1、深圳房龍智業XXXX項目規劃設計方案評價內訓 用地勘測施工圖設計竣工驗收可行性研究立項前期策劃定位、物業發展建議營銷執行策劃開盤籌備銷售執行執行與調整設計任務書 規劃設計溝通 設計細部溝通平面設計溝通 展示溝通 定位檢測總平面布局戶型分布 戶型設計 規劃設計方案評價內容規劃設計方案評價（評標）規劃設計方案溝通（修改方向建議） 規劃設計方案解讀與營銷應用 規劃設計方案評價應用范圍 PART1：評價理論基礎營銷價值最大化 價值奧林匹克論 更快，更高，更強（不留尾）價值提升 價值實現生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實現馬斯洛需求理論營銷價值客戶感知價值=生活方式舒適度第一層面第二層面第一層面：占

2、有資源越多，舒適度越高奢侈需求 超量占有 舒適需求 大空間、健康環境、感官舒適健康需求 獨立空間、健康環境基本需求 獨立空間低高空間、陽光、空氣、景觀、視野空間、朝向、通風、采光、景觀、視野舒適度常規衡量標準： 朝向：南東北西 通風：通透不通透 景觀：自然類型景觀人工類型景觀 大尺度景觀小尺度景觀 采光：高樓層低樓層 開闊不開闊 視野：開闊不開闊 遠距近距 空間：大小舒適度常規衡量標準： 污染：低高 視覺：美觀整齊雜亂 視距：遠近 第二層面：客戶體驗越契合、強烈，生活方式越有價值 鄰里共融 小資 空間 宏大敘事 新富 格調展示 知富 。立面 豪 新富環境 洋 知富 酷 小資 。一、資源層面1、

3、總平面布局價值判斷三個方面（基于競爭）充分利用資源，規避劣勢地塊資源最大化規劃協調資源、創造資源規劃資源最優化建立競爭優勢棟均、戶均資源占有最優化PART2：規劃設計方案評價體系2、戶型分布價值判斷的三個層次資源分配均好性銷售無障礙資源分配合理性好的資源給大的戶型資源集中形成價值標桿價值提升二、生活方式層面1、空間類型與客戶高度契合2、空間形象與客戶高度契合3、其它因素分期建設、銷售展示經濟性發展性規劃設計方案評價體系價值構面營銷構面價值最大化均好性合理性價值標桿形象展示啟動與分期開發構面經濟性競爭差異化分期開發客戶體驗規劃設計方案評價表示意 權重 打分價值評價總平面布局價值最大化戶型分布價值

4、最大化營銷評價戶型競爭性展示價值分期銷售合理性啟動區差異化競爭客戶體驗切合度開發評價經濟合理性分期建設合理性規劃設計方案評價6大提示問題1、地塊資源是否充分利用；2、是否有難以銷售的產品；3、較大的戶型是否占有較好的資源；4、是否有可以賣高20%以上的產品標桿；5、是否有好的展示內容和條件；6、是否有較為合理的成本；1、我們找到地塊最大的優勢了嗎？2、我們把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型了嗎？3、我們的戶型分布與設計是否可以更好？4、我們的商業是否最有利于銷售和經營？5、我們的建筑形象與環境設計是否創造了好的賣點？6、我們的產品是否是從客戶的需求出發而設計？規劃設計評價溝通要點規劃設計評價應

5、避免的6大誤區認識自己解析地塊，集中力量利用和發揮優勢； 價值，價值永遠將最好的資源留給最好的戶型；同時，保證均好性；還是價值“金角銀邊”是商業的法則； 來源于市場，超越市場建筑和環境設計在推陳出新中不斷打造市場明星； 上帝永遠是對的最大限度地滿足客戶需求是實現價值的良好途徑。資源最大化資源合理分配優勢資源標桿價值最大化核心資源平衡PART3：規劃設計案例案例- 華僑城波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂谷天鵝堡2期2區天鵝堡2期1區純水岸TOHO純水岸多層262-288三層TOHO多層170-206平面五房31層，229四房253五房12-20層,170三房205四房245平面五房產品分布圖案例天鵝堡二

6、期鳥瞰圖1區2區案例- 華僑城.波托菲諾方案評價 景觀資源最大化 均好性 樹立價值標桿 生活方式締造案例- 中旅國際公館指標及戶型比例總用地面積：55831.50 總建筑面積：124301.71 容積率：1.81 建筑覆蓋率：25.17%總套數：546戶型戶數（戶）建筑面積（平方米）二房2884.17123.20小三房14113.91132.02大三房265123.20160.68四房138159.18-187.22TOWNHOUSE61212.08311.29復式40223.88392.88案例- 中旅國際公館戶型分布案例- 中旅國際公館鳥瞰圖 均好性 樹立價值標桿 院落、私密性案例- 中旅

