1、 物業(yè)管理招標(biāo)的爭(zhēng)議物業(yè)管理招標(biāo)的爭(zhēng)議 佚名時(shí)間：2021-7-23瀏覽量： 2004年以來(lái),備受房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域矚目的?物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行方法?實(shí)施后,業(yè)內(nèi)人士預(yù)言,至此,長(zhǎng)期以來(lái)形成的開(kāi)發(fā)商指定物管的慣有模式被徹底打破,終究選哪家物管企業(yè),將通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘產(chǎn)生。2004年是物業(yè)管理招投標(biāo)高速開(kāi)展期,但物管之沖突也由此升級(jí)。 沖突:物管招標(biāo)誰(shuí)說(shuō)了算? 物管是一個(gè)地域性很強(qiáng)的領(lǐng)域,招標(biāo)必須根據(jù)本地的情況來(lái)進(jìn)展,但隨著全國(guó)各地相繼出臺(tái)本地區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行方法以來(lái),因招標(biāo)而引起的紛爭(zhēng)不斷。最近,成都交大花園就上演了一起因招標(biāo)而產(chǎn)生小區(qū)混亂不寧的現(xiàn)狀。大多數(shù)業(yè)主們都產(chǎn)生了這樣的困惑:

2、到底是業(yè)主大還是物管大?招標(biāo)到底是多數(shù)人說(shuō)了算,還是少數(shù)人說(shuō)了算?業(yè)委會(huì)在招標(biāo)中起到什么作用?這個(gè)問(wèn)題還得從一個(gè)媒體的報(bào)道說(shuō)起,12月1日備受成都房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域矚目的?成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行方法?正式實(shí)施,成都某媒體為了宣傳招標(biāo)投標(biāo)暫行方法,做了一篇標(biāo)題為?小區(qū)物管招標(biāo)誰(shuí)說(shuō)了算?的報(bào)道,一石激起千層浪,此報(bào)道引起眾多業(yè)主和業(yè)委會(huì)的詢問(wèn)。小區(qū)物管到底誰(shuí)說(shuō)了算? 專(zhuān)家說(shuō)了算? 有招標(biāo)就有評(píng)標(biāo),在成都出臺(tái)的?方法?中專(zhuān)家評(píng)標(biāo)是一道風(fēng)景線,并對(duì)此進(jìn)展了硬性規(guī)定。評(píng)標(biāo)專(zhuān)家一般由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前3日內(nèi)從本市房管局提供的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè)中隨機(jī)抽取產(chǎn)生,并在評(píng)標(biāo)過(guò)程中公開(kāi)前必須予以保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的,不

3、得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。按國(guó)家規(guī)定,假設(shè)招標(biāo)人不依法從專(zhuān)家名冊(cè)中抽取專(zhuān)家的,評(píng)標(biāo)無(wú)效。加上專(zhuān)家評(píng)標(biāo)目的是為了防止招投標(biāo)不公允,更加科學(xué)化。但成都某花園的業(yè)主委員會(huì)的主任、業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的臨時(shí)籌備負(fù)責(zé)人雷先生一連接到幾個(gè) ,都是談?wù)撜袠?biāo)投標(biāo)的業(yè)主權(quán)利問(wèn)題,他把大家的意見(jiàn)反映到了房管局,稱(chēng)招標(biāo)投標(biāo)不是專(zhuān)家說(shuō)了算,而是業(yè)主說(shuō)了算。這種情形全國(guó)都遇到過(guò),選擇物管本應(yīng)是業(yè)主的權(quán)利,專(zhuān)家不過(guò)是提供一種手段,因此,記者認(rèn)為,媒體在報(bào)道中應(yīng)注意分寸,不能看到一點(diǎn)就否認(rèn)全盤(pán),也不能以“點(diǎn)代“面,否那么會(huì)直接影響業(yè)主人心穩(wěn)定。 業(yè)委會(huì)說(shuō)了算? 按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?,重新選聘物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主決定。但現(xiàn)在業(yè)主的參與積

