1、.wd湖南加眾地產(chǎn)開發(fā)湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設工程可行性研究報告工程單位：湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā) 工程建設地點：瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園 可研報告編制時間：二零一二年五月湖南加眾地產(chǎn)開發(fā)湖南安全食品生產(chǎn)中心建設工程可行性研究報告湖南省農(nóng)業(yè)咨詢中心長沙唯爾思咨詢二零一二年五月第一章 總 論1.1 工程單位 根本情況1.1.1 概況湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā)于20xx年9月在湖南省工商局注冊成立，位于瀏陽市農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園，注冊資本1000萬元，現(xiàn)有職工37人，其中技術(shù)人員 3人，管理人員 34人。公司主要從事工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設。20xx年，公司方案投資5億元，全力打造湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設工程，對接長株潭食

2、品產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。該工程規(guī)劃建設30萬平方米的國際標準廠房，打造糧油深加工、飲料營養(yǎng)食品加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、食品原輔材料加工四大食品產(chǎn)業(yè)集群。引進企業(yè)60-80家，新增就業(yè)崗位4000個，創(chuàng)年產(chǎn)值30億元，創(chuàng)年上繳稅收1.5億元。目前已完成208畝土地征用、立項、規(guī)劃、工程設計等前期工作，7月份即可開工。工程建成后，將成為全國安全食品產(chǎn)業(yè)的示范區(qū)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技樣板區(qū)，真正實現(xiàn)兩型產(chǎn)業(yè)園的建設目標。1.1.2 法人代表 根本情況公司法人代表劉常青，男，40歲，湖南大學經(jīng)濟學院MBA結(jié)業(yè)。湖南加盛農(nóng)業(yè)投資董事長，公司下轄的湖南省美津園糧油食品、瀏陽市九道灣茶油產(chǎn)業(yè)開展、湖南加眾地產(chǎn)和湖南加和菌業(yè)董事長

3、。1.2 工程 根本情況1.2.1 工程名稱、建設性質(zhì)及建設地點工程名稱：湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設工程建設性質(zhì)：新建建設地點：瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園1.2.2 建設內(nèi)容及規(guī)模本工程總占地面積208畝，計138381.74平方米，總建筑面積259663.08萬平方米。其中，綜合辦公樓23881.70平方米；標準化廠房20棟，164970.7平方米；設備用房1600.00平方米；職工宿舍用房28759.62平方米；綜合服務樓12715.52平方米；商業(yè)住宅27735.54平方米。本工程建設場區(qū)道路、廣場等輔助工程和其他配套設施。1.2.3 建設期限20xx年6月至20xx年5月1.2.4投資構(gòu)造

4、及資金來源工程總投資38979.46萬元，其中，公司自籌18949.46萬元，融資資金12000萬元,預售資金8000萬元。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表工程名稱總體規(guī)劃數(shù)值單位總規(guī)劃用地面積138381.74 其中道路用地面積1455.61凈用地面積136926.13總建筑面積259663.08其中:1、辦公樓建筑面積23881.70 2、廠房建筑面積164970.70 3、設備用房1600 4、職工宿舍28759.62 5、綜合服務樓12715.526、管理人員宿舍27735.54建筑基底面積47144.88計容積率面積71568容積率1.90 建筑密度34.43%綠地率

5、31.70%綠化用地面積43401.14機動車泊車位302個其中地上車位167個地下車位135個建設工期24月投資利潤率21.44%投資利稅率28.59%盈虧臨界點65.20%1.2.5 工程效益工程經(jīng)濟效益：本工程建成后，工程單位新增銷售收入 59737.52 萬元，實現(xiàn)利潤11134.75 元，稅金2783.69 萬元。工程社會效益：本工程有利于加快推進長沙市食品安全城市的建設；有利于對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；有利于食品產(chǎn)業(yè)監(jiān)管措施的落實；有利于推進長株潭兩型社會建設。1.3 可行性研究報告編制依據(jù)1.3.1 2006-20xx年中共中央、國務院1號文件1.3.22004年7月國家?關(guān)于進一

6、步加強食品安全工作的決定?(國發(fā)辦200423號)1.3.32007年7月25日國務院關(guān)于加強食品等產(chǎn)品安全監(jiān)視管理的特別規(guī)定?(國務院503號令)1.3.4?產(chǎn)品質(zhì)量法?、?食品衛(wèi)生法?1.3.5?工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證暫行條例?1.3.62009年7月20日國務院?中華人民共和國食品安全法實施條例?1.3.7工程單位提供的有關(guān)資料1.4 綜合評價瀏陽市各項事業(yè)迅速開展，產(chǎn)權(quán)制度改革、金融安全區(qū)創(chuàng)、城市建設、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨樹一幟，被譽為“瀏陽現(xiàn)象，成為“全國衛(wèi)生城市、“全國社會治安綜合治理先進縣市、“優(yōu)秀旅游城市和“湖南省文明城市。瀏陽已連續(xù)幾屆進入全國百強縣。第十一屆全國縣域經(jīng)濟百

7、強縣市排名中，湖南省長沙四小龍中長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣3個縣市全部跨進了全國百強；瀏陽市位居全國第64位，中部第3位，湖南省第2位，競爭力狀態(tài)為相對穩(wěn)定。同時發(fā)布的20xx年度湖南省縣域經(jīng)濟強縣市，瀏陽排名第3，僅次于長沙縣和望城縣。工程實施不僅發(fā)揮了區(qū)域比擬優(yōu)勢，也有利于推進瀏陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，形成全國首個安全食品產(chǎn)業(yè)中心。工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，符合瀏陽市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的開展方向。本工程建成后，工程單位新增銷售收入 59737.52 萬元，實現(xiàn)利潤11134.75 元，稅金2783.69 萬元。具有較好的財務贏利和抗風險能力。工程經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益同步增長，切實可行。建

8、議國家和省、市政府對本工程給予重點支持。優(yōu)先立項，使工程得以早日實施。第二章 背景及必要性2.1 工程背景目前，我國的食品安全現(xiàn)狀堪憂。生產(chǎn)、流通、消費等各個環(huán)節(jié)的食品安全問題屢有發(fā)生。食品安全問題已成為全國人們極為關(guān)注的熱點問題。微生物造成的食源性疾病問題。據(jù)衛(wèi)生部提供的資料,20xx年衛(wèi)生部共收到全國重大食品中毒事件報告220起，7383人中毒，184人死亡，涉及100人以上的食物中毒事件7起。食物中毒事件報告中，微生物性食物中毒事件的報告起數(shù)和中毒人數(shù)最多，分別占總數(shù)的36.82和62.10。2001年在江蘇、安徽等發(fā)生了有史以來最大的腸出血性大腸桿菌食物中毒，造成77人死亡；人們食用了

