1、物業(yè)工程部管理手冊(cè)專業(yè)培訓(xùn)目錄基 礎(chǔ) 管 理運(yùn) 行 管 理安 全 管 理危 機(jī) 管 理維 修 管 理主要設(shè)備物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備等建筑電氣工程設(shè)備供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備根底管理物業(yè)設(shè)備的根底管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能效勞提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備根底管理工作主要有四類：設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度教育培訓(xùn)、根底教育工作根底管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說(shuō)明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等

2、。設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等。設(shè)備的檔案資料管理工作根本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。根底管理規(guī)章制度生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有平安操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、平安管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、平安制度、交接班制度等。根底管理教育與培訓(xùn)對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：根本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理

3、與平安使用設(shè)備的宣傳與教育。運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行與使用過(guò)程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，平安性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度。運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問(wèn)題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問(wèn)題。勞動(dòng)組織目的，一是合理分工協(xié)作根底上配置勞動(dòng)力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置

4、情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備的平安操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。崗位責(zé)任制度。上班與交接班制度。記錄與報(bào)表制度。報(bào)告制度。效勞標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)那么。平安管理物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過(guò)程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和平安操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。包括：加強(qiáng)平安教育與宣傳。設(shè)備平安管理措施。落實(shí)設(shè)備合格證制度。平安責(zé)任制度。平安管理加強(qiáng)平安教育與宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)平安作業(yè)訓(xùn)練，平安意識(shí)教育和平安作業(yè)管理。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備平安使用

5、知識(shí)，提高平安意識(shí)。在特殊部位張貼平安宣傳標(biāo)志，平安宣傳報(bào)欄。定期召開(kāi)業(yè)主和使用人座談會(huì)。平安管理設(shè)備平安管理措施對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的平安保護(hù)措施。定期進(jìn)行設(shè)備的平安檢查和性能測(cè)試。制定設(shè)備的平安管理制度。平安管理設(shè)備合格證制度落實(shí)國(guó)家對(duì)平安性能要求高的設(shè)備合格證制度。如電梯。要求使用與維修人員持證上崗。平安管理平安責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)平安管理工作，平安巡檢。在崗位責(zé)任制中，平安必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來(lái)。平安管理，人人有責(zé)。形成一整套平安責(zé)任制度。平安管理特種設(shè)備?特種設(shè)備平安監(jiān)察條例?規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂(lè)設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府平安監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員

6、持證上崗。配合平安檢查，落實(shí)合格證制度。形成一整套平安責(zé)任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。工程危機(jī)管理四大目標(biāo)查明危機(jī)原因。減少或控制破壞、損失程度。迅速、正確的反響。制止危機(jī)繼續(xù)存在。工程危機(jī)管理重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事。勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限。配合政府部門之行動(dòng)。善用資源。知人善任。小心媒體之處理。控制群眾情緒工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因 硬 件 軟 件-設(shè)計(jì) 制度-維修 監(jiān)察-更改 經(jīng)驗(yàn)-突發(fā) 效率(反響)工程危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)法規(guī)供給突發(fā)工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施物業(yè)管理是方案性的工作為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性完善

7、物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度監(jiān)察配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率案例討論，演習(xí)經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程危機(jī)管理危機(jī)處理電梯困人確認(rèn)位置-電梯編號(hào)、樓層。通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況。安撫乘客，注意傷病。技工：盡快救人。密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況 管理/保安：注意等待人群疏導(dǎo)，安排臨時(shí)指導(dǎo)員。盡快救出被困乘客,注意空氣暢順。 跟進(jìn)乘客需要，抱歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助。追究原因，盡快修復(fù)改善。詳盡報(bào)告, 本卷須知：考慮設(shè)備之價(jià)值。工程管理危機(jī)處理自然災(zāi)害水浸、洪水、暴雨應(yīng)變準(zhǔn)備 物資沙包、防水閘板、抽水泵

8、、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)電梯保證去水道暢通工程危機(jī)管理危機(jī)處理自然災(zāi)害水浸、洪水、暴雨密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報(bào)告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心平安)詳盡報(bào)告(拍照記錄)向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠)工程危機(jī)管理危機(jī)處理設(shè)備損壞漏水確定源頭水源留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大堵塞/疏導(dǎo)，避開(kāi)物業(yè)之較重

9、要地方加速排水必須保證排水有效及順通進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方可能引致之隱患清潔及修復(fù)詳盡報(bào)告拍照記錄向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系抱歉，協(xié)助清理、修復(fù)等工程危機(jī)管理危機(jī)處理設(shè)備損壞停電確定受影響之位置、范圍注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之局部特殊設(shè)備檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明注意臨時(shí)照明之平安，如使用明火照明注意儲(chǔ)油量，正常操作專人監(jiān)控加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象假設(shè)長(zhǎng)時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機(jī)管理危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用)加固容

10、易被吹走的戶外物品收回可移動(dòng)之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時(shí)做戶外檢查工程危機(jī)管理危機(jī)處理應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、平安帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖。物業(yè)準(zhǔn)備：保存平安出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示。安排膳食。小心平安，取消戶外正常作業(yè)崗?fù)ぶ蛋唷９こ涛C(jī)管理危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)過(guò)后檢查損毀情況。執(zhí)行清理工作。協(xié)助客戶恢復(fù)。檢修受損設(shè)備。詳盡報(bào)告拍照記錄。向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠。工程危機(jī)管理危機(jī)處理誤報(bào)火警派最接近現(xiàn)場(chǎng)之員工調(diào)查火情。盡快報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)情況。確實(shí)誤報(bào)，盡快消防 控制復(fù)位。

11、調(diào)查誤報(bào)原因。消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告。如有需要，安排進(jìn)行維修。工程危機(jī)管理危機(jī)處理火警處理程序確認(rèn)火警后，盡快評(píng)估是否報(bào)消防部門。確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組。考慮是否執(zhí)行緊急疏散方案封鎖大廈，許可人士除外。派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火。切斷火場(chǎng)電源。關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯派專人操作。協(xié)助消防員滅火。火警過(guò)后，清理場(chǎng)地。詳盡報(bào)告，照相。如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠。分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾。工程危機(jī)管理危機(jī)處理氣體泄漏工作程序如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警。急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法。現(xiàn)場(chǎng)查證是否屬實(shí)。切密在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為。關(guān)掉 、傳呼機(jī)、對(duì)

12、講機(jī)等。無(wú)論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)翻開(kāi)窗戶，使空氣對(duì)流。關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)氣體開(kāi)關(guān)。疏散在場(chǎng)人士往空氣流通之處急救保安，防止盜竊。將昏迷者暈倒移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場(chǎng)情況如屬設(shè)備故障-搶修。查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任。詳盡報(bào)告物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問(wèn)題。維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，方案與控制。包括：設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)定期檢查方案維修方案修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購(gòu)置與評(píng)價(jià)維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做好鞏固工作以及必要記錄等一級(jí)保養(yǎng)：按方案進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨

13、損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，局部解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠到達(dá)完好狀態(tài)的保養(yǎng)維修管理定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)通過(guò)檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量維修管理房屋平安檢查房屋平安檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。?房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、根本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年，并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理方案維修方

14、案修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性方案維修工作的根本依據(jù)。維修管理方案維修 設(shè)備故障曲線圖維修管理方案維修 設(shè)備磨損曲線圖維修管理方案維修零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少局部機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。維修管理方案修理的定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復(fù)雜系數(shù)，是用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修