4、極性普遍較差,物業(yè)管理維權(quán)意識(shí)也相對(duì)較差。業(yè)主大會(huì)往往都難以召開(kāi),更何況選聘物業(yè)公司了。雖然條例明文規(guī)定,招標(biāo)由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主行使招標(biāo)權(quán)利,但現(xiàn)實(shí)是業(yè)主委員會(huì)往往費(fèi)盡周折,經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間才能完成物業(yè)管理的招投標(biāo)過(guò)程,而落實(shí)物業(yè)公司交接問(wèn)題更是難上加難。成都交大花園的物管招標(biāo)矛盾就是在這種情形下出現(xiàn)的。12月10日上午在交大花園履職9年的老物管公司按照合同于9點(diǎn)正式撤離,而新的物管公司仍被業(yè)主擋在大門(mén)外不準(zhǔn)進(jìn)入,原因就是有局部業(yè)主抗議業(yè)委會(huì)與新物管的協(xié)議。交大花園業(yè)委會(huì)鄭主任很委屈地告訴記者,他們選擇新物管是合法合程序的。業(yè)委會(huì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物管的9家物業(yè)公司進(jìn)展了公示,對(duì)9家公司在物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、平安保

5、衛(wèi)、車(chē)輛管理、衛(wèi)生、綠化等方面的條件進(jìn)展了羅列,由居民自主選擇。鄭先生說(shuō),由于新物管在許多方面的條件都優(yōu)于老物管,因此,在隨后進(jìn)展的投票表決中,980戶居民有687戶投了贊成票,93戶反對(duì),200戶棄權(quán)。為什么少數(shù)人鬧事就變成了不合法的了?業(yè)委會(huì)是為大家義務(wù)效勞的,與業(yè)主的利益是一致的,為什么就得不到少數(shù)業(yè)主的理解呢? 業(yè)主說(shuō)了算? 物管好不好,業(yè)主最有發(fā)言權(quán),當(dāng)然物管招標(biāo)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)肯定是一件關(guān)系切身利益的大事。在此次紛爭(zhēng)中,記者發(fā)現(xiàn)事情并不簡(jiǎn)單,據(jù)了解,交大花園的小區(qū)居民對(duì)待新物管進(jìn)駐分為三派。支持派代表謝大剛告訴記者:“新物管的條件最好,我們肯定要選最有實(shí)力的。老物管九年來(lái)在小區(qū) 物業(yè)管

6、理招標(biāo)的爭(zhēng)議 佚名時(shí)間：2021-7-23瀏覽量：維修上可以說(shuō)沒(méi)有做為。這樣的物管我們肯定不選。而反對(duì)派張女士那么氣憤地說(shuō):“在選擇物管過(guò)程中,業(yè)委會(huì)違規(guī)操作,沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),私自與新物管簽訂合同,我們堅(jiān)決不同意。張女士還介紹說(shuō),老物管非常負(fù)責(zé),在居民中口碑很好,七八年了,小區(qū)里沒(méi)發(fā)生過(guò)一起偷搶案件,而且衛(wèi)生也清掃得干凈,居民有什么事找到物管,他們都積極幫助。 在調(diào)查中記者了解到,所謂的業(yè)委會(huì)違規(guī)操作是指沒(méi)有開(kāi)業(yè)主大會(huì),招標(biāo)書(shū)上只有一家企業(yè)的名單等,但實(shí)際情況是,業(yè)主大會(huì)不是惟一合法的方式,上門(mén)征求意見(jiàn)填表也是一個(gè)方式。從大家不同的聲音中,我們感到業(yè)主之間缺乏溝通、平等交談的渠道,是造成矛盾

7、的根源。事實(shí)上據(jù)記者了解,反對(duì)派中也有一些不同的認(rèn)知,其中,有既得利益者,也有對(duì)老物管效勞表示認(rèn)同的,也有一些認(rèn)為老物管走了,遺留的問(wèn)題找不到人來(lái)解決,所以也不同意換。而此次招標(biāo)之所以出現(xiàn)非議,原因就在于此,業(yè)主之間缺乏達(dá)成共識(shí)的協(xié)調(diào)機(jī)制,而新生的業(yè)委會(huì)通過(guò)一定的程序選擇物管可能不是最壞的,畢竟是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的,但也有可能不是最好的。因此有少局部人利用業(yè)主之間信息不對(duì)稱(chēng)挑起矛盾,增加招標(biāo)中的困難,關(guān)鍵還是缺乏第三方力量,因此,我們認(rèn)為在招標(biāo)中專(zhuān)家的力量可以介入,但必須由業(yè)主選擇專(zhuān)家。 困境:物管招標(biāo)招什么? 總體來(lái)看,物業(yè)管理招標(biāo)正在逐步走向成熟。招標(biāo)工作的日益深入,讓物管公司意識(shí)到,有實(shí)力、