9、被沙門氏菌感染的禽肉而廣泛發(fā)生于學校、家庭、公共餐飲單位的食物中毒多起，其中不乏有上百人的大型食物中毒，微生物性危害已成為中國食品安全的主要問題。化學污染所導致的食品安全問題。人們受到利益的驅(qū)使，不斷追求農(nóng)作物、家禽以及水產(chǎn)品更高的產(chǎn)量，就會過量使用化肥、農(nóng)藥、激素類等化學用品，從源頭上威脅到了食品安全。20xx年12月底，國家有關(guān)部門對北京、上海和廣東三地超市的蔬菜和水產(chǎn)品隨機抽取了18份樣品，有4個樣品含有世界衛(wèi)生組織列為毒性最高的I類農(nóng)藥；有11個樣品含有世界衛(wèi)生組織列為中等毒性的農(nóng)藥；有5個樣品含有有機磷類農(nóng)藥；有1個樣品上殘留的農(nóng)藥量極可能導致消費者超過此種農(nóng)藥的每日允許攝入量(以4

10、 5歲兒童為例)；有4個樣品上殘留的農(nóng)藥量極可能導致消費者接近此種農(nóng)藥的每日允許攝入量以1 至2歲幼兒為例；有9個樣品含有至少5種農(nóng)藥殘留。這些農(nóng)藥進入人體后，大大增加人類癌癥、嬰兒畸形病發(fā)的概率。環(huán)境污染對食品安全的威脅。工業(yè)的快速開展，工業(yè)產(chǎn)生的廢棄物、廢水、廢氣會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生污染。在中國的其他地方的湖泊和河流也遭到不同程度的污染，使得藻類污染以及富營養(yǎng)化程度嚴重。這些污染物會在農(nóng)作物、家禽以及水產(chǎn)品中不斷積累。同時，汽車尾氣的排放和燃燒都會造成大氣的污染，對食品安全造成威脅。食品加工過程中的污染。濫用食品添加劑，非法添加物造成的食品問題，食品添加劑用于改善食品品質(zhì)、延長食品保存期、便

11、于食品加工和增加食品營養(yǎng)成分的一類化學合成或天然物質(zhì)。是為改善食品色、香、味等品質(zhì)，以及為防腐和加工工藝的需要而參加食品中的化合物質(zhì)或者天然物質(zhì)。但是濫用，非法使用食品添加劑就會對食品安全造成威脅。20xx年9月，我國發(fā)生了震驚中外的三鹿奶粉事件，因受奶粉中非法添加物質(zhì)的危害，全國262662名患幾身受其害；175家嬰幼兒奶粉生產(chǎn)企業(yè)中，66家企業(yè)停頓生產(chǎn)嬰幼兒奶粉，導致食用了受污染奶粉的嬰幼兒產(chǎn)生腎結(jié)石病癥，其原因是奶粉中含有三聚氰胺。非法生產(chǎn)、經(jīng)營帶來的食品安全問題。不法分子受到利益的驅(qū)使，只注重生產(chǎn)和銷售，非法使用化學物品作為食品原料，對食品安全造成威脅。2011年1月19日，湖南電視臺

12、都市頻道記者曝光了“化學火鍋中令人驚心的一幕，長沙黃興路步行街季季紅火鍋城，其廚房鍋底配制間不見熬湯的大骨和爐灶，十幾平方米的制作間中擺放著11個鋼盆，裝著鍋底中添加的各種配料：香料粉、雞精、食鹽等等，以及一種乳白色、叫不知名字的濃稠液體。工作人員忙著用這種白色液體兌上自來水“調(diào)出鮮美的“骨頭高湯。此外，在農(nóng)村市場、城鄉(xiāng)結(jié)合部及校園周邊兜售無廠名廠址、無出廠合格證、無保質(zhì)期的“三無食品、假冒偽劣食品，嚴重危害城鄉(xiāng)居民和未成年人的身體安康。針對食品安全存在的嚴重問題，國家采取了一系列的監(jiān)管措施。國務院2004年7月頒發(fā)了?關(guān)于進一步加強食品安全工作的決定?(國發(fā)辦200423號)確定了對食品安全

13、實行分段監(jiān)管的體制：農(nóng)業(yè)部門負責初級農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)管；質(zhì)檢部門負責食品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)的監(jiān)視；工商行政管理部門負責食品流通環(huán)節(jié)的監(jiān)管；衛(wèi)生部門負責餐飲業(yè)和食堂等消費環(huán)節(jié)的監(jiān)管；食品藥品監(jiān)管部門負責對食品安全的綜合監(jiān)視、組織協(xié)調(diào)和依法查處重大事故；2007年7月25日公布的國務院關(guān)于加強食品等產(chǎn)品安全監(jiān)視管理的特別規(guī)定?(國務院503號令)，其目的也在于明確生產(chǎn)經(jīng)營者、監(jiān)視管理部門和地方人民政府的責任，加強各監(jiān)視管理部門的協(xié)調(diào)、配合，特別規(guī)定對現(xiàn)行l(wèi)l部法律，22部行政法規(guī)有關(guān)產(chǎn)品安全監(jiān)視管理的規(guī)定加以重申、明確、補充，為產(chǎn)品監(jiān)管提供可操作性、有針對性和更有力的法律武器，使得?特別規(guī)定?與?產(chǎn)品

14、質(zhì)量法?、?食品衛(wèi)生法?、?工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證暫行條例?等法律法規(guī)的內(nèi)容上的重合和沖突進展了明確。自2009年2月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議通過第一百零四條：?食品安全法?自2009年6月1日起施行，我國的食品安全監(jiān)管工作做了較大調(diào)整，對食我國的食品安全監(jiān)管的相關(guān)制度都做了明確的說明，食品安全監(jiān)管的各個環(huán)節(jié)及相關(guān)部門職責的設定也很詳細。但是，往往因為缺乏系統(tǒng)性和完整性，經(jīng)常會遇到很多環(huán)節(jié)銜接和穿插的情況，使得監(jiān)管執(zhí)法過程并不能按照政策制定者的意愿進展；2009年7月20日國務院又出臺了?中華人民共和國食品安全法實施條例?，可以看出我國對食品安全監(jiān)管所出臺的一系列政策法律