7、國際公館方案評價案例- 星河國際指標及戶型比例占地面積：33946平方米建筑總面積：243106平方米住宅總面積：152874平方米總套數：922套容積率：4.5案例- 星河國際產品分布兩房三房四房27F27F29F29F29F29F30F案例- 星河國際鳥瞰圖 產品均好性 樹立價值標桿 王者坐標，體現尊崇感案例- 星河國際方案評價案例- 寶安N2地塊指標及戶型比例用地面積：27597建筑面積：49676容積率：1.8覆蓋率：23綠化率：40戶型建筑面積套數比兩房兩廳一衛79-8510三房兩廳一衛91-9410三房兩廳兩衛11919四房兩廳兩懷149-16139復式花園洋房118-23613復

8、式123-2455連排別墅190-2374案例- 寶安N2地塊產品分布N79-852X2X191-943X2X1119 3X2X2復式洋房200-236 6X3X3149 4X2X2161 4X2X2連排別墅1-2F 4X3X3 1903-4F 4X3X3 237花園洋房1-2F 4X3X3 1993-4F 3X2X2 2375-6F 4X3X3 19112F12F18F18F18F6F4F18F18F案例- 寶安N2地塊鳥瞰圖案例- 寶安N2地塊方案評價 均好性 樹產價值標桿 院落、私密性區位：布吉新中心區新一代區域CBD案例- 大世紀花園三期區位分析三期總用地面積：89000平方米（其中5

9、號地20000平方米待定）容 積 率：約2（暫定）計容建筑面積： 178000平方米（暫定） 大世紀一、二期布龍公路大世紀三期鎮政府石芽嶺森林公園大世紀一、二期布龍公路大世紀三期鎮政府石芽嶺森林公園含五號地不含五號地案例- 大世紀花園三期用地分析三期以道路、現有建筑為界，劃分為三個組團，東北、西北、北部分別為組團二、組團三、組團四（一、二期為組團一）。案例- 大世紀花園三期總體布局建議三期以道路、現有建筑為界，劃分為三個組團，東北、西北、北部分別為組團二、組團三、組團四（一、二期為組團一）。加入5號地塊，則用地發展條件較為理想。檔次分區以組團為單元進行，從低到高依次為組團三、組團二、組團四；組

10、團二為中檔偏高，三房為主、二房其次，四房以上大戶型為輔；組團三中檔為主，二房、三房為主；組團四為中高檔，三房為主，四房以上、二房為輔，有部分排屋。案例- 大世紀花園三期發展方向一未加入5號地塊，則用地發展條件受到一定限制。組團檔次基本持平，檔次分區在組團內部按資源的分布進行，各組團均為三房為主，二房其次，四房以上大戶型為輔，不設計排屋。 案例- 大世紀花園三期發展方向二三各組團采用不同的標高，組團三與組團一持平；組團二由西向東逐步提高，形成臺地式山莊格局；組團四保持高臺地形，幾個組團形成逐步上升的地形關系；案例- 大世紀花園三期地形處理 以組團一的亞熱帶海洋建筑風格為基礎，從組團三、組團二、到

11、組團四在形象品質上有明顯提升。四個組團中，以8號路為界，組團一和組團三形象基本統一，組團二和組團四形象基本統一。組團三基本沿襲組團一的特色，在細部處理上提升品質，形成亮麗的外觀形象。組團二和組團四在色調統一的基礎上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍色坡頂，營造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區的檔次和品質；案例- 大世紀花園三期建筑設計建議以組團一的亞熱帶海洋建筑風格為基礎，從組團三、組團二、到組團四在形象品質上有明顯提升。四個組團中，以8號路為界，組團一和組團三形象基本統一，組團二和組團四形象基本統一。組團三基本沿襲組團一的特色，在細部處理上提升品質，形成亮麗的外觀形象。組團二和組團四在色調統一

12、的基礎上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍色坡頂，營造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區的檔次和品質；在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢而建，亮麗的淺黃色基調，簡約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢非凡。 從近處觀賞，各組團又各具風采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現流水的靈氣和繁茂的綠意。組團二依山勢而建，建筑自下而上逐臺而建，內庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊藏風水的富貴，顯出活力與生機；組團三在建筑的環繞中顯出靜謐與安寧，花團錦簇，宛如人間天堂；組團四地勢高亢，建筑俯瞰全鎮，氣勢非凡，顯露高人一籌的自在與優越。 案例- 大世紀花園三期地形處理在新

