1、地王廣場一期經營狀況、售價及六區規劃、投資預測分析光大招商中心2014年02月19日地王廣場一至四區目前租賃情況地王廣場一區，部分產權為白沙塘村，一層公司物業共1297，現有業態：銀行、好萊塢婚紗城，出租率為100%。二層公司物業共2237，暫時空置。三層公司物業共5217，暫時空置?？偝鲎饴蕿?5%。地王廣場二區，一層至三層共約3萬，公司自主經營彩怡百貨，出租率為100%。地王廣場三區至四區產權較分散，由我司物業與小業主組成。其中三至四區一層總面積為7692.47 ，公司鋪50間，業主鋪47間，出租率為87%。三至四區二層總面積為8103.5 ，公司鋪69間，業主鋪137間，暫時出租率為17

2、.5 ，已經跟婚慶公司合作出租。三至四區三層總面積為8461.6 ，公司鋪為212間，業主鋪22間，出地王廣場一至四區目前租賃情況租率為50%，其中三區三層已經跟婚慶公司合作出租。 在以上的數據可以看到，只要是整個區域是公司自持的物業，出租率都明顯較高，甚至達到100%的出租率。地王廣場一至五區目前租賃情況分析地王廣場從2005年10月1日開業以來經營狀況一直都不是很理想，初期商場定位為：主力店+小商鋪（小業主），經營狀況一般，也有大量優質商家進駐。由于我司對商鋪提前銷售，導致產權分散，沒法統一規劃招商。小業主只考慮到眼前的收益問題，一味追求高回報，租金較高，沒有給商業一個培育的過程，導致大量

3、前期優質商家的流失，根本談不上“品牌增值效益”了，給后期的經營管理都帶來了困難。由于南城、東城、萬江商圈的崛起，給經營已有八年的地王廣場帶來了巨大的挑戰，加上廣場里、外的設施開始老化，停車位少、工程改造難等等，給地王廣場的招商帶來重重困難，空置面積較高。地王廣場一至五區目前租賃情況分析地王廣場一至五區鋪面間數及面積地王廣場一、三、四區空置率為50.30%，其中二區是自持物業（彩怡百貨），空置率為10%，五區大部分是盈大商業，公司物業較少，空置率為50%。地王廣場一至五區收益方式地王廣場一至五區目前收益情況地王廣場一至四區現年實際收益地王廣場一至四區暫時未出租面積及預計租金收益以上預計租金是根據

4、現有同等的租賃租金收入計算的地王廣場一、三、四、五區十五年收益實際年收益+剩余面積（預計租金年收益） 15年 地王廣場十五年總收益（1098萬元+1189萬元）15年=3.4305億元以上收益沒有計算年遞增率，我司地王廣場的租金年遞增率10%。地王廣場前期銷售單價及現售價對比按萬元為計算單位可見即使是經營不理想，鋪面還是有升值的空間，如果前期暫時不銷售，統一規劃招商，給予個商業的培育期，做旺了再銷售，現在的收益要大的多。地王廣場與周邊商圈售價對比區域世博廣場項目銷售價格，主要地王現有業主售價、東湖花園、西城樓、世博廣場、聚福廣場、萬達廣場。東湖花園萬達廣場西城城聚福廣場世博廣場地王廣場現售價與

5、周邊商圈現售價對比按萬元為計算單位地王廣場一層臨街現售價為3.5-4.5萬元/ 左右，內街為2-2.5萬元/ 左右。其中聚福廣場近期賣出的售價明細較高。東城萬達廣場主要調查對象：萬達廣場一層商住區、美食街及黃金街的售價。商住樓美食街、黃金街東城萬達廣場商住區美食街、黃金街其中萬達廣場商住樓一層售價為6-8萬元/ ，美食街及黃金街為8-9.5萬元/ 。地王廣場現售價與周邊商圈現售價對比從以上數據可以看到目前東縱大道的商業地產鋪面售價最高的是東城萬達，但萬達只銷售旁邊的鋪面，核心區是自持的物業。通過住宅、星級酒店、A級寫字樓、一站式購物中心等等，塑造一個城中心。借助品牌增值效益，達到較高的鋪面銷售

6、價格。同時通過持有物業的有效經營，達到資產的升值。地王一、三、四區未售鋪方案方案背景： 依照目前地王經營現狀及受該物業條件的限制，預估未來的可發展空間有限，為了減少公司損失，年初商業中心提出地王廣場公司鋪出售建議，結合營銷中心制訂的營銷方案，現針對銷售下及自主經營兩種情況下從財務角度就現金凈流量進行對比分析。一、銷售地王一、三、四區未售鋪方案假設：1、按現有成本3500元/平，成本8500萬。售價參考營銷部提供的1區均價12054元，3.4區均價12600元，分期銷售，預計按4年銷售。2、營銷費用及管理費用按收入2%預估3、折現率為10%地王一、三、四區未售鋪方案現金凈流量為8012萬，累積凈