15、體系是比擬完備的，也顯示了我國政府對于食品安全監(jiān)管上的重視程度。但是，食品安全監(jiān)管政策能否得到很好的執(zhí)行，直接影響到食品安全的問題。2.2工程區(qū)社會經(jīng)濟狀況瀏陽是長沙市管的縣級市，處于長沙、株洲、湘潭三市“金三角地帶，距省會長沙60公里，距黃花國際機場40公里，距京珠高速公路50公里，是國家兩型社會試驗區(qū)長株潭城市群的組成局部。瀏陽市地域東西寬105.8公里，南北長80.9公里，總面積5007平方公里。市轄4個街道、26個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)。瀏陽市經(jīng)濟以鞭炮煙花、生物醫(yī)藥、紡織服裝、建筑材料、機械制造、礦產(chǎn)冶煉、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大產(chǎn)業(yè)為支撐。其中鞭炮煙花、生物醫(yī)藥、紡織服裝和

16、花卉苗木頗有影響。瀏陽市總?cè)丝?38萬。其中農(nóng)業(yè)人口約100萬人，農(nóng)村勞動力32萬人， 20xx年農(nóng)民人均純收入為3232元。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以水稻、柑橘、花生、黃花等傳統(tǒng)農(nóng)作物為主，畜牧業(yè)生產(chǎn)以生豬生產(chǎn)為主，食品加工生產(chǎn)已成為經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，具有良好的開展食品加工產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的物質(zhì)根基和群眾根基。2.2 本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀食品加工業(yè)對于拉動瀏陽經(jīng)濟開展具有相當重大的作用。隨著食品加工業(yè)的開展，不僅帶動了養(yǎng)殖業(yè)，種植業(yè)的開展，同時也拉動了運輸、包裝、飼料等行業(yè)的開展，為工程實施提供了一個非常好的建設環(huán)境。但目前瀏陽市上規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)少，農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)量較低，加工工藝滯后，因此，食品加工開展

17、潛力大。2.3 工程建設的必要性1本工程是長沙市建設食品安全城市的需要20xx年，長沙市在全國率先提出了建設食品安全城市的工作目標，這說明市委、政府高度重視食品安全工作，同時也是市委市政府高度重視民生的一個重要舉措。市委、政府堅持標本兼治、重在治本，預防結(jié)合、重在預防的原那么，按照政府主導、企業(yè)負責、部門聯(lián)動、公眾參與的 根本思路，重點構(gòu)建食品標準體系、產(chǎn)品檢測體系、監(jiān)管責任體系、誠信社會體系和法規(guī)制度體系，突出標準生產(chǎn)工程、放心市場工程和陽光消費工程，使全市的食品安全呈現(xiàn)出持續(xù)向好、安全可控的局面。要建設好食品安全城市，首要的一條，是要加強食品安全監(jiān)管。市委、政府采取了很多行之有效的監(jiān)管措施

18、，把嚴格依法加強食品安全監(jiān)管作為建設食品安全城市的一個重點來抓。一是進一步健全監(jiān)管體系。從生產(chǎn)環(huán)節(jié)、加工環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、貯藏環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)，食品安全監(jiān)管都必須做到疏而不漏、管而不松。從把好原料的進口關(guān)、食品的加工關(guān)和市場的銷售關(guān)入手，落實好監(jiān)管的責任要求，健全好監(jiān)管的責任體系。二是進一步突出監(jiān)管重點。食品安全涉及到方方面面，必須要實現(xiàn)全過程、全覆蓋、全監(jiān)管。重點要確保 根本的食品安全。三是進一步形成監(jiān)管合力。長沙率先建設了食品安全管理辦公室，作為政府的組成單位，這在全國是第一家，作為食品安全管理綜合協(xié)調(diào)機構(gòu)，協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)、畜牧、質(zhì)監(jiān)、工商、食藥等部門，共同加強食品安全監(jiān)管。然而，盡管政府部門千方百

19、計采取了監(jiān)管措施，加大了監(jiān)管力度，但是，食品安全形勢依然嚴峻，問題層出不窮，為什么一個重要原因在于食品的生產(chǎn)、經(jīng)營有其自身的特點。一是產(chǎn)業(yè)鏈長。任何一個食品都要經(jīng)過種養(yǎng)、加工、儲藏、流通、銷售等多個環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)疏漏，都會影響食品的安全。 二是流動性快。無論是 根本食品還是一些特殊食品，一旦進入市場，流動極快，對于前段和后段的監(jiān)管帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)，稍有不慎，不安全的食品就有可能釀成公共危機事件。 三是影響面廣。因為任何一項食品，針對的都是一個消費群體，一旦流入市場，影響的是千家萬戶，關(guān)系的是民生利益。四是危害性大。輕那么影響人民群眾的身體安康，重那么影響到人民群眾的生命安全。正是食品生產(chǎn)的

20、這個行業(yè)特點，決定了食品安全問題監(jiān)管的復雜性和巨大難度。所以，要建設食品安全城市，除了加強監(jiān)管之外，還有一個重要的方面，就是抓生產(chǎn)，抓源頭，抓加工環(huán)節(jié)，特別是抓住廣闊小微食品生產(chǎn)企業(yè)。提供條件，提供平臺，讓它們進展集約化、規(guī)模化、標準化、標準化生產(chǎn)，既便于統(tǒng)一監(jiān)管，也有利于企業(yè)自身加強約束，自身提高。本工程的實施，完全能夠為小微食品企業(yè)提供這樣一個平臺。2本工程是對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要要建設長沙食品安全城市，要開展壯大長沙市食品產(chǎn)業(yè)，就必須加快長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步劃。在2012年4月17日長沙市政府主辦的“20xx長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移招商推介會上，市商務局局長楊興龍?zhí)岢觯鳛楹稀扒|產(chǎn)

21、業(yè)之一的食品產(chǎn)業(yè)，未來將打造成湖南的支柱產(chǎn)業(yè)，長沙市政府也已經(jīng)明確了長沙食品產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移的大趨勢，這是推動食品產(chǎn)業(yè)開展的必然要求。“長沙食品產(chǎn)業(yè)向周邊工業(yè)園區(qū)集中，有利于質(zhì)量監(jiān)視、環(huán)境管理和土地集約利用，有利于統(tǒng)一化、制度化管理，有利于政府對整個行業(yè)的開展進展引導。同時在食品安全問題頻發(fā)的今天，這種集中也便于在食品安全方面的監(jiān)管。目前長沙的食品產(chǎn)業(yè)依然處于一個零散的狀態(tài)，在企業(yè)規(guī)模和企業(yè)標準方面離市委政府的預期都存在距離，促使小型食品企業(yè)的轉(zhuǎn)型，是當前政府相關(guān)部門一項極為重要的工作。為了推動小微食品企業(yè)的標準化生產(chǎn)，20xx年，長沙市政府下發(fā)文件，重新明確了QS食品安全許可證的發(fā)放標準，

