1、推廣框架推廣框架湖東湖東CBDCBD商業背景商業背景工程商業定位建議工程商業定位建議工程推廣籌劃核心工程推廣籌劃核心工程溝通傳媒策略工程溝通傳媒策略視覺表達建議視覺表達建議SPONSORS FRAMEWORKSPONSORS FRAMEWORK湖東CBD商業背景湖東湖東CBDCBD和高端商圈的為難和高端商圈的為難【湖東商業體系龐大，卻滿足不了商務需求湖東商業體系龐大，卻滿足不了商務需求】 按照蘇州中心城區開展的東進戰略，蘇州城市CBD正逐步在湖東迅速崛起很多外來人士、企業進駐到湖東板塊，很多商業工程配套也陸續崛起。位于湖東的金雞湖商圈已經聚集了蘇州市區內大局部高端商業。 以圓融時代廣場為中心的

2、金雞湖商圈，也包含了較豐富的商業業種、業態。從北往南，沿金雞湖東岸的商業工程包括 “蘇州人的鳥巢-科技文化藝術中心、國際博覽中心、月光碼頭、圓融時代廣場、久光百貨、摩天輪主題公園、現代休閑廣場等龐大的商業體系。但是但是“湖東湖東CBDCBD似乎并不領情！似乎并不領情！半湖瑟瑟半湖瑟瑟 半湖紅半湖紅【高端商圈的為難：人氣差，經營不樂觀】 但由于“CBD本身特指的是以商貿、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務中心區，目前來講人居文化還沒有成熟化。所以導致這些商圈中具有商務洽談、宴請、外事休閑等功能的業態經營良好；而純的百貨零售、品牌專賣等業態卻較蕭條。 如：久光百貨為吸引人氣放低身價，把平民

3、的兒童蹦床引進廣場；現代休閑廣場也是破敗不堪；月光碼頭只有月光的凄迷卻沒有碼頭的繁華等等。金雞湖商圈中人氣較差或倒閉的商家金雞湖商圈中人氣較差或倒閉的商家樂嘉商鋪商業定位建議量體裁衣的定制型業態建議量體裁衣的定制型業態建議【小體量商鋪更應避其短，顯其長小體量商鋪更應避其短，顯其長】樂嘉大廈商鋪體量較小，總面積只有7730平。像這樣小體量的商業體是很難招百貨零售入場的。因為它從本質上不能滿足品牌商的入場條件，和久光相差甚遠。即使勉強招入特色小百貨入場，也不能成市，那么經營狀況就堪憂。這樣對商鋪的銷售就更加不利，也會影響已售商鋪的升值率。樂嘉大廈是由SOHO、酒店是公寓、商鋪組成。這樣的規劃，對商

4、鋪招商娛樂業態也是有限制的，特色酒吧、KTV等是很難過的了消防的。即使憑借了強勢力量完成消防驗收，這樣的業態體量也很難和“李公堤抗衡。經營狀況還是堪憂。做做“CBD“CBD最缺失的商務休閑業態可能是樂嘉的大優勢最缺失的商務休閑業態可能是樂嘉的大優勢為湖東為湖東CBDCBD補充缺失功能補充缺失功能樂嘉大廈位于蘇州工業園區湖東CBD核心區域內；北臨現代大道，白塘公園近在咫尺，雅戈爾、九龍倉、建屋、中海、萬科、朗詩等知名開發商開發的一大批高端居住區，環繞四周；東面是園區的政中心區域，聚集了園區管委會、工商、公檢法等政府機構；西面那么是投入使用的圓融時代廣場在江蘇省地標式九龍倉金融中心、新鴻基等大規模

5、城市綜合體。而工作生活在這里的白領人群往往找不到生活歸屬感：工作午餐無處打發；朋友探訪，商戶洽談沒有安靜的簡餐處；下班后找不到就近的修身養生館。輕軌建成后，飯點或午后來往CBD的行人也需要在輕軌站口，有一個供氧的場所做片刻休息。面對時代廣場的空靈、李公堤的急躁； 湖東CBD需要一顆維生素C，補充高物質追求下的養分缺失。樂嘉大廈的商鋪業態就是這顆維生素C，在湖東CBD的核心處給周邊的白領和居民一份安逸！【定制獨特的商務鄰里，創意鄰里中心新概念定制獨特的商務鄰里，創意鄰里中心新概念】 1F 1F 時尚品牌簡餐時尚品牌簡餐 甜品烘焙甜品烘焙 24 24小時便利店小時便利店 快速影印快速影印 品牌干洗

