1、北京土地一級開發操作實務1北京土地一級開發操作實務 北京土地一級開發流程 中關村西區項目土地一級開發分享 深航項目土地一級開發分享2土地一級開發流程（一）土地一級開發主體 市政府1、土地供應計劃2、土地利用年度計劃3、土地儲備開發計劃市國土局會同相關部門1、確定土地一級開發主體（委托或招標）2、下達土地一級開發批復3、簽訂土地一級開發合同原土地所有者或使用者1、征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意2、向市國土局提出土地一級開發申請 市國土局1、受理申請并進行土地預審2、委托市、區縣土地儲備機構編制土地一級開發實施方案委辦局聯席會市國土局會同市發改、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、

2、規劃、資質、交通、環保等對一級開發實施方案提出原則意見依據1、北京市國民經濟和社會發展計劃2、北京城市總體規劃3、北京土地利用總體規劃市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市規委規劃意見書市發改委核準市園林局古樹處理意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市建委建設意見 土地一級 開發主體組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設市政府批準1、新增集體土地辦理農用地征收、或農轉用手續2、存量國有建設用地收回國有土地使用權 市國土局商 相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫

3、相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。征詢意見和審批組織實施土地一級開發前期策劃制定計劃3土地整理儲備中心土地整理儲備中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協議掛牌競買人登記、購買掛牌文件和有關文件競買人提出競買申請檢查競買申請的有效性，發放競買標志牌競買國土資源局與競得人簽訂掛牌成交確認書土地整理儲備中心向土地利用中心移交文件土地利用中心擬定土地出讓合同市國土資源局與競得人簽訂土地出讓合同受讓方交納合同定金儲備土地北京市國土資源局受理土地出讓處初審批轉土地整理儲備中心無規劃意見書有規劃意見書市規委規劃意見書擬定土地收益分配及搬遷協議地價評估擬定掛牌文件擬定掛牌工作方案土地出

4、讓處審查主管局長、局長審批出讓底價審定小組確定掛牌底價地價辦公室地價初審局長辦公會地價審定土地出讓處申請人提出土地出讓申請需提交的文件：1.土地出讓申請；2.房屋所有權證；3.國有土地使用證（無國有土地使用證的，提供土地權屬來源文件）；4.無法院查封、抵押的證明；5.營業執照或法人資格證明文件；6.有規劃意見書及其他規劃材料的，提交規劃意見書，其他規劃材料及3份地價評估報告競買人提出競買申請時應提交的文件：1.競買申請書；2.營業執照；3.法人資格證明文件；4.法人代表身份證復印件；5.不低于公告數額的競買保證金；6.按照公告須提交的其他文件土地一級開發流程（二）4土地一級開發主體 市政府1、

5、土地供應計劃2、土地利用年度計劃3、土地儲備開發計劃市國土局會同相關部門1、確定土地一級開發主體（委托或招標）2、下達土地一級開發批復3、簽訂土地一級開發合同原土地所有者或使用者1、征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意2、向市國土局提出土地一級開發申請 市國土局1、受理申請并進行土地預審2、委托市、區縣土地儲備機構編制土地一級開發實施方案委辦局聯席會市國土局會同市發改、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、規劃、資質、交通、環保等對一級開發實施方案提出原則意見依據1、北京市國民經濟和社會發展計劃2、北京城市總體規劃3、北京土地利用總體規劃市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市規委規

6、劃意見書市發改委核準市園林局古樹處理意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市建委建設意見 土地一級 開發主體組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設市政府批準1、新增集體土地辦理農用地征收、或農轉用手續2、存量國有建設用地收回國有土地使用權 市國土局商 相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。征詢意見和審批組織實施土地一級開發前期策劃制定計劃征地工作方案拆遷工作方案市政建設工作方案開發進度計劃及進度控制方案土地供應方案

7、融資方案質量和成本控制方案自我約束方案項目實施的組織保證方案（含風險分析及防范措施）項目可行性分析5土地一級開發主體 市政府1、土地供應計劃2、土地利用年度計劃3、土地儲備開發計劃市國土局會同相關部門1、確定土地一級開發主體（委托或招標）2、下達土地一級開發批復3、簽訂土地一級開發合同原土地所有者或使用者1、征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意2、向市國土局提出土地一級開發申請 市國土局1、受理申請并進行土地預審2、委托市、區縣土地儲備機構編制土地一級開發實施方案委辦局聯席會市國土局會同市發改、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、規劃、資質、交通、環保等對一級開發實施方案提出原則意見

8、依據1、北京市國民經濟和社會發展計劃2、北京城市總體規劃3、北京土地利用總體規劃市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市規委規劃意見書市發改委核準市園林局古樹處理意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市建委建設意見 土地一級 開發主體組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設市政府批準1、新增集體土地辦理農用地征收、或農轉用手續2、存量國有建設用地收回國有土地使用權 市國土局商 相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