22、文件上明確規(guī)定申請QS，必須要有土地使用證明。調(diào)查說明，以長沙市為例，位于黎托、高橋及城鄉(xiāng)結(jié)合部的一些棚戶區(qū)的一些小微食品加工企業(yè)，絕大局部企業(yè)的廠址使用土地為租賃獲得，沒有政府所要求的土地使用證明。僅黎圫一個鎮(zhèn)，注冊的食品加工生產(chǎn)小微企業(yè)近300家，加上黑作坊，大約有500家食品加工廠。從20xx年9月起，長沙市質(zhì)監(jiān)部門對黎圫食品企業(yè)全面整治。至今已有150余家企業(yè)因為不合格被取締。而接下來三年，整治將延續(xù)，并且將進一步加大力度。目前，黎圫鄉(xiāng)已被規(guī)劃為汽車工業(yè)、制造工業(yè)等相關(guān)機械制造業(yè)用地，高橋商業(yè)區(qū)的改造升級，也在規(guī)劃實施當中，不可能提供大量的成片土地給小微食品企業(yè)，一些小微食品企業(yè)，想要

23、獲得土地使用證，最有效、最經(jīng)濟、最可行的方法，就是將企業(yè)搬入湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心這樣的食品工業(yè)園區(qū)。3本工程是食品產(chǎn)業(yè)監(jiān)管措施得以落實的需要涉及食品產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管部門多，政府采取的監(jiān)管措施也多，但是，監(jiān)管的效果卻并不理想，其中一個重要的原因就是食品行業(yè)點多，面廣，產(chǎn)業(yè)鏈長，地域分散，監(jiān)管的難度非常大。以長沙為例，據(jù)初步統(tǒng)計，長沙市食品行業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)、餐飲單位數(shù)量龐大，達6萬家之多，其中小企業(yè)、小作坊、小食店、小餐館、小攤販等“五小門店約占20 %左右。這些“五小門店大多分布散、流動性強，生產(chǎn)管理欠標準，無證經(jīng)營、摻雜使假、以次充好等問題較為突出。特別是“五小門店業(yè)主中弱勢群體對象較多，

24、整改難度大。同時，食品安全監(jiān)管根基工作整體上仍然較為薄弱，監(jiān)管力量不能滿足實際需要，整治工作復雜而艱巨。這些分布散、流動性強的“五小門店監(jiān)管起來的難度非常大。反之，實施本工程，建設安全食品產(chǎn)業(yè)中心或園區(qū)，監(jiān)管措施就能得到有效落實。一是便于強化源頭監(jiān)管。現(xiàn)在很多食品安全問題，要等到事發(fā)后，政府才能采取應對措施，往往陷于被動，究其原因，就在于食品行業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)數(shù)量龐大，其中小企業(yè)、小作坊、小食店、小餐館、小攤販等“五小門店大多分布散、流動性強，生產(chǎn)地點隱僻，使監(jiān)管部門很難采取有效的、得力的措施。二是便于長效保障機制的落實。為了改善食品安全狀況，長沙市先后制定出臺了?長沙市加強食品安全管

25、理的實施意見?、?長沙市食品市場準入管理方法?等系列制度規(guī)章標準性文件，完善食品抽檢與行政監(jiān)視、行政執(zhí)法與司法究責的制度銜接，制定熟食制品、米粉、臘制品等地方特色食品標準。完善市場準入、產(chǎn)品召回、信息發(fā)布、應急處置等制度。出臺?食品安全不良信用記錄管理方法?，實行嚴重違法“一次黃牌警告，二次撤消證照和媒體公開曝光制度。然而，由于受到食品行業(yè)特點的制約，這些制度措施的落實效果并不如人意。但是，如果把它們搬入環(huán)境優(yōu)美、管理標準、設施齊全的食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府部門進展監(jiān)管就要容易得多，監(jiān)管的效果也要好得多。能真正使食品安全的監(jiān)管落到實處，使那些昧著良心、喪失道德，制造假劣、有毒食品的不敢為、不敢做，從

26、而失去生存的土壤。4本工程是小微食品企業(yè)自身轉(zhuǎn)型升級標準開展的需要隨著經(jīng)濟社會的進一步開展，人們越來越關(guān)注食品安全，越來越對假冒偽劣食品近乎恐慌，政府勢必不斷加強整頓和懲罰的力度，那種在城鄉(xiāng)結(jié)合部、在偏僻的角落里進展的棚戶式、作坊式的食品生產(chǎn)，那種無序的、粗放的、不按標準生產(chǎn)的小食品模式，是注定沒有市場的，是做不大的，即使做大了，也長不了。對于中小食品企業(yè)，出路只有一條，乘兩型社會的東風，盡快搶抓機遇，提質(zhì)轉(zhuǎn)型，華美轉(zhuǎn)身，做標準，做標準，做安全，做質(zhì)量，才能最終找到自己的立足之地。本工程為“生產(chǎn)標準化、加工標本化、流通標識化提供了很好地平臺。生產(chǎn)要標準化，企業(yè)是不是按生產(chǎn)標準來進展生產(chǎn)；加工要

27、標本化，這便于追究責任，便于溯源，便于建設不合格產(chǎn)品的召回制度；銷售流通環(huán)節(jié)要標識化，就是所有市場的商品，都要明碼標識，不管生產(chǎn)企業(yè)確定什么標準，最后流通企業(yè)都應該進展檢測，并且要把檢測結(jié)果標識清楚。只有每一個環(huán)節(jié)把監(jiān)管體系健全，把監(jiān)管責任落實，才能保證食品安全。現(xiàn)在一些食品經(jīng)營企業(yè)，加工原料沒有提供原料的生產(chǎn)標準，沒有檢測的質(zhì)量標識，既不管是誰拿來的，也不問從哪拿來的，就進展生產(chǎn)。如果進入安全食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這一切都不可能容許發(fā)生，因為，中心建設了健全的質(zhì)量安全監(jiān)管體系和產(chǎn)品質(zhì)量追溯體系。5本工程是對接長株潭兩型社會建設的需要長株潭是全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型兩型社會的試驗區(qū)，兩型社會的建設，