6、品牌干洗 2F 2F 咖啡吧茶吧咖啡吧茶吧 時尚書吧時尚書吧 潮流影音店潮流影音店 品味辦公擺件品味辦公擺件 3F 3F 美容美容SPA SPA 修身機構修身機構( ( 如瑜伽培訓、專業瘦身如瑜伽培訓、專業瘦身 白領琴行學琴培訓白領琴行學琴培訓 4F 4F 酒店配套：大型健身房酒店配套：大型健身房 樂嘉商鋪的業態建議樂嘉商鋪的業態建議【由于工程的體量問題，以下業態可做挑選植入】強調輕軌商鋪的地理優勢強調輕軌商鋪的地理優勢【地理優勢的絕妙商務功能表達地理優勢的絕妙商務功能表達】【招商品牌建議【招商品牌建議:防止一線品牌與駐場要求的矛盾】防止一線品牌與駐場要求的矛盾】樂嘉大廈也可稱為湖東CDB的核

7、心商鋪，定位較高；所以對其招商的品牌要求也會相應很高；只有具備一定市場口碑的品牌商戶入駐才能符合其商業定位，實現幫助樂嘉商鋪及酒店式公寓銷售的目標；但是一、二線品牌商對入駐的場地要求很高；而且其開店方案也是在年前已經有了準備。從他們的市場部調研意向合同場地改造裝修開業，都是較漫長的周期，這樣會影響樂嘉商鋪的銷售周期，也會因此消耗較大的財力物力精力。這樣一來入駐的品牌要求和現有的場地要求就成為了一對矛盾體，給招商工作帶到了瓶頸。為了解決這些問題，建議把品牌商戶做縱向細化： 防止國際一二線品牌進駐，選擇國內一線、國際二、三線的連鎖性品牌入駐；更歡送以加盟形式的品牌連鎖入駐。即可拷貝品牌口碑，又防止

8、總部審批流程的繁瑣關卡。在品牌供給商的選擇上，可鼓勵地級代理，或自主創業的商家入駐。【業態案例】【業態案例】【業態案例】招商條件與銷售技巧的結合：招商條件與銷售技巧的結合：為了推動樂嘉商鋪的招商進度，制定一系列的免租政策是必不可少的環節。一年的免租期也是比較常見的招商特惠政策之一。這樣的優惠招商條件能比較快的樹立商戶入駐的信心，盡快成市。為了彌補這一年來免租的租金損失，我方可在銷售平臺上拉回這筆費用。以“帶租約的商鋪為銷售賣點，提升商鋪每平方1000元左右的價格，就足以把租金上的損失彌補回來。【優惠的招商政策救市；微調的銷售價格盈利】【優惠的招商政策救市；微調的銷售價格盈利】執行業態規劃的招商

9、建議：執行業態規劃的招商建議：【招商小組跟進商管中介機構的合作與監管招商小組跟進商管中介機構的合作與監管】 1 1、 建議成立建議成立3-43-4人的招商小組組長人的招商小組組長1 1名、活動執行名、活動執行1 1名、招商人員名、招商人員1-21-2名，分工與商管中介單名，分工與商管中介單位、位、 廣宣單位等機構達成合作意向。根據工程的業態要求進行招商工作和推廣工作。廣宣單位等機構達成合作意向。根據工程的業態要求進行招商工作和推廣工作。 2 2、 為了盡快完成招商工作提升商鋪價值，建議采取三種招商方式的結合啟動：為了盡快完成招商工作提升商鋪價值，建議采取三種招商方式的結合啟動： 、掃街招商法、

10、掃街招商法招商小組的招商人員先對符合業態需求的店進行招商小組的招商人員先對符合業態需求的店進行 及上門拜訪，推薦其及上門拜訪，推薦其品品 牌做新的開店方案。更重要的是心里有底，才可和中介公司合作順利。牌做新的開店方案。更重要的是心里有底，才可和中介公司合作順利。、中介公司合作法委托品牌資源豐富的招商中介公司進行招商，可以較快完成招商。、中介公司合作法委托品牌資源豐富的招商中介公司進行招商，可以較快完成招商。 C C、可招入資歷深厚的招商人員為參謀，不設底薪，招進一家就給一定額度的獎勵。、可招入資歷深厚的招商人員為參謀，不設底薪，招進一家就給一定額度的獎勵。【反租已售商鋪，整合招商推廣反租已售商

