1、某住宅小區(qū)項目的問題匯總及后評價設計方面存在的缺陷亍匚總1、2、3、飄窗問題：飄窗距離地面高、進深較大J一般個頭的人夠不到把衛(wèi)生間問題：衛(wèi)生間上水口處沒有水龍頭，致使裝修階段不能方便使用自來水.空調(diào)機位：空調(diào)室外機位偏小，有些品牌的空調(diào)室外機放不進去。建議今后項目的設計單位能夠把空調(diào)室外機位適當?shù)募哟笮?、院區(qū)道路問題：普遍業(yè)主反映院區(qū)道路太窄。小區(qū)的實際主道路的寬度為6米.樓前路寬度為4米。設計院的設計理念是要做到“通而不暢，從而在硬件”上回吏駕駛人員進入小區(qū)后低速駕駛。一是為了小區(qū)業(yè)主的安全，二是為了因快速行車形成的噪音影響業(yè)主的生活，再一個原因是現(xiàn)在地下車庫還未使用，并且裝修期間進入車

2、輛太多，造成地上車輛過多。但從實際情況看，錯車確實有些緊張，建議今后項目的院區(qū)道路適當?shù)募訉捯恍?、廚房問題：廚房地面無防水、無地漏，有些個別業(yè)主反映萬一水 TOC o 1-5 h z *、-,-,?JC-平a*ea戶內(nèi)的窗戶安裝不規(guī)范，造成反復的維修,建議在今后的項目中嚴格規(guī)范施工方的安裝。三、業(yè)主方面造成的問題承重墻被拆除問題：個別業(yè)主擅自拆改房屋的非承重、承重墻。小區(qū)項目是業(yè)主向物業(yè)單位提交裝修方案，方案認可后方能開始裝修，但個別業(yè)主為了追求個性化裝修擅自將房屋的承重墻拆除，造成嚴重的安全隱患。建議今后的項目在交房時一定告知戶主在裝修時不能改動房屋的主體結構。其他問題匯總L房屋定價問題

3、：此次分房是大業(yè)主定價，只有樓層間的價格差異）15棟樓沒有根據(jù)位置差異更改房價,望今后項目在銷售定價上最好與市場化接軌，分出樓王，對不同位置的樓房做價位調(diào)整。2、有些業(yè)主認為小區(qū)未達到入住條件就讓業(yè)主收房，戶內(nèi)的有限電:視、燃氣都沒有開通。解釋：小區(qū)已完成了竣工驗收備案，已達到交付入住的條件，但鑒于北方的氣候條件，冬季寒冷無法進行綠化工作，景觀綠化工程進行了甩項驗收，這是政策允許的。有限電視、燃氣開通要需要業(yè)主自己去相關部門辦理。3、鑰匙發(fā)放問題：業(yè)主反映家里的設備莫名被拆走了。現(xiàn)小區(qū)的鑰匙管理辦法為：兩把裝修鑰匙,把給業(yè)主，另一把留在房地產(chǎn)公司,以便及時地返修業(yè)主反映的問題，修完后及時將裝修

4、鑰匙返還給業(yè)主。現(xiàn)第二把裝修鑰匙正在陸續(xù)發(fā)放給業(yè)主,我司對保-:二OOOyota.二J”0*Cr。留在自己手中的裝修鑰匙有嚴密的管理制度。建議今后的項目把。一。：。.丁:7*裝修鑰匙一次性發(fā)給業(yè)主，維修時通知業(yè)主前來維修，維修完成o0bYa.，0.aro后業(yè)主簽字確認。4、散熱器無罩：業(yè)主普遍反映暖氣片無罩現(xiàn)象。解釋：施工圖設計開始，由我司與大業(yè)主有關部門確認的交樓標準，明確小區(qū)散熱器形式同公司其他各小區(qū)，.雙方確認建安成本時，也是按此確定的。與合同約定的相符.5、有些業(yè)主認為入戶門為防火門，與合同上注明的三防門不符，因為入戶門上只有防火門標牌。其解釋為防盜、隔音功能的無須貼fitl。&J，a

5、/a-。”此功能標識。為防止類似問題的發(fā)生,建議在今后的戶門選擇上盡量選擇無功能標識的戶門，以防止發(fā)生類似的誤解。6、業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)沒有超市,沒有購買生活用品的地方,配套設施7、業(yè)主要求公正透明的告知業(yè)主房屋建筑面積、使用面積、公攤面積明細，以及實測報告。建議在售樓的時候每種戶型公示一整套一1一-9/*9CTJ一9O完成的實測報告。業(yè)主反映小區(qū)燃氣設計不合理.裝修前需要重新改動,出于安全方面的考慮只能通過燃氣公司專業(yè)人員進行改動，但費用太高，收費標準不一。,建議在新的項目中要求燃氣公司對價格明朗化*9、一樓沒有防護isi10、業(yè)主提出樓前的樹木遮擋家里的采光，要求移走，建議設計單P；rP0-O

6、0位在做景觀設計的時候注意樓棟前面的樹種安排。11、在景觀施工中發(fā)現(xiàn)有些樹種和設計院想象的不一樣，建議在新h.P,OO：0O*弋-c.0,0T；匕的項目中，景觀設計院對樹種從多個方面做更細致的限定。?f，。O、a,小區(qū)項目從前期策劃到實施直至交付使用，過程還有一些不盡完善或者可改進的地方Q-策劃階段21、前期框架方案的簽訂問題，尤其是最終銷售價的確定,考慮到房。E-8；/?-*。，,.-*=-產(chǎn)政策的多變性,盡量延后確定，滿足銷售進度的要求即可，預備費的問題尤其重要。2、設計方面的問題，建設方案最少委托兩家進行設計更于方案之間取長補短，方案確定以后，施工圖設計以后的設計盡可能地委:托一家設計院

7、設計.3、土地過戶方式：劃撥、股份制、轉讓、一級市場直接拿地,任何一種方式都要考慮定向開發(fā)人群的心理承受力。4、房地產(chǎn)開發(fā)地域性的差異，如北京與河北好多方面不一樣，稅收、節(jié)能、保溫等規(guī)定都有不一樣的地方，要加強學習。二、實施階段：1、專業(yè)人員配備不齊，受薪酬體制的限制，一直缺土建工程師。3、變更、洽商制度的完2、項目總體進度目標的科學設立，本項目在采暖季中交樓不太合理。9oooWco0ooaoJc*O工單位、材料供應商、分包商進行量化的后評價。10、總價包干合同的慎用。11、對咨詢公司的約束與管理有些松懈，要加強管理，從合同層面就要約束。12.市政資源與他人共享時；妥善處理技術經(jīng)濟方面的問題，如換熱站。13、行業(yè)標準高于國家標準的問題比如石油行業(yè)的有關標準比家標準高出一塊，尤其是HSE方面準備不足。14、對重大標底,比如1000萬以上建議兩家造價咨詢機構同時編制標底.便于平行對比。15、質量與進度關系問題，審圖是一重要環(huán)節(jié)，審完圖后再編制標底，編制的質量更可靠，比如基坑開挖時出現(xiàn)過類似的問題。16、設計出現(xiàn)的較大缺陷：1）戶型：定向開發(fā)的項目少用二居,多用三居,盡可能地用一梯兩戶口2）排水管的標高問題。3）包框過多，植筋量過大,增加