13、中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢而建，亮麗的淺黃色基調，簡約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢非凡。 從近處觀賞，各組團又各具風采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現流水的靈氣和繁茂的綠意。組團二依山勢而建，建筑自下而上逐臺而建，內庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊藏風水的富貴，顯出活力與生機；組團三在建筑的環繞中顯出靜謐與安寧，花團錦簇，宛如人間天堂；組團四地勢高亢，建筑俯瞰全鎮，氣勢非凡，顯露高人一籌的自在與優越。案例- 緹香名苑區位分析萬科城市花園德式堡深圳高爾夫緹香名苑山姆會員店水榭花都商業街本項目商業街香逸名園商業香梅路口商業宏浩花園商業街天然

14、居商業街四至及景觀西、北臨市政路東南為學校、多層住宅、生活文化配套西北遠觀湖景西南高層遠觀綠地高層四向視野開敞案例- 緹香名苑地塊分析占地面積：20365 總建面積：101037建筑容積率：3.26建筑覆蓋率：28 產品均好性 價值分布 經濟性（梯戶比）案例- 緹香名苑方案評價方向案例- 緹香名苑修改前方案不可拆遷的舊樓商業售樓處幼兒園存在問題1：該布局幼兒園與醫院放在一起,客戶難以接受.商業部分的放置明顯沒考慮經營需要.售樓處的設置顯然不利于形象展示案例- 緹香名苑修改前方案存在問題2：小區整體抬高兩層,小區入口形成階梯狀,十分氣派,但單一的解體設計給住戶的出行造成不方便.案例- 緹香名苑修

15、改前方案地上車庫存在問題3：此地上車庫有封頂，層高小于6米，應該計入容積率，且用途不可改，設計這種需要繳納地價的車庫是否合適？案例- 緹香名苑修改前方案存在問題4：項目成本高達5000多元/，且不包括不可預見費等；同時，發展商預期項目為中檔偏高產品，通過本項目與市場中高端豪宅、中檔偏高產品的對比發現,本項目在成本和造價上不是很經濟。案例- 緹香名苑修改后方案98三房110-115 三房130三房45 一房72 二房150三房162 四房案例- 緹香名苑修改后方案戶型比例戶型建筑面積套數套數比面積比戶型特色1房1廳45.3184135%東向、帶6m2大陽臺2房2廳71.5188139%客廳寬大凸

16、窗、贈送臥房露臺小3房2廳96.431021614%入戶花園、贈送部分露臺中3房2廳117.1781213%入戶花園、主臥獨立陽臺大3房2廳132.051692631%入戶花園，主臥陽臺、贈送大露臺4房2廳147.4751115%入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客廳大觀景陽臺5房2廳161.2650811%入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客廳大觀景陽臺大平面/復式193.651223%入戶花園、贈主臥、客廳陽臺合計658100100%案例- 御景東園區位分析案例- 御景東園地塊分析南面松園路商業氛圍較為成熟，商業價值較大東部發展條件略好于西部南、北側發展條件接近項目規模較大，用地較為規則，為羅湖區罕有

17、的大規模項目，發展條件良好。項目地塊東、西遮擋較少，發展條件接近；南、北均有部分遮擋，而北部將建的公寓存在近距離遮擋問題。整體而言，項目環境條件一般，基本無可利用的景觀資源。占地面積：27366建筑面積：154056容積率：5.63案例- 御景東園修改前方案規劃設計特點：靈活半圍合式布局，周邊點式樓聯體設計，保證中間大庭院；高層和相對較低的密度；規劃布局呈現相對的封閉性內向性和，以庭院為中心；戶型分布以庭院景觀為導向；保證最大的幾種戶型占有較好的資源；檔次北高南低；一梯四戶大戶型和一梯六戶、一梯八戶中小戶型。案例- 御景東園修改前方案規劃布局分析封閉式、內向性布局注重了內部空間的完整性和舒適性

18、，但外圍形象難以保證，較為凌亂，尤其是松園路一側，有局促感和壓迫感，不利于樹立大型小區大氣、統一的形象。完全以庭院景觀為導向，保證了頂端戶型的資源，但未保證各大戶型的素質，特別是C2、C3戶型；總體而言，未充分考慮戶型分布的均好性，特別是D3戶型景觀和朝向都不能保證。案例- 御景東園修改前方案戶型比例戶型面積區間（m2 ）面積比套數套數比二房二廳一衛68596987143%408241%三房三房二廳一衛91489619165%48 1%346204%508%三房二廳二衛10022102999%190112%三房二廳二衛+花園（部分+工人房）1257513445217%326192%四房二廳二衛