7、現值為6871萬元。二、自主經營地王一、三、四區未售鋪方案目前出租率公司鋪約50%，平均單價48元預計未來達到65%-70%，單價每年按5%遞增。10年后發生一次裝修，16年后再次裝修。折現率為10%地王一、三、四區未售鋪方案按現有成本8500計，仍需14年累積現金流量為正。現金凈現值33年后仍為負187萬。內部報酬率為6%。（折現率為10%）如不能改變現有地王經營環境下，不能大幅提升租金，改變現有這種空置率情況下，建議整體銷售。（財務部建議）地王一、三、四區未售鋪方案地王六區投資預測、規劃分析地王六區投資預測投資成本概算投資成本：土地成本+建安成本+資金成本建筑面積約1.8萬，初始投資成本約

8、7500萬。單位成本約4100元地王六區投資預測三種方式下的投資預測1、100%銷售2、30%銷售70%持有3、100%持有地王六區投資預測一、100%銷售假設：1、銷售進度：依開盤情況及推廣力度預計2014年銷售40%，以后年度銷售20%，至2017年銷售完畢2、銷售單價：參照前期地王銷售部提供的平均單價1.8萬預估。由于不同進度銷售單價不同，預估2014年單價1.8萬，2015年2萬，2015年2萬，2017年1.8萬。3、銷售及管理費用率按銷售收入2%預估4、預繳增值稅率3%，銷售完畢后進行土地增值稅清算5、折現率取10%。地王六區投資預測100%銷售情況下投資預測該投資方案下：內部報酬

9、率62%，凈現值8613萬。內部報酬率較高，但因產權已銷售，無后期房產增值收益。地王六區投資預測二、30%銷售及70%持有假設：1、首層銷售，銷售進度及單價方案參照100%銷售情況。銷售單價營銷部提供的周邊商鋪單價在6-8萬區間，無其他參考數據，商業參照前期地王銷售部提供的100%銷售下的單價1.8萬，預估首層銷售單價范圍在3-4萬之間。2、銷售情況下的條件參照100%銷售3、持有部份：資產原值投資成本-銷售部份成本+裝修費用，預估裝修費用1000萬。按20年攤銷，十年后每5年裝修一次，費用每次按1000萬計，同時每次裝修按5年攤銷。4、出租率首年90%，后期在95%，租金單價參照目前地王的租

10、金單價每平48元預計二、三層租金40元/平，第三年后按10%遞增。5、營運費用按租金收入15%計。其他收入按月均7萬，以后年度按5%遞增。地王六區投資預測內部收益率24%，累積凈現值4739萬，2015年凈現值（1942萬）及時收回初始投資，內部收益率低于全額銷售情況下，但持有產權在未來房產增值可實現相應的額外收益。二、30%銷售及70%持有地王六區投資預測三、100%持有假設：1、初始投資為7500萬，首次裝修約2000萬，十年后每5年裝修一次，裝修成本2000萬。2、預計2015年開業，出租率90%，后期保證在95%3、租金單價：參照地王48元/平，預計按55元/平，三年后每年按10%遞增

11、4、相關的稅率及折現率與前面一致。5、不能考慮未來房產增值帶來的效率。地王六區投資預測該方案下內部收益率為8%，低于折現率10%，靜態回收期10年，動態回收期需25年。在20年時累積凈現值為負803萬。正常的情況下不考慮該方案。但因商鋪投資不同于一般性投資，需考慮未來商鋪的增值效應。三、100%持有地王六區投資預測三種方案下的優劣勢六區規劃分析（原業態定位）地王六區1-3層業態規劃布局方案一 (1F業態定位：主力店品牌餐飲、黃金、玉器、精品飾品）1層只適合公司自持物業六區規劃分析（原業態定位）地王六區1-3層業態規劃布局方案一(2F業態定位：大主力店精品超市、餐飲品牌、年青人體驗館）2層只適合

12、公司自持物業六區規劃分析（原業態定位）地王六區1-3層業態規劃布局方案一(3F業態定位：主題餐飲美食城、兒童樂園、電玩、美容美體）3層只適合公司自持物業六區規劃分析（一層銷售） 地王廣場六區一層賣出售價可以參考地王廣場一期一層現售價及東城萬達廣場的商住區售價(5-8萬元/ ）。 地王廣場六區一層如果賣出，產權就分散了，經營業態就會像地王一期的現狀，沒有統一的招商規劃及品牌定位，品類零亂。可售位置六區規劃分析（一層銷售）六區二層規劃考慮到一層產權分散，靠一層帶動二、三層可能性較小，建議二層規劃成餐飲區美容、健身及超市，餐飲及超市可帶人氣，但超市租金較低，餐飲可以接受高租金，兩者可平衡租金收益。商超約2800餐飲、美容、健身約3500 六區規劃分析（一層銷售）六區三層規劃建議三層規劃成美食城。餐飲約2300 餐飲約4000 銷售六區一層優缺點：優點：可以快速回籠資金，為公司增加收益。缺點：1、將六區最好的位置售出，產權分散，不能統一規劃招商及品牌定位，品類難把控，容易造成品類沖突導致經營混亂。 2、由于不能把控一層品牌進駐，直接影響