11、鋪，整合招商推廣】 1 1、聯系現有商鋪業主進行反租：目前業主要靠自行招商獲得回報率還是比較困難的，長期空置商、聯系現有商鋪業主進行反租：目前業主要靠自行招商獲得回報率還是比較困難的，長期空置商鋪也會貶值。就算各別業主招商成功，業態不專業，品牌較差的話是會影響整個工程的招商和鋪也會貶值。就算各別業主招商成功，業態不專業，品牌較差的話是會影響整個工程的招商和銷售的，更影響沸騰銷售的，更影響沸騰CBDCBD的整體形象。所以建議反租商鋪，先與業主洽談的整體形象。所以建議反租商鋪，先與業主洽談6%6%的回報率探底，可的回報率探底，可視招商情況調整，最高不高于視招商情況調整，最高不高于8%8%的回報率。

12、的回報率。2 2、在招商工作啟動的同時，招商推廣也要積極配合。加強工程本身的商業氣氛是很關鍵的，也會、在招商工作啟動的同時，招商推廣也要積極配合。加強工程本身的商業氣氛是很關鍵的，也會給前來考察的商戶帶來好的影響從而促成招商工作。給前來考察的商戶帶來好的影響從而促成招商工作。樂嘉商鋪推廣籌劃核心湖東湖東CBDCBD的維生素的維生素C C【樂嘉商鋪的人氣廣告語樂嘉商鋪的人氣廣告語】VCVC的兩個含義的兩個含義: :第一：湖東第一：湖東CBDCBD周圍缺少了為在此工作的白領及居民提供便利效勞和簡約商務交談的商業配套。而樂嘉商周圍缺少了為在此工作的白領及居民提供便利效勞和簡約商務交談的商業配套。而樂

13、嘉商鋪的商業規劃就像一顆維生素鋪的商業規劃就像一顆維生素C C，彌補了這塊的缺失。借此，表達其獨一無二的業態優勢。，彌補了這塊的缺失。借此，表達其獨一無二的業態優勢。第二：商鋪中的營養簡餐、綠色洗衣、第二：商鋪中的營養簡餐、綠色洗衣、2424小時便利、修身養生館、精神按摩書吧等業態就像一顆維生素小時便利、修身養生館、精神按摩書吧等業態就像一顆維生素C C使在湖東使在湖東CBDCBD工作的白領如大魚大肉后咬上一口新鮮的水果，身體舒暢！工作的白領如大魚大肉后咬上一口新鮮的水果，身體舒暢！來自湖東來自湖東CBDCBD核心，輕軌商鋪的禮物！核心，輕軌商鋪的禮物！SloganSlogan 樂嘉樂嘉VCV

14、C廣場廣場樂嘉樂嘉VCVC休閑中心休閑中心樂嘉商務鄰里中心樂嘉商務鄰里中心沸騰沸騰CBDCBD輕軌休閑廣場輕軌休閑廣場 樂嘉商鋪的名字樂嘉商鋪的名字【以下命名建議，僅供參考以下命名建議，僅供參考】符合工程業態的意義，是成功的表達符合工程業態的意義，是成功的表達【工程命名也是人氣藝術】？口碑口碑+ +人氣人氣= =商鋪熱賣升值商鋪熱賣升值【功能性的業態規劃就會留住固定人氣消費，形成市場口碑功能性的業態規劃就會留住固定人氣消費，形成市場口碑！】樂嘉樂嘉1414層的商鋪招商規劃整合推廣后，投資客就對此商鋪的價值有層的商鋪招商規劃整合推廣后，投資客就對此商鋪的價值有一定的認知。一定的認知。隨著招商工作

15、的進程至最后開街，商鋪的價值就會更明朗化，對于隨著招商工作的進程至最后開街，商鋪的價值就會更明朗化，對于商鋪的銷售起到決定性的作用。商鋪的銷售起到決定性的作用。如商鋪長期空置，可能會引起蕭條如商鋪長期空置，可能會引起蕭條“錯覺，對商鋪和酒店公寓的錯覺，對商鋪和酒店公寓的銷售都會帶來負面影響。銷售都會帶來負面影響。建議盡快啟動業態發布及招商推廣，提高工程定位認知度，從而體建議盡快啟動業態發布及招商推廣，提高工程定位認知度，從而體現商鋪價值，推動銷售！現商鋪價值，推動銷售！樂嘉商鋪溝通傳媒策略舉辦社會新聞性的現場活動舉辦社會新聞性的現場活動【具有社會新聞性的現場活動，能迅速翻開產品知名度】【具有社