19、+花園1451820192333%392231%五房二廳三衛+花園（復式）2557343%3319%小計100%1695100%255五房145-202四房花園125-134三房花園100-102三房二衛 91-96三房一衛70二房案例- 御景東園修改前方案戶型比例案例- 御景東園修改前方案戶型設計分析戶型設計基本合理；二房戶型設計較好，90余平方米小三房和100余平方米中三房設計也較為合理；125平方米以上大戶型帶入戶花園是賣點。149平方米以上豪華戶型設計較為常規，戶型創新不夠，缺乏足夠打動客戶的精彩亮點；大部分廳、主人房功能設計未跟上檔次要求，不夠舒適、豪華，如客廳偏短、客餐廳空間不分、

20、臥室功能單一等，與戶型面積不相稱；D、E、F、H部分戶型公用衛生間位置欠考慮，影響臥室區的私密性；剪力墻位置不利于空間的靈活性利用。案例- 御景東園方案評價標準 產品均好性 建筑形象 產品價值標桿 價值分布73-842X2X198-1093X2X1(2)114-126 3X2X2133-140 3X2X2147-151 4X2X2175-191 4X2X2(3)案例- 御景東園修改后方案32F33F33F30F案例- 御景東園修改后方案戶型配比戶型面積套數總計套數比兩房2*2*1728421024023.51%2*2*28430三房3*2*1959915034662633.89%61.31%3

21、*2*21031151963*2*2（花）11714025328027.42%3*2*2（花+工）15227四房4*2*2（花+工）14317912615314.99%4*2*3（花+工）19127復式4*3*4（花+工）266120.20%5*3*4（花+工）3431案例- 歐陸經典區位分析本項目幼兒園幼兒園桃源小學華城百貨醫療所卓雅小學桃源實驗中學民潤超市中行農行峻峰。麗舍龍珠醫院城市假日花園花園水木華庭桃源村龍龍珠珠大道四路路井龍路北環高速車 管所郵局中愛花園挪威森林高壓走廊微波走廊400m500m小河溝綠化帶項目地塊龍井路廣深高速龍珠四路公共綠化帶規劃中公園車管所龍井村桃源村案例- 歐

22、陸經典地塊分析占地面積28945.1平方米總建筑面積46000平方米容積率1.8，覆蓋率25；案例- 歐陸經典評標方案一75 3X2X288 3X2X2 65 2X2X1N復式：1-2F 118 4X3X33-4F 95 3X2X2102-105 3X2X24F4F8F7F11F11F11F11F10F11F10F11F案例- 歐陸經典評標方案一鳥瞰圖案例- 歐陸經典評標方案二 75-80 2X2X1 87-89 3X2X1 105-108 3X2X2 66 2X2X1119 5X2X2130 4X2X2N11F11F11F11F11F11F9F9F5F5F5F5F5F5F案例- 歐陸經典評標

23、方案二鳥瞰圖案例- 歐陸經典評標方案三N6F9F9F10F9F9F10F6F6F12F11F12F11F11F12F11F12F案例- 歐陸經典評標方案三鳥瞰圖 規避劣勢 戶均占在有資源 經濟性 競爭優勢案例- 歐陸經典方案評價戶型面積套數比例4房127-1305613.5%戶型面積套數比例小3房87-977919.1%戶型面積套數比例2房69-7811928.7%戶型面積套數比例大3房104-12014835.7%戶型面積套數比例復式112-144122.9%案例- 歐陸經典確定方案案例- 歐陸經典確定方案鳥瞰圖案例- 名駿豪庭設計方案三房二房一房商業裙樓泳池園林 價值分布 景觀資源分配 均好性案例- 名駿豪庭方案評價案例- 名駿豪庭設計方案解析一 1、戶型價值分布不盡合理，均好性較差； 三房戶型 商業裙樓 2、南向景觀未充分利用； 二房戶型 游泳池 3、建筑間距較近，布局較擁擠； 一房戶型 園林 4、商業價值未充分體現； 5、環境與配套設計缺乏特色。案例- 名駿豪庭設計方案解析二一房三房二房商業裙樓游泳池園林一梯12戶28層，客廳設計全在凹槽，整體檔次不高，市場接受程度一般 南向三房與一房有較好