8、有經(jīng)歷、有品牌的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司,為業(yè)主們提供高水平的管理效勞,建立起忠實(shí)的客戶群體,為日后的再開(kāi)展做好準(zhǔn)備。但問(wèn)題是,并不是每一個(gè)企業(yè)都能遵循規(guī)那么,在物管招標(biāo)領(lǐng)域還有很多潛規(guī)那么在運(yùn)行。其中利益博弈是造成爭(zhēng)端的緣由。 新老物管之爭(zhēng) 這是一個(gè)行走在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)核心又新生的群體,這又是一個(gè)正在經(jīng)歷成長(zhǎng)的煩惱的群體。無(wú)論是成都,還是全國(guó)其他地區(qū),招標(biāo)中都存在著新老物管難以交接的問(wèn)題。交接之難難在哪?當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)化,使整個(gè)物業(yè)呈現(xiàn)出一片開(kāi)展的生機(jī)。物管招標(biāo)是物管企業(yè)行業(yè)開(kāi)展的產(chǎn)物,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次全國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)抽樣調(diào)查顯示,截止到2003年10月份,全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)和中介效

9、勞企業(yè)38948家,其中,物業(yè)管理企業(yè)27628家,中介效勞企業(yè)11320家。據(jù)介紹,目前物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)中,股份制企業(yè)和國(guó)有企業(yè)占的比重較大,共到達(dá)60%。2003年1至10月,全國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入億元。這些數(shù)據(jù)一方面表現(xiàn)是物業(yè)管理的開(kāi)展正越來(lái)越受到社會(huì)的關(guān)注,并成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。另一方面也再現(xiàn)出物管競(jìng)爭(zhēng)的劇烈。蛋糕越做越小,市場(chǎng)卻越來(lái)越大,整個(gè)行業(yè)都在尋找一種沖破突圍感覺(jué)。 據(jù)物管專(zhuān)業(yè)人士介紹,雖然物管屬于微利,但是形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)后,就可以有效地整合物管人力資源和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。成都交大花園新老物管之爭(zhēng),實(shí)際上不過(guò)是中國(guó)物管開(kāi)展的縮影。物管的形勢(shì)在變,招標(biāo)就

10、成了改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理模式的反映,是對(duì)物管市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一種要求。成都市為了標(biāo)準(zhǔn)物管企業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng),還出臺(tái)了?物業(yè)管理效勞收費(fèi)管理方法?把物管企業(yè)劃分為不同的資質(zhì)級(jí)別,有效地扼制了物管亂收費(fèi)的問(wèn)題。但物管行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較低,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰,導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)處于低水平的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中,利潤(rùn)蛋糕越做越小。可以說(shuō),整個(gè)物管行業(yè)也深受這種不標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之害。因此,如何提煉物管品牌、構(gòu)筑良性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)成為了物管行業(yè)要取得進(jìn)一步開(kāi)展的關(guān)鍵一步。成都出臺(tái)收費(fèi)方法對(duì)物管企業(yè)品牌化開(kāi)展提供了標(biāo)準(zhǔn)性的標(biāo)準(zhǔn)。從標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)到收繳維修基金到招標(biāo)是政府標(biāo)準(zhǔn)物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的治理能力的表達(dá)。招標(biāo)實(shí)際上使企業(yè)回歸到企業(yè)的本來(lái)地位。 但

11、從交大花園業(yè)主選擇物管公司的紛爭(zhēng)來(lái)看,其根源在物管的暗箱操縱。對(duì)于老物管而言,喪失一個(gè)小區(qū)就意味著就業(yè)崗位的減少,就意味著利潤(rùn)的流失。據(jù)業(yè)主介紹,當(dāng)時(shí)招標(biāo)時(shí),老物管也來(lái)參與招標(biāo)了,按照規(guī)定老物管有優(yōu)先競(jìng)標(biāo)的權(quán)利,但當(dāng)業(yè)委會(huì)拿出其他企業(yè)提出的條件咨詢老物管時(shí),他們表示不能夠提供如此效勞,業(yè)主贊成換物管是因?yàn)樾挛锕苣芙o小區(qū)提供更好的效勞設(shè)施和實(shí)惠,在這種情形下必然使老物管失去一塊生財(cái)之道,利益受到?jīng)_擊,導(dǎo)致矛盾升級(jí)。 可見(jiàn),在物管招標(biāo)中肯定會(huì)有贏家和輸家,關(guān)鍵是要比賽實(shí)力,而不是比賽勢(shì)力。隨著業(yè)主消費(fèi)心理的成熟,已經(jīng)清楚地意識(shí)到,物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為,他們已經(jīng)把目光從以往單純的“費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)到“費(fèi)