16、會新聞性的現場活動，能迅速翻開產品知名度】把樂嘉商鋪的挑空廣場設立為活動現場，和媒體機構合作推出一些現場活動。通過活動的廣宣推廣商鋪認知度。在舉辦現場活動時，可引進一些零時的品牌飲品或簡餐商家、健身機構做聯合互動如：攤位促銷、活動贊助、活動冠名等。給招商工作翻開渠道。活動主題具有一定的社會新聞性，能引起蘇州市民的一定關注。引借活動的關注度推廣工程。活動主題：奢侈品市民定價之香水專場活動主題：奢侈品市民定價之香水專場活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動內容：活動內容：1 1、之前月光碼頭做了一場奢侈品秀贏得了一定的市場口碑，也積攢了一些人氣。現下夏季來臨，天氣轉、之前月光

17、碼頭做了一場奢侈品秀贏得了一定的市場口碑，也積攢了一些人氣。現下夏季來臨，天氣轉熱正是香水熱賣期，在樂嘉大廈做一期國際品牌香水平價秀，可以成為新聞點，操作起來也比月光熱正是香水熱賣期，在樂嘉大廈做一期國際品牌香水平價秀，可以成為新聞點，操作起來也比月光碼頭的活動更有質感，更符合白領階層的小資情調，貼近工程定位。碼頭的活動更有質感，更符合白領階層的小資情調，貼近工程定位。2 2、通過合法的商業渠道低價采購拍賣商品，采購香水小樣作為活動禮品。租借其它奢侈品做模特展示，、通過合法的商業渠道低價采購拍賣商品，采購香水小樣作為活動禮品。租借其它奢侈品做模特展示，營造氣氛。營造氣氛。3 3、與活動籌劃公司

18、合作，活動流程為：活動現場搭建國際名品布展制造視覺氣氛、與活動籌劃公司合作，活動流程為：活動現場搭建國際名品布展制造視覺氣氛用氣味較好的香用氣味較好的香精調制大量香水灑向會場營造嗅覺氣氛精調制大量香水灑向會場營造嗅覺氣氛由主持人開場介紹活動規那么由主持人開場介紹活動規那么消費者議價團對各商消費者議價團對各商品分別寫上期望價格品分別寫上期望價格價高者得到議價商品價高者得到議價商品議價團成員可獲得香水小樣禮品議價團成員可獲得香水小樣禮品4 4、主持人邀請蘇州知名的外鄉明星如：小、主持人邀請蘇州知名的外鄉明星如：小Y Y、施斌、偉捷等、施斌、偉捷等5 5、活動宣傳在這些明星主持的節目中以新聞軟文的形

19、式主推，在活動開始前做小型片花熱場。、活動宣傳在這些明星主持的節目中以新聞軟文的形式主推，在活動開始前做小型片花熱場。6 6、屆時為了活動效果，也為了采購商品不在價位過低的情況下售出，活動籌劃公司會安排、屆時為了活動效果，也為了采購商品不在價位過低的情況下售出，活動籌劃公司會安排“托熱場。托熱場。樂嘉樂嘉VCVC廣場，下起香水雨廣場，下起香水雨【活動案例推薦】【活動執行價不超過【活動執行價不超過10萬元萬元】活動主題：全場熱戀現場版活動主題：全場熱戀現場版活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動內容：活動內容：1 1、沿用現在較熱門的相親節目的熱潮，來推廣工程知名度；、沿用

20、現在較熱門的相親節目的熱潮，來推廣工程知名度；2 2、與蘇州電視臺、與蘇州電視臺“全城熱戀節目合作，推出一場現場相親節目；全城熱戀節目合作，推出一場現場相親節目；3 3、這里沒有、這里沒有“非誠的樂嘉老師，這里只有非誠的樂嘉老師，這里只有“熱賣的樂嘉大廈；熱賣的樂嘉大廈；4 4、借用節目本身的一系列宣傳渠道，做工程廣宣。、借用節目本身的一系列宣傳渠道，做工程廣宣。5 5、借用節目知名度，聯系符合工程業態的品牌商戶和業主前來參加活動評點等環節，形成入駐意向。、借用節目知名度，聯系符合工程業態的品牌商戶和業主前來參加活動評點等環節，形成入駐意向。6 6、活動流程請參考相親類娛樂節目。、活動流程請參

21、考相親類娛樂節目。樂嘉老師？樂嘉大廈樂嘉老師？樂嘉大廈! !【活動案例推薦】【活動執行價不超過【活動執行價不超過10萬元萬元】活動主題：活動主題：“達人秀選拔賽，樂嘉專場達人秀選拔賽，樂嘉專場活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動地點：樂嘉大廈挑空中庭處活動內容：活動內容：1 1、以現在的熱門話題為推廣噱頭，聯合商家一起精彩。、以現在的熱門話題為推廣噱頭，聯合商家一起精彩。2 2、與電視臺合作，以、與電視臺合作，以“樂嘉作為樂嘉作為“達人秀選拔賽得專用場地，進行活動。達人秀選拔賽得專用場地，進行活動。3 3、利用此活動本身的強勢媒體渠道進行工程宣傳。、利用此活動本身的強勢媒體渠道進行工程宣傳。4 4

