1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本邏輯運(yùn)營(yíng)條線培訓(xùn)主講：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部2018年9月房地產(chǎn)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（1）投資收益率，例如凈利潤(rùn)率。（2）靜態(tài)投資回收期，例如假定租金不變，用購(gòu)房成本/年租金=25年。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值=未來(lái)收益現(xiàn)金流折現(xiàn)初始投資額，就是說(shuō)，假如投資一個(gè)項(xiàng)目花銷1000萬(wàn)，投資5年收入1200萬(wàn)，但是5年后的1200萬(wàn)相當(dāng)于現(xiàn)在的900萬(wàn)（錢(qián)貶值），那么900萬(wàn)-1000萬(wàn)=-100萬(wàn)，此項(xiàng)目不適合投資，反之適合。（ 2 ）內(nèi)部收益率（IRR）說(shuō)的是累計(jì)凈現(xiàn)值為0時(shí)的貼現(xiàn)率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值（通貨膨脹貶值）下

2、，在項(xiàng)目周期內(nèi)能承受的最大貨幣貶值率有多少，或者假設(shè)貸款投資項(xiàng)目，我們能承受的最大年化利率是多少。稅金費(fèi)用成本-靜態(tài)測(cè)算=利潤(rùn)收入收入收 入 =量 價(jià)量：地有多大：600畝，或是10萬(wàn)平方米能蓋多少：u 容積率=總建筑面積/用地面積u 建筑密度=建筑基底面積/用地面積u 限高就是允許的最大建筑高度 能賣多少：可售面積和公建配套決定 價(jià)：項(xiàng)目定位（高中低）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（別墅洋房高層）、價(jià)格預(yù)判（競(jìng)品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等）成本土地成本序號(hào)項(xiàng)次數(shù)值備注1土地起拍總價(jià)（萬(wàn)元）730001.1起拍樓面價(jià)（元/）7500=土地起拍總價(jià)/總計(jì)容面積2土地拍賣成交價(jià)（萬(wàn)元）83000土地出讓金2.1成交樓面價(jià)（

3、元/）85003契稅+印花稅（萬(wàn)元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級(jí)確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價(jià)*（3%+0.05%）4大市政配套費(fèi)（萬(wàn)元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設(shè)施費(fèi)用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價(jià)，住宅和非住宅單價(jià)不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補(bǔ)償費(fèi)（萬(wàn)元）- 6其他費(fèi)用（萬(wàn)元）- 如車位補(bǔ)償款等7土地總成本（萬(wàn)元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計(jì)算成本建造成本7、工程建設(shè)其它費(fèi)用l勘察測(cè)繪及檢測(cè)費(fèi)l規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)l報(bào)批報(bào)建費(fèi)l紅線外市政工程費(fèi)l七通一平費(fèi)用l臨時(shí)設(shè)施費(fèi)l基礎(chǔ)工程費(fèi)l結(jié)構(gòu)及粗裝修l門(mén)窗、欄

4、桿工程l外立面裝飾l公共部位裝修 l室內(nèi)精裝修l商業(yè)建筑相關(guān)費(fèi)用l室內(nèi)水暖氣電l消防系統(tǒng)l通風(fēng)空調(diào)工程l住宅智能化系統(tǒng)l電梯供貨及安裝l其它設(shè)備l商業(yè)智能化系統(tǒng)l商業(yè)建筑相關(guān)設(shè)備與安裝l室外供水系統(tǒng)l室外電氣及高低壓供電l室外燃?xì)庀到y(tǒng)l電視工程費(fèi)用l電話寬帶工程費(fèi)用l發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)l室外智能化工程費(fèi)l室外采曖系統(tǒng)l室外雨污工程l景觀環(huán)境工程費(fèi)l夜景工程費(fèi)l室外零星設(shè)施l游泳池l不可售會(huì)所l教育用房l社區(qū)、市政用房l物業(yè)管理用房l運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地l設(shè)備用房l架空層裝修l地上車庫(kù)公共面積l信報(bào)箱、標(biāo)牌l 工程管理費(fèi)l 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)l 物業(yè)完善費(fèi)l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)l 自持性物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)1、前期工程費(fèi)2、主體建