12、用和效勞標(biāo)準(zhǔn)的綜合考慮上來(lái),并不是誰(shuí)報(bào)價(jià)低就選擇誰(shuí),而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平,管理業(yè)績(jī)、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。一些老物管采取不正當(dāng)手段阻礙移交,不愿退出小區(qū),實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),這只能導(dǎo)致物管企業(yè)形象受損。 業(yè)委會(huì)與物管之爭(zhēng) 業(yè)委會(huì)是業(yè)主的自治組織,業(yè)委會(huì)的職能是在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間架起一座橋梁,是代表業(yè)主監(jiān)視、協(xié)調(diào)和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的自治組織。如今,很多小區(qū)的業(yè)主表示不知道小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員是誰(shuí),也不知道業(yè)委會(huì)是如何產(chǎn)生的,對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作更加不清楚。在與物業(yè)公司相處中,業(yè)委會(huì)也 物業(yè)管理招標(biāo)的爭(zhēng)議 佚名時(shí)間：2021-7-23瀏覽量：不是一帆風(fēng)順,屢次反映業(yè)主的意見(jiàn)并未得到物

13、管方的采納,業(yè)委會(huì)在征求業(yè)主的意見(jiàn)下采取更換到期物管。 成都交大花園自2001年成立業(yè)委會(huì)以來(lái),11名志愿者就開(kāi)場(chǎng)為業(yè)主的利益奔波,但沒(méi)想到2004年的年末在招標(biāo)中竟有業(yè)主稱(chēng)不知道業(yè)委會(huì)是怎么成立的,有哪些人。更令業(yè)委會(huì)傷心的是少數(shù)業(yè)主竟然高喊要罷免業(yè)委會(huì)。據(jù)一些贊同易換物管的業(yè)主稱(chēng),這顯然是有老物管公司在背后支持。 公說(shuō)公有理,婆說(shuō)婆有理。對(duì)于交大花園的這些情況,由于時(shí)間原因記者無(wú)從去調(diào)查。但記者認(rèn)為,有一點(diǎn)業(yè)委會(huì)需要清醒,爭(zhēng)取廣闊業(yè)主的同意是最大的支持,最可靠的力量。正義并不是自然而然實(shí)現(xiàn)的,它是需要付出代價(jià)的。其實(shí)物管換與不換都不是目的,最終目的是能否給小區(qū)給廣闊業(yè)主一個(gè)安定的環(huán)境。業(yè)委

14、會(huì)與物管之爭(zhēng)不應(yīng)是各自利益之爭(zhēng)而應(yīng)該是廣闊業(yè)主共同的利益之爭(zhēng)。當(dāng)看到一些老年人為小區(qū)的安定奔波時(shí),記者油然而生一股敬意,什么時(shí)候廣闊業(yè)主能夠尊敬為大家效勞的人,而且不用習(xí)慣的思維去判斷事物時(shí),矛盾就可以減少很多。 縱觀全國(guó)物管與業(yè)主委員會(huì)的矛盾無(wú)非有二:一是物管違規(guī)操作,亂收費(fèi),缺乏效勞意識(shí);二是業(yè)委會(huì)成員缺乏協(xié)調(diào)能力和物管經(jīng)歷一味地強(qiáng)調(diào)業(yè)主利益,但招標(biāo)那么使矛盾上升為對(duì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的考量和履行條例制度的考量。一個(gè)好的品牌物管不僅要適應(yīng)市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng),而且也要有尊重制度、遵守規(guī)那么的標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)行為。業(yè)主委員會(huì)要善于使多元化的意見(jiàn)和利益需求追求共同利益的一致性。學(xué)會(huì)做協(xié)調(diào)、說(shuō)服和溝通工作。 業(yè)主與業(yè)委