28、對中小食品企業(yè)來說，是一個提質(zhì)轉(zhuǎn)型、跨越式開展的巨大機遇。建設安全食品產(chǎn)業(yè)中心，把小微食品企業(yè)集中起來，進展規(guī)模化、集約化生產(chǎn)，相對于那種在低矮的茅房里，在棚戶區(qū)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部，不僅改善了生產(chǎn)環(huán)境，而且極大地節(jié)約了土地資源，節(jié)約了社會本錢和其他社會資源；同時，生產(chǎn)廠區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，生產(chǎn)廠房寬闊明亮，環(huán)境優(yōu)美和諧，能夠推動企業(yè)快速轉(zhuǎn)型，朝著國際化廠房、精細化管理、標準化流程方向轉(zhuǎn)， 朝著生產(chǎn)標準、標準嚴格、質(zhì)量過硬、安全放心的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)。使從事小微食品生產(chǎn)的企業(yè)主轉(zhuǎn)型升級成為有理想、有追求、負責任的企業(yè)家。使小微食品企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營自覺融入到長株潭兩型社會建設中來。第三章場址選擇與建設規(guī)模3.1場址現(xiàn)

29、狀3.1.1地點與地理位置湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心南鄰瀏大路，東鄰農(nóng)業(yè)園辦公區(qū)，北臨交通干道，西臨交通干道。城市主干道等均由此經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)道路寬廣通暢。本工程交通條件優(yōu)越，運輸便捷。周邊企業(yè)無大型污染源，環(huán)境條件良好。3.1.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積本工程建設用地屬瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園出讓土地，為湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍獲得土地使用權(quán)，相關(guān)手續(xù)已辦好，場址用地權(quán)屬清楚，無權(quán)屬糾紛。擬建工程規(guī)劃總用地面積138381.74，建筑物占地面積為47144.88。3.2場址條件3.2.1地形地貌瀏陽境內(nèi)地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。擬建工程場地地處瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園，用地內(nèi)已做好“五通一平，

30、即：宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊及紅線內(nèi)場地平整。開發(fā)條件好。3.2.2自然條件瀏陽隸屬長沙市，位于湖南東部偏北，東鄰江西省銅鼓、萬載、宜春；南接江西省萍鄉(xiāng)及湖南省醴陵、株洲；西倚省會長沙；北界岳陽市平江。古代瀏陽地屬荊州，因縣城位于瀏水之陽而得名。東漢建安14年公元209年，即為東吳將領(lǐng)周瑜“俸邑之一。由此可知瀏陽建縣至今已1790年。而且瀏陽是著名的“將軍之鄉(xiāng)與聞名的“花炮之鄉(xiāng)。瀏陽市面積4999平方公里，20xx年人口136萬，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L性濕潤氣候。得天獨厚的地理條件，瀏陽市是一個農(nóng)業(yè)大市，各種農(nóng)產(chǎn)品十分豐富，為食品加工企業(yè)提供豐富的原材料。除4、5月份雨季外，其它均

31、為施工的良好季節(jié)，氣候條件對施工影響較小，全年施工周期長。3.2.3工程地質(zhì)水文條件本工程為低層廠房建筑，建設方未提供地質(zhì)勘測資料，建議工程開工之前，建設方應依照相關(guān)法規(guī)，向地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測部門申請進展建設用地災害危險性評估，并慎重處理好地根基。3.2.4地震根據(jù)國家地震局2001年2月發(fā)布的“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖GB18306-2001查得：該區(qū)域地震動峰值加速度為g=0.05，地震反響譜特性周期為S=0.35。根據(jù)瀏陽市總體規(guī)劃要求，所有新建工程都必須按地震烈度6度構(gòu)成設防。3.2.5城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求在瀏陽市總體規(guī)劃中，擴大開展農(nóng)業(yè)園區(qū)是瀏陽開展的總體戰(zhàn)略，本工程所在地是一個重要的兩型

32、社會亮點，是一塊重要的商業(yè)綜合用地。將該區(qū)域作為主要的食品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本工程規(guī)劃符合農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃要求。3.2.6區(qū)域交通條件瀏陽是由湖南省直管的省直管市，處于長沙、株洲、湘潭三市“金三角地帶，距省會長沙60公里，距黃花國際機場40公里，距京珠高速公路50公里，是國家兩型社會試驗區(qū)長株潭城市群的組成局部。瀏陽市地域東西寬105.8公里，南北長80.9公里。3.2.7公共設施條件3.2.7.1給排水及供電本工程用電量大，由城市電網(wǎng)輸入。場址已接通城市自來水，本工程用電、生產(chǎn)生活用水都不成問題。供水、供電都能提供保證。3.2.7.2市政交通本工程距省會長沙60公里，距黃花國際機場40公里，距京珠

33、高速公路50公里，瀏大高速在工程區(qū)有互通連接。城市主干道等均由此經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)道路寬廣通暢。本工程交通條件優(yōu)越，運輸便捷。3.2.7.3郵電通訊瀏陽市屬區(qū)域內(nèi)通信中心，城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)等現(xiàn)代電信網(wǎng)絡，本工程信息傳遞方便。3.2.8社會環(huán)境條件瀏陽市各項事業(yè)迅速開展，產(chǎn)權(quán)制度改革、金融安全區(qū)創(chuàng)、城市建設、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨樹一幟，被譽為“瀏陽現(xiàn)象，成為“全國衛(wèi)生城市、“全國社會治安綜合治理先進縣市、“優(yōu)秀旅游城市和“湖南省文明城市。瀏陽已連續(xù)幾屆進入全國百強縣。第十一屆全國縣域經(jīng)濟百強縣市排名中，湖南省長沙四小龍中長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣3個縣市全

34、部跨進了全國百強；瀏陽市位居全國第64位，中部第3位，湖南省第2位，競爭力狀態(tài)為相對穩(wěn)定。同時發(fā)布的20xx年度湖南省縣域經(jīng)濟強縣市，瀏陽排名第3，僅次于長沙縣和望城縣。瀏陽市人民政府都把安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設工程作為重點工程進展扶持，工程所在地瀏陽農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為入園企業(yè)提供一站式服務，代辦工程入園的工商、稅務、立項、報建等手續(xù)。園區(qū)實行封閉式管理，推行“一個窗口對外，一站式審批，一條龍服務的辦事程序。主要優(yōu)惠政策有，對新入園的建設工程，首次固定資產(chǎn)投資超2000萬元，屬貸款建設工程，實行全額貸款貼息，貼息期1-3年。對具備一定規(guī)模的加工龍頭企業(yè)技術(shù)改造，兩年技改投資超1000萬元或一年內(nèi)技改