5、筑工程費(fèi)3、主體安裝工程費(fèi)4、景觀和社區(qū)管網(wǎng)工程5、公共配套設(shè)施6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用管理費(fèi)薪酬福利費(fèi)工資獎(jiǎng)金職工福利費(fèi)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)非貨幣型福利辭退福利辦公費(fèi)郵電通訊費(fèi)辦公用品費(fèi)招聘費(fèi)會(huì)務(wù)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)辦公雜費(fèi)招待費(fèi)車輛費(fèi)用外埠差旅費(fèi)市內(nèi)交通費(fèi)車輛使用費(fèi)車輛維修費(fèi)車輛保險(xiǎn)費(fèi)顧問(wèn)咨詢費(fèi)宣傳推廣費(fèi)物業(yè)費(fèi)用物業(yè)租賃費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)維修費(fèi)固定資產(chǎn)房屋建筑物運(yùn)輸工具機(jī)器設(shè)備家具器具電子設(shè)備無(wú)形資產(chǎn)軟件費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)營(yíng)銷推廣費(fèi)薪酬福利費(fèi)銷售管理費(fèi)代理咨詢費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)客服管理費(fèi)其他營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用含各類利息、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、安排費(fèi)、咨詢費(fèi)等；約占含稅銷售收入1.5-2% 。貨值（億）比例

6、上限金額上限N61.65%8006N91.60%12009N121.55%12N161.50%16N201.45%20N251.40%25N301.35%30N401.30%40N501.25%50N651.20%65N1.10%或開(kāi)發(fā)成本*3%稅金稅種繳稅主體計(jì)稅依據(jù)契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買(mǎi)方）/增值稅及附加在我國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行 為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收 入的單位和個(gè)人（賣方）；以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣 收入、實(shí)物收入和其他收入減除

7、法 定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，不包 括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣 方）/印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征 收的一種稅（買(mǎi)賣雙方）/稅金- 增值稅及附加增值稅:一般計(jì)稅法: 增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅 銷項(xiàng)稅=銷售額11%銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款 進(jìn)項(xiàng)稅憑增值稅專用發(fā)票或是規(guī)定可以進(jìn)行抵扣的票據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅法:應(yīng)納稅額=銷售額5%=全部?jī)r(jià)款和價(jià)位費(fèi)用（不得抵扣對(duì)應(yīng)的土地價(jià)

8、款）（1+5%）5%增值稅附加:城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=增值稅*7%教育費(fèi)附加=增值稅*3% 地方教育發(fā)展費(fèi)=增值稅*2%計(jì)算示例：某項(xiàng)目5月銷售額2億元（含稅價(jià)格），可計(jì)入當(dāng)期土地成本為0.8億元，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅為0.05億元。稅金- 增值稅及附加增值稅附加 = 增值稅 12%計(jì)稅方法應(yīng)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）（1+5%）5%=2億元（1+5%）5%=0.095億元一般計(jì)稅銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）銷項(xiàng)稅=銷售額11%增值稅=銷售稅-進(jìn)項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅=（2-0.8）億(1+11%)11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅金- 土

9、地增值稅扣除項(xiàng)目包括：土地成本開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用（土地及開(kāi)發(fā)成本的10%）加計(jì)扣除（土地及開(kāi)發(fā)成本的20%）與轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金（增值稅附加）1、增值額=收入-扣除項(xiàng)目2、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額3、增值率=增值額/扣除項(xiàng)目（確定稅率）4、應(yīng)交土地增值稅=增值額適用稅率-扣除項(xiàng) 目金額速算扣除率級(jí)數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過(guò)50%3002超過(guò)50%至100%4053超過(guò)100%至200%50154超過(guò)200%5035稅金- 土地增值稅計(jì)算示例： 項(xiàng)目的銷售收入是10萬(wàn)元，全部為住宅，預(yù)售階段按2%進(jìn)行預(yù) 征，預(yù)售階段的土增稅（項(xiàng)目公司）=10*2%=0.2萬(wàn)元，項(xiàng)目的銷售收入是10萬(wàn) 元，土地取得價(jià)款