15、會(huì)之爭(zhēng) 長(zhǎng)期跑社會(huì)新聞的同行都知道,關(guān)于物管與業(yè)主矛盾的新聞一大堆,物管與業(yè)委會(huì)沖突的事例也不少。對(duì)于成都交大花園的新老物管交接難問(wèn)題,某市民報(bào)以?新物管進(jìn)小區(qū)遭遇人墻?為題,描述了交接中業(yè)主與業(yè)主之間的對(duì)峙局面。但記者從實(shí)地調(diào)查來(lái)看,業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)缺乏共識(shí)是被迫中止的一個(gè)重要原因。 按?條例?規(guī)定,業(yè)委會(huì)有一項(xiàng)重要職能就是招聘及解聘物業(yè)公司。可以說(shuō),在這方面業(yè)委會(huì)具有極大的權(quán)力。但就是這一權(quán)力使業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間發(fā)生了一些矛盾。2004年4月28日,石家莊世紀(jì)花園業(yè)主委員會(huì)炒掉了原物業(yè)世紀(jì)華遠(yuǎn)公司,聘請(qǐng)了新物業(yè)石家莊市中安物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)。中安物業(yè)公司因不愿為“老物業(yè)的欠賬埋單,有關(guān)部門(mén)中

16、斷了小區(qū)內(nèi)的冷、熱水供給。無(wú)奈之下,中安公司一走了之,小區(qū)物業(yè)由此出現(xiàn)管理“真空。對(duì)此,小區(qū)業(yè)主將其歸咎于業(yè)委會(huì),而業(yè)委會(huì)又不愿承當(dāng)責(zé)任。雙方就此爭(zhēng)執(zhí)不休。還有一種就是濫用職權(quán),頻繁更換小區(qū)物業(yè),導(dǎo)致小區(qū)管理情況愈加混亂。北京中海雅園的這一事件就是一個(gè)很好的事例。原業(yè)委會(huì)在任期內(nèi),頻繁更換物業(yè)公司,導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)品質(zhì)下降,使原來(lái)月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租戶。致使2003年,北京中海雅園發(fā)生業(yè)主“炒業(yè)委會(huì)事件。從以上實(shí)例中,我們看到業(yè)主與業(yè)委會(huì)矛盾是加劇沖突的一個(gè)重要原因。雖然交大花園在三分之二業(yè)主同意的情況下,以招標(biāo)的方式更新物管,可是說(shuō)嚴(yán)格遵守了程序,但在

17、這個(gè)過(guò)程中仍有不完善的地方。在一些細(xì)節(jié)的處理上存在的問(wèn)題。 這些問(wèn)題一方面是源于我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度未能以民事法律的形式予以確立,導(dǎo)致物業(yè)管理整個(gè)法律框架失衡;另一方面那么是現(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會(huì)選舉的規(guī)那么和程序過(guò)于籠統(tǒng)和模糊,一旦政府行政主管部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)視錯(cuò)位或缺位,業(yè)主本應(yīng)享有的選舉與罷免業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利那么無(wú)法得到保護(hù),業(yè)主自治也就陷入困境。解決業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的代表問(wèn)題,是減少物管糾紛的根本之策。 出路:要以社區(qū)和業(yè)主利益的開(kāi)展而開(kāi)展 物業(yè)管理是業(yè)主參與民主的最為常見(jiàn)的有效的方式。但考察了各地物業(yè)管理的沖突后,我們感到一個(gè)核心的話題,就是很多物業(yè)管理公司缺乏民

18、主化意識(shí),把效勞職能當(dāng)成管理。物業(yè)管理要走出當(dāng)前的被動(dòng)的局面,前提是要以社區(qū)和業(yè)主的利益的開(kāi)展而開(kāi)展,民主式管理是最好的途徑。否那么受損害的不只是物管一個(gè)公司的利益,還有物管行業(yè)的開(kāi)展。 小區(qū)自治:任何物管都不要近一年來(lái),關(guān)于物業(yè)管理矛盾糾紛不斷,住宅小區(qū)業(yè)主要求“自治的呼聲此伏彼起。老的不走,新的進(jìn)不來(lái),怎么辦?小區(qū)自治當(dāng)然成為一種比擬好的選擇。據(jù)建立部副部長(zhǎng)劉志峰表示,業(yè)主可以不委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。成都房管局物管處負(fù)責(zé)人也指出:業(yè)主可以通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)施物管,也可以通過(guò)業(yè)主自行管理 物業(yè)管理招標(biāo)的爭(zhēng)議 佚名時(shí)間：2021-7-23瀏覽量：,或委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施分項(xiàng)管理。