9、征詢意見和審批組織實施土地一級開發前期策劃制定計劃 評標委員會: 招標人代表和有關的技術、經濟等方面的專家組成，評標委員會成員總人數為9人，其中招標人代表3人，社會專家6人,其中社會專家從北京市國土資源局專家庫中隨機抽取。 標書：E:我的數據庫一級開發專題第六章 投標文件格式.doc 評標：評標方法及標準.doc6土地一級開發主體 市政府1、土地供應計劃2、土地利用年度計劃3、土地儲備開發計劃市國土局會同相關部門1、確定土地一級開發主體（委托或招標）2、下達土地一級開發批復3、簽訂土地一級開發合同原土地所有者或使用者1、征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意2、向市國土局提出土地一級開發申請 市

10、國土局1、受理申請并進行土地預審2、委托市、區縣土地儲備機構編制土地一級開發實施方案委辦局聯席會市國土局會同市發改、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、規劃、資質、交通、環保等對一級開發實施方案提出原則意見依據1、北京市國民經濟和社會發展計劃2、北京城市總體規劃3、北京土地利用總體規劃市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市規委規劃意見書市發改委核準市園林局古樹處理意見市環保局環境評價意見市政專業部門市政接用意見市建委建設意見 土地一級 開發主體組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設市政府批準1、新增集體土地辦理農用地征收、或農轉用手續2

11、、存量國有建設用地收回國有土地使用權 市國土局商 相關委辦局1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。征詢意見和審批組織實施土地一級開發前期策劃制定計劃土地一級開發驗收7土地整理儲備中心土地整理儲備中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協議掛牌競買人登記、購買掛牌文件和有關文件競買人提出競買申請檢查競買申請的有效性，發放競買標志牌競買國土資源局與競得人簽訂掛牌成交確認書土地整理儲備中心向土地利用中心移交文件土地利用中心擬定土地出讓合同市國土資源局與競得人簽訂土地出讓合同受讓方交納

12、合同定金儲備土地北京市國土資源局受理土地出讓處初審批轉土地整理儲備中心無規劃意見書有規劃意見書市規委規劃意見書擬定土地收益分配及搬遷協議地價評估擬定掛牌文件擬定掛牌工作方案土地出讓處審查主管局長、局長審批出讓底價審定小組確定掛牌底價地價辦公室地價初審局長辦公會地價審定土地出讓處申請人提出土地出讓申請需提交的文件：1.土地出讓申請；2.房屋所有權證；3.國有土地使用證（無國有土地使用證的，提供土地權屬來源文件）；4.無法院查封、抵押的證明；5.營業執照或法人資格證明文件；6.有規劃意見書及其他規劃材料的，提交規劃意見書，其他規劃材料及3份地價評估報告競買人提出競買申請時應提交的文件：1.競買申請

13、書；2.營業執照；3.法人資格證明文件；4.法人代表身份證復印件；5.不低于公告數額的競買保證金；6.按照公告須提交的其他文件土地入市方式8國有企業土地入市方式選擇入市交易 通過土地一級開發將生地開發為熟地后(政府收儲)自行完成拆遷后直接入市（單獨、聯合）國有企業如何土地入市選擇？申請政府收儲？等待被拆遷？單獨入市？聯合入市？9國有企業土地入市方式選擇假設：1）A、B、C為已經通過規委審批的規劃塊2）紅色范圍為國有企業甲用地3）綠色范圍為國有企業乙用地4）黃色范圍為集體土地范圍ABC就甲企業而言：地塊自行完成拆遷后單獨直接申請入市進行政府收儲地塊自行完成拆遷后甲、乙兩企業申請聯合入市甲企業最終

14、得到（土地開發成本熟地價高限平均毛地價）甲企業最終得到（拆遷補償熟地價下限平均毛地價）甲、乙兩企業最終得到（熟地價高限平均毛地價）地塊僅能進行土地的一級開發被拆遷北京市非住宅拆遷標準申請政府收儲（按照現狀）北京市非住宅拆遷標準10北京土地一級開發操作實務 北京土地一級開發流程 中關村西區項目土地一級開發分享 深航項目土地一級開發分享11中關村西區區位：中關村西區高科技商貿中心區，位于北京市海淀區海淀鎮，規劃地塊東起中關村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環，南至海淀鎮南街。周邊人文環境：地塊北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山遙遙相對。交通情況：中關村距

15、首都國際機場25公里，南行10公里可到達北京西客站。地鐵4號線從南向北從南向北、10好線從東向西從這里穿過。中關村西區作為中關村科技園的核心區交通環境良好，人文環境優越。 中關村西區區位和功能定位12項目規模：總占地面積51.44公頃，總建筑面積150萬平方米，地上建筑面積100萬平方米，地下建筑面積50萬平方米。功能定位：中關村西區共計劃分4個功能區，其中A、B、C區綜合科貿組團區，將建設科技貿易類企業；D區為公共建設區，設有金融中心區、會展中心區、酒店和大型公共管理設施；公共綠地達到8公頃。其中地地下三層為北京市城市建設中首次采用的市政綜合管廊，地下一層建有國內首次采用的貫通所有建筑交通走