22、、與需招入的意向簡餐、健身房、與需招入的意向簡餐、健身房、SPASPA等商家先做入場前得活動合作。以本活動強大的社會熱點力量積等商家先做入場前得活動合作。以本活動強大的社會熱點力量積攢人氣贏得意向商家的入駐，同配合銷售推廣。攢人氣贏得意向商家的入駐，同配合銷售推廣。“ “達人秀精彩在樂嘉達人秀精彩在樂嘉【活動案例推薦】【活動執行價不超過【活動執行價不超過10萬元萬元】走出售樓處，擴展更多銷售平臺，抓住意向投資人群和意向商戶群走出售樓處，擴展更多銷售平臺，抓住意向投資人群和意向商戶群建議在房展會上推廣酒店公寓的同時推廣商鋪：在展位中設計咖啡吧情節，讓意向者對樓下商務休閑業態有直觀的感受。建議在歐

23、尚、印象城等商鋪人氣的聚集處設計周末巡展攤位，即面對銷售的客戶群，又面對商戶的入駐群。有了市場認知面，快點加強銷售面有了市場認知面，快點加強銷售面【市場認知后，乘熱打鐵，做到面面俱到】【市場認知后，乘熱打鐵，做到面面俱到】軟文性媒體主場方式軟文性媒體主場方式【選擇高效平價的傳媒途徑，防止廣宣反感度，直擊市場眼球，杜絕錯位損失】【選擇高效平價的傳媒途徑，防止廣宣反感度，直擊市場眼球，杜絕錯位損失】226家全國知名門戶網站的首頁軟文刊登媒體建議：媒體建議：【新浪、搜狐、網易、【新浪、搜狐、網易、MMSMMS中國、騰訊、鳳凰、新華等等中國、騰訊、鳳凰、新華等等】【本媒體費用執行價不超過【本媒體費用執

24、行價不超過5萬元萬元】利用與電視臺節目合作的時機，通過他們的強勢媒體結構推廣工程【本媒體費用已含概在活動執行費用里【本媒體費用已含概在活動執行費用里】蘇州1套黃金時段?山海經?、?新聞聯播?、?水滸傳?前后的房產廣告聯播檔，關注度高的時間段。短信設計商業區得點對點投放DM設計高端住宅投遞、商業區投放等輕軌建筑圍板發布沸騰CBD周邊路牌廣揭發布公交移動傳媒在上下班的頂峰期的?玩樂蘇州?節目中作形象冠名輔助媒體的小量針對投放輔助媒體的小量針對投放【選擇時段好，有針對性的媒體渠道也是制勝的關鍵】【選擇時段好，有針對性的媒體渠道也是制勝的關鍵】樂嘉商鋪視覺表達建議建議加強樂嘉大廈空置商鋪的商業氣氛，配

25、合招商及銷售工作建議加強樂嘉大廈空置商鋪的商業氣氛，配合招商及銷售工作建議加強樂嘉大廈空置商鋪的商業氣氛，配合招商及銷售工作建議加強樂嘉大廈空置商鋪的商業氣氛，配合招商及銷售工作主題口號賣點的視覺表達。主題口號賣點的視覺表達。媒體費用預算正在整合中，平面廣告也會在落案后進一步完善，請諒解媒體費用預算正在整合中，平面廣告也會在落案后進一步完善，請諒解9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。00:40:0800:40:0800:404/25/2022 12:40:08 AM11、以我獨沈久，愧君相見頻。4月-2200

26、:40:0800:40Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。00:40:0800:40:0800:40Monday, April 25, 202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。4月-224月-2200:40:0800:40:08April 25, 202214、他鄉生白發，舊國見青山。25 四月 202212:40:08 上午00:40:084月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2212:40 上午4月-2200:40April 25, 202216、行動出成果，工作出財富。2022/4/25 0:40:0800:40:0825 April 202217、

27、做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。12:40:08 上午12:40 上午00:40:084月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。00:40:0800:40:0800:404/25/2022 12:40:08 AM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。4月-2200:40:0800:40Apr-2225-Apr-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。00:40:0800:40:0800:40Monday, April 25, 202213、不知香積寺，數里入云峰。4月-224月-2200:40:0800:40:08April 25, 202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。