35、投資超500萬元的工程，按當年實際完成投資的5%給予財政扶持。對新入園的經(jīng)批準為農(nóng)產(chǎn)品加工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，年銷售收入5000萬元以上，經(jīng)稅務機關(guān)批準，免征企業(yè)所得稅。對入園工程實行無費區(qū)管理，免繳本級行政事業(yè)性收費。對投資規(guī)模大、創(chuàng)稅強、建成投產(chǎn)快的知名企業(yè)，實行特惠一事一議。以上政策和措施為工程實施提供了極好的政策環(huán)境。區(qū)域內(nèi)商家云集，餐飲、購物、休閑、娛樂場所應有盡有，縣政府、各機關(guān)大院、賓館、學校、銀行、汽車站、商住小區(qū)等云集周邊，生活用品市場近在咫尺。交通方便，地理位置優(yōu)越，市政根基設施俱全。3.2.9 根基設施條件工程地處瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)距黃花國際空港60公里，距長

36、沙市80公里，大瀏高速和湘贛309省道穿園而過，擁有快速抵達長三角和珠三角區(qū)最便捷的立體交通通道，交通和物流運輸極為快速方便。園區(qū)實現(xiàn)了道路、水、電、電訊、網(wǎng)絡“五通與土地平整，修建了多條主干道，并已硬化、亮化、綠化。園區(qū)各干、支路網(wǎng)已經(jīng)形成，園區(qū)主干道直接連接大瀏高速。日供2萬噸自來水和給水網(wǎng)絡工程已完成，梅田水庫和富嶺水庫主干渠直通園內(nèi)，噴灌、滴灌設施和標準水渠均已投入使用。11萬伏輸變電站與線路可滿足園區(qū)開發(fā)建設和企業(yè)生產(chǎn)需要。園區(qū)有線 、移動通訊、 通訊等均已開通，900兆赫的電訊塔已建成，已開通園區(qū)寬帶網(wǎng)絡。園區(qū)建有高品位的休閑公寓，并可為入園企業(yè)籌建期間提供高檔辦公寫字樓和環(huán)境優(yōu)美

37、的員工公寓。同時，高科技農(nóng)業(yè)設施區(qū)、生活服務中心等已按需要完成了土地平整和改造。3.2.10征地拆遷條件本工程建設用地為新征用地，相關(guān)用地手續(xù)均已辦好。場址權(quán)屬清楚，無產(chǎn)權(quán)糾紛。工程總用地面積138381.74平方米。3.2.11施工條件本工程需要的建筑材料都可就近解決，施工用電、水由變配電所和自來水廠供給。本工程的實施，能給當?shù)鼐用駧斫?jīng)濟效益，并可解決局部人的就業(yè)。當?shù)鼐用穹e極支持本工程。場區(qū)地質(zhì)條件未發(fā)現(xiàn)影響場地穩(wěn)定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)，場地穩(wěn)定，適宜進展工程建設。交通方便，運輸方便，且本工程場址已通水通電，市政設施配套齊全。第四章建設內(nèi)容與建設規(guī)模4.1建設規(guī)模擬建工程規(guī)劃用

38、地總面積138381.74，建筑總面積259663.08。4.2建設內(nèi)容本工程總占地面積208畝，計138381.74平方米，總建筑面積259663.08萬平方米。其中，綜合辦公樓23881.70平方米，含有高標準食品質(zhì)檢中心，食品研發(fā)中心；標準化廠房20棟，164970.7平方米；職工宿舍用房28759.62平方米；綜合服務樓12715.52平方米；高管人員住房27735.54平方米。本工程建設場區(qū)道路、廣場等輔助工程和其他配套設施。第五章 工程營銷5.1執(zhí)行策略指引工程有著充分準確的前期工作，在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯，且表達先進的、與產(chǎn)品相統(tǒng)一的管理理念，為實際營銷推廣工作提供豐富多樣、層次清

39、楚的延展支撐及發(fā)揮空間。同時，工程也具有造就工程地段未來新型工業(yè)小城的美好前景，及大規(guī)模、多業(yè)態(tài)組合，更樹立了農(nóng)業(yè)園兩型產(chǎn)業(yè)良好形象。工程的多個閃光點中哪些方面最能征服消費者工程如何營銷運作才能引起整個食品加工業(yè)的關(guān)注，產(chǎn)生強烈的購置欲望在營銷執(zhí)行過程中，必須遵循“有的放矢，充分挖掘工程有效閃光點的思想，經(jīng)過深入研究市場特點及開展規(guī)律，結(jié)合工程特點，認為湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心中心工程在推廣方面應準確控制：各項能賣什么不能賣什么1未來現(xiàn)狀2價值價格3理念傳統(tǒng)4規(guī)劃配套上表為工程差異性賣點表現(xiàn)策略控制的原那么，是營銷推廣的指引及定性。從形象樹立到現(xiàn)場氣氛營造貫穿始終，給目標客戶一個大氣、專業(yè)、標準、

40、特色化的工程形象。高形象入市，中速度推盤，銷售招商協(xié)同，在合理的營銷周期內(nèi)，以合理的市場售價，贏取更大的市場利潤。5.2營銷目標在工程形象推廣階段內(nèi)，以高形象入市，全面拉升客戶對本工程的關(guān)注度與良好的預期；前期以招商帶動銷售，中后期以銷售刺激招商；在銷售階段內(nèi)，分批推售，進展銷控，以適中的速度推盤，力爭把銷售周期控制在四個月內(nèi)從公開出售之日起，在不同的營銷節(jié)點，實行不同的價格的策略，通過價風格整使商鋪不斷升值進而刺激購置，以獲取更大的市場利潤。5.3營銷周期根據(jù)工程目前的開展態(tài)勢來看，工程有望于今年11月份可以公開出售，據(jù)此，工程的營銷階段大可分為：n 營銷籌備期20xx年6月7月上旬n 市場

41、預熱期20xx年7月中旬8月n 公開出售期20xx年11月20xx年1月 n 強銷持續(xù)期20xx年2月-3月n 尾盤沖刺期20xx年4月 銷售階段銷售周期預計銷售率營銷籌備期20xx年6月7月上旬0市場預熱期20xx年7月中旬8月15%公開出售期20xx年11月20xx年1月50%強銷持續(xù)期20xx年2月-3月30%尾盤沖刺期20xx年4月5%5.4營銷概念策略5.4.1工程賣點薈萃n 湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心的號召力；n 安全食品集聚的理念；n 政府強力支撐；n 一分鐘上高速；n 交鑰匙工程；n 花園式廠區(qū)，標準化廠房；n 統(tǒng)一的國家級質(zhì)檢平臺，低本錢質(zhì)量檢控；n “一站式辦證服務；n 創(chuàng)新銷售