16、廊，同時設有商業、文化、康體娛樂等功能齊全的服務區。 中關村西區區位和功能定位北四環蘇州街中關村大街海淀鎮南街綜合科貿A區綜合科貿B區綜合科貿C區公共建筑D區公共綠地一個以高科技為特征的、在21世紀引領中國乃至太平洋地區社會經濟發展的世界性城市中心！13 1998年“北京科技園建設股份有限公司”通過授權的方式取得土地一級開發權1999年2006年目前，中國電子大廈、理想國際大廈、鼎好電子商城、藍星大廈等項目已經投入使用！歷史回顧：中關村西區的建設在遵循“規劃先行”的理念指引下，實現滾動開發，項目目前已經獲得了巨大的成功！合同簽訂土地一級開發二級開發市政設施建設地產開發規劃規劃方案于1998年月

17、開始招標2000年4月獲得首規委批準拆遷2000年2000年8月14日開始拆遷工作,于2001年3月完成產前工作。拆遷工作僅半年多就基本完成2001年4月27日市政建設正式開槽。2002年1月28日綜合管廊地下空間封頂。2005年園林工程、市政工程基本完成2001年2000年土地出讓（18/20）10宗（招標方式）2001年4宗（招標方式）2005年2006年3宗（掛牌方式）1宗（掛牌方式）“統一規劃，規劃先行”的機制中體現了善待土地的原則。14在對中關村西區進行土地一級開發過程中，采用“政府主導，統一規劃，市場化運作”的方式進行運作建設中關村科技園領導小組一級開發商政府北京國有資產經營管理公

18、司、北京首創集團等8家公司共同發起建設中關村科技園領導辦公室中關村科技園管理委員會1999年11月，成立北京科技建設股份有限公司對中關村西區進行土地一級開發市場化運作合理的開發模式是實現項目發展愿景及區域發展目標的保證，是項目成功開發的關鍵前提！15“政府主導，統一規劃，市場化運作”中政府與開發商責權關系責權利政府提供法規政策保證統一規劃開發成本審核授權專業土地一級企業對地塊進行開發，并在開發過程中進行監督規劃權土地出讓權稅收收益/土地收益一級開發商拆遷市政基礎設施建設生活配套設施協助政府進行土地出讓工作為二級開發商提供支持融資權項目開發權開發投資收益權責利關系16市場化融資中關村西區土地一級

19、開發完全按照市場經濟原則，在沒有依靠政府直接財政投入的 情況下，資金完全由開發企業通過資本市場進行籌措，減輕了政府的財政負擔，使政府集中精力行使其宏觀調控的職能。2000年6月，由北京市政府與國家開發銀行簽訂了中關村科技園區建設金融和作協議，國家開發銀行在三年內為科技園區的基礎設施、基礎產業、支柱產業、高新技術產業提供資金總量為80-100億元的貸款支持。在上述大背景下，中關村科技園區管理委員會作為土地一級開發項目的貸款擔保人，一級開發商于2001年從國家開發銀行處獲得5年14億元的貸款 。 2001年1月，建設銀行北京分行為中關村西區建設提供億元人民幣授信額度。到目前為止先后有光大銀行、華夏

20、銀行、建設銀行、民生銀行、北京銀行、工商銀行、興業銀行、浦東發展銀行等8家銀行和1家政策銀行國家開發銀行為中關村西區土地一級開發提供貸款。17征地拆遷市場化運作中關村西區地處的海淀鎮是舊城市，區內有4300余戶居民，以及包括海淀區委、區政府在內的機關、企事業單位160多家，市屬單位11家以及三處軍產。中關村西區土地一級開發是結合海淀鎮0.5平方公里的危房改造，采用政府組織、統一規劃、多方籌措、協作開發的方式對中關村西區進行開發建設。拆遷之前入戶調查制定科學合理的 拆遷補償標準公開招標確定 拆遷公司實施拆遷聘請專家對北京市拆遷管理辦法等政策進行研究。聘請專業機構進行評估政府的拆遷管理部門進行指導

21、和監督2000年8月14日拆遷工作啟動，2001年3月基本完成，拆遷工作僅用時7各月，無一戶上訪。拆遷結案18集中市政公共配套建設規劃集中的市政用地，將區域設施集中、獨立設置，有利于市政設施的日常使用并充分發揮集約效力，有利于市政設施的日常管理與維護。根據中關村西區各市政工程的具體實際，結合西區總體規劃的布局，西區6號地塊被調整為市政集中用地。2001年4月27日市政建設正式開槽。2002年1月28日綜合管廊地下空間封頂。2005年園林工程、市政工程基本完成用地功能用地面積（平方米）地上建筑物面積（平方米）110KV變電站2842607中水處理場1141200冷卻塔1396公共衛生間473100綠地775總計6627907市政綜合管廊將市政、電力、通訊、燃氣、上水、排水、熱力等管線集于一體。市政綜合管廊立體便捷的交通體系。19存在的問題與啟示問題：一級開發企業不是土地使用權的所有者，無法以土地權屬的抵押獲得信貸資金，只能以信用貸款的方式取得土地資金