10、3萬(wàn)，開(kāi)發(fā)成本4萬(wàn)，增值稅附加假設(shè)為銷售收入的0.6%，請(qǐng) 問(wèn)清算階段的土增稅是多少？（備注：以上銷售收入及成本為不含稅價(jià)格）第一步：扣除項(xiàng)目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16萬(wàn)元第二步：增值額=10-9.16=0.84萬(wàn)元第三步：增值率=0.84/9.16=9.2%50%適用稅率為30% Step4：應(yīng)納稅額=0.84*30%-9.16*0%=0.25萬(wàn)元 扣除預(yù)征的稅費(fèi)（多退少補(bǔ)），還需繳納土增稅為0.25-0.2=0.05萬(wàn)元稅金- 契稅、印花稅、所得稅契稅 = 轉(zhuǎn)讓價(jià)格稅率（35）印花稅 = 計(jì)稅金額稅率（0.03%、0.05%等）計(jì)稅金額：土地

11、使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所記載的金額。所得稅 =（收入-成本-費(fèi)用-稅金）25%稅金- 費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用：項(xiàng)目營(yíng)銷人員的勞資薪酬、廣告費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)；約占含稅銷售收入2-3%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：含各類利息、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、安排費(fèi)、咨詢費(fèi)等；約占含稅銷售收入1.5-2%。 管理費(fèi)用：包括項(xiàng)目、區(qū)域平臺(tái)、集團(tuán)平臺(tái)費(fèi)用以及各類獎(jiǎng)金；約占銷售收入2-3%。計(jì)算實(shí)例 某項(xiàng)目占地100畝，容積率3.0，項(xiàng)目可售面積20萬(wàn)平方米，土地價(jià)格260萬(wàn)/畝，項(xiàng)目預(yù)計(jì)整盤(pán)均價(jià)10000元/平方米（含稅）,該項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目總體單方建造成本參考值為3800元/平方米（含稅）。營(yíng)銷費(fèi)按照貨值4%考慮，契稅按3%考慮。全部投

12、入自有資金，不考慮內(nèi)部計(jì)息，不考慮土地增值稅、增值稅的預(yù)征情況，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，該項(xiàng)目可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅比例為含稅建造成本的9%。計(jì)算此項(xiàng)目的：（1）增值稅（2）土增稅（3）凈利率（含稅）計(jì)算實(shí)例（1）計(jì)算增值稅 增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅=（10000-1300）1.11 0.11 =862.16元/進(jìn)項(xiàng)稅=3800 9%=342元/ 增值稅額=（862.16-342）20 = 10403.2 萬(wàn)元增值稅附加=增值稅額12% = 10403.2 12%=1248.38萬(wàn)元（2）計(jì)算土增稅 扣除項(xiàng)目=（土地成本+建造成本）1.3 + 增值稅附加=（1300/1.1113000.03）+3800（1-

13、9%）1.362.42=6131元/單方增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目=10000/1.11-6131=2878元/ 增值率=單方增值額/扣除項(xiàng)目= 2878/ 6131 = 47%單方土增稅=單方增值額稅率-扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù)= 287830%- 61310=863.4元/ 土增稅=863.420 = 17268（3）計(jì)算凈利率單方利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金=收入-（土地成本+建造成本）-銷管費(fèi)+貸款利息（無(wú)）-(土增稅+增值稅+增值稅附加)=10000-（13001.03+3800）-（100004%）-（ 863.4 + 520 + 520 12%）=3015.2元/單方凈利潤(rùn)= 30152（1-25%）=2261.4凈利率=2261.410000=22.6%計(jì)算實(shí)例內(nèi)部收益率IRR期數(shù)期數(shù)第第1期期第第2期期第第3期期第第4期期第第5期期第第6期