42、模式，即買即收租，低投入高回報；n 創(chuàng)立電子商務，打造信息交流平臺。5.4.2 營銷概念提示1、工程總體形象定位一流的安全食品產(chǎn)業(yè)孵化平臺；企業(yè)花園，創(chuàng)業(yè)樂園，精神家園2、專業(yè)市場形象定位安全食品專業(yè)專業(yè)生產(chǎn)基地的定位，將原本分散化的食品小微企業(yè)導入“安全中心的理念，在食品生產(chǎn)業(yè)界打造一個集生產(chǎn)、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體，生產(chǎn)規(guī)模大型化、生產(chǎn)品種專業(yè)化、經(jīng)營環(huán)境標準化的超大規(guī)模的“安全食品發(fā)散地，成為引領(lǐng)全國食品市場的安全食品超級“航母。3、資源整合的角度進展考慮超大規(guī)模，30萬平方米；緊臨交通高速，位置優(yōu)越；完善配套，滿足經(jīng)營與消費的需求。交鑰匙工程，全城獨有

43、廠房可自由組合，銷售總價低。n 產(chǎn)品硬件國際化的經(jīng)營理念，保持工程的可持續(xù)開展。“一站式辦證服務，省錢省時省力省心。國家級質(zhì)檢平臺，確保工程抓住人心。即買即收租，低投入高回報。創(chuàng)立電子商務，打造信息交流平臺。n 管理軟件4、從品牌方面進展考慮n 加盛農(nóng)業(yè)投資集團良好的開展商品牌號召力；n 高產(chǎn)品給予客戶的預期。5、從客戶關(guān)注點的考慮投資回報經(jīng)營管理價格與付款方式工程規(guī)模及廠家的入駐升值潛力n 投資者價格與付款方式產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)氣氛經(jīng)營管理開展商實力n 生產(chǎn)商通過以上三方面的綜合分析，從單個角度提煉出工程的定位都很難支撐工程的形象，現(xiàn)從產(chǎn)品和客戶兩個供需相對面進展提煉，找到兩者的價值共鳴點，從中提

44、煉出代表工程獨特銷售概念。客 戶產(chǎn) 品價值共鳴概念提練注：推廣語具體由廣告公司提煉5.5形象包裝策略5.5.1 工程形象包裝及建議工程目前即將進入建筑期，而工程自身的些包裝及導示系統(tǒng)還沒有建設起來，為了將工程盡早展現(xiàn)在潛在消費者面前，引起市場上的關(guān)注，給消費者一種預期，工程必須盡快進展形象包裝及導示系統(tǒng)的建設。根據(jù)工程目前建設情況，提出對工程進展如下包裝：n 圍墻包裝工程圍墻是在工程建設推廣過程中唯一全過程直接面對客戶的包裝工程，在工程的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是工程形象宣傳的重要陣地。目前工程即將進入建設階段，必須盡快將工程圍墻的告示性作用開場正式利用起來，針對工程特色，制定推廣方案，

45、作為工程形象的重要局部將工程對外進展宣傳推廣。從工程的建設進度看，目前階段圍墻廣告不應是單純的字體廣告，而是多方位的宣傳廣告，主要內(nèi)容包括多條賣點的宣傳圖案，工程標準字體與顏色及延展、工程logo、工程開展商、工程銷售代理公司等。n 建筑主體包裝建筑主體包裝的內(nèi)容也根據(jù)工程的不同階段有不同的表現(xiàn)內(nèi)容，除了在工程建設的過程中按照瀏陽市的相關(guān)要求對樓盤進展保護性包裝外，還應在不同的階段采用以條幅為主的不同宣傳方式，其他的方式還包括燈箱廣告、pop旗、彩旗等方式。進入工程宣傳推廣階段以后，工程樓體包裝那么以廣告賣點條幅、工程大幅效果圖、工程名稱燈箱廣告、pop旗等內(nèi)容為主，并且在工程推廣的不同階段對

46、局部內(nèi)容適時加以改變，如：節(jié)日祝語、宣告開盤、促銷信息、即將封頂?shù)鹊取?n 地盤夜間燈光處理工程地盤夜間燈光由近至遠主要由以下幾局部組成： 在地面燈光處理上，應該保證工程臨大瀏大道的街面燈光效果顯著。 工程圍墻燈光，在工程進入市場預熱階段以后，需要對工程圍墻宣傳畫進展照明處理，較為普通的做法是每段圍墻或每幅廣告畫上采用射燈照明，以整齊劃一的形象來表達工程的整體感覺。n 工程導視系統(tǒng)包裝工程周邊包裝主要是指工程推廣過程中，在工程周邊設置路旗和路牌，以對工程周邊人流進展指引的導示系統(tǒng)。從目前工程的進度情況看，工程的導示系統(tǒng)需要盡快建設，大瀏大道是條城市主干道，人、車流量較多，過往潛在客戶較多，擴大

47、工程的影響力，讓更多的潛在消費者觀注本工程，給潛在客戶一種預期。建議工程在黎托、高橋市場、瀏陽市樹立1-2個個大型廣告牌，傳達工程對外信息，作為工程的一個交流窗口。5.6價格策略5.6.1價格定位綜合對工程整體規(guī)劃、籌劃設想、未來開展前景等多種因素的考慮,結(jié)合工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)律性綜合推導出本工程最終銷售價格。依據(jù)價格定位的相關(guān)要素及數(shù)據(jù)綜合推算，均價為：廠房： 2000元/5商業(yè)鋪面均價為：4000元/5 注：詳細價格定位請參閱?工程定位?報告。5.6.2總體策略低價入市，低開高走，小幅快調(diào)，持續(xù)走高n 低價入市，低開高走以具有絕對競爭力的初期市場銷售價格搶先入市，吸引市場視線，便于迅速成交，進

48、入良性循環(huán)階段并有利于日后的價格控制。n 小幅快調(diào)，持續(xù)走高價風格整頻率快，但每次漲幅不大，但價格持續(xù)走高，這樣給投資者升值的感覺，同時促使?jié)撛诳蛻舫山唬植粫箖r格脫離合理的區(qū)域。n 漲幅回饋每次漲價，同時再作其他優(yōu)惠，令客戶既有升值的感覺，同時又有優(yōu)惠的感覺。5.6.3定價方法n 資源定價而在工程范圍內(nèi)，將根據(jù)廠房的位置、對道路、配套等資源占有的差異，進展差異定價，此差異定價，利于將來客戶選擇上自然分流，利于尋找合理價位，防止“價空、“價缺的定價結(jié)果。n 特別定價根據(jù)營銷戰(zhàn)略，銷售過程中將制造多頻次的火爆銷售場面，因此，在衡量先后順序的關(guān)系上，將確定“天價、“超低價的特價單位，此類單位定價