19、泰和律師事務(wù)所律師補(bǔ)充說(shuō),業(yè)主自行管理權(quán)利的由來(lái),是基于業(yè)主對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán),但?條例?只適用于物業(yè)與物管公司簽訂了合同而實(shí)行的物業(yè)管理。業(yè)主自行管理產(chǎn)生糾紛只能用?民法通那么?或?合同法?來(lái)調(diào)整,不能援引?條例?維權(quán)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?的適用范圍是“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照效勞合同約定,對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),業(yè)主自行管理無(wú)法納入這一管理范圍。 目前全國(guó)實(shí)行業(yè)主自治的小區(qū)不少,成都就有幾家,來(lái)自金牛區(qū)桂香庭園業(yè)主委員會(huì)主任雷先生就是小區(qū)自治的率先者。在聽(tīng)取了交大花園的情況后,他提出了一種思路,兩個(gè)物管都不要,

20、小區(qū)先實(shí)行業(yè)主自治。據(jù)他介紹,這樣不僅可以降低小區(qū)管理本錢(qián),而且自己管理自己更放心,業(yè)委會(huì)在法律范圍內(nèi)行使職權(quán),可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的綠化公司和保安人員,其他在小區(qū)內(nèi)招聘,解決小區(qū)的就業(yè),成員沒(méi)有工資,但可以發(fā)補(bǔ)貼。增強(qiáng)小區(qū)的扶助和公益心。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中,反對(duì)派也可以參加管理,小區(qū)是自己的,當(dāng)然都可以進(jìn)來(lái)。容易化解矛盾。業(yè)主自治,就可以使亂七八糟的吵鬧停頓,何樂(lè)而不為?!交大花園的業(yè)主沒(méi)有想到一個(gè)十分棘手的問(wèn)題,就這樣在協(xié)會(huì)的指點(diǎn)下解決了。更讓業(yè)主放心的是居委會(huì)負(fù)責(zé)人表態(tài)支持業(yè)主自治,“物管公司在管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題是正常的,老物管會(huì)遇到,新物管也會(huì)遇到,而自治就可以防止這一矛盾,但自治管理要配套,比

21、方賬目公開(kāi)、建立監(jiān)視機(jī)制,還有就是要注意組建程序,要一步步走穩(wěn)當(dāng)。在這方面,社區(qū)要負(fù)責(zé)籌建自治班子。還可以派出警力保證小區(qū)安定。 小區(qū)物業(yè)自治無(wú)疑是對(duì)物業(yè)管理利益的一種挑戰(zhàn),這也是無(wú)奈之舉,因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都感到物管變成了管物,只關(guān)心自己的利益,不關(guān)心小區(qū)的利益,既然請(qǐng)你來(lái)當(dāng)管家,又當(dāng)不好,只好自己動(dòng)手。對(duì)于這種開(kāi)展趨勢(shì),有人歡喜有人愁,有一些從事物管的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),業(yè)主自治會(huì)降低房屋價(jià)值,而物業(yè)管理對(duì)房屋的保值和增值時(shí)介紹,在同一地段,住宅銷(xiāo)售、辦公樓出售、出租情況的好壞,與是否具備專(zhuān)業(yè)物管及物管水平上下有著十分密切的關(guān)系。很多物業(yè)由于沒(méi)有實(shí)施專(zhuān)業(yè)物管,幾年下來(lái),房屋殘損、小區(qū)環(huán)境臟亂、房屋出現(xiàn)較

22、大貶值。而物管做得好的樓盤(pán),會(huì)帶來(lái)品牌的提升,房?jī)r(jià)也相應(yīng)上漲。是增值還是貶值事實(shí)說(shuō)了算。這不能不引起物管行業(yè)的憂慮,需要反思。 三家共贏是上策 市場(chǎng)上合作能帶來(lái)效益,同樣的物業(yè)管理尋找合作和共同的利益是解決矛盾的根本。為了緩解業(yè)委會(huì)、物管和業(yè)主之間的矛盾,青島、大連市一方面對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理給予了很大的政策扶持。大連市政府在對(duì)小區(qū)進(jìn)展改造時(shí),每個(gè)小區(qū)配套投入了10萬(wàn)元,或建一個(gè)200平方米的辦公用房,或用調(diào)遷的方法來(lái)置換。青島1994年實(shí)施物業(yè)管理,1999年開(kāi)場(chǎng)每年都安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于舊住宅小區(qū)改造。目前,青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)70%。大連市1996年起連續(xù)3年共投入了8000萬(wàn)用于