏楓林綠島項目、昆明新摩爾商務中心項目。林艷：負責項目調查及策劃助理工作曾擔任房地產顧問企業專業負責人，主持房地產項目全程營銷策劃的調查工作，具有豐富的房地產項目策劃經驗，在房地產項目的全程策劃、代理等工作中具有較高的執行水平。參與項目：昆明春苑花園項目、南京鑫宏楓林綠島項目、昆明新摩爾商務中心項目。熊冰冰：房地產銷售經理人，