49、不作為整體定價的邏輯關(guān)系來考慮，利于將來樹立價格標桿，利于促使具難點單位的消化。5.6.4階段性折扣幅度按照客戶購置時間不同，會給予不同折扣，根據(jù)各銷售階段的劃分進展先期預測。階段折扣內(nèi)部認購0.95開盤期當日0.96開盤后一周內(nèi)0.97開盤后第二周1開盤后第三周1.02開盤后第四周1.02持續(xù)強銷期1.06尾盤期0.97備注：由于價格與動態(tài)市場有非常嚴密的關(guān)系，因此，具體詳細價格方案將在銷售前15天最終確定并銷售過程中根據(jù)實際市場情況隨時作調(diào)整。5.7銷售策略5.7.1策略組合n 低開高走策略在內(nèi)部認購期內(nèi)采取投石問路的方式，檢驗市場對價格的可承受度，然后以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，

50、給市場堅決信心。n 主動出擊策略利用自身客戶資源，實行“走出去、請進來的銷售方式，以節(jié)省與控制營銷售費用。n 點式滲透策略針對目標客戶集中地如會所、高檔酒樓、商業(yè)旺區(qū)、公務員住宅區(qū)、現(xiàn)營經(jīng)營市場等進展點式宣傳，通過行業(yè)專業(yè)報刊雜志，以及行業(yè)協(xié)會針對目標行業(yè)進展營銷。n 網(wǎng)絡營銷策略通過定向網(wǎng)絡宣傳，進展跨地域互動式營銷。n 商業(yè)氣氛策略重點應該在自身的環(huán)境營造和包裝上，這是工程獨特商業(yè)形象從工程認知到工程認同的首要條件。n 招商先行，穩(wěn)步出售工程的價值取決于商業(yè)的成功經(jīng)營，招商的成功是銷售的保證。提前確定招商的方案和步驟，積累相關(guān)的客戶資源，未占領(lǐng)投資市場先占領(lǐng)經(jīng)營市場。n VIP策略一方面迅

51、速區(qū)隔潛在客戶，不在無謂的客戶身上浪費時間：另一方面，使客戶感覺身份的差異滿足其心理要求，再者，把客戶引入購置暗示，促其成交。n 銷售控制策略在銷售的控制上，依循市場變動和目標客戶定位，進展合理的控制性銷售策略。防止無控制推向市場造成濫賣，導致無法向大客戶進展大面積銷售的現(xiàn)象和局部銷售過快而使其它局部陷入滯銷的不良境地。需要采取分期推售，限量供給的方法。n 三年返租策略在銷售模式上可以提供一次性返還3年租金，按年度投資回報率8%返租，降低首期，擴大投資受眾面。n 促銷策略 VIP卡認購 舉行多種主題的現(xiàn)場和外展點抽獎促銷活動 老客戶帶新客戶購鋪送現(xiàn)金券、多買多送 開盤邀請明星剪彩簽名活動 額外

52、點數(shù)優(yōu)惠 特價銷售5.7.2開盤推廣方式預熱期推出VIP貴賓卡認籌活動，配合廣告推廣，輔以認籌優(yōu)惠條件，試探市場反響，迅速積累客戶，控制客戶量和誠意度，在短期內(nèi)積聚市場熱度，控制開盤日的成交率，有效保證開盤期解籌率和銷售率。n 認籌階段在市場預熱期，高舉高打，首輪形象推廣后，保證一個半月內(nèi)部認購時間，排除誠意度不高的客戶，搜集積累具有誠意客戶，在開盤銷售前廣告宣傳強勢期里，制造集聚效應打造聲勢。n 認購籌碼案例認購VIP貴賓卡，建議100萬元/張,可購置廠房1棟。n 解籌階段根據(jù)經(jīng)歷，在認籌階段累積的認籌客戶到達鋪位數(shù)的2倍時， 根本可以保證開盤日60%-70%的解籌率，如果客戶誠意度控制得當

53、，配以適當?shù)慕饣I方案，解籌當天可能就實現(xiàn)開盤即封盤的驚人效果。5.7.3 產(chǎn)品推售策略通過以上分析，在推售策略上，根據(jù)操作工業(yè)工程的經(jīng)歷，由于工業(yè)工程經(jīng)營客戶在產(chǎn)品選擇上較之群眾物業(yè)的針對性、目地性更為強，所以本工程每次以怎樣的推出量、怎樣的業(yè)態(tài)對客戶，對工程的整體銷售都影響巨大，針對本工程的特征，基于我們對商業(yè)經(jīng)營客戶的認識，認為本工程不適合整體推售，而適應于工程節(jié)奏、分階段推售，現(xiàn)對工程的推售策略設想如下：工程可分二期推出，形成持續(xù)的市場熱度：n 一期從縱向分兩期推，一期先推一半，拿出相對位置較差的區(qū)位，以相對低的價位入市，炒熱市場氣氛，形成銷售亮點。n 二期二期暫不原那么性劃定，視一期情

54、況進展調(diào)整 。5.8廣告執(zhí)行策略5.8.1總策略以硬性廣告作為旗幟主導走向，軟性廣告及新聞炒作為襯托，以戶外廣告為主要渠道，投放一定數(shù)量的廣告。以區(qū)域性媒體和流動性媒體為照應，以全局性媒體為主導。以最省錢的方式到達最大的宣傳效果。 結(jié)合營銷總戰(zhàn)略，廣告投放量采用推廣分期和分區(qū)間集中投放，以較高姿態(tài)入市，強勢推廣。緊扣目標客戶的行為特征，全面概述工程理念，增加工程品牌認同度，充分挖掘自身優(yōu)勢，開展各種利益組合和主題性的事件活動，幫助完善工程價值內(nèi)涵。5.8.2運用法那么n “選而告之本工程的媒介的選取上講求特殊性和針對性：采取一些非群眾的、非常規(guī)的、而又切合目標行為特征的的媒介通路進展推廣。n “上兵伐謀，咽喉封殺選擇目標客戶群最可能出現(xiàn)或通過的場所、區(qū)域作為信息傳遞的接觸點，層層“封殺，強勢傳達最集中最簡煉具沖擊力的信息，從而牢牢鎖定目標群體，節(jié)省廣告費用。5.8.3 組合策略n 媒介組合廣告通路作用具體位置時間要求主要通路戶外是拔高工程形象，模糊片區(qū)概念，使工程邁進主流市場的主要手段黎托、高橋、瀏陽市區(qū)等自投放之日起半年，貫穿整個營銷周期報紙主要銷售信息發(fā)布，軟文鋪墊、攻擊，維持市場熱度開盤廣告在三湘都市報報、長沙晚報，其余時